2015年4月3日 星期五

挑戰最低價新市政中心 正文心路上 德安臻藏 九年屋 漂亮四房

挑戰最低價新市政中心 正文心路上 德安臻藏 九年屋 漂亮四房台中房屋台中德安臻藏台中買屋台中賣屋

房屋基本資料
案名 挑戰最低價新市政中心 正文心路上 德安臻藏 九年屋 漂亮四房-台中房屋台中德安臻藏台中買屋台中賣屋 案號  
地址 台中市西屯區文心路三段
最新交易狀態 帶看中 售價 998 萬
房屋類型 電梯大廈 坪數 40.53 坪
格局 4房 , 2廳 , 2衛 屋齡 9年
每坪單價 24.62萬/坪 公設比  
車位 沒有 座向  
無障礙環境 沒有 法拍屋 不是
建物所在樓層 共10樓 管理費 2030
管委會 中庭
邊間 不是 房屋銷售來源 不動產經紀人/專業仲介
房屋特色 台中房屋台中德安臻藏台中買屋台中賣屋-台中西屯電梯大廈出售
鄰近學校 市立何厝國小.
市立漢口國中.
店長推薦特色 1.正文心路上近台灣大道,台中市兩大南北與東西向主幹道,現在BRT快捷巴士完工,離A10台灣大道文心站約300公尺,未來捷運G9中港站,增值無限,難得地點
2.近明星何厝國小、漢口國中學區,青海、逢甲、新光三越三大不敗商圈,新市政中心未來台中主要中心點
3. 社區以3-4房,家庭式為主單純高品質,全棟採用氣密窗並配強化玻璃,室內鋪設60X60拋光石英磚,精美裝潢系統櫃,立即進住,免再花整理費
4.屋主移居台北,忍痛出售,僅此一席,歡迎鑑賞,誠意出價屋主即談

 

◎台中市房屋委託諮詢 : 0931-649685 雷先生

◎歡迎加入LINE免費諮詢 LINE ID: leiyilo

◎台中房屋最新資訊網 : http://台中市買屋.tw/

= 每日定期更新無已售出案件 =

台中房屋聯賣網﹑買屋﹑賣屋﹑售屋﹑購屋﹑自售

委託專線0931649685 案件

東森房屋忠福不動產

 

繁多刊登偶有錯誤以來電洽詢為主請多包含

【備註】刊登內容若有疑誤,以地政機關核發之謄本資料為主

委售案件同步刊登: 東森房屋聯賣網,591售屋網,樂屋網,露天拍賣

,85house, 奇摩拍賣,kijiji奇集集,yes319房屋網....十多種網站曝光

與『永慶房屋』﹑『信義房屋』﹑『住商房屋』﹑『太平洋房屋』

﹑『中信房屋』﹑『東森房屋』﹑『永春房屋』﹑『惠雙房屋』 ﹑

『台灣房屋』﹑『南北房屋』﹑『有巢氏房屋』﹑『21世紀房屋』

﹑『僑福房屋』﹑『全國房屋』...皆可配件聯賣.

http://台中市買屋.tw 網站

地圖位置 觀看地圖位置  觀看實際街道景像   影音檔
房屋權狀資料
建物登記總坪數 40.53 土地登記總坪數  
主建物坪數   停車位坪數  
附屬建物坪數   公共設施坪數  
房屋聯絡人資訊
聯絡人姓名 雷益龍
手機 0931-649-685 電子信箱 leiyilo@yahoo.com.tw
所屬公司名稱 台中東森房屋幸福金三角團隊 公司地址 台中市北屯區北屯東森指定中部指標店雷經理幸福金三角最強團隊
公司電話 0931-649685雷經理 LINE ID 免費諮詢leiyilo 公司傳真 04-3500-6000
網 址 http://www.369house.com.tw
更多房屋資訊
房屋資訊 更多房屋資訊:買房屋    房屋    台中房屋    台中房子    台中透天厝出售    售屋案件查詢    出租案件查詢    土地案件查詢    委託服務    公司簡介    精英團隊    人才招募    不動產知識    台中市房仲    



















2011年11月22日 星期二

買賣不動產注意事項

出處:臺北市政府地政處 2009/7/9

一. 買屋、賣屋如何預防房地被盜賣事件發生
 不動產價值高,常為不法之徒覬覦之目標,加上經濟不景氣的影響,國內近年發生多起土地詐騙案,報紙刊載二起詐騙集團盜賣土地的事件,以下就該二起事件提出說明,提醒民眾加強注意防範,以保障自身財產安全:

詐騙集團鎖定標的物後,找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑,進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地
詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主,經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料,篩選後再決定詐騙對象,並以身分證遺失為由,冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑,再到地政事務所申請補發土地所有權狀,等領到權狀後,就把土地變賣
詐騙集團將鎖定的標的物上網標售賣屋,讓不知情的仲介業介紹買屋客戶購買:
詐騙集團將鎖定的標的物,以低於市價許多的價格上網標售,經仲介公司人員發現標售土地的訊息,不疑有他,即介紹買屋客戶購買,詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明,以騙取買屋方及賣屋仲介公司的信任,直到前往地政事務所辦理過戶時,才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的,但該冒名的賣屋方早已不知去向,買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
如何提高警覺避免房子被盜賣呢?
提供下列幾點注意事項供參考:

戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務,如果在戶政事務所有建立指紋資料的話,就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
經常出國或是不住在戶籍所在地的人,應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知,並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好,千萬不要任意交給別人,如果權狀丟了,應該向派出所報案,並儘速向地政事務所申請補發權狀。
要賣房子的人,如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話,一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士(以前稱為土地登記專業代理人,民間習慣稱為代書)代辦,才有保障。
想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人,一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查,而且加入公會的業者,才有保障

 買屋、賣屋找合法地政士,讓您產權有保障

 一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等,都知道要找代書或掮客,內政部為管理代書業者,早在民國70年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」,現為提昇土地登記專業代理人之水準,健全專業證照制度,於民國90年10月24日經總統公布「地政士法」,該法並於91年4月24日施行,所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向地政處申請開業執照,以及加入公會,才可以執業,也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」,應該稱為「地政士」才對。

 另外,買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明,可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了,具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗,而且信用良好,由地政士辦理簽證更有保障。



--------------------------------------------------------------------------------


二. 買屋、賣屋不動產交易注意事項

 以往不動產經紀業最為人詬病的是服務不專業,僅憑銷售人員三寸不爛之舌,提供之房地產資訊不詳實,又在買賣雙方之間游說,賺取差價,服務費收取方式沒有一定標準,予人不良印象,消費者吃虧情形,時有所聞,為建立不動產交易秩序,保障消費者權益,促進不動產交易市場健全發展,研擬「不動產經紀業管理條例」的立法時程經歷了10年,終奉 總統於88年2月3日公布施行,對於不良之房地產仲介業,有特別法可管了,3年緩衝期亦於91年2月4日屆滿,不動產經紀業自91年2月5日已全面邁入一個新紀元。
不動產經紀業納入管理可達下列好處:

取締非法業者,嚇阻違法營業,保障合法經營環境。
不動產經紀業服務專業化、品質提升
經紀人員素質、形像提升。
促進房地產交易透明化。
報酬標準合理化。
消費者權益受到多一層保障。

--------------------------------------------------------------------------------


三. 買屋、賣屋委託房屋仲介公司應注意那些事項

選擇有合法證照之經紀業,才能受到專業化服務及法令上的保障;其相關證照及許可文件、經紀人證書、報酬標準及收取方式均有揭示於營業店面明顯地方,讓消費者認定。
經紀業必須先與委託人簽訂委託契約書後,始可刊登廣告及銷售且應與事實相符,並註明經紀業名稱負責。
有關不動產出租(售)委託契約書、承(租)購要約書、定金收據、不動產說明書、不動產租賃(買賣)契約書均需由經紀人簽章負責。
經紀人員應以不動產說明書向承買(承租)人詳細解說,該不動產說明書視為買賣(租賃)契約書之一部分。
委託契約書、買賣(租賃)契約書,均需有契約審閱期間,以便讓消費者能有充分時間了解。
如果買賣或租賃房地產係因有合法證照經紀業或經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致受損害者,得向不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會請求代為賠償。
不動產經紀業或經紀人員向買賣(或租賃)雙方收取報酬之總額合計不得超過不動產實際成交價金百分之六(或一個半月租金)。


--------------------------------------------------------------------------------


四. 買屋、賣屋買賣房地產應注意事項

  消費者在買賣房地產過程,應注意下列容易發生糾紛事項,以達多一分認識,少一分損失:


買屋、賣屋買賣標的及門牌記載應明確:
‧ 土地:土地面積及應有持分面積,並應記載土地使用分區或編定用地種類)。
‧ 建築物:分別依主建物、附屬建物(如陽台等)、共同使用部分(分擔持分面積)詳載面積,以便了解各項面積比例。
‧ 停車位:
a. 車位規格(長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下)及其平面位置圖。
b. 停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)。
c. 產權登記方式(具有獨立權狀或以共同使用部分登記)。
※面積以地政機關登記為準,勿因有使用面積、受益面積之敘述,以免吃虧。
土地及建築物標的設定他項權利情形(如抵押貸款等,得以最新之地籍謄本參考)及處理方式需於不動產說明書中詳載。

買屋、賣屋稅費負擔應記載清楚:一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
屋頂平台不得違反法令規定使用,如屬避難平台需為共同使用,如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
法定空地不得違反法令規定使用,亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
地下室不得違反法令規定使用,以區分所有權登記者,所有權人使用,以共同使用部分登記者,按其應有部分比例有使用收益權,並依規約定之。
預售屋之核準建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海沙檢測證明等,在不動產說明書中詳載,成屋現況除在不動產說明書中詳載,應到現場查看。
公寓大廈管理條例第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。
一般買賣總價款分為土地價款、建物價款、車位價款,交易習慣付款方式分為四期:第一期簽約款、第二期備證款(賣方備齊所有權移轉登記應備文件)、第三期完稅款(土地增值稅、契稅稅單核下)、第四期交屋款(辦妥所有權移轉登記)。

2011年11月4日 星期五

買屋抓緊房貸5秘訣,省下百萬血汗錢!

你知道房貸利率多1%,您要多繳多少血汗錢嗎!?

文/Yahoo!奇摩房地產製作人 溫芳瑜

買屋買房子在貸款這一塊,我最常被問到的是,「買屋要怎樣才能貸到最高的成數?」「買屋要怎樣才能拿到好(低)的利率?」

先試著想想,假如朋友向您借錢,您第一個考量的是什麼?
沒錯,就是「他會不會落跑不還錢?」

銀行借錢給我們也是一樣的,銀行也很怕客戶借錢不還(其實也是千百個不願意才會去找討債公司),所以「自身的條件」這一塊,左右銀行貸款給您的意願相當大。自身還款條件的部分,請見以下分析:



 購屋前對利率和成數做足功課,可以省下不少利息錢 

秘訣1:善用自身優勢

第一,是您的職業、收入。銀行跟我們一般人的看法相同,認為越穩定的工作,越可以每個月按時償還,風險相對低,所以如「三師」(律師、醫師、老師)、公營企業、公家機關、500大企業、上市上櫃公司、大型外商公司等等,因為相對比較不容易倒閉或隨便裁員,是銀行覺得不容易突然還不出錢的族群。

在穩定的工作條件之下,如果收入豐厚,每個月的收入比您需還的貸款多很多的話,是銀行最歡迎的客戶。假設工作非常穩定,但是每個月收入只有三萬元,卻想貸款600萬,您猜銀行願意貸給您嗎?以利率2%,貸20年來計算,平均每個月光房貸就必須付掉三萬元了,這就是不合理的貸款比例,在目前的市場狀況下,很難會有銀行願意承作這樣的貸款。


第二,買屋貸款就是您自身的信用是否良好。
買屋有辦過貸款的網友應該對「拉聯徵」這個名詞不陌生,聯徵就是指聯合徵信中心,所有我們和銀行的往來,如果有過不良紀錄都會記錄在裡面扣分。像是信用卡繳款延遲、跳票等等,分數有一套計算公式,不過我們只需要知道,平時還是有多少能力做多少事,保持良好的信用,有需要用錢的時候,銀行才會樂意借錢給優良客戶。

買屋貸款拉聯徵是拉什麼?
另外還有一點必須注意的是,每次申請貸款(或申請信用卡),都會需要拉聯徵,如果短期內調閱記錄太多次(一個月3次就很多了),容易被認為是因為別家申請不過,才要一直換家申請,會讓銀行覺得是不是因為你信用不良或還款條件有問題其他銀行才不願意貸款給你。所以拉太多次聯徵也是貸款不過的一個常見原因。

買屋房子好不好?問銀行就知道!
買屋在物件本身的條件上,您可以先這樣想:假設今天您要借一大筆錢給朋友,為防止對方落跑,請對方提供抵押品。請問您希望這個抵押品是什麼樣子的呢?
相信大家心中的答案都很類似,不外乎是「價值高」、「沒有產權問題」、「容易變賣」。
銀行也是一樣的。
以大家最容易遇到的房貸狀況來說,抵押品就是「您買屋買的這棟房子+土地」,請注意,是建物加上土地,建物會隨時間而減低其價值,土地則是被認為不會消滅的。

高架橋可能會是一種嫌惡設施,但還是要看所在地段


秘訣2: 買屋避免買到畸形屋

所以您的房子在購買時,如果需要較好的買屋貸款,請務必考慮下面幾點:
1. 屋齡:房子的耐用年限最常見的算法是40~50年,所以若買屋購買了一個35年屋齡的房屋,就有可能面臨成數不高、貸款年限不長或拒絕申貸的狀況,因為銀行認為這房子可能在你買屋還完貸款之前就毀壞了,也就是說建物的價值為0,銀行可能只會用土地價值去估算貸款。

2. 地段:地段左右了房屋行情價,以及未來是否有機會上漲、是否抗跌等屬性。一個簡單的思考方式:這房子容不容易脫手?近捷運、交通樞紐、鬧中取靜、面公園、好學區….的房子人人搶著要,相對之下在荒郊野外的房子就乏人問津了。對銀行而言,地段好、價值高、易出售的房子是最受歡迎的。

3. 產品規劃:除了外在因素之外,買屋房子本身的條件也很重要。使用區分、戶數、施工品質是否良好、有無電梯、管理是否良好、附近有無嫌惡設施、公設維護是否良好等等,都是銀行在鑑價時的重要參考依據。

4. 物件歷史:是否曾經為凶宅、是否為空屋率高的社區、是否有滯銷的狀況…等等。

總之,把銀行當成一個投資眼光犀利的買屋購屋者就對了。


 

         

附近學區良好,或有運動中心等公共設施,對銀行估價也是加分
完善且維護良好的社區公設也是一個考量因素


秘訣3:「銀行」的選擇也和貸款成數、利率有關! 

一般而言,公股銀行(如台灣銀行、兆豐銀行)審核最嚴格、放款最保守,相對貸款的利率和成數都比較硬。小銀行因為有放款業績的壓力,彈性會比較大,容易談到好條件。
還有銀行本身政策的不同,對於物件的「價值」看法也不同。有的銀行一律不承作15坪以下的房子,認為小套房為投資客擁有的機率大,斷頭風險太大。有的銀行管你幾坪,只要地段夠好(市區捷運站走路五分鐘內),甚至可以談到非常優惠的利率。有的銀行年收入180萬以上就是特A級客戶,可以爭取到相當好的利率。有的地方性銀行則是對於同區域物件給予較好的成數。每個銀行的判定標準也不大一樣,可以多問問多比較各家的利率和評斷標準
 
買屋找尋利率最好的貸款以上的基本知識都有了之後,接下來就是要選擇和申請買屋貸款了。有些建商或房仲會跟銀行合作提供申貸條件較寬鬆的貸款,但如果您本身條件不錯、物件條件也不錯,可以試著自行去尋找更優惠的貸款利率。建議您可以問4~6間銀行,可從自己的薪轉銀行開始,通常薪轉銀行會給客戶一些利率上的優惠。問的方法不是只在網路上找利率,而是要詢問銀行的買屋房貸部門,說明您自身的條件和物件的現狀,請對方協助估計買屋大約可貸的利率和成數(這時還不需拉聯徵)。蒐集各家銀行的利率條件之後,會有第一名出線,若比房仲或建商提供的合作銀行條件還好,再向第一名的銀行正式申貸。
 當然也別忘了政府所提供的優惠利率方案,可以上內政部和財政部網站查詢最新動態和申請資格、辦法。 

 秘訣4:買屋貸款小心分段式利率有陷阱!
另外還有一點值得大家注意,就是所謂「分段式利率」,可能有時我們會看到「利率1.5%超低貸款」要注意這是不是只是第一段,例如三段式利率:第一段前半年1.5%,第二段半年到兩年內1.8%,2~20年2.2%。這樣的利率雖然前半年負擔較輕鬆,但是最後總繳的錢可不比一段式1.8%來得低喔!這部分也千萬不要只被第一段的利率所吸引,一定要精確計算數字後再比較最划算或最合適的利率。


秘訣5:買屋貸款找業務!

最後提供各位一個小技巧:「買屋貸款找業務」。銀行貸款業務專員手上常握有一些談判的彈性,常常可以幫你談到比自行接洽還要好的條件,成功率也相對比較高。不過要小心切勿找錯,要確認是「銀行編制內的業務」,要避免找成「代辦」,因為「代辦」也許可協助您解決信用不良的買屋貸款問題,但同時可能會收取高額手續費,以及有個資外洩、捲款潛逃的風險產生,不可不慎。


最後的最後回答文章開頭的問題,你知道房貸利率多1%,您要多繳多少血汗錢嗎!?
以貸款1000萬,20年期來計算,2%利率和3%利率還款期滿的本利和,總共就差了105萬餘元!

(貸款利率試算小工具:http://tw.house.yahoo.com/house_loan.html

2011年10月30日 星期日

買屋掌握看房4時機 聰明買屋不吃虧

想要買屋買到好房子,有哪些訣竅?天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說,根據自己數十年的市場經驗,不論是白天晚上任何時間,買屋多看幾次準沒錯,畢竟買屋買房子金額龐大,不能衝動行事,不過看屋的民眾往往不會如此勤快,因此針對看屋的類型及自己的需求,幾個重要的時機點一定要掌握。

 雨天看屋, 讓屋況現出原形  

 

時機1:雨天過後 一眼看穿漏水屋 

在每年的買屋購屋糾紛調查中,漏水屋幾乎都長佔買屋購屋糾紛的榜首,房仲業者表示,晴天買屋看屋當然最輕鬆,但如果房子屋況不好,屋主只要重新粉刷裝潢,都很容易被掩蓋。其實下雨天是最好的買屋看屋時機,偏偏許多客戶只要碰到下雨天就懶得出門,而取消買屋看屋行程。屋齡較高的中古屋,若特別選在下雨持續兩三天後去看屋,從牆壁的水氣、油漆有沒有剝落,以及房內的木製品有沒有霉味,往往能看出房屋是否有漏水的跡象。選擇在風災水患後看屋,房子會不會滲漏都一清二楚,從屋外是否有水痕,也能觀察週遭環境是否會淹水。
 

時機2:白天視線好 多留意周遭環境

最近周杰倫的媽媽葉惠美怒告建商的新聞,鬧得沸沸揚揚,原來是周媽媽幾年前買屋買了一戶預售的景觀豪宅,但接待中心與基地所在地不同,買屋交屋後周媽媽才發現位在高樓層的豪宅新房看出去竟是一片福地,由於當時的簽約現場在工地,福地又被山坡前排樹木擋住,站在地面根本無法發現福地的存在。其實,買屋白天看屋比較容易看清周遭的環境,特別是在自己不夠熟悉的區域,一定要多在附近周圍走一走。而在白天下午,也要多留意房子是否有嚴重西曬的情形,若正對客廳,未來夏天的電費恐怕相當可觀。若有意願購買該物件,更可以趁上班時間實際走一趟,評估從物件地點到上班地點所需的通勤時間。


時機3:晚上看居家品質 觀察鄰居與社區

一個社區若開燈率低,一般來說,如果不是多為投資客的物件,就是空屋率高,住戶不多也會影響社區管理費的收入,進而影響到未來社區營運的品質。夜晚時住戶多半已經回家了,這時候不妨聽聽看鄰居是否電視開得太大聲、打麻將打到天昏地暗,或是唱卡拉OK唱到讓你身歷其境,尤其是隔壁鄰居的習慣,未來可是與自己的生活品質息息相關。特別重視睡眠品質的人,也要留意住家附近,夜間是否有夜市或營業到很晚的店家,否則未來入住後,這些商業行為肯定會擾人清夢。晚上看屋也能順便觀察周遭巷弄的燈光是否明亮,暗巷太多易產生治安死角。白天不會注意到的八大行業,到了晚上霓虹燈總是特別醒目,買屋晚上看屋時就要多注意,重視治安的購屋族,就應盡量避開八大行業的區域


時機4:地震過後 從裂縫看結構安全

近年來,世界的地震災難頻繁,台灣地處環太平洋地震帶上,地震活動一向活絡,因此房子結構的安全性,是保障自己生命財產的第一關。從921地震後,新建的房子都採行新建築法規,有嚴格的耐震標準,安全性也較高,現在的推案幾乎都會號稱有隔震或制震技術,不過最重要的還是施工品質,雖然每間房子或多或少都有些裂縫,有可能是因為混凝土收縮或水泥粉刷品質不好,不過若在地震過後,看到房子牆壁有裂縫,且裂縫寬度較寬,角度又過大,就要小心了。


看屋時, 別忘了抬頭看看, 因為魔鬼就藏在細節裡
 
 天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說,
買屋前多看幾次準沒錯 

買屋交屋前必須搞懂的5大問題

買屋交屋前必須搞懂的5大問題
有人說:「買房如同賭博,下定離手,銀貨兩訖。」雖然房屋是保值抗跌的保證,但是在買屋交屋過程,最容易遇到哪些問題呢?東森房屋副總黃淑苓提醒買屋購屋族,買屋交屋過程繁複細節多,如果能掌握以下5大問題,就能避免日後的糾紛!






買屋點交時不見得是空屋,

買屋慎選專業仲介,減少事後法律問題


問題一:
買屋點交時不見得是空屋?
買屋買房子有時候會附簡單裝潢,不見得是空屋,誰知道會不會有潛藏的問題呢?比方說:鋼筋裸露、壁癌等,很多人都是買屋交完屋要入住,就開始大小問題不斷,為了減少買屋買到問題屋的機率,買屋交屋前,也可以請有經驗的房屋「設計師」到場幫忙察看,而不要自己貿然決定。其實買屋房屋設計師除了幫你裝潢,對於房子的建築構造也比較了解,可以提供更專業的意見。





買屋驗屋步驟千萬不能省,做好地毯式巡邏




問題二:屋主說依現況交屋,我要怎麼保護我自己?
可以買屋買到便宜又地段好的房子,往往都是屋主要出國,不然就是有急用錢才會脫手,都有「時間」的壓力,所以常常都是依現況交屋,但是,買屋驗屋步驟千萬不能省,屋內的空間,比方說:客廳、餐廳、臥室、浴室、廚房、陽台等,都要地毯式巡一遍,如有問題要特別標明起來,最好帶相機及有色膠帶,把施工有問題的地方用膠帶貼起來,再拍照存證,也可以準備一個筆記本,上面註明拍照日期及各個檢查項目等,才能萬無一失




買屋合約詳細列清楚,才能減少糾紛



問題三:買屋別小看合約註明的威力
買屋不怕囉唆,就怕你不囉唆,很多人買屋買房子很大氣,往往都是點交、付款的時候很阿莎力,仲介又怕得罪買屋賣屋雙方,都快快結束簽約過程。但是買屋並沒有保固期,所以,一切都要憑藉「合約」的效力問題,所以合約寫得越清楚,事後的紛爭就越少,小到目前有小漏水問題,如有再犯,要請對方來修,大到房屋管線問題,要有多少的賠償金,這些都要註明清楚,再決定要不要買屋、付款。



問題四:買屋挑到好屋卻遇到惡鄰居?
買屋想要住好房子,卻不見得會有好鄰居,有時候買屋交屋的時候,才發現樓上樓下有惡鄰區,佔用公共區域,或是秀才遇到兵,有理說不清,樓上漏水,卻要我們自行負責,這也是交屋後常見的問題,所以,搬家之前,先做好公關,一入住就要搞清楚,自己有哪些公共權益,也是非常重要的,難保某天發生狀況,卻搞得自己灰頭土臉




買屋佔用公共區域問題多,買屋也要探聽清楚鄰居底細



問題五:買屋交屋糾紛怎麼處理?
很多屋主擔心自已的房子賣不出去,所以都會採取讓對方「事後發現」的態度,也因為如此,常常有很多買屋交屋糾紛,到最後都會尋求法律途徑,但是,買屋最好不要有糾紛,因為走法律途徑耗費時間又浪費金錢。所以一開始,就要慎選專業的仲介人員,對於房子的所有狀況都非常清楚,可以幫屋主把關,省去事後的麻煩問題,另一個方式,可以跟賣方先協調,或是去民間的消保會求助,也是個好方法。



以上是買屋「成家族」最容易遇到的5大問題,因為時間緊迫、又不想要自己搞裝潢,很多時候想要省麻煩,卻到入住之後才發現更麻煩,所以善用「專業人員」以及「專業合約」保障,才能讓買屋交屋點交成為值得開心的快樂事!



東森不動產行銷部副總經理黃淑苓提醒:買屋交屋過程繁複細節多,多掌握5大問題,就能避免日後的糾紛!

2011年10月29日 星期六

買屋精算5大成本 聰明購屋不透支

買屋精算5大成本 聰明購屋不透支
很多人都有這樣的經驗,好不容易存到300萬,開始動念想買屋買房子,心想「自備款3成,所以我應該可以買1000萬的房子吧!」等到順利買屋簽約後,才發現原來除了房屋的價金之外,還有好多當初沒有預期到要付的成本。房仲李小姐就坦言,許多買屋首購族對於買屋購屋成本沒有概念,往往弄到最後,買屋連裝潢買傢具的錢都沒有,「我有客戶買屋買了房子後,等搬進去三四個月後才有錢買床。」究竟買屋有哪些支出項目?如何精打細算?專家建議買屋購屋族一定要精算5大成本。





買屋購屋學問大, 除了總價, 還要計算買屋其他支出



成本1:買屋房屋購買價金
買屋過程中,要付出最大的費用,就是買屋房屋的購買價金了。一般來說,房貸規劃有所謂的「三三五原則」:準備3成自備款,每月房貸支出不超過家庭總收入1/3,買屋房屋總價不超過家庭年收入的5倍。如果買屋購買的房子總價,超出自己的能力範圍,付房貸將十分吃力,也一定會影響到未來的生活品質,因此事前就要做好詳細的理財規劃,才能輕鬆買屋購屋。





買屋規劃房貸, 一定要嚴守三三五原則




成本2:買屋仲介服務費用
房屋交易金額龐大,過程複雜繁瑣,買屋首購族若非房產專業,大多會透過房仲業者尋找合適的房,並處理買屋買房事宜,因此會產生買屋仲介服務費用。買屋買房的仲介服務費,多介於1%~2%之間,直營體系的房仲,多半不會有議價空間,且買屋服務費以成交價為基準。也就是說,當買屋買主購買了1000萬的房子,就要額外付出10~20萬的買屋仲介服務費。




買屋出價前, 別忘了先問問房仲的服務費喔! 圖片提供 永慶房屋



成本3:買屋相關稅賦規費
房屋的買屋賣屋交易過程中,相關的稅賦規費不少,如契稅、房屋稅、地價稅、印花稅、以及地政規費等,這是一般買屋首購族最容易忽略的費用,卻往往省不了。例如,契稅就是契價的6%,契價的計算,以房屋目前的造價殘值為公定契紙上的契價。房屋稅為房屋現值扣除免稅現值後的1.2%,這部份會由買屋賣屋雙方以訂約日為準按比例分攤。地價稅則是公告地價總額的0.2%,也同樣是由買屋賣屋雙方以訂約日為準按比例分攤。另外,印花稅為房屋契價加上公告地價總額的0.1%。若委由代書代辨登記,除了服務費外,還有過戶、抵押、塗銷設定費等費用,多在2萬至2萬5000元之間。


成本4:搬家費用
不論是買屋首購或買屋換屋,多少會從原本的住所帶一些東西到新家,不管是衣服、書籍還是家電,只要出動搬家公司,都會產生一筆開銷。搬家費用主要取決於搬家物品的數量、住家的樓層高低、新舊家的行車距離,費用從數千起跳到3萬元不等。



在搬家費用方面,事先要瞭解搬家公司計價方式,是否有包含車資與工資,另外像有些特殊物品,如鋼琴及大型魚缸等,往往會另外加價,一開始都要詢問清楚。想要節省搬家費用,除了自己搬家外,也可上網尋找折扣優惠方案,但建議還是要找合法優良的搬家公司,不要為了省小錢而造成後續的糾紛。若採取以車計價的方式,收納打包時盡量減少裝載空間,也能省一筆費用。





找搬家公司一定要貨比三家才不會吃虧



成本5:買屋裝修及購置傢俱費用買屋不管是預售屋、新成屋還是中古屋,買房子之前,都必須預留一筆預算,提供裝潢新居及添購家具。如果買屋購買的是中古屋,首先要預留防水防漏、壁癌處理及水電管線更換等基礎工程費用,而浴室與廚房通常因使用年限已久,也需打掉重做。視原屋況的不同,裝潢費每坪大約1到6萬不等,若要做格局變更、木工做多一點或風格裝潢等級較高,又要再多準備一點銀彈。想要節省裝潢傢具的費用,如果買屋購買預售屋,可以跟代銷人員要求贈送家電或傢具等,如果是買中古屋,屋裡狀況好的傢具家電,也能http://tw.myblog.yahoo.com/0931-649685請求屋主留下來,畢竟購買房子已花掉大半積蓄,其他支出能省則省,將可省下可觀的費用。



裝潢費是房價之外最大的一筆支出

買屋賣屋房仲不告訴你的5大陷阱

買屋賣屋房仲不告訴你的5大陷阱
買屋賣屋房子的學問多,交易過程專業又繁瑣,許多人一輩子可能就買屋賣屋個一兩次,光靠自己做功課,總是耗費精神心力,因此為了節省自己的時間,多數人都會選擇尋求專業房屋仲介的協助。


不過,房屋買屋賣屋金額龐大,買屋最常見的糾紛之一,就是房仲隱瞞重要資訊,千萬不要讓自己在晉升有殼一族的同時,還要受一肚子氣。究竟,要怎麼看透房仲沒說出口的資訊?


 你以為房仲什麼都告訴你了嗎  

 

陷阱1:百萬裝潢好氣派?房屋建材有玄機

「這房子裝潢當時就花了一百多萬,要不是屋主被外派,怎麼可能拿出來賣屋?」

就算建材用的是大陸黑心貨,總之只要賣屋房子的賣相美、氣氛佳,住起來好像就有幸福美好的生活,不買真的好可惜?

破解:成舍設計主任設計師蘇貴正指出,很多裝潢的好壞無法用肉眼看出,不過還是可以從一些細節觀察,例如,從天花板的維修孔,看角料及板材使用的材質;而地板若鋪磁磚,一定要多走幾遍,並拿銅板去敲敲看地板,避免空心磁磚未來可能會因熱脹冷縮造成破裂突起。櫃體的木作很難觀察,但可以看門片關合是否平整,並抄下櫃子的五金品牌後去查詢。蘇貴正表示,中古屋的管線處理,是最重要卻也是最難看到的,若屋主保證管線全部有翻新,不妨在買屋賣屋購屋合約中註明清楚,以保障自己的權益。

裝潢氣派, 也要留意使用的材質


陷阱2:漏水有保固?條件限制多

「安啦,以後有問題找我!」

買屋買老房子最怕遇到漏水、壁癌,雖然房子天花板看起來不平整,好像有重新粉刷的痕跡,但房仲公司都有幾大保固、幾大保障,房仲都拍胸脯保證了,所以以後就算有漏水問題也不怕

破解:買屋賣屋漏水保固已成為許多房仲售屋時的基本配備,但沒有說明的卻是保固可能僅限在30年以內屋齡的房屋,保固金額也有一定限制,有些房仲業者也僅保固台北市與新北市的物件,其他地區的物件概不受理。至於最容易漏水的違建或樓上鄰居造成的漏水問題,更是不會被列入保障範圍。


買屋時記得跟房仲詢問漏水保固問題

陷阱3:公設五花八門?通通要額外收費

「社區內就有KTV、游泳池、健身房,以後健身房、KTV的錢都省了,天天在家就能運動、唱歌呢!」

現在的新社區公設多又完整,算一算,好像一個月都能省個四五千塊,剛好拿來繳高額管理費,還是十分划算?

破解:現在許多社區基於「使用者付費」,多會提供一些基本點數或額度供住戶使用,但只要使用次數超過限制,就要額外收費,計價的方式依各社區不同,但通常都不會讓住戶唱歌唱到啞、無限健身練成健美先生。另外,如果社區內有游泳池,往往還要另外負擔清潔保養費及額外水費。


部分社區的健身房都得要額外付費


陷阱4:窗戶壞了開不了?小心周邊有嫌惡設施

「這房子屋主很少過來,可能壞很久了。到交屋時,該修好的一定會修好。」

反正現在看房子都只看格局、看室內裝潢,室外的環境也眼不見為淨?

破解:大部份房仲多少會幫屋主整理屋況,若從窗戶看出去直接看到路衝、高壓電塔或福地等嫌惡設施,房仲常用盆栽、用裝飾品把窗戶擋住,甚至乾脆把窗戶弄壞。看屋時要記住房子跟窗戶的方位,等看完該物件後多在附近繞幾圈,如果正好是在晚上去看屋,一定要再找個白天去一趟,觀察周邊環境有什麼不對勁。

陷阱5:買屋賣屋房價比附近行情便宜許多?原來是凶宅

「股票大虧錢,屋主急變現,這房子真的低於市場行情許多。」

附近相同類型的物件行情大概每坪50萬,這房子每坪卻只要30萬,雖然感覺怪怪的,但真的好便宜,買到就賺到?

破解:比市價行情低很多的房子、一再轉手或賣屋很久賣不出去的房子,都要特別小心。雖然說目前房仲業者都會做凶宅調查,但如果賣屋屋主蓄意隱瞞,房仲又沒有仔細查證的話,就可能成為漏網之魚。買屋前,可以跟大樓管理員、街坊鄰居探問房子以前的狀況或屋主為什麼要出售,另外可上「台灣凶宅網」查詢登錄過的凶宅。

天時地利不動產總經理張欣民建議,多數房仲都會想辦法用話術及各種方法攻破客戶心防,不妨多上網做功課,或多找幾家房屋仲介業者帶看買屋,從不同房仲口中,常會聽到一些不同面向的看法,畢竟雙方立場不同,不能一味聽信房仲的話,還是要有自己的判斷。


找到超低價房?小心可能是凶宅!