2011年9月22日 星期四

資金潮未歇,房地產難跌

財訊雜誌 撰文 / 鄭育容 


選前建商配合中央打房,新案遲遲不發;這股選前壓抑的情況,因為上兆資金無處可去,將在選後持續投入房地產市場。

「中央政策和實質建設才是影響市場關鍵。」遠雄集團董事長趙藤雄表示,地方首長選舉結果對房市走勢較無逆轉的影響力,而是經濟景氣及政策,牽動產業發展與投資信心。他認為即便是選舉結果綠大於藍,也僅會造成民眾心理短暫觀望。

對照歷次地方首長選舉期間房市表現,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,台北都會區因投資型產品較多,受政治風向影響較明顯。尤其是對兩岸經貿交流抱持高度期待的店面、商辦買盤,會在選舉結果出乎意料時,較容易發生停買或反手操作的情況。中南部都會區以自住需求為主,不易受選舉影響。

上兆資金找落腳處北部二線商圈店面與大樓搶手
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,對購屋者來說,仍以關注市政的重大建設往哪邊走,建商往哪裡買地開發,以作為購屋及投資置產的觀察指標。

「強者恆強,沿著基礎建設買。」永慶房屋新聞中心主任李建興表示,縣市合併後,人口集中的政經精華區仍是買盤的焦點。台北都會區以市中心高總價、市郊捷運可及的重劃區自住產品,呈M形化市場。中南部則要看就業機會所在之處,較能支撐市場與吸引人口進駐。

建商公會全聯會理事長王光祥認為,市場上資金仍然豐沛,除自住需求外,更有數千億甚至上兆元的資金尋求資產保值的落腳處。這股以台商回流為主形態的買盤,將會持續鎖定台北市中心的店面、廠辦等收益型商用不動產。

值得注意的是,不再僅有一線商圈才吸金,近期二線商圈甚至是投報率不夠理想的店面或整棟大樓,仍殺出外資或海歸派置產資金搶買,可預見商用不動產仍有交易熱況可期。

民怨之首的高房價問題仍待解決,依據本刊民調顯示,高房價問題是北二都民眾最關切的問題,因此平價住宅持續成為台北都會區的重要政策與民間需求。這將促使愈臻成熟的捷運網絡,所帶動的重劃區住宅市場愈加活絡,有更多落後補漲的新市鎮將躥起。

徐佳馨舉例,今年前十月,三峽、林口與淡水地區人口成長率最高,光林口就增加三千六百多人。主因為市中心高房價排擠效應,市郊又有交通建設投入。例如,捷運開通的蘆洲,以及北大特區發酵的樹林區也反映出房價上漲。

市政重大建設為指標大環境左右房價漲跌

整體而言,選後新首長上任初期,因政策未明將使屬於房價潛力區的市場較為遲緩,成熟型區域則較快自觀望中回復正常交易。特別是有政權輪替的地方政府,有意進場購屋者要留意是否有新人新政的轉變,適時調整進場時機與策略。

就整體房市發展來看,經濟景氣、資金、利率和政策仍為業者判斷風向的四大指標。由於美元貶值,亞洲資產持續冒泡,台灣房地產又在國際都會房價比價效應下,凸顯出低價的優勢,成為諸多拋棄美元資產,追求保值增值的資金焦點。

信義房屋對法人發表的報告中提出,市場流動性資金自金融海嘯時的八兆元,增加至現今的十一兆元,新增的三兆元仍會尋找出處。除防衛型的置產者,仍有為數可觀的潛在投資者,看好兩岸經貿發展,政策若能實現陸資進一步來台投資,有助於市場再一次掀起飆漲的高潮。

但必須注意的是,央行對市場的抑制手段,可能在避過選舉風頭後,對炒作地價的建商展開土融、建融的新管制,屆時將為房市投下重要變數。

投資客被迫轉當包租客,甚至轉進土地市場

財訊雜誌 撰文 / 林洧楨 

隨著奢侈稅六月一日上路,住宅二年閉鎖期的金箍圈上身。胡亂投機炒房,受到實價課徵一五%稅額的緊箍咒抑制,市場大局底定,主導權易位,投資客轉型,自住型買家重新取回市場主力地位。進入後奢侈稅時期,市場購屋氛圍有何改變?未來熱門的住宅類型與區域又有哪些?

有巢氏房屋加盟總部總經理孫寶國表示,六月後的房市將回歸市場機制的基本盤,由於奢侈稅抑制了短進短出的投機交易,市場不易再出現近兩年熱門時的爆大量演出,預期將是價穩量平的走勢。而且包括奢侈稅或是青年安心成家方案與整合住宅補貼方案的政策合併使用,都顯示政府偏向自用族群,因此市場的熱區也將有所改變。

自住型客層的購屋考量與投資客有明顯不同,太平洋房屋契約部協理蕭朝陽指出,這類族群普遍購屋能力較弱,因此低總價,又能便利的與工作地點連結等實用性條件較好的房屋類型變得較受歡迎,對於短期快速增值的要求降低。因此包括台北市沒有捷運站,但公車交通便利,且離上班地點近的低總價中古公寓、大樓,以及新北市有捷運站支援的區域,都會是接下來賣相最好的交易熱區。

新熱區!北市價格落後區 賣相變好
永慶房屋House Fun經理李建興認為,自住客還是可以在台北市找居住機會,他指出,包括大安區有捷運麟光站與六張犁站的富陽街區、中正區有因十二年國教而可能成為建中明星學區的三元街,或是同區鄰近河堤公園、總統官邸附近的重慶南路三段、汀州路一段,甚至是信義區屬於北醫商圈的吳興街等區,都是目前區域行情低於每坪五十萬元的價格落後區域,賣相都很好。

至於首購族則可以善用政府的優惠房貸政策,李建興表示,透過財政部推的青年安心成家與整合住宅補貼兩方案可合併使用的配套,首購族可享受優惠利率的總額為七二○萬元,並有寬限期三年,最高八成核貸等優惠條件,這樣換算下來,一般雙薪上班族可負擔的總價可達一千萬元。這樣的條件下,包括文山、內湖、萬華、士林、北投等區部分路段,因為都還有一些價位在二、三字頭的中古屋可選擇,也是值得關注的區域。

雖然市場主流購屋族將是自用族,但投資客層也並非就此絕跡,只不過由於有兩年交易閉鎖期的阻礙,短期投資將順勢拉長投資時間,這樣的改變下,最明顯的就是市場上的短期包租公變多。

新標的!
投資客走出台北市找物件

李建興分析,三月奢侈稅消息一出,市場是「租轉售」的物件變多,投資或置產客多數急著脫手,但到四月局勢就明顯逆轉,「售轉租」的比率大增,四月時的出租供給量已較三月增加三.一七%。願意出租的人變多,而六月後這樣的情況會更明顯,因為來不及脫手或是不急著脫手的投資客,只剩出租一途以求降低持有成本,因此市場上的租賃住宅就變多;以台北市中心來說,量多促使價跌,租金行情已較三個月前下滑約八%。

由於進場購屋、置產,都必須當上至少二年的包租公,而台北市進場成本高、租金行情又下滑,導致目前北市的房屋出租年投報率平均已經只剩下不到三%。而現在新北市捷運沿線的套房出租行情每坪約八到九百元,與台北市約每坪一千元的價位相去不遠,但房價卻有明顯落差。因此業者認為,中小型投資客只能出走到外圍的新北市、甚至桃園去尋找標的,讓這些區域逐漸成為置產投資的發燒區,而且附帶租約出售的房屋或是店面等收益型產品,也將變成投資客交易的熱門產品。

此外,投資客也轉進土地布局,不過由於大台北的土地成本過高,且有財團盤據,因此投資區域會往大台北的外圍區域,包括宜蘭、桃園與新竹等地移動。

東森房屋宜蘭文化店店東李紹琪指出,土地不像住宅,沒有折舊、維修等問題,雖然相對住宅,有較高的資金門檻與專業性,但在奢侈稅的衝擊下,已有不少台北投資客到宜蘭等外圍地區評估農地、建地的投資效益。台灣房屋也表示,包括桃園航空城、新竹關埔重劃區等地,都有不少新的投資族群進入市場。顯示土地也極可能會是後奢侈稅時代的搶手商品之一。

部落客理財六堂課之三》買屋有如諜對諜,要靠心理戰!

財訊雜誌 撰文 / 黃琴雅 



現階段的房地產真叫人又愛又恨,想買屋,又怕買屋買在高點;但不買屋又怕未來買屋買不起,究竟要如何買屋才恰當呢?讓揭發「黑心建商」的Sway告訴你……。

雖然央行打房打了大半年,陸續祭出豪宅稅、要求銀行房貸成數不能太高、利息不得過低,還要對建商與壽險公司課徵空地稅,然而這些舉動似乎有壓抑到房價,但買屋的人卻是有增無減,依據台北市地政處公布的二○一○年十二月移轉棟數來看,總計六四三一棟,不僅比上個月增加二三.七%,還創下○九年七月以來的單月新高,年底前買氣回籠,使得房市有拉尾盤的現象,現階段房價似乎沒有反轉向下跡象。

此刻想買屋的人該怎麼辦呢?「買賣房地產是一場諜對諜的戰爭,買屋看屋要小心提防黑心廣告、黑心投資客;買屋要使出渾身解數來議價,能砍一萬是一萬!」《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》的作者Sway建議,現階段想買屋的人,可要睜大眼睛仔細觀察,還要能夠精打細算,免得上當後才到網路寫踢爆文。

Sway大學念的是不動產,曾任職於建設公司、代銷公司、地產仲介公司,擁有不動產經紀人證照,賣過不少房子;做過房地產記者,近身觀察房地產業界的變化;也與友人合創「智邦不動產」討論區,現在出了兩本房地產「黑心」書,成為當前紅火的暢銷書作家。

「買房子,是一門心理學。」Sway說,一般容易令人心動的是預售屋與新成屋,建商會砸大筆廣告預算,用精闢的話術來向你說明,所以買預售屋與新成屋只要有錢就可能被催眠,但台灣一年成交幾十萬戶中,幾乎七成都是中古屋,而且中古屋中,又有七成是投資客的房子,因此,「當你的預算只能買中古屋時,就必須開始學習真正的買屋購屋術,否則你很難不掉入投資客的陷阱,買屋買到問題屋,到時候又要花大筆資金裝修。」

歸納Sway購屋五招,讓你在房價高漲時刻,也可以買到好房子:

第一招:選熟悉地段居住

「地段、地段、地段!」是所有房地產大師會告訴你的法則,不過Sway卻認為,買屋要先回歸生活圈的思維,找熟悉的地段居住。

「我不建議為了買大坪數,用通勤時間換取空間,來回兩個小時很累人,」Sway認為,選擇房子的重點,是要看工作地點,或是離娘家及婆家近的地區,一方面可以減少交通距離,市中心房價也比較保值;二方面離親人近,對有家庭的上班族來說,可以就近照顧父母,也方便接送小孩。

「買屋是為了入住,不要想著賺錢,」Sway對買屋的想法很實際,他認為不要去巴望五年後「可能」開通的捷運沿線,例如淡水支線,就去買淡海新市鎮,卻在捷運開通前,必須忍受塞車與睡不飽的問題,等到捷運開通,房子也舊了,房價可能也沒賺到多少,因此,不如選擇方便的地點。他也建議,不要為未來五年後的事預留空間,譬如說準備小孩房等,而是要用現在的需求來考慮,這才是正途。

第二招:找多家房仲好議價
買屋購買中古屋,沒有房仲會告訴你底價與表價的差距,且中古屋的波動深受附近案件的影響,只要鄰近有預售屋豪宅推出,中古屋價格就會調漲;只要有都市更新題材,老公寓馬上飆成豪宅價,依據Sway的經驗,一般中古屋的定價是:屋主心中的底價+房仲賣屋仲介費用(最高四%)+兩成以上的溢價空間。若是投資客或是黑心房仲,開價會更高。(更多精采內容請見365期財訊雙週刊)

前鄉林老總自立門戶 首年推案60億

網路地產王 撰文 / 曾炳鈞/台中 

兩年前,魏嘉銘毅然決然辭去鄉林建設總經理職務,徒留外界一堆問號;兩年後,魏嘉銘自立門戶,創立嘉磐建設,預計今年將在台中、台北兩地推案六十億。資歷三十年的建築老兵重返戰場,期許興建「有靈魂的房子」。

■ 年過半百創業 建造有靈魂的房子
  不同於公司一級主管的西裝畢挺,嘉磐建設董事長魏嘉銘穿著改良式白色唐衫,鄭重宣佈台中市十一期崇德五路的開業首案「嘉磐千秋」正式推出,魏嘉銘對於個人職涯的深切期許,或許光從穿著的「別出心裁」,就能瞧出端倪。

  民國49年次的魏嘉銘從事建築業三十年,卻在擔任鄉林建設總座的事業高峰無預警離職,經過兩年沉潛,在年過半百之際,說服前東家老戰友加入團隊,獨資創立嘉磐建設,資本額一億元。至於當初為何離開鄉林?魏嘉銘給的標準答案是工作壓力過大,某天早上醒來,決定要走自己的路,今後將以手作的心思,興建有靈魂、可以對話的房子。

■ 看好台中11期 買地僅花2小時
  嘉磐建設的開業首案「嘉磐千秋」基地面積427 坪、規劃72戶、每戶坪數48~125坪,推案當天已潛銷27戶。魏嘉銘表示,購買這塊土地前後僅花兩小時就簽約下訂,因為看好十一期於縣市合併之後,將蛻變成為台中房市明星。魏嘉銘直言,目前十一期成交單價約15~20萬,嘉磐千秋的開價幾近市場成交行情,預估明年十一期房價將上看22~27萬元。

  魏嘉銘透露,嘉磐建設計劃於今年推案六十億元,包括:台北市士林區雨農路案(八億元),以東方禪味的都市休閒風為設計主軸;台北市文山區新案(二十億元),預計八月推出,由於位處景美溪第一排,可望創下當地新高房價;另外,位於台北市南京東路的都更案(二十億元),已達整合尾聲,預估年底前推案。

房市通路,經紀出消費者不可承受之痛

網路地產王 撰文 / 范世華 

許多消費者在買屋前,從不會擔心到底能不能找到自己真正喜歡的房子!可是到了真正在進行選購房屋的過程之中,才發現只不過單純想找一間房子,竟然也會產生出許許多多、各式各樣的困擾紛紛接踵而來。身邊就常有朋友經常要向我求助,其中甚至還有房貸鑑價相關的銀行員,為什麼即使本身就在從事於房地產的專業領域,卻還是害怕自己主動去看屋?

■ 房市通路競爭,秧及購屋消費者面臨多重困擾
  「不過是想買個房子,沒想到跟仲介看了一間房子之後,就像是捅上了蜜蜂窩一樣……!」不論是再怎麼樣的專業人士,只要換成是一般消費者的角色,主、客(服務、被服務)地位都是一樣。相信有買屋經驗的人大概都能感同身受,只要是看過幾間不同的房子,不知不覺就會招來一大群的仲介和房屋銷售員,每天來電不停地介紹各個物件,平時就要應付這些軟性推銷以及不斷約看的電話,假日又要與業務人員帶著到處去看屋,犠牲了許多寶貴的休閒時光卻不一定能找得到房子。

  而換到房仲業務人員的立場上來看,其實也是不得已之無奈,為了主管人員的要求,沒有配對到客戶進行帶看,等於無法向受託的業主交待,即使銷售不力也要做出辛苦度才能夠設法續約委託,持續綁住銷售案源。因此只要一有知悉買方的任何線索,就是房仲人員的寶貴資訊,無所不用其極要促成案件的買賣成交,於是許多善良的消費者,為了想要尋找房子,也就成了房仲業者的「帶看部隊」,浪費自己以及買、賣雙方彼此的許多時間。

■ 房地產市場所有的經紀通路,都是在賣(誰的)房子?
  就像是某個銀行貸款商品的廣告:「所有的廣告,都是在叫你借錢……」國內房地產買賣經紀業的狀況,其實完全不利於一般的消費者,這是因為整個通路,不論是建商、代銷或是房仲,都是在賣他們自己(或他們業主)的房子,消費者不論是在任何品牌的銷售通路所接受到的服務都一樣,可是消費者為了找尋自己想要的房子,如果在這家找不到、卻要換一家;又找不到、就再換一家……真的必需一個個自己上門去親自接觸,重覆一樣的洽詢、配對、帶看……流程,在不斷提供需求和接受探詢的這樣一個尋屋過程中,到最後連自己的身家財產和祖宗十八代,都讓房仲業務給知曉而傳遍了,這對於注重個人隱私的購屋消費者而言,更是令人難以啟口、難以表達的痛處和困擾!

■ 消費者真正需要一個購屋顧問服務的單一窗口,才能議到合理好房價
  除了個人隱私之外,購屋議價的隱私哲學,在「全賣方通路」的銷售市場中,買方毫無籌碼可言,房地產購屋的通路其實缺乏一個「真正在教你省錢……」的買方顧問機制,如果市場生態圈中看不到以買方為原點的服務通路,消費者便僅能接受賣方市場聯合把房價不斷地愈開愈高,其實就等同於集體式的獨占與寡占市場,若按照「公平交易法」與「消費者保護法」的精神來看,原本立意良好的經紀制度已讓業者扭曲變質成為整個房地產市場的「聯合行為」,而這不也就是近年來房價會一直不斷飆漲的其中另一個重要因素嗎?

  消費者不可承受之痛,敗因於「通路」,成也在「通路」。在一般商品的消費市場之中,我們看見有許多網路團購的機制,成功建構出真正能為消費者省錢而達到經濟效益的通路模式,以房地產這樣一個龐大金額的消費性質,我們也期待能有這樣一個「單一購屋窗口」的通路成形,如果能結合購屋需求者的龐大力量,將會是買方得以運用的最佳籌碼,可以拆解市場合理利潤,相信也將有機會可以扭轉房價,還給消費者一個合理行情的房地產市場。

單親媽媽買屋首重學區 別忘衡量自身能力

網路地產王 撰文 / 錢素蘭 
 

  在台灣離婚率居高不下,單親媽媽也逐漸成為社會多數族群,照料小孩工作從原本兩人負擔變成自己一人承擔,再加上工作及收入經濟壓力,單親媽媽族群更需要比別人多花心力過生活,房仲業者表示,有購屋需求的單親媽媽買屋最重近學區,更別忘了衡量自身能力。

■ 單親媽媽買屋 近學區最重要

  單親生活幾乎都要靠自己,對有小孩的年輕單親媽媽來說,買屋最好能找在近學區的地方,方便自己接送小孩,為避免蠟燭兩頭燒,建議不要跨區就讀,畢竟接送相當花時間、心力,學校離家步行15分內會到,是最好的距離。

  在顧及經濟壓力的同時,居住也要特別注意大樓出入份子,最好能在自己屋外放幾雙男鞋,避免遭歹徒覬覦。

  除了近學區,買屋、租屋也要衡量自己經濟狀況及能力負擔,月租或房貸支出盡量不要超過月收入的三分之一。

■ 經濟拮据單親媽媽 尋求當地社會補助
  對於經濟方面比較拮据的單親媽媽,建議能尋求當地社會局的補助,以台北市來說,對設籍市民,或與北市市民辦理結婚登記的新移民,遭遇離婚、喪偶、夫服刑或其他家庭因素,必須獨力扶養18歲以下未成年子女,可以向台北市社會局申請國宅,能以較便宜租金入住,幫單親媽媽減輕一些經濟上負擔。

國泰敦南REAT脫標 金融壽險標售冷清清

網路地產王 撰文 / 網路地產王/綜合 
 


  各界關注的國泰敦南REAT標售案,由於底標總價高達63億4050萬元,具有市場指標性,因此備受囑目,該案共吸引兩封標單,最後由國泰人壽以總價85億6666萬元取得,扣除停車位後,單價約為90萬元。

■ 置產超有術 長線抱地終不悔

  「用雷聲大雨點小,來形容這個標案,再適合也不過了!」市場人士也驚呼不可思議,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,開標前市場雖然風聲多,但是最後僅有兩標下手,除了對市場前景保守,觀望氣氛濃厚外,金融壽險業有不少資金身陷歐債風暴,讓出手相對謹慎,也是重要原因之一。

  國壽除了今日取得敦南大樓外,兩年前也以8.1億購入上海敦南大樓,後轉租柯達旅店,以整個敦南商圈看來,國壽就擁有四棟商辦,房仲笑說,「可說是敦化南路商圈的大房東!」

■ 買主保守看待 價格仍是關鍵
  國泰敦南REAT,位於北市敦化南路二段上,底價標售樓層333號及335號的1、7至22樓及地下1~3層,建物面積約9980.13坪,包括114個車位,每個車位約300萬元,扣除車位面積1130.74坪及車位總價,換算每坪約90萬元,跟市價相符,國壽由於已經擁有其他樓層,取得相對有利。

  以目前敦化南路周邊行情觀察,辦公室價格約在90萬上下,租金約在2000元/坪水準,平均投資報酬率約在2.6%左右,算是保守但穩健的投資,也是壽險業不錯的投資標的。而以國壽過去買地不賣地的策略來看,長期持有精華區標的,即便是現階段金管會有壽險公司和自家創始的REITs如買囬自家不動產發行的REAT,獲利將不得再全數認列的規定,國壽看好台灣未來發展,仍「長線抱地終不悔」。

慘!北市買屋賣屋移轉30個月來最低

網路地產王 撰文 / 網路地產王/綜合 
 

台北市地政處公佈8月份買屋賣移轉棟數,總移轉棟數3489棟,較7月減少3.57%,和奢侈稅實施前的今年一月相比,更大減了50.5%,但更值得注意的是,8月買屋賣屋移轉棟數比今年二月還低,也是近30個月以來的新低!

■ 八月大量縮 30個月以來最低
  相較於上個月,北市本月買屋賣屋移轉下跌3.57%,雖然幅度不大,但就買屋賣屋移轉量來說,顯見奢侈稅確實造成買氣大縮,更值得注意的是,七月北市買屋賣屋移轉僅比海嘯後最低潮的98年1月,多了25棟。

  「買屋賣屋市場買氣持續觀望是主因!」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,奢侈稅後北市買屋賣屋移轉棟數量縮明顯,除因屋主並未如預期般全面性降價,而奢侈稅政策衝擊,加上國際經濟局勢不佳,股市一直沒有表現,也是買氣急凍的重要原因。

■ 內湖南港增幅大 股災效應成關鍵
  不過,在台北市各區域表現上,還是各有擅場,其中,表現最好的分別為內湖與南港,前者買屋賣屋移轉最多,甚至大勝過去的大安、中山等熱門區域,而南港較上月增加六成以上,表現也很強勢,徐佳馨分析,除了區域內為買屋賣屋自用客戶撐住基本買盤外,不少新案陸續交屋可能也是讓量飆升的重要原因。

  「這種情況,也將影響九月移轉量!」徐佳馨認為,由於九月反應七、八月份交易,這兩個月遭逢鬼月與股災雙殺,預估移轉量也很難亮眼。股災動盪時間將成為第四季房市的先行指標,現階段看來市場壞消息頻傳,除影響股市外,房市買氣也將受衝擊,甚至對於第四季買氣也可能產生影響,即使有百年結婚潮的帶動,買方進場意願仍相對保守,邊陲區域甚至可能面臨價格修正。

新莊線將通車 三重房市先蒙其利

網路地產王 撰文 / 網路地產王/綜合 


 捷運新莊線通車時間,終於有譜了!預計明年三月先通車至輔大站,有助於紓解上下新莊與三重地區的通勤人潮,新北市段受惠最深。而根據房仲業者統計,最近一季新莊線新北市段各站點閱次數,明顯出現「三重比新莊更熱門」的現象,其中三重站更是新莊線新北市段的點閱王!

■ 上新莊詢問度超高 下新莊吸引首購
  沿著捷運買,是很多人都知道的定律,新莊線經歷了10年時間,預計明年3月就要先通車至捷運輔大站,而市區段的部分,則是由捷運蘆洲線在去年率先通車,過去一段時間,房價已經吵到高不可攀,通車前夕,房仲看好未來發展,都已經摩拳擦掌,打算大展拳腳!

  新莊線有多熱門?上新莊以新莊捷運站周邊生活機能最為成熟,這兩年外來客的詢問度都相當高,標準三房的住宅產品,只要價格合理,成交狀況都相當不錯;至於新莊線的末端下新莊地區,在捷運新莊線的題材發酵之下,房價從1字頭邁向2字頭,交易熱度並不亞於上新莊地區,成為首購族沿捷運而居的熱門購屋區段。

■ 受惠新莊線 三重房市房價翻漲
  有趣的是,根據信義房屋網頁潛買點閱的資料顯示,捷運新莊線的新北市段,點閱次數呈現三重多於新莊,尤其越靠近台北市、生活機能越好的區域,周邊物件點閱人次越多。前5名分別是三重站、菜寮站、台北橋站、新莊站與頭前庄站,其次則是下新莊的各站點,距離台北市距離較遠,點閱次數相對較少,不過也是沿線房價最低的區域,吸引許多首購族到此購屋。

  信義房屋三重重新店店長楊義信指出,三重地區從金融海嘯復甦以來,捷運新莊線題材一直在發酵,不少買方看好新莊捷運線通車效應,加上台北市房價高漲,外移到三重地區購屋;不過明年三月通車消息傳出後,買方數量並未明顯增加,反而拉高屋主對於捷運通車行情的期盼,目前菜寮站捷運站周邊的新大樓,每坪行情已經漲到40~50萬元左右的行情,預售案房價也持續向上攀升。

裕隆城+捷運加持 新店房價一飛沖天

網路地產王 撰文 / 網路地產王/綜合 


 隨著捷運通車,加上裕隆城的題材炒作,這幾年,新店成為新北市發展亮眼的一顆新星!過去向來文教色彩濃厚、房價相對平穩的新店,出現新亮點,未來房價不可限量!

■ 好山好水文教區 北客外移新店
  十多年前的新店,只有北新路唯一一條連結台北市景美區的幹道,但如今北二高通車,中興路與安坑交流道,先打通與台北市區的任督二脈,加上捷運新店線通車,更改變了新店房市的命運,未來還有環狀線加持,房價將有大幅躍進的機會。

  此外,好山好水好空氣的新店,不但新店溪貫穿新店市,整頓後的碧潭美景,獨特地理環境,吸引許多軍公教人口落腳於此,由於軍公教族群收入普遍穩定,房屋自住為主,換屋時也多半選擇「同區小換大」,買賣相對保守,因此,釋出的優質物件量少價高,近年因台北市房價居高不下,逐捷運而居的台北市年輕移民,許多大安區、信義區、中正區居民在比價效應下,將新店做為首購或換屋時的選擇,也讓這一區的房市,讓不少購屋族趨之若鶩。

■ 沿著捷運發展 裕隆城炒熱行情
  過去,新店房價發展軸線,是以與北市一站之隔的「大坪林站」為軸心。根據永慶房屋的調查,目前大坪林站周邊中古屋行情近一年漲幅驚人,平均單價已從二字頭一路衝上三字頭;北新路以北至中正路是早期發展重心,大坪林站在交通、學校、慈濟醫院、建國市場、市立圖書館等生活機能方面非常成熟,新店第二站「七張站」,則因裕隆城題材,加上家樂福、特力屋等商場加持後,成為新的鎂光燈聚焦區。

  此外,裕隆集團在○六年宣布新店裕隆城動工至今,開發計畫案牽動整個新店地區的房價,「先商業後住宅」的開發模式,更是希望藉區域的商業發展帶動住宅價格,目前已帶動周邊的新成屋房價,從每坪二十萬元翻漲至五十萬元以上;寶橋路上成屋轉手價也扶搖直上,幾乎皆悄悄站上四字頭!

買屋房貸申請流程

1.買屋申請房屋貸款 
當您需要購買房屋時,依您的資金需求選擇所貸款金額與房貸類型,與各家銀行的房貸專員接洽,分析評估後決定您所需求的房貸產品及準備文件。
2.不動產鑑價 
當您向銀行提出貸款申請後,銀行會依據您的房屋地理位置、坪數大小、周遭環境...等因素來進行評估,一般來說會參考房屋的成交價格為依據。
3.銀行內部審核 
銀行會依借款人與保證人的基本條件、還款能力、抵押房屋資訊...等因素,判斷該貸款案件核款與否。
4.買屋簽約對保 
與銀行簽訂買屋房屋借款契約,借款人可與銀行約定簽約時間,當天由借款人與保證人在銀行進行對保,完成對保後,房貸專員會幫借款人開設帳戶,作為日後撥款與繳款的帳戶。
5.抵押權設定 
撥款之前,需先設定抵押權、火險、地震險,而抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,強制投保火險與地震險,其保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
6.撥款 
當通知銀行交屋日期,當天銀行房貸專員會以電話向借款人確認,再依照程序處理撥款事宜,撥款後房屋貸款就成立,之後借款人只要每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中,貸款將自動扣繳。

2011年9月21日 星期三

買屋房貸知識

A.買屋如何選擇標地銀行,設定自己適合利率 
一般來說買屋借款人首要考量,都將會尋找一家銀行的貸款利率是最低的,所以在選擇貸款利率時,都會選擇大型行庫的利率(如:台銀.國泰世華 合作金庫 郵局…等)作為基準,多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後,再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%)的利息,長期下來也是相當可觀。現今銀行為了吸引買屋房貸的客戶,在買屋貸款才開始的前1~2年,將提供較優惠的買屋房貸利率,要擔憂的是買屋1-2年到期後,買屋後續的繳費將逐年增加,正所謂貨比三家不吃虧,尋找自己的適合買屋貸款利率時,也因衡量自我的收入與支出。銀行也會按照買屋借款人薪資所得、買屋個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率),可以做多方比較。
B.買屋房貸年限規劃 
一般買屋房屋貸款年限都可以貸到20年左右,部分買屋房貸會有30年年限,首次買屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請買屋寬限期1-2年,也就是說買屋這1-2年間只要交利息,減少剛出社會就繳交大筆買屋房貸負擔,但也必須衡量自己寬限後是否負擔得了。
 
C.轉換房貸銀行時機與如何爭取優惠條件
轉貸利率若非與原貸利率差異大,否則不建議轉貸,需要考量其成本(代書費約5000元、設定規費每100萬元約1000元、銀行帳管費5000元(包含謄本、徵信費用、代塗銷費用)..不等,依照不同銀行會有落差),因為轉貸需要付出成本,遠遠超出利差。 關於優惠條件有以下兩項要注意,一.盡量讓自己與銀行往來集中,且不管是否薪水領現或薪轉,一定要先存入銀行,留下資金流向,日後好與銀行申請優惠條件或洽談減碼事宜。二.另外在職業上,若是軍公教或是專業人士,如會計師、醫師、律師或上市上櫃前五百大的企業員工都有利率減碼的空間。
D.何謂「寬限期 」? 
所謂「房貸寬限期」能提供買屋初期減輕房貸負擔,讓買屋人在期間只還利息不還本金,然而寬限期過後尚未償還的本金,會在剩餘的期數加上利息償還,每月償還金額較重。舉例來說,買屋貸款500萬元、20年、買屋房貸利率3%,本息攤還每月買屋房貸金額為2萬7730元,如果申請展延3年,在展延的3年中,每月繳息金額只要1萬2500元;但寬限期過後,繳款年限剩17年,每月本息攤還就暴增為3萬1319元。
E.買屋房貸還款方式? 
1、「本金平均攤還」:指買屋貸款金額除以還款期數(月或週),每期償還相同的買屋房貸本金,但每年會不同,期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出,適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。 2、「本息平均攤還」:指每期攤還的買屋房貸本金與利息總合相同,也就是每期償還一樣的金額;適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。

買屋怕漏水

買屋頂樓漏水真的是蠻常見的又麻煩的問題
所以如果是買屋買頂樓的交屋前一定要多至現場觀看
也要去瞭解建商對頂樓的防水施做措施

尤其在下雨時及下雨後一定要跑得更勤一點
買屋正值梅雨及颱風季節也是最適合檢驗是否會漏水的時機
當然買屋除了頂樓漏水問題牆壁也有可能會發生滲水問題
這些都是看房子的觀察重點

基本上現今的技術如發現買屋漏水問題幾乎都是有辦法可以解決的
買屋交屋前一直到一年保固的期限內有問題都是可以請建商來處理
最令人擔心的是買屋建商對問題的處理態度
有的刻意拖延、有的認為無關緊要甚至買屋前一個樣買屋後一個樣的建商大有人在
所以買屋挑選知名負責任的建商應該是會比擔心漏水問題來的重要多了

買屋問題怎樣的華廈轉手後會賺錢

買屋買華廈希望買屋轉手後要賺錢,是要看買屋區域而定,所以買屋買華廈要選擇地段。
華廈在好的地段未來仍有增值空間,就像當初我朋友買屋買在台中市七期的一棟華廈當初預售價一坪14萬,如今才轉眼間他一坪30萬脫手,等於一坪多了好幾萬,而且又是大坪數的華廈80坪等於轉眼間賺了幾百萬。
買屋小家庭住透天厝,其實是看你們在房貸上無壓力下,需求上的區別...
透天別墅與華廈各有利弊,看自己的買屋考量在哪裡!
而南區目前的話是還沒有什麼重大建設,所以會漲或會跌仍是未知。如果華廈要買有增值空間的,請注意跟著重大建設跑就是了。像七期與中科為什麼增值這麼多,因為台中市的重大建設重心都往那邊移動,所以未來性當然很看好。

買屋問題華廈頂樓可以加蓋嗎

下列建築物或雜項工作物建造時應向臺北市政府工務局(以下簡稱本府工務局)申請,經核准後始得建造,除第十八款外並應於施工前完成消防設備審查並經竣工勘驗(含消防檢查)合格核發使用許可(憑接水電)後方得使用。(十八)符合下列規定之合法建築物為防漏目的,於平屋頂上建造斜屋頂:
1.限建築物為五樓以下平屋頂,建造逾二十年以上或經依法登記開之建築師或相關專業技師鑑定有漏水之情形,且非建築技術規則建築設計施工編第99 條規定應留設屋頂避難平台之建築物。
2. 斜屋頂應以非鋼筋混凝土材料(含鋼骨)及不燃材料建造,四周不得加設壁體或門窗,高度從屋頂平台面起算,屋脊小於一.五公尺,屋簷小於一公尺或原核准使用執照圖樣女兒牆高度加斜屋頂面厚度。
3. 斜屋頂不得突出建築物屋頂女兒牆外緣。但屋頂排水溝及落水管在基地範圍內,且淨深小於三十公分者,不在此限。
4. 屋頂平台面對道路或基地內通路應留設無頂蓋式之避難空間,其面積應大於該戶屋頂面積八分之一,且不小於三公尺X三公尺,與樓梯間出入口間並應留設淨寬度一.二公尺以上之通道。但無樓梯間通達者,得免留設。
5. 申請人應檢附工程圖說、不燃材料證明、結構安全鑑定證明書(由建築師或相關專業技師簽證負責)、直下方全部樓層區分所有權人之同意書及相關文件向建築管理處違建查報隊申請,且應於核准後3 個月內施工完竣,並檢附完工照片備查。但已成立公寓大廈管理委員會並向本府完成報備有案者,其同意書應依規約或區分所有權人會議之決議為之。

買屋貸款,公寓跟華廈的差異

買屋貸款重點就是 銀行債權的維護
同區域同性質的產品買屋 到底是電梯的華廈 還是走樓梯的公寓處分快呢?
銀行所有的風險控管 就是再降低呆帳的機會
所有的條件(利率 成數 寬限期)就是再減少處分時的損失
至於可貸成數買屋貸款是依照您個人的資力買屋貸款並不是看公寓或者華廈
同樣的產品買屋貸款 公寓可能只有200萬的行情 可是10年的華廈或許有300的行情
如果買屋貸款公寓核貸180萬就已經算是9成了吧 華廈的9成卻是270萬 不是嗎?
至於在實務上來說買屋貸款 公寓地段若位於商業集中地區
對於1 2樓的產品 在銀行來說是可以認同貸款7成 甚至8成
至於3 4 5樓 如果為一般自住用 且個人收入穩定無卡債 或者信用瑕疵
買屋貸款8成是OK的

2011年9月19日 星期一

一樓、頂樓空間利用 增建宅界線停看聽

網路地產王 撰文 / 網路地產王/綜合 

常見路邊的一樓住家,把自己庭園外推加棚子停汽車,這樣算是合法的嗎?也有人把自家後陽台往外推建在防火巷裡,可以嗎?到底頂樓算不算違建呢?有沒有合法的頂樓呢?在買屋時,頂樓到底能不能算在買屋實際坪數裡呢?買屋價格又要怎麼算呢?另外,買屋裝修上又要注意什麼呢?這類增建宅的界線在哪裡,買屋前千萬問仔細!

■ 一樓法定空地可停車 不可搭設建築物
  如果空地為法定空地,那麼將車子停在上面,亦即單純的平面停車是沒有問題的,但先決條件為沒有搭建任何固著建築,也就是沒有樑柱、屋頂或者是與地面結合的結構體。依照建築法第四條,所謂的建築物,就是定著於地面上(下)具有頂蓋、樑柱或牆壁的構造物或雜項工作物,也就是說,法定空地雖然可以平面停車,但若擅自在空地上搭建鐵皮屋,或配置機械停車設備則都屬違法、違建物而被拆除。

  此外,按照公寓大廈管理條例,公寓大廈區域內的共有部份不可獨立使用做為專有部份,也就是說,社區內的花園或是空地均屬於全體住民所共有,因此若有挪作私用的情況,將危害其他住民權益,會受到規約或區分所有權人會議決議之限制。

■ 新的不能蓋舊的不重建 修繕須委請結構技師
  至於頂樓加蓋屬於違章建築,法令規定84年1月1日以後的新違建全都查報拆除,而83年12月31日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。至於所依據的資料則以主管機關所有之空拍圖為準。法律規定84年以後的頂樓加蓋都屬於新違建,認定方法則以政府的空拍圖為準,而舊的頂樓加蓋雖然拍照列管,但也不可有任何重建、改建的行為,否則一律視為違建。

  頂樓加蓋若有修繕行為必須請結構技師進行鑑定,確保結構上的安全無虞。且必須有建築物結構安全簽證以及既有違建證明才可進行修繕工程。不過,由於頂樓加蓋屬於既有違建,若因結構老舊必須修繕,在範圍的限定上規定必須小於結構的二分之一,而且只可就材料上進行更換,而不可有結構上的重建行為,或者進行任何改建。如經檢舉或主管機關查驗,則需全數拆除。

台中電梯別墅太好銷 新興建商熱此不疲

網路地產王 撰文 / 網路地產王/劉祈相/台中報導 

 台灣第二大都會的台中,最近出現越來越多少戶數大地坪大建坪的電梯別墅個案,而且賣得特別火紅,專家提出觀察警告,這現象說明台灣所得M化後的房屋市場也M化了!房市M化傾向平價房與高總價房兩類,國民所得如無能短期增長的話,據此未來中產階級的換屋夢恐怕只會越來越遙遠!儘管營建署統計台中房屋數量已經嚴重超額供給,但仍吸引新秀建商積極投入頂級房市,特別是分散到各行政區次要地段的大地坪大建坪的電梯別墅市場,因高檔別墅需求大量成長,新案愈蓋愈豪奢,動輒一百五十坪(約500平方米)起算,買屋預算毫無遜色於在重劃區七期與八期的豪宅!

■ 重劃地庫存冠全台沒在怕 新建商大打高檔別墅牌
  台中房市多采多姿,重劃區已進入第14期,重劃建地之多高冠全台,市府今年更公開表態不課徵空地稅,此舉讓建商生存條件更優化;觀察台中房市,別墅與大樓住宅需求偏好各佔一半,由於新增建地多分佈各區,面積大小均有,利於新秀建商介入別墅市場,靠創新創意生存。天下代銷總經理周有倫點評,電梯大別墅既是強調私密安寧便可位於巷弄,戶數少建築基地不須求大因此利於建商取得土地,買氣上又有區域客支持,所以新建商紛紛以少量大坪數電梯別墅來切入市場最安全,只要以幾近苛求的營建品質,細膩工法迎合住客的生活小細節,一定都會順銷!


■ 入門打造綠別墅 巷弄屢屢驚豔佳作


  台中建築業內之間素以團結合作聞名,經常通過個案觀摩教學相長,傳為台灣建築業界的美談!台中市建築市調會召集人陳鏗榮邀集四十多位建築同業與媒體人於本月16日參觀懋榮建設高檔電梯別墅新成屋案【懋榮君悅】,該案基地視野極佳、安靜優雅,位於中科周邊的西屯福科路巷弄內,董事長紀吉川(現任台中市建築經營協會理事長)親自歡迎並隨隊逐層導覽。【懋榮君悅】地坪55~69(約180~ 220平方米)建坪130~150,五層樓電梯別墅,公開售價3880~4780萬元,層樓與地面大量綠化植栽,簡約現代式建築外觀立面,大露台與大陽台空間留白區分室內外,大量採用可回收資源的石材、木材、鐵件、玻璃,空間綠化阻絕中部少雨的豔陽天後,紀吉川說,四戶別墅已售出三戶。參觀者之一台中市知名的豐閣不動產研究室總監許瑞生表示,受到『豪宅化』現像催生,高收入換屋族主觀上若不偏愛住大樓就會是區域性高檔電梯別墅的主力客層,這類客戶買屋行為不會拘限住到中心市區,據此觀察台中各個行政區,甚至郊區的十期巷弄內都有高檔電梯別墅的個案!

地政三法修正 房仲:有助房市透明化

網路地產王 撰文 / 網路地產王/綜合 

  政府不斷推動的房市透明化,終於有了新的進展!眾所矚目的地政三法修正草案,通過平均地權條例與地政士法部分條文修正案,明訂不動產交易採實價登錄,由地政士、買方、不動產經紀業,於辦完所有權移轉登記30天內,向主管機關登錄實際成交價!

■ 成交實價全都露 正確與否是關鍵
  「這對房市透明有相當幫助!」房仲業者表示,如果違反規定,處新台幣3萬元以上15萬元以下罰鍰,並限期改正,屆期未改正者,按次處罰,此兩法通過後,形同宣告全面實價登錄,不再只由業者負責,不過如何確認登錄的是實際交易價格是一大考驗。

  行政院會通過「地政士法」及「平均地權條例」,把申報人的範圍擴大到地政士,吳光華指出,如果能完全落實,對投資客、不良仲介哄抬房價有嚇阻效果,民眾買屋也能獲得更充分而正確的資訊,重點是規定房仲業經手案件,必須向主管機關申報成交行情,不過,登錄的價格,目前看來仍缺乏公正第三方審核機制,價格是否正確,對市場的參考價值為何,有待考驗。

■ 價格透明為主流 抑制房市沒法度
  住商不動產法務協理吳光華表示,以業者的角度來看,房仲或地政士由於只是中間人,登錄價格會比較有正確性,但如果買賣雙方達成協議並要求,也可能價格失真,至於平均地權條例規定的權利人應負責申報,如果沒有審核機制,更可能出現失真價格,而混亂市場。

  吳光華認為,長期來看,價格全都露並不一定是房市利空,也和房價下滑關係不大,以成交價公開的中國與香港等地為例,只要行情好,房價仍然會暴漲,實價登記對房價抑制的效果便可見一斑。只是實價登記是全球趨勢,長遠來說,價格透明除了更能維護交易安全,對市場正常化也會有莫大助益。

2011年9月15日 星期四

買屋殺價秘訣(轉載)

聲東擊西法
買屋殺價招式內容:若個案產品規劃1~4房均有,通常大坪數銷售單價會較低,由洽談4房產品反帶入2~3房單價。
切記重點:必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

惡客殺價法
買屋殺價招式內容:下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象,但補足訂金又議,甚至簽約前,面露難色再議。
切記重點:議價方式軟中帶硬,以退為進見好即收。

暗渡陳倉法
買屋殺價招式內容:鎖定住家附近個案,以介紹親友為由代看,要求仲介費用,成交時可省部分自備現金。
切記重點:所謂的親友至少須出現一次,以便配合議價。

人海戰術法
買屋殺價招式內容:房屋給付小訂後,帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看,但多表示價格太高不宜購買。
切記重點:眾人均嫌價格昂貴,以壓力頗重為由逆式議價。

哀兵必勝法 買屋殺價招式內容:到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長,設法拉長補訂時間,以爭取議價空間。
切記重點:以經濟弱者姿態出現,壓低身段爭取議價同情票。

財大氣粗法
買屋殺價招式內容:參觀工地時,炫耀自己房地資產或投資理財,表明是投資立場,至少探價三次以上才下訂,強調逢低買進。
切記重點:施展本招時,個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

黑臉白臉法
買屋殺價招式內容:夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。
切記重點:黑白臉角色務必堅持到底,絕不能互換角色,直到議價成功亦然。

投石問路法
買屋殺價招式內容:參觀工地時不露聲色,暗中記下中意之戶別,改天友人至工地就此戶大幅議價,以瞭解銷售價格底限。
切記重點:友人議價若成仍須退訂,表示價格尚有空間,若議價未成亦可得知大略底限。

趁火打劫
買屋殺價招式內容:個案為促銷或引來人潮,推出特價優惠戶時,以用買可不買之投資角度,再往下議價探底。
切記重點:挑戰廣告特惠戶,必須藝高人膽大,現金或支票要露臉。

強渡關山法
買屋殺價招式內容:選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價,請求工地以專案簽報。
切記重點:集體購屋原則首重團結,推舉發言人避免分化,遭到個個擊破。

狐假虎威法
買屋殺價招式內容:參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名,禮節待遇及切入議價均佔優勢。
切記重點:確認所冒稱人員不在現場,應於非假日運用以免穿梆。

孝子議價法
買屋殺價招式內容:年邁老父協助年輕子女成家立業,年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好,年輕人即可順勢直搗黃龍。
切記要點:切記首次議價絕不可付訂保留房屋,以免喪失議價運作之主控權。

老千佈陣法
買屋殺價招式內容:選購戶別時表明要購買整層,以利單價談判,嗣後告知已購他案,但道義上仍購買一戶,但單價要比照辦理。
切記要點:心目中已選好的戶別,要排在佈陣範圍,以免白忙一場。

鴻門宴陣法
買屋殺價招式內容:前數次純參觀工地,要下訂時挑選工地即將下班時間,洽談後邀約共進宵夜,席間達成議價目的。
切記要點:設席地點在工地附近較不易遭拒,對象為俱決策能力者為宜。

現金回饋法
買屋殺價招式內容:預購戶別選定時,不選擇於工地下訂,另通知業務員至家中收訂,並表明協助達成議價備有感恩賞金。
切記要點:此招有損雙方道德形象,雖業界時有所聞,但建議備而不用

雪中送炭,勿錦上潻花
買屋殺價去洽談的時機:利用天氣不佳、選舉、天災、景氣低迷、國際情勢危急,這些時候銷售中心門可羅雀,您的出現自然很有份量,你出的價,建商才會考慮。切記勿在門庭若市,連續假期,建商大作廣告期、媒體熱烈報導時、您的出現只是肥羊一隻,你出的價,業代不會仔細考慮,因為肥羊太多,不差你一隻......

在建商或代銷公司,即將結案時,最好殺價了!因為建商的利潤都賺到了,建商不需為餘屋再出人力及廣告費,建商只要收回本錢幾呼都能成交,但缺點是房屋的格局不是你所喜歡的。切記您的出價,可有可無,願者上鉤,有緣者居之,莫強求!

洽談的對象(業代)越菜越好!他會為了追求業績,滿足你的需求,如果是 TOP SALES 他會思考你能貢獻他多少獎金!

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房地產市場從前年起飆漲,漲了兩年後,賣方產生居高不下的心態,不論預售屋或中古屋,房價越喊越高。但隨著下半年將有許多新成屋陸續釋出市場,部分供給超過需求的地點,議價空間拉大,可能由賣方市場轉為買方市場,加上鬼月將至,購屋人若把握機會進場殺價,可能是撿便宜貨的好時機。沒有教科書教民眾買房子怎麼殺價,但房屋仲介經紀人有一些不傳的議價經驗談,本報邀集國內八大房仲公司最會賣房子的top sales,公開他們累積的議價心得,教你如何講出一口好價錢。買賣價格攻防戰,打的是心理戰,換句話說,心機夠深,才能撿到便宜。力霸房屋民權加盟店襄理林雲龍說,去年中古屋市場熱,許多房子議價空間不到10%,不過今年以來平均議價空間在15%左右,等於可打八五折。

第1招:多看房子少說話
「房子多看,不要說話」是買方累積籌碼的方法,力霸房屋行銷副理陳偉文說,買屋方太早表露喜怒好惡,會讓賣屋掌握想買屋的心態,價格可能就會硬。中信板橋江翠加盟店襄理薛招琴形容「買屋殺價議價是一個探底的過程」,出價要比行情低一些,增加談判空間,並從中探測賣屋屋主的底牌,談價談到滿意時,最忌喜形於色,不動聲色或許還能再把價格往下拉。

第2招:貨比三家做功課
「做功課」很重要,所有top sales一致認為要「貨比三家」,甚至建議拿本筆記本,把所有案子、工地行情寫下來,心裡有譜才能講價,以免喊的價錢偏離市場太多,「便宜到賣屋屋主不理你,怎麼講下去?」

第3招:屋主越急越易砍
賣屋屋主有資金壓力,或是工作變遷急著賣屋,就有了買屋殺價議價機會,林雲龍說,屋主售屋心態越迫切,價格越容易折讓。太平洋房屋忠孝店業務處長吳翠幸說,她曾遇過60幾歲的老先生,賣屋幫孩子解決財務危機,還有三個小孩急著把房子賣掉分家,或賣屋屋主股票被套牢、投資大陸失敗,都會因為急著要現金,而讓買屋方多爭取到議價空間。21世紀安和遠企店副理黃裕群說,沒有賣屋屋主會說自己急售。怎麼判斷呢?信義房屋天母店執行協理賴重錫有個絕招:調地政事務所謄本,從「他項權利部」查看屋主的貸款狀況。賴重錫說,如果是換屋族,「先賣屋後買屋的客戶,比較難議價;先買屋後賣屋的客戶,因為要有現金買房子,價格會比較好談。」

第4招:多看幾次挑毛病
挑毛病也是一個方法,21世紀不動產台北仁愛店經紀人李維鑫說,「看屋至少要看五次」,一次一次找出房子的缺點,再拿出附近成交過的價錢來跟賣屋屋主談,再針對管理跟生活上質感的缺陷做價格上的修正。住商不動產民生加盟店店長林文泉說,同樣的建案,採光不同,前棟跟後棟可能一坪價差1萬,30坪就差30萬元,挑剔賣相,可以軟化賣屋屋主的價格。

第5招:付斡旋金表誠意
北區房屋業務副總林合湧,會從總體經濟數字跟賣屋屋主「盧」,永慶房屋內湖區區經理李元鳳則建議付斡旋金,讓賣屋屋主「看見」買屋方的誠意。陳偉文提醒,在還沒有確定喜歡房子前,不要開口議價,以免簽約後反悔。
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議完單價再殺總價 :
買房子如果沒有討價還價,小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價,讓消費者有議價空間,建議如果要議價,先從單價開始談起,30坪的房子,每坪若下殺2萬,就可省下60萬元,單價議完後,再從總價殺價,要求將總價尾數去掉,520萬元變成500萬元,殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 :
這幾年法拍屋數量不低,而且又以大型社區最常出現,所以消費者在購屋時,可以仔細觀察該社區內有無法拍屋,像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊,然後再將拍定價格當成談價的起點,因為只要社區中一出現法拍物件,通常都會拉低社區行情,而且只要法拍物件一多,其他待售賣屋屋主心態也會較鬆,殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 :
一般來說,新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後,多少會有一些房子流入中古屋市場,因為當初購買這些房子的消費者,在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後,有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔,有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子,通常會比剛推出時的價錢來得低,這就好像買新車,車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子,記得要將服務費納入成本計算。

從中古市場找新房子:
價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比,通常來說,預售屋售價最貴,等蓋到新成屋時售價會降個10%;一旦在成屋後再轉入中古屋市場,售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子,因此都會往預售屋案場尋購;事實上,房子只要轉手就變成中古市場物件,精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子,不僅品質不打折,售價也會比買預售屋少個兩成左右。

預售屋 10殺價空間:
買房子總價高,人人懂得議價;不過,要買屋殺價殺得漂亮,可是門學問。以預售屋為例,工地現場代銷人員都很專業,面對消費者的議價,早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面,一家老字號的預售屋代銷業者指出,預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的,視銷售情形機動調整。不過,一般剛上檔的預售屋,依表價行情,應有5到10%的議價彈性,看買方的殺價功夫而定。例如,很多民眾看工地都選在周六、日,加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景,讓購屋者一看到現場人多、買氣旺,自然較不好意思狠狠殺價。由於賣屋製造買氣熱絡的假象,多半選在周六、周日假期;所以,消費者反制之道是,最好在周一到周五工地人數稀少時,前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象,這類手法,常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數,讓消費者產生使用坪數增多的假象,再除以總價,等於就稀釋每坪單價的行情,讓買屋方錯認「便宜」,無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單,即按照房屋所有產權狀上,所登記的坪數為計算每坪單價的依據,任何非產權登記上的坪數,改按建造成本單獨計價。
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看過模型、銷售平面圖、樣品屋後,若對於產品感興趣,下一步就是「議價」階段。消費者會殺價,銷售人員當然也有一套應對進退的守則,因此該如何談價錢,讓價格符合自己心中的標準,又不會傷了和氣,既是一門學問,也是一個買屋賣屋會不會成立的重要關鍵。

斤斤計較
在進行議價前,消費者應先問自己,是不是真的可以進入「議價」階段,回想剛剛經過解說、參觀後,本身對產品的感覺,是否優點多於缺點,接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念,從一堆優點中,利用產品的缺點,作為和銷售人員議價的條件。

拿同類個案做比較
消費者可以將自己的需求先列在紙上,參觀時邊聽、邊看、邊記下,例如「覺得這房子很不錯,但是格局似乎有點不符合需求;交通、生活機能上,仍有不方便的地方」等,再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道,例如自己亦鎖定同區域的同類個案,並將類似的個案拿出來做比較,讓銷售人員了解,自己是有作功課,不是漫天喊價。議價時,價格可以堅持,但是態度至少要溫和,畢竟是人與人談買賣、生意,表現出誠意,建立互信關係,至少就先有3分情。

堅持價格態度溫和
有人說,議價時不能表現出非買不可的樣子,也有人說表現出強烈的購買欲望可以促使賣屋讓價。「表現非常想買屋,對銷售人員而言會有2種效應,一是覺得價格不必降太多,消費者也會買;另一種則是價錢不敢太硬,怕把消費者嚇跑,丟了一個客戶。」因此各有利弊,消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式,決定要出哪一招。

試探價位拖延戰術
建議多看幾次房子,再決定是不是要談價錢,在這之前,可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位,或是告訴銷售人員本身的預算實在不足,利用拖延戰術,暗示銷售人員要回家和家人討論,表現出可以接受,但家人可能會反對的態度,為自己留一個後路。
不過,消費者會議價,銷售人員當然也有應對守則; 遇到很會殺價的客戶,銷售人員也許不會推薦位置太好的產品,因為價位高低,關係到產品所處的位置。銷售人員會盡量說服客戶,說地段、環境、學區、公設都一樣好,只是採光可能沒那麼好,所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求,再作最後打算。

專家意見, 殺價行情約單價1成
價格是決定買屋賣屋行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元,可以多吃1塊炸雞排,買1棟房子,若是1坪殺個2萬元,30坪的房子就可以省下買家具的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間,一般行情約是單價的1成?1成半,能殺多少,主要看整體銷售狀況,但是買屋的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」,若是每坪單價開出20萬元,銷售人員表示其權限是5000元,建議消費者可以從19萬5000元殺起,為了測試銷售人員的底價,可以先準備5000元或1萬元現金在身上,從明知不太能賣的價錢開始殺價。

利用小定測試價格
「告訴銷售人員若是價錢談得成,就可以放小定,若是銷售人員收下小定,表示價錢差不多可以賣,若是不敢收,則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣屋的價錢,也會推託必須請示主管才能決定,和消費者在價格上有所拉距,在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少,導致反悔。不過基本上,只要收下了小定,價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時,態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點,就是看對方給你的態度。原則上,銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間,消費者和銷售人員若是相談甚歡,價錢當然就會變得比較好談。」
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很多消費者反應,買房子時總是有銷售透明度不足的感覺,除了建築本身涉及太多的專業外,「我到底是不是買貴了?」通常最令消費者感到疑惑。尤其購買預售屋,先不論未來景氣、政經局勢,如何評估當前的售價是否合理,找出合理的價位,更是令人困擾。

設好底線
預售屋所開出的價格,主要是根據建商所定的價格去作包裝,與區域行情比較之後,會針對所開價格的高低、及主力客戶的屬性,訂定銷售應對的準則,若定價高於區域行情,建商也許會用比較多的建材配備、或較華麗、豐富的公共設施去包裝這個價位。

首次看屋別亂出價
以目前預售市場來看,表價和一般成交價,通常約有5%~10%的價差,依個案條件不同,有的也許可以談到15%的讓價空間。買屋殺價不是猛殺就會買到便宜,殺得太離譜,根本無法成交,消費者也買不到房子。部分預售代銷會把表價一下子拉很高,距離成交價可能有20%的折讓空間,就算消費者已經殺到低於15%,還是不合理。第一次去看房子,不要急著出價,因為第一次出的價錢,會變成以後議價的談判基準,若第一次出高了,未來要把價錢壓下來,機會通常不大。看了房子後,先回家作功課,請教附近的仲介區域行情的價格,一般屋齡低於10年的中古屋和預售屋,在價格上約有10%~20%的折舊空間,用中古屋房價回推預售價格,有了一個基準價格後,再從建商品牌、配備數量、品質來加減價。

觀察現場銷售熱度
銷售人員第一次告知的價格,叫做表價,以目前預售市場而言,議價10%左右的成交的機會最大。議價空間大小,要看預售現場的銷售率判斷,若是賣得很差、或銷售期拉得太長,也許會有較大的空間,建議消費者從房地產市場和預售案現場的熱度來判斷。一般低總價、戶數太多的產品,較容易出現假客戶炒作現場的狀況。假設是總戶數100戶案子,預計5個月要賣完,等於每個月要賣20戶,也就是一周要賣5戶,以一般預售現場來說,要先考量退戶的風險,要確實成交5戶,定金要能收到8~10戶才保險。以來10組人下定1戶計算,每周來人至少要80~100組比較保險,消費者可以在假日下午3~5點的尖峰時段去現場觀察,判斷銷售速度。

以案量大小來看
消費者也要注意案場的進場時間和銷售時間,5~10億元的案量,一般銷售期是5~6個月,案量大到20億元,銷售期也許會拉到1年。單純以價格作考量,建議第3或是第4個月進場較容易議價,因為案子若賣得慢,第3、4個月也許就會出現調價的動作,如果賣得很好,也有可能會想要把餘屋放掉、出清,價格比較容易談。買屋議價時,可以先用15%的空間出價,試試現場的反應,若不行,再慢慢增加,但是一定要給自己一個底線。銷售小姐的讓價空間多是每坪3~5000元間,真正有議價權的是現場專案,也可以利用銷售小姐給的折讓比率回推。

從中古屋房價推算預售價
若對預售個案的價錢較無概念,建議消費者可以先詢問區域中古市場的房價,從中古屋價位的變化來推算預售價的合理性。消費者可以上網、或到仲介店頭去問一問此預售案的開價是否合理。

買屋要買地段
建設公司品牌、建材配備都會為預售屋房價加值,但房屋進入中古市場之後,座落的地段,才是影響價格的主要關鍵。房屋會折舊,但是地段不會,地段好的房屋,土地如果值錢,房價自然就有支撐,地段差的房子,就算便宜賣屋也不一定賣得掉。初步了解中古市場的價格後,再進入預售市場詢價,就可以再從建材、結構工法、公設、規劃去比較。羊毛出在羊身上是不變的道理,甲案會賣屋賣比較貴,銷售人員一定會告訴你賣屋賣貴的理由,消費者有問題,一定要盡量釐清,基礎工程是怎麼做的?為什麼A工法會比B工法成本高?交屋可以提供的配備有哪些?尤其是廚房、浴廁的配備最好要看、也要問清楚,不是看到的就一定會有,自費的選配與房子的成本有關。

中高樓層好脫手
買屋 ,一定要考慮到未來性,在中古市場,不會用高低樓層來分價,如果高低樓層價差太大,未來中古市場也無法反應這些價差。中古市場買屋賣屋,不像預售屋,會把高、低樓層價差明顯的區別開,消費者可以考慮是不是一定要買最高樓層、最貴的房屋。建議從中間樓層偏高一點的產品切入,因為這種產品在預售時,價格不會高得太離譜,且房屋過了一定高度後,較不會有屋角、暗房的問題,在賣屋中古市場也比較好脫手,10樓高的產品中,5、6、7、8樓比較合乎這樣的條件。

買廣告戶前要三思
房屋買屋賣屋時,經常可以在廣告DM上看到總價388萬元起等宣傳字樣,到現場一問,才知道廣告上說的最低價,只是全棟中少數幾間廣告戶的價格。「廣告戶」擁有全案最低價的優勢,總能引起高度詢問,廣告戶一般低於正常價位約10~20%,因為樓層位置一定是全案最差的,也許窗外正對高架橋、還有路衝、暗間、屋角等影響銷售的問題,從預售平面圖上看位置,消費者通常不容易感覺出未來成屋後,位置的利害關係。雖說可以用較低的價錢成交,但今朝為買屋方、來日是賣屋方,在中古市場,房屋位置的缺陷如果太嚴重,不只影響到房價,屆時要面對的可是賣不賣得掉的問題
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買屋殺價的波段時點原因

農曆年前
所謂有錢沒錢討個老婆好過年。同樣的,買個自己的家過年,也是國人的傳統心態。在年關將近之前,市場的資金需求也會增加,賣屋方求現的壓力也較大,買屋有較大的議價空間。

農曆七月期間(8月)
一般而言大部分的消費者會排斥在俗稱鬼月的農曆七月間購屋或搬遷,這時縮手的買屋方會使得賣屋方求售的機會降低。趁機入場的您將可以有較多的議價空間以及物件選擇的機會,是不錯的購屋時機。

大型選舉前後
選舉前後的政治環境動盪,也是不錯的購屋時點。當然如果您對於長期的政局看壞,且有充分的證據支持您的看法,或許先觀望一陣子是較保守的。但是,若政局的動盪只是暫時性的,您大可以趁著賣屋方意志薄弱的時機進入,可以有較好的機會。

天災人禍後
天災人禍之後,市場買屋方也會因為短期的心理因素而縮手。這時,若能正確的判斷情勢,利用大多數買屋方縮手的機會,取得較好的議價空間將是不錯的抉擇。但是,應謹慎選擇檢驗,以避免買到因災難而受損的房屋。 如九二一大地震南投及台中東勢就可檢便宜屋或地. 汐止象神颱風大水災過後房價跌三成…….等
=============買對房子,買進千萬人生---殺價秘訣

許多人問過我這個問題:買屋可以殺價嗎?殺多少才算合理?首先,你請記得一句話:如果連SOGO都打折,買屋就沒有不能殺價的道理。殺價,其實是買屋方與賣屋方的一種溝通模式,該不該殺價、殺多少價才合理,都看你夠不夠內行。有些媽媽級買主買屋當成去菜市場,掐頭去尾湊整數不算,還要送五塊錢的蔥。所謂「行家一出手,便知有沒有」,殺價的話一出口,賣屋方很快就知道你不是內行人。如果你不是,他們就會以種種冠冕堂皇的理由,分文不動地守住賣屋價。請記住,殺價是內行人的專利。你愈內行,就愈能買到便宜的房屋。殺價之前,要確定自己是否找到了好房子,有個簡單的檢驗方法。如果「追蹤人數」愈多、愈多人來看這房屋,就表示它愈搶手,也表示這房子應該差不到哪裡去。
☆鑽石法則:如果連SOGO都打折,買屋就沒有不能殺價的道理。

買屋殺價預售屋殺價祕訣
有人說買預售屋最難殺價,因為建設公司已經決定了一坪多少錢,總價也通常依照坪數大小來計算。在這種情況下,購屋者要怎麼殺價? 事實上,預售屋的價格沒有想像中的那麼硬。但是,負責銷售的代銷團隊通常很有經驗,在你正準備殺價之際,他早已準備好一套話術堵住你的嘴了。因此,買預售屋的殺價祕訣,重點是時間──要懂得掐頭去尾。 一個建案的推出時間大約半年,最能殺價的時段就是這半年的開始前十天和最後十天。中間的五個多月,你可以去多看幾次,但是別談價錢,讓建案「自己的日子自己過」。
OS:有想要買屋的朋友再看看ㄛ~~~原來買屋還有武林秘笈ㄚ...但是拉拉雜雜的一堆文字,相信能花時間把它看完的,一定如願買到喜歡的房屋喔


出處: 買屋殺價秘訣(轉載) - 翔飛Fly-Dream Home網誌 - udn部落格 http://blog.udn.com/flydreamhome/1293761#ixzz1Y16qGrUS

2011年9月12日 星期一

賣屋必看之中古屋價位研判十大要訣--房價估算: 我家值多少錢?

買屋必看之買屋時應繳稅費有四種

買屋時應繳稅費有四種

買屋必看之買屋過戶流程

奢侈稅 自住買方買屋購屋攻略
撰文者 / 張漢超

小馬得知最近奢侈稅即將上路,他猜想這時候房仲業應該是叫苦連天,屋主可能會出現大量拋售,所以現在買房應該是個好機會,於是他開始展開他的「看屋之旅」,打算一邊看屋,一邊等待房價下挫,反正時間多得是,沒想到小馬竟然失算了,雖然的確有看到滿意的房子,然而就在他猶豫不決、還在等待的時候,房子就被人捷足先登買走了。

房市戰況分析
其實小馬的猜測只說對了一半,另一半可是大錯特錯呢!東森房屋西屯中科加盟店文祥山認為,以目前的市況來看,屋主確實因為這一波而在房價上稍微鬆動,但在小區域中,如果房屋的供給維持不變,而需求又有增加的情況下,此時待售好屋反而變得搶手,因此如果有意買房的民眾一直觀望不進場,當你繞個兩三圈再回來時,案子很容易早已被人搶走,這樣反而不容易買到心中理想的好屋。

以臺中市為例,七期的空屋率比較高,所以在前一波金融風暴,這裡的修正幅度相對比較大,如果有意在七期置產的民眾,現在倒是可以出來看屋,等待六、七月市況比較明朗後再考量進場。不過文祥山認為,如果是因為生活圈或工作關係要住在一個供給跟需求都很穩定的區塊,這時候如果你要等待奢侈稅帶來大幅降價,恐怕未必能找到好物件,房價可能也只能有百分之五至十的修正而已。

現階段的購屋策略
文祥山建議消費者,購屋置產的偏好區域不要設定得太廣, 因為房價資訊會太亂, 不會有什麼幫助,所以一定要先鎖定小區域,然後在這個小區域中趕快多看屋,如果有看到喜歡的房子,而且價格也跟自己設定的條件差不多的,不妨可以出價試試看,這樣就可以取得優先議價的順序,文祥山說,「出自己想要出的價位,如果不行也可以再等,假使價錢真的談下來,自己以後也不會感到吃虧,因為這是你出的理想價位, 但如果你要等到六、七
月,等媒體的消息再出手,那麼好的案件早就被人家搶走了!」

文祥山說,買屋前可以先去打聽這個小區域的需求面,瞭解不同類型房型的房價狀況,譬如說可以觀察網站先搜尋一些資訊,或者看看報紙的發稿狀況,如果發現目前的案量沒有特別的增加,那麼就代表這個小區域的案量很穩定,沒有大起大落的狀況,因此買房就要趕快加緊腳步。

有些屋主, 在這個節骨眼上他可能同時有兩三間房子待售, 而且是不受奢侈稅兩年牽制的房屋, 如果是這類的屋主,他也會擔心自己手中的房地績優股會受到地雷股影響,大盤整個被往下拉,所以有可能賣方屋主在此時就願意鬆手。所以聰明的買方都會先做好功課、多看屋、趕快做決定,這樣買屋算是相當穩健的作法。

買屋必看之我的完美好屋 實用買屋術

撰文者 / 張漢超
 
自從六月正式實施奢侈稅(正式名稱為「特種貨物及勞務稅條例」)以來,許多民眾對於房地產的資訊有如霧裡看花,買屋的行動遲疑,房產買屋賣屋業者們在市場的聲量,也因為奢侈稅而頓時委縮,然而,政府本是要棒打房地產投機客,但是卻也連帶使一般買屋人吃足苦頭。原本市場預料房價在奢侈稅後會有一波房價下修期,結果不僅下修期間只維持了兩個月,而且房價下修幅度竟然不大,與買屋人預期明顯有落差。

目前房地產市況呈現盤整僵化的局面,主要是因為屋主或地主都想賣高,但買方期待買屋買低,以至於市場在價量上呈現停滯的局面,不過雖然六月份的交易狀況如此,但在未來兩岸利多、陸客自由行、以及種種國際市場的誘因下,房價預期仍然會繼續向上攀升,換句話說,現在不入市,未來也不見得能等到更好的買屋時機。

想要買屋,不應該只等待房價低落時才進場,反而應該慧眼獨具,找到好屋的真價值,甚至在不同的人生階段有不同的購屋策略,這樣才能將房子的效益極大化,讓不動產成為你資產規劃中的最佳投資。

單身族群:選擇袖珍精緻產品 以時間換取空間
單身族群沒有額外的負擔,在財務規劃上較具彈性,因此在買屋的考量上,不妨可以先以一至二房作為買屋首購的考量。東森房屋鳳山文山加盟店張雅平店長建議,單身族群由於只需要個人起居的空間,平時又有會客及社交的基本需求,因此可以選擇袖珍精緻的產品作為買屋購屋考量,以房屋市場來看,套房或一至兩房的產品比較適合單身族群。張雅平強調,單身族置產講究的是個人無拘束的空間,再加上很多都是從外縣市到大都會工作的年輕族群,因此最好鄰近捷運或公車站點,這樣才能保有自在便利的生活。

東森房屋桃園經國加盟店巫輝煌店東分析單身族群的買屋購屋能力表示,單身族因為一個人生活,平日生活的打理最好能越簡單越好,比方說倒垃圾這檔事,如果有管理良好的社區代勞,就可免去每天趕忙回家等垃圾車的麻煩。此外,如果不常下廚,那麼選擇週邊有便利餐飲的商圈就顯得相當重要。

若是初入社會的單身族群,由於購屋資本較緊,因此建議不妨利用「以時間換取空間」的概念在都會週邊置產,這樣一來不但可以減輕初期在都會生活時的資金壓力,未來如果有意進駐市中心置產,也有餘力慢慢累積自備款,因為在都會週邊居住可以省下較多寬裕的資金,可說是慢慢累積資本的好方法。

兩人雙薪族群:
兩人雙薪頂客族最大的好處就是沒有太大的束縛,而且夫妻雙薪的收入,不但足以支付生活開銷,而且還可以享受較佳的生活環境,甚至可以創造更多生活品味。東森房屋員山連城加盟店江鴻壽店東表示,「買屋買房子有別於租屋,不僅可以擁有自己的歸屬感,還可以營造家的溫暖,最重要的是不用擔心房東隨時漲價,不需要經常搬家。」江鴻壽分析,頂客族由於有雙薪的基礎,平日開銷也很固定,因此購屋能力比起一般個人或一般家庭來得更強,相當適合購置不動產、以買屋代租屋。

雙薪頂客族置產還有一個優點,那就是可以運用自用宅,坐收增值效益。過去租屋時房東可能逐年調升房租,每個月可能增加數百至千元不等,但如今即使房貸利率年調升一碼, 每個月的房貸, 每一百萬也僅增加百來元,相當於一個速食套餐的價格,負擔其實不大,因此雙薪頂客族買屋等同於省錢外加存資產財,如果房子又屬於自用住宅,那麼每年的房屋稅更可省下不少稅額,房屋資產的增值效益就更高了。

東森房屋士林捷運加盟店廖麟鑫店東說,雙薪頂客族買屋時,最好能選擇可以滿足基本生活需求的區域為佳,而且最好靠近市區,如果能連同車位一起購買,未來如果房地產轉手時的賣相也會比較好,假使沒有停車需求,選擇具有捷運或交通便利的地點也可以,原則上只要附近沒有嫌惡設施,一般的一房一廳或兩房都會是很好的居住標的,不但可以自住,也能兼顧資產配置。

一般家庭族群:
一般家庭置產時必須特別留意家中長輩的需求或是子女的就學便利性,東森房屋文心聯邦加盟店洪文豪店東認為,每個家庭「住的條件」雖然都不盡相同, 但還是有優先順序, 應該先將優先次序列出,然後再尋找盡可能滿足條件的房子。例如家中有長輩跟就學兒童,就不適合只選擇學區的房子,而罔顧長輩行動的便利性,反倒是應該先求房子必備電梯或者選擇位於一樓的住家,其次才考量子女就學的學區。洪文豪表示,年長者需要的生活機能不外乎公園綠地、甚至有就醫的需求,但如果家中的孩子還小, 也可以暫時考量先不考慮學區的需要,而先滿足家中工作上班者的便利,所以如果能把家中所有住的需求排列出優先順序,這樣在選擇好屋才有依循的標準。

由於一般家庭的組成人數不一, 有些是兩代同堂,有些則是三代,但無論如何,標準三房可以滿足基本的需求,當然如果孩子年紀較大,選擇四房會更好。廖麟鑫表示,無論是三房還是四房,選擇戶數及坪數規劃統一的社區,對於居住的品質才有保障。由於部份社區在推案規劃時已納入了各種格局類型的房子,要什麼房型都有,這雖然便利了買屋購屋人的選擇,但也因為每個買屋購屋人的居住及生活習慣不一,而衍生不同的作息互相干擾的情形。例如單身套房族的生活自由,跟一般家庭固定的生活作息有異,可能深更半夜單身族還正在活躍地活動時,一般家庭早已是就寢兩個多小時了,這樣互相干擾的情形在不少社區中都曾經上演過糾紛,因此選擇戶數及坪數規劃統一的社區,至少可以保證住戶有著類似的居住需求,未來發生作息干擾的問題也比較低。

避免買屋購屋迷思
想要在人潮洶湧的房地產市場找到真正實惠、「CP值」超高的好屋,除了要擦亮雙眼仔細挑選外,還要對各種產品作足功課,在眾多的屋源中按自己的要求進行篩選,例如可以先鎖定自己有興趣的居住區位,然後再鎖定該區域中的幾間好屋深入瞭解。買屋看屋過程中也不要對於房屋太過細微的條件太過苛求,雖然是求好心切,但過份的要求,有時反而會錯失買屋購屋的良機,因此買屋購屋人本身要清楚自己的買屋購屋目的、確定自己的買屋購屋承受力,這樣才不
會再買屋看屋過程中飄忽不定,白白浪費自己的時間!

每間房子都是獨一無二的,即使是同棟大樓,也因為所在的樓層與面向不同而有差異,所以買屋購屋人想要找到自己心目中的完美好屋,切記一定要先掌握自己的心中之尺,而且也不要奢望自己的條件百分百都能實現,理想的狀況下,能滿足八成即可。

我的完美好屋 買屋五撇"不"

我的完美好屋 買屋五撇"不"
撰文者 / 張漢超
 
「終於晉身為有屋階級了!等了好久終於能有一個屬於自己的空間,這間房子雖然遠離喧囂,但是交通卻相當方便,想要的生活機能,只要樓下街角轉個彎就可以滿足,不只如此,房子的格局,正是自己夢想的四房, 一間用作主臥室, 一間作為客房、一間作為工作室,另一間還可以規劃為影音休憩室之用,簡直就是夢寐以求的好格局,而且房子的裝潢風格就是我最喜愛的地中海風情,藍白色系的裝潢,營造出一種渡假的氛圍,從窗外望去,還可見到山海美景,多麼詩情畫意啊!」

當你揉揉睡眼惺忪的眼才發現,原來上述的情境都是在做夢,回到現實生活中,自己又不是富豪,想要找到一間滿足上述條件的好屋何其難尋啊!其實每個人都有自己一套選擇好屋的標準,但是如何才能實際而不流於夢幻,不讓好屋從身邊溜走,一些買屋的基本觀念你一定要釐清。

不離鬧區過近
基本上,想要遠離人聲鼎沸的喧囂,但又想求得生活的便利性, 本來就是很難兩全的問題。不過東森房屋鳳山文山加盟店張雅平店長表示, 一般住宅週邊的生活機能,不外乎與生活息息相關的市場與購物商圈,雖然擁有理想的生活機能,但也可能犧牲了應有的居住品質。張雅平建議,一般置產生活機能的便利當然很重要,但最好能夠選擇不離鬧區過近的區塊,這樣才能達到鬧中取靜的目的。

舉例而言,如果住在購物商圈、夜市附近,最好能有住商分離的規劃,或者選擇商圈外圍第二、三條街的距離
置產,走路到商圈以不超過五分鐘的距離為佳,這樣才能有一定的生活品質、避免因噪音帶來的居住不適。

不可缺少隱密性
居住在都市叢林中久了,你是否也已經習慣與鄰居門窗敞開時的「坦誠相見」?都市中由於建物密度過高,往往自己的窗對應的就是別人家的門,如此不僅失去了個人居住的隱私,更會彼此互相干擾作息。東森房屋文心聯邦加盟店洪文豪店東表示,買房子除了地段、價格、建設公司之外,現在還更重視物業管理。擁有完善規劃及管理的優質社區除了可以保障個人隱私之外,安全的管理也能讓社區品質維持一定水準。洪文豪舉例,早期台中七期推出的產品多為豪宅別墅,但後來逐漸式微,反而由大樓豪宅管理的產品所取代,原因就是由於臨路的豪宅別墅隱密性不夠,家裡開什麼車,從外面看都一清二楚,而且也有安全的隱憂,現在反而強調加大棟距、擁有完整物業管理的大樓豪宅產品相當受到歡迎,除了可以保障居住的隱私,打開窗扉也不至於與左鄰右舍互相干擾,個人居住的隱私充分受到保障。

不要買戶數太多的大社區
雖然有人認為大社區有大社區的好處,但大社區的最大致命傷就是缺乏稀有性,再加上住戶眾多,許多的附屬設施可能維護不易、容易耗損,甚至不容易預約使用。東森房屋士林捷運加盟店廖麟鑫店東表示,最適宜的社區大小以百戶左右為佳,太小的社區也因為設施可能不夠完善而顯得不夠實用,太大的社區也有可能因住戶轉換頻繁,而影響住戶品質。因此選擇百來戶左右的社區, 公設才夠完善,同時也才能讓居住品質與管理皆可兼顧。

廖麟鑫進一步解釋, 房屋產品一旦量大, 就會喪失其稀有性, 反倒是中型社區如果結合絕佳的條件,反而可以營造出「想買也買不到」的市場特性,因為住進去的人不會想要賣屋,因此就創造房屋增值的身價。

不超過自己的購屋能力
主要都會區房價看漲,買屋人想要買屋一定要先衡量自己的買屋能力,以避免房屋貸款貸不下來,同時也不會讓自己的負擔太過沈重。東森房屋桃園經國加盟店巫輝煌店東認為,買屋每個月負擔的房貸以不超過個人或家庭總收入的三分之一為佳,行有餘力可稍微增加,但為了顧及一般生活品質及固定開支所需,最好還是量力而為。依據過去許多買屋人的經驗,其實可以多善用年終獎金這類的「額外」財富,甚至手頭有閒錢就可以先去繳款,以加速繳清房貸、減輕貸款壓力。

除了貸款的問題,巫輝煌也提醒,買屋人要量力而為。巫店東表示,許多買屋人都偏好屋齡較新的成屋,但往往卻高估了自己的買屋能力,雖然預售屋新成屋屋齡新,但房價卻相對比中古屋高出許多,反倒是中古屋因為早期的建物公設比較低,買到的坪數持分都較大,相較於預售及新成屋的虛坪比例不斷推昇,也間接的提高了購屋成本,因此在衡量買屋能力時,也不妨將自己適合購買什麼樣的房子作為評斷的標準。

不明白一定要問
東森房屋員山連城加盟店江鴻壽店東表示,確定買屋目標後,一定要親自到現場直接看屋、親身感受房屋的品質、交通設施、生活機能等等。看屋時如果遇到不明白的問題,一定要即時向房仲業者詢問,釐清所有的疑點,為了自己的權益,購屋時不應只注重價格便宜就好,而是要選擇適合自己的房子,這樣才能住得舒服又安心。

2011年9月11日 星期日

買屋必看月薪3萬也能在台北市買到好房子


撰文者 / 林心怡、梁任瑋

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫

2011我的幸福馭屋術
房價高漲,早已不是新聞,政府也多次祭出打房政策,但房價似乎仍居高不下。
在這樣的趨勢下,薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩?事實上,在高房價時代下,不論是購屋、換屋,甚至於用房子做為理財工具,只要掌握趨勢、用對方法,創造財富、擁有屬於自己幸福的窩,並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗,資深投資者告訴你看房、買屋絕招,讓你也能聰明駕馭高房價。

全台房價高漲,想購屋買屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」,既怕買屋買錯、買屋買貴,又怕等下去越貴越買不起,究竟該如何買屋才不會「捶心肝」?薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢,多位買屋達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你,如何聰明買屋。

「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁,對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為,長線來看,台灣房地產都是多頭走勢,有自住需求的,只要符合自我期望,隨時都是買屋進場買進的好時機;而且買屋後有存錢「壓力」,是年輕人強迫儲蓄最好的方式,而這樣的觀念,也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

�換屋族尹皓�買屋勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域
「我終於搬到信義區了!」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買屋買到房子的資訊業公關尹皓,終於完成「小屋換大屋」的夢想,從西門町八坪夾層屋小套房,搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明,在高房價時代,月薪五萬多元的上班族,依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。

「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子,我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下,若以附近目前開價九百萬元來看,短短九個月,我的房子就增值了一百五十萬元!」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家住桃園的尹皓,大學畢業後,為了避開舟車勞頓的通勤生活,就選擇了月付八千元在台北市租屋,但精打細算的他,很快就發現,與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年,尹皓仍是一位年僅二十六歲,月薪二萬八千元的上班族,但他抱著省吃儉用存下的五十萬元,在西門町買屋買下了總價二百多萬元,有挑高夾層的八坪小套房,每月本利攤還八千元,他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸,每月還規畫扣繳八千元做基金投資,為了省錢,後來尹皓賣掉了汽車,改搭乘捷運、公車等大眾交通工具;另外,由於大學時就有與共同租屋的同學,「集資」買食材做飯省錢的經驗,尹皓維持自己下廚煮的習慣,不得已外食時,一餐也盡量不超過五十元。如此,每月可存下一萬元至一萬四千元不等,一年半下來,好不容易多存二十萬元繳房貸,將每月房貸負擔減輕五千元,他心想:「總有一天,我也要在黃金地段,換一間至少二房的『黃金屋』!」

十年後,隨著尹皓的工作收入日益增加,定時定額的基金投資,每年平均也都有三到四成不等的報酬率,於是,即使在台北市房價居高不下的氛圍中,仍決定買屋換屋。「理由很簡單,我想換大一點的房子,而且現在住的房子當年的每坪房價,和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後,這邊的房子一坪漲到五十萬元,我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元,價錢真的差很多!」

因此這次買屋換屋,尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區,總價設定在八百萬元以下正常的二房產品,「為了物色適合物件,我可是花了很長的時間,了解當地區域行情,並在短短一個月的時間,密集看了超過三十間房子,才得以物色到這間,一層一戶、幾乎零公設,且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站,步行只要三分鐘的自用住宅,尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南山,原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓,但隨著哥哥的小孩出生,家中成員變多,居住空間逐漸不敷使用,夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲,月薪約莫五、六萬元的吳南山,一開始就設定要買屋買總價千萬元以下的三房公寓,但是在高房價時代,吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點,作為買屋房屋首購的標準。


�買屋首購族吳南山�減少享受換幸福 保值、自住兩相宜
經過三個月的密集看屋,吳南山終於在去年十一月,在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離,以每坪二十九萬元買屋買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘,加上鄰近捷運站,不但具保值性,也相當符合我們對買屋自住的期待。」。

吳南山計算過,扣掉頭期款二百萬元,每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元,幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是,吳南山的太太幾個月前已經辭去工作,他們家變成典型的單薪家庭,一份薪水,如何還買屋買得起房子?令人好奇。「很多人會問,現在只有我在賺,負擔會不會很大?」吳南山透露,「其實在計畫買屋前,我們夫妻日常開銷就很節省,每月花費大約五、六千元,最多不會超過一萬元!」這樣的數字的確讓人很驚訝。

「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少,也幾乎都不上館子的,平日休閒就到附近的公園走走,不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回,再加上二人之前每月省下的薪水,剛好足夠支付買屋二百萬元頭期款,吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力,「而且如果經濟情況允許的話,我還打算一有錢就先攤還房貸本金,其實買屋購屋壓力,並不像朋友想像中的那麼沉重!」因為對財務有規畫,吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄,從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍,則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具,是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人,投資房地產資歷長達十三年的他,目前名下有七間不動產,取得成本約七千萬元,市值已超過一億元。

因為鋼鐵貿易只有二%、三%不高的利潤,因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產買屋,對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子,多數都是自用或家人居住,唯一一間對外收租的中古屋,買進時每坪單價十萬元,每月以四萬元的租金,租給高雄外籍工程師,投報率近一○%,就像他的小金雞母。


�房市理財曾文衍�以自住為出發點 穩定理財更精打細算
曾文衍一九九八年第一次投資房子,一開始是為了買屋自住,父親介紹朋友的餘屋給他,地點在高雄火車站所在的三民區,一間三十坪公寓才八十萬元,換算下來一坪二.七萬元,曾文衍覺得很便宜,一次就買五、六間,三年後轉手,一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗,但我認為高雄房市買屋賣屋賺價差的空間實在不大,不過,買屋抗通膨的理財方式,我仍然會持續進行。」曾文衍分析,高雄前一波餘屋去化得差不多了,但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量,多數甚至都還沒有完工,龐大的推案量,恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則,一切以自住的角度買屋理財,並不會盲目地追高房價。

首先,曾文衍買屋更精打細算,也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋,很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」,並且每坪出價三十四萬元,但建商姿態高,沒有四十萬元不成交,他最後決定不買,轉向美術館第二排看屋,後來又選擇京城建設的「京城美術館」。

曾文衍認為,買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯,但是相對的也會被噪音干擾,尤其他常常早出晚歸,公園美景對他而言,並非最重要,他寧願買第二排豪宅,不但房價省一半,生活品質也較高。此外,曾文衍堅持買屋買通風、採光佳的房子,不碰大樓二、三、四樓層,因為常有排水管阻塞問題發生,也不碰有西曬的房子,並重視風水問題,完全就是以買屋自住的角度做房市理財。

�二○一一年趨勢�業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣
只是,房市是否還會持續走多?信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解:「現在的房市就好比是一口灶,灶裡的柴火還很多,火怎麼會熄?」面對房市未來行情,他認為,今年政府雖然還會繼續打房,且力道只會更強不會減弱,但就資金面、基本面來說,仍有利房地產景氣持續復甦;也就是說,台灣經濟基本面好轉,對於未來房地產的買氣有正面加持,但是政府房市管制措施可能壓抑交易,可望造成階段性的盤整,預計今年房市交易量可能與去年持平,將難以隨著經濟成長而放量。

薛健平認為,兩岸未來長期房市的發展,在經濟的成長下,將有不錯的基礎,但政府有必要減少市場的投機行為,避免房市脫軌失序。因此,他也贊同政府應該加大打擊投機的力道,並且開玩笑地說,自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展望房價未來走勢,薛健平指出,即將登場的房市三二九檔期,包括預售與新成屋的推案價格,依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如,頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等,而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化,他保守預估,今年全年買賣移轉件數不會暴增,與去年四十萬件差不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為,一一年房價持續飆漲有三項主要原因,第一,全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期;第二,有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作,又以華僑、台商、港資為主要買方;第三,遺贈稅大幅調降至一○%,是有史以來最大的租稅減幅,卻未相對提供產業投資機會,導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析,這一波台北市、新北市部分地區,個案投資客比率高達五、六成,政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」,投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加,要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅,交易量萎縮,將會壓抑房價走勢。

此外,政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響,但對資金雄厚者來說,似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出,五年前開始,一些客戶看著房價逐漸高漲,而會一直猶豫不決的投資者,目前大多已退場。現在市場出現的買屋方都是新面孔,他稱這群買屋方為「置產客」,他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租,購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅,這些「置產客」不乏上市公司股東,因為分紅頗豐,因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年,廖本勝認為,沒有什麼特別的利空因素,一方面,明年要選總統,政策上會偏多,但「高房價是選票殺手」,政府也不可能讓市場太熱,他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣,若預售市場仍有不錯反應,下半年市場會明朗化,反之則會高檔震盪。

至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析,五都升格後,地價翻升帶動房價效應下,台北市今年預售案不斷飆漲,尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動,來自國際買盤加持,多方一致看好,一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過,元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面,今年他只看好都會區房地產市場,「房價要人多的地方才會漲」,要炒房不會到鄉下去炒,像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地,但需求沒有增加,房價較難上漲。

在買屋購屋選擇上,台灣房屋研究中心執行長邱太

�建商信心足�五都升格帶動房價 都會區仍夯

買屋必看爭取房貸就像選老公,不變四法則


撰文者 / 東森房屋企研室

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫


『貸款金額』、『寬限期』、『利率』三項,是一般首購族購屋買屋時向銀行爭取房貸最在乎的三要件,接著才是合約其它內容,像是合約期間內是否可還款?如果可以還款,是否還款金額有比例上之限定?轉貸其他銀行之規範與罰則等?二月中旬財政部宣布即將實施奢侈稅,三、四月,房市在新政策條文尚未明朗及對房市影響不明確的情況下,全台中古屋買屋賣屋移轉棟數較一月減少二~三成,各銀行房貸放款明顯跟著遽減,評估今年下半年購屋主力將由自住及置產型客戶撐起房市一片天,配合馬總統的居住正義政策,內政部、財政部兩部會聯手推出『青年安心成家』相關優惠貸款,於是各銀行無不摩拳擦掌要分食首購族房貸這塊大餅。

對首購族來說,『利率』、『貸款金額』、『寬限期』這三項,是購屋時向銀行爭取房貸最重要的三個要件,首先,以房貸動輒20年、甚至30年來看,『利率』當然是影響購屋族最久的條件,不過,利率也是變動性較大的一環,即使談定貸款利率,貸款期間都還是可以與銀行爭取好利率的,影響利率有兩因素,外在因素;各國間金融政策、國家經濟政策都會直接、間接地牽動利率調升或降幅,個人因素;隨著個人及家庭收入的改變,或因著借款人職場晉升進而個人信用增強等因素,都將是成為往後繳款期間爭取理想利率的籌碼,上述因素,加上目前各銀行利率相差並不大,『利率』就成為許多購屋族次要的考量。東森房屋不動產企研室黃淑苓副總表示,近兩年,重視『貸款金額』、『寬限期』的比例明顯增加,黃淑苓分析,根據數據顯示,國人薪資回到十年前的水平,可是今年預估的第三季物價指數(CPI)年增率卻即將站上2.72%,新北市買屋賣屋房價這三年更是翻漲了一倍、台北市也有20%以上的漲福,所以,對希望擁有自己房子的人來說,銀行可否提供較高的『貸款金額』,是首購族購屋買屋最大的需求,除了買房子的錢外,稅金、代書仲介費、整修裝潢費、家具家電等,都是需要另外準備一筆預算支付,所以銀行若能提供兩年以上的『寬限期』,讓首購族在負擔房貸前有段適應期及緩衝期。

東森房屋不動產企研室黃淑苓副總說,爭取優惠的房貸條件,就跟挑選老公一樣,有四項不變的法則,首先,【密切觀察、找出適合】,建議在購屋買屋前兩年多留意各銀行的房貸利率及推出的優惠方案,每家銀行各有想拓展或比較重視的業務,通常也會提出不同的優惠方案,接下來步驟二及步驟三是重要的關鍵,【勤快往來、付出行動】,找出適合的二至三家銀行後,建議將個人或家庭的存款、信用卡及各項金融相關業務,都選擇在該銀行進行,步驟三是【財力證明】,購屋前三個月將個人或家庭存放在各銀行或親友間的存款全部集中,或向父母或兄弟姐妹周轉,將預計繳納之房貸六個月或十二個月之金額存入,最後,一般人挑選另一半決定是否步入婚姻生活?多會以對方工作狀況、職業公司、收入穩定為重要考量,所以,黃淑苓建議以收入較高或任職公司知名度高的一方為借款申請人尤佳。

坊間許多銀行紛紛祭出許多高成數、低利率的優惠方案,其實各銀行是否核貸,最後還是評估貸款人的還款能力。所以爭取優惠房貸還是要靠民眾一點一滴建立起好信用。不過黃淑苓也提供大家另一項管道,大部份知名品牌的房仲公司,他們都有特約代書,因與銀行長期合作,所以透過房仲公司的特約代書通常會比民眾自己向銀行申請,可爭取多0.5~1成的貸款金額及低半碼的利率。


買屋賣屋必看不動產買賣之定金、違約金與斡旋金


撰文者 / 朱育男 律師

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫


「定金、違約金與斡旋金均為買屋賣屋不動產交易或日常生活中經常可見,它們在買屋賣屋不動產交易中主要作用為何?以及在簽約時須注意什麼事項,以下就定金、違約金與斡旋金在買屋賣屋不動產交易中之作用簡略說明之。

一、定金:
《案例》
李太太最近終於找到理想中的房子,對於賣方出價覺得略高出預算但尚可接受,因此還在猶豫是否應該購買,但賣屋方宣稱另有他人有意購買,因此要求李太太先簽約,雙方簽約前賣屋方要求李太太必須交付一筆定金, 該定金有何作用呢?

◎如雙方簽約前李太太反悔不買,定金是否可以取回呢?
定金在不動產交易買屋賣屋中係作為契約成立,並確保契約履行之約定,一般交易上認為定金之交付,代表買屋方購買之誠意與履行契約之意願,因此定金之交付在法律上具有相當之意義。民法第二四八條亦規定,由訂約一方收受定金,推定契約成立,是以收受定金即可認定雙方契約已為成立,雙方均必須遵守契約之約定,若交付定金後任意反悔,恐怕任意反悔之一方需付出定金遭沒收或加倍返還定金之代價,因此在交付或收受定金之前不得不慎重審酌。

而對於定金之作用,以及定金是否能退還等,民法第二四九條有所規定:
一、在契約順利履行時,定金應返還或作為價金的一部分。
二、若因為買屋方( 交付定金之一方)的原因,導致契約無法履行,買屋方是不得請求返還定金。
三、但若為賣屋方( 收受定金之一方)的原因導致契約無法履行,則賣屋方應加倍返還定金。
四、契約不能履行並非因買屋方或賣屋方的原因,定金則應返還。

因此可知定金在契約順利履行時,定金可返還或作為價金的一部分,雙方皆大歡喜。但若契約無法履行的原因出自於買屋方,買屋方不得請求賣屋方將定金返還;若契約無法履行之原因出自於收受定金賣屋方時,則賣屋方不但必須返還定金,而且還必須加倍返還呢!如果契約無法履行之原因不是出自於買屋賣屋雙方,則賣屋方應將定金無條件返還給買屋方。

因此李太太在交付定金之前,應仔細就屋況等條件觀察清楚,並仔細閱讀契約內容後無任何疑議再交付定金,否則於交付定金後再任意反悔,恐怕會取不回定金而造成損失了。

二、違約金:
案例
張先生有意買下一間中古房屋, 並即將與賣屋方簽訂房屋買屋賣屋契約, 但房屋買屋賣屋契約條款中訂有如果違約之一方應給付他方違約金之約定,且該違約金之金額頗高,因此張先生不禁懷疑該違約金之約定有效嗎?

在現今實務上經常有契約無法履行後之違約金爭議,違約金性質究竟是什麼?違約金金額過高的約定是否有效呢?

◎什麼是違約金?
「違約金」就是為了確保契約的效力及履行為目的,由簽訂契約的當事人約定於債務人不依約履行時,應交付之金錢。

我國民法有關違約金之規定在第二五○條:「當事人得約定債務人於債務不履行時, 應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

違約金可區分為兩種:
一種為「債務不履行而生損害之賠償總額」(又稱賠償性違約金或賠償額預定性違約金),一種為「懲罰性違約金」;此二種不同性質之違約金,法律效果並不相同。簡言之,因債務不履行而生損害之賠償總額,受損害之當事人不得再向他方另行請求損害賠償;但若約定之違約金是屬於懲罰性違約金,則受損害之一方不但可以向他方請求給付違約金, 亦可另行請求因債務不履行所產生之損害賠償,因此如當事人若無特別明示約定為懲罰性違約
金,則一般應視為因契約不履行而生之損害賠償總額之違約金。

因此對於契約書上所記載之違約金條款,則必須弄清楚其究竟是屬於「債務不履行而生損害之賠償總額」或「懲罰性違約金」,免除日後雙方產生爭議。根據契約自由之原則,對於契約中違約金條款之訂定,只要契約雙方於訂約當時,已審慎考量履約之能力、條件等,且雙方均已同意並能接受,法院本不應加以干涉。但如果約定之違約金額過高,顯然已失公平, 民法第二五二條規定法院得減至相當之金額。對此最高法院認為:違約金之金額是
否相當,須依一般客觀事實,社會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如能如期履行債務時,債權人可享受之一切利益為衡量標準,是當事人所受之一切消極損害(即可享受之預期利益)及積極損害,均應加以審酌。因此實務上法院認為違約金約定過高,法院會以上述之條件加以衡量,酌減至相當、公平之金額。在本案例中,雖然日後若雙方對於違約金之數額有所爭執,法院會對過高之違約金酌減,但張先生在簽約之前仍需審酌違約金之約定是否相當才是。

三、斡旋金:
案例
當王先生終於找到中意的不動產, 但對於賣屋方欲出售之價格認為尚有討論之空間, 並請求仲介公司代為與賣屋方議價, 此時仲介公司通常會要求買屋方王先生先提出一筆斡旋金, 但何謂「斡旋金」?其到底是做何用途呢?

◎什麼是斡旋金?
「斡旋金」為不動產交易中,買屋方願買之價格與賣屋方願賣之價格有所差距而無法達成共識時,此時不動產仲介公司為買屋賣屋確認買屋方之誠意及購買意願,要求買屋方提出一筆斡旋金交由不動產仲介公司向賣屋方協調出雙方同意的買屋賣屋價格之擔保及籌碼,以表示其購買意願並促進交易機會而逐漸形成之制度,目前法律上並不像定金違約金一樣有法律明文規定。

通常在議價成功即賣屋方同意買屋方之承購條件時,買屋方所提出之斡旋金會轉為買屋賣屋的定金,成為房屋價款之一部分。若賣屋方不同意買屋方承購之條件,則仲介公司應無息退還斡旋金,因此對買屋方而言,僅需支付較低金額的斡旋金即可委託買屋賣屋仲介公司向賣屋方進行議價,以了解賣屋方可能之實際欲出售之價格,即使最後買屋賣屋不成,斡旋金還是可以取回,且因仲介並未完成,所以也不用支付仲介公司服務費。如果希望在賣屋方還未同意買屋方所出之價格,買屋方可因其他因素而不想購買了,亦可使用要約契約書,就可以行使撤回權,要求仲介公司撤回要約。

另對賣屋方來說,若賣屋方同意買屋方所出之欲買價格,則斡旋金即轉為定金,此時買屋方即不能反悔不買或再要求更低之價格,即賣屋方亦有相當之保障。至此,若賣屋方有違約之情形,則須加倍返還定金,但若買屋方有不買而違約之情形,賣屋方則會沒收訂金。因此買屋方在給付斡旋金之前,應先審慎考量自身之購買意願,否則若在賣屋方同意出售後想要反悔,則容易產生爭議糾紛。

買屋方若欲採取交付斡旋金方式以期完成交易時,則必須注意下列之事項:必須取得仲介業者出具之斡旋金收據,並確認契約內容是否有載明承購之總價款、達成交易之付款方式、簽約方式、斡旋金之金額、目的、委託斡旋之有效期間、斡旋金退還之條件、違約罰則、仲介公司收取服務費之金額等。

新形象,新口號,新成績 買賣房子,就找東森全能住宅王


撰文者 / 智作廣告公司

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫


有別於以往的溫馨呈現,這次我們從感動走向認真,從貼心走向全面,加入更多專業服務和幽默趣味的劇情,更貼近消費者,讓消費者會心一笑的時候,印象深刻的記住我們的熱忱和優點。東森房屋秉持著聽見客戶的心裡話,用更多的服務,晉升為更優秀的東森全能住宅王!為了更了解東森全能住宅王,現在就讓我們深入廣告,找出什麼是東森全能住宅王,還有現場漏網鏡頭!

面面俱到,更好選擇,就是東森全能住宅王
過去東森房屋以溫馨的「看見房子的真價值」,成功對外打下貼心、熱忱的服務形象,但現在房子的問題越來越多,我們除了以客戶為尊、把客戶的需求放在第一位的精神之外,還能夠給客戶什麼樣的承諾?經過行銷部門與廣告公司的集思廣益,以及各位店東的有力意見,我們仔細審視了東森房屋的優勢:我們有四大領先的服務,不斷進步的網路服務,還有全省最多加盟店,深入在地、經驗更多,能夠專業全面的解決房子的問題,更始終秉持看見房子的真價值、更要聽見客戶的心底話,達到全能服務的要求。於是,東森全能住宅王誕生了!

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東森房屋二○一一年度「全能住宅王」系列廣告-全家篇、保障篇、徵才篇,歡迎上網觀看,網址:http://www.etwarm.com.tw/actions/20110408_CF/

2011年9月9日 星期五

房仲服務雲端風 東森房屋全能住宅王 雲端全能行銷

房仲服務雲端風 東森房屋全能住宅王 雲端全能行銷
撰文者 / 東森房屋資訊處 林庭箴 協理
 
網路看屋』不過是短短這五年來發展的趨勢,根據東森房屋網站經營分析室統計,五都中,首次先透過網路看屋買屋賣屋的人數比例已由五年前的37%、提高到85%,隨著網路串連讓人們的交流更加緊密、智慧型手機讓使用者更加便利,一般網路看屋買屋賣屋已無法滿足人們的需求,東森房屋資訊處林庭箴協理表示,因應網路新時代的潮流,東森房屋早在二○一一年三月率先提供給6000位經紀人員『個人網路商城』,將雲端概念融入經紀人行銷工具當中,讓經紀人員有專屬的網站服務客戶、行銷自己。東森房屋更在七月份全面進行官網改版,並結合全新社群功能,使用Facebook/Yahoo或Google帳號就可以成為網站會員,同時消費者更可以透過『二維條碼』功能,用手機輕輕拍下物件上的二維條碼、即可立即與友人分享買屋賣屋物件資訊。東森房屋更創業界之先,開闢『消費者檢舉專區』,如消費者發現物件已售出未下架、或覺得物件照片模糊不清、觀看品質不佳,或價格與物件描述不合理者,皆可線上直接反應,這就是對消費者負責任的做法。

雲端技術威力強大,東森房屋善用雲端功能,除了房仲行銷的應用之外,更讓消費者與加盟主處處感受周全。而且所有功能皆由東森房屋加盟總部資訊團隊自行研發,比起其他房仲買屋賣屋同業更能提供周全、迅速而且完善的服務。

以下是二○一一年東森房屋提供功能:

1.結合全新社群功能,使用Facebook/Yahoo或Google帳號都可以登入使用專屬會員功能。
東森房屋官網改版,7/08號上線http://www.etwarm.com.tw

2.推出全新VIP會員服務,提供專屬賞屋分析/物件追蹤/買屋賣屋儲存/降價通知/房屋比較機制。

3.看屋車功能,提供消費者儲存物件,隨時比較房屋功能。

4.全網與Facebook結合,文章發佈分享,透過東森房屋粉絲專頁讓網友更快了解區域房產現狀。

5.房屋買屋賣屋搜尋功能全新設計,消費者可透過更簡單的搜尋介面來搜尋房屋買屋賣屋,使用更方便。

6.六大主題物件館,各式各樣的主題型房屋提供買屋賣屋搜尋。

7.精華區域提供房產顧問,由全台東森房屋優秀店長幫網友分析此區買屋賣屋坪數單價,投資增殖空間預估,專家建議等,讓買屋可參考的資料更豐富,更具參考價值。

8.提供全新房屋檢舉機制,讓網路看屋更有保障。

9.破盤下殺專區,每天提供超過3000件降價特惠物件提供網友觀看。

10.二十六件類房地產資料庫,買屋賣屋所有資訊皆可搜尋。

買屋安心籤-交易價金付信託

買屋安心籤-交易價金付信託
撰文者 /
 東森房屋全面推動不動產價金履約保證,讓買屋賣屋雙方更安心!
根據東森房屋三月的網路調查中,500位民眾中,購屋最擔心的事???以付出價金後無法順利取得房屋的產權居
冠佔70%,而害怕買屋買到瑕疵屋(例漏水、幅射屋、海砂屋等)約佔30%,會擔憂買屋買貴了約佔10%的人??而賣屋方一致最擔心莫過於房屋產權已過戶,但無法取得尾款。

這樣的調查數據,跟兩年前的數據並無太大的變化,國內的不動產交易安全問題多年來始終是爭議不斷的重要消費議題,為了保障消費者在買屋賣屋房屋的交易安全,東森房屋王應傑董事長實現上任時表示,未來經營方向將以客戶為優先考量,特與僑馥建築經理公司兩方合作推出更完善的交易保障制度,提供「不動產買屋賣屋價金信託履約保證」制度,並於中國信託商業銀行、花旗(台灣)銀行成立價金專戶信託。

履約保證「ESCROW」(付款中間人)是美國及諸多先進國家施行多年的不動產交易安全制度,他的特色是在不動產交易過程中,由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件,並依據買賣當事人所簽署的契約內容,執行價金與產權的交付任務,以確保交易過程的透明化與安全性。

有別於坊間銀行僅就買賣價金作保管
僑馥建經彭慶總經理表示:對於買屋方的保障在於交屋前,買屋方所支付的款項會控管於履約專戶;若賣屋方違約或是房屋因其他因素不能過戶至買屋方的名下,買屋方也能拿回所有支付的價金。

對於賣屋方的保障在於房屋若已過戶至買屋方名下後,若買屋方惡意不支付尾款,會由履約保證機構來墊付尾款;保障賣屋方能拿到賣屋全部的價金。

王應傑董事長表示:「不動產買屋賣屋價金信託履約保證」,充分參研國外機制的特色,提供不動產交易當事人擁有一套具專業、有效、客觀及低成本的「風險管理」工具。這套制度強調價金保管及履約保障。有別於目前坊間銀行僅就買屋賣屋價金作保管。


不動產交易安全機制特色
東森房屋此次與僑馥建經合作推動的不動產交易安全新機制,首重價金信託的管理模式,並宣揚付款中間人的理念,不僅為國內不動產交易安全的改善注入新的觀念與動力,亦讓房仲業與消費者有更多、更好的專業選擇。

此項不動產交易安全機制的主要特色包括:
一、僑馥建經首創全面升級的電腦網際服務,讓不動產交易安全的申辦、查詢及管理更方便快速。

二、僑馥建經委由中國信託商業銀行及花旗(台灣)銀行提供「即時現金流的服務」及以信託架構保障「價金安全」的角色。


帶給購屋民眾更大的保障
東森房屋為目前全台最大的房仲加盟體系、全省遍佈350家服務據點,在地深耕20幾年,王應傑董事長希望透過東森房屋全面推動「不動產買賣價金信託履約保證」這個制度。帶給購屋民眾更大的保障,讓買方安心、賣方放心。而僑馥建經從事不動產履約保證業務已逾12載,不動產交易安全的專業及經驗俱足,期待雙方合作必更能提供全新的不動產交易安全服務。

備註:
東森房屋行銷處提醒,履約保證的施行,只要在簽約時請房仲業者或請代書申請即可,相關的費用則依不同的建經公司或保險機構、銀行而有所不同,而且其保障內容也不盡相同,更多「不動產買賣價金信託履約保證」制度相關資料請至東森房屋資訊網www.etwarm.com.tw查詢。
履保及價金信託比較表

僑馥建經
銀行價金信託
費用
買屋賣屋價金萬分之六
買屋賣屋價金萬分之2~5不等或
1000以內收三千至八千不等
保證生效
立刻簽發保證書
等銀行收款完成後,寄發信託證明
(約五個工作天)
保障
買屋賣屋雙方
僅就買屋賣屋價金作保管
主要功能
買屋方:
保障所交易價金,取得產權。
賣屋方:
取得全部賣出價金,若過戶至買方名下後買屋方惡意違約不付尾款,依約催告無效,則由僑馥先行代墊尾款。
僅就買屋賣屋價金作保管
違約解決方式
司法解決 司法解決
適用對象
除預售屋外皆可承作(成屋、土地) 僅成屋,且不能有任何限制登記
(查封、假扣押、假處分)

東森房屋率先大三通-房地產.財經.法拍屋資訊一指全通

東森房屋率先大三通-房地產.財經.法拍屋資訊一指全通
撰文者 /
 台灣區房仲加盟業的第一名
全台房仲加盟店數最多的東森房屋,在王應傑董事長領軍之下對外宣誓『全新出發.全心服務』,對未來的經營方向更以加盟業者及客戶優先考量為期許,三月斥資千萬,製作年度電視廣告-『看見房子的真價值』,並在各大電視家族頻道強力上檔,四月一日起,再與中時電子報與寬頻房訊兩大異業合作,以提供消費者更多財經、房產資訊,共創四贏。

東森房屋在過去幾年積極推動購屋E化,投入鉅資於網路設備以提昇網路功能,為的就是希望讓民眾有更便利的看屋工具及最迅速的第一手資訊,09年東森房屋的每月點閱流量更在國際知名流量統計網站中(http://www.alexa.com)為台灣區房仲加盟業的第一名。

更多的附加服務
東森房屋網路設計處林庭箴經理表示:希望讓消費者不只在網站中輕鬆找屋、看屋、選屋外,同時能透過東森房屋資訊網(http://www.etwarm.com.tw)可同步看到中時電子報各項財經新聞,讓消費者掌握即時的財經投資訊息。

受全球金融風暴影響,市場法拍屋明顯有增加的現象,因法拍屋牽涉的層面較中古屋買賣複雜,一般民眾對法拍屋的投標流程及規範也較不熟悉,即日起,民眾可在東森房屋的網站上同步搜尋到各地法院的法拍物件及法拍屋的專業資訊。民眾如對該法拍屋有興趣可就近洽詢東森房屋各店頭。

王應傑董事長表示,東森房屋與寬頻房訊及中時電子報合作,就是以提昇客戶服務價值為先,結合每家業者的優勢,讓民眾一指即可獲得房地產、財經投資、法拍屋的資訊,共創四贏。未來,東森房屋將陸續推出更多的附加服務,如新廣告片的闡述「東森房屋看見房子的真價值」。

出售不動產前注意事項

出售不動產前注意事項
撰文者 / 東森房屋企研室
 
(1)慎選房屋不動產服務業
如同購買不動產一樣,出售不動產最好也能透過專業的不動產服務業來保障自身的權益;購置不動產是門學問,同樣出售不動產也有很多要注意的事項,交由專業合法的不動產服務業來全面保障自身的權益,也是省時便利的好方法
** 於買屋賣屋雙方簽訂買賣契約後支付售價款之4% 作為房仲服務費用**

委託不動產仲介經紀業來銷售房屋時,也有一些注意事項:
A. 詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱
不動產仲介經紀業也是企業經營者,所以和其簽定委託銷售契約前,賣屋方可以享有一定期間的契約審閱期。內政部公告各項不動交易契約書範本,提供消費者參考使用。

B. 專任或一般委託銷售、委託銷售期間
委託銷售契約書應該要載明確委託銷售期間,且在期間內若約定不得自行出售或另外委託其他仲介公司銷售則為稱為專任委託銷售,若約定可自行銷售或他仲介公司銷售者,則為一般委託銷售契約。
委託銷售期間屆滿後2個月內,若與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交,則仲介公司有權請求服務報酬。

C. 房屋委託銷售時
在您決定將房屋委託仲介經紀業銷售後,仲介經紀業將與您簽訂「委託銷售契約書」。「委託銷售契約書」主要內容包括土地標示、土地面積、建物標示、建物面積、所有權人、權利範圍、委託期間、委託總價款、付款方式、授權事項、屋況等項目,經賣方簽章確認,並有該店合法不動產經紀人簽章,始完成簽訂委託契約書之程序,委託契約簽訂後,方可進行房屋物件之銷售。

D. 確認不動產說明書內容
根據「不動產經紀業管理條例」規定,經紀人員在執行業務過程中,應以「不動產說明書」向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。
所以賣方在「不動產書明書」簽章前應確認不動產說明書內容記載是否與事實相符,以免日後負法律責任。

(2)訂價是合於行情
如同前面所述,不動產有其特殊性,價格定價不容易決定;所以賣方可先至內政部營建署不動產價格e點通http://etp.cpami.gov.tw參考附近成屋之成交案例,或是委託合法的估價師估價,可以衡量出售價格是否合乎行情。
目前合法之仲介公司也會提供不動產附近三個月內的成交行情,作為銷售訂價的參考。因此,訂價時最好考量自己出售的動機,訂價過高不容易銷售,訂價過低又會讓自己受損,合於行情才是上策。
若價格想要變更,賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時,必須於委託銷售期間及經賣方與房屋仲介業者雙方簽章確認,才有法律效力。
簽約前也最好清楚瞭解稅費的負擔;買賣過程中所賣方應負擔的稅費中,土地增值稅可能佔最大負擔。

(3)房屋委託銷售後
為了達成您委託銷售的託付,房仲經紀人員將提供下列服務(但您的房屋在委託後,已迅速銷售成交時,下列服務可能無法全部及時提供):
委託後儘速將房屋資料輸入東森房屋加盟總部連線系統,展開全面銷售。
進行房屋拍照,並製作銷售資料。
提供市調案例及屋況綜合評析,並據估價原則,提供售屋建議。
調齊謄本、權狀影本、地籍圖、建物平面圖及地價證明,並製作「不動產說明書」(需有該店合法不動產經紀人簽章,並請賣方簽章確認)。
進行買、賣方配對,並製作物件看板張貼店頭櫥窗或上internet網路、或製作物件聯合DM派報、或刊登報紙廣告、流通刊物、張貼或懸掛銷售看板,增加銷售曝光率,以促進交易(所有廣告物之底稿需有該店合法不動產經紀人簽章,以確保您的權益)
房仲經紀人員主動回報,包括廣告活動經過、客戶帶看狀況、買方看屋狀況及要約狀況,讓您安心。


(4) 委託銷售期間委託總價之變更
在委託售屋期間,如因市場變化,確實需要調整委託總價、付款方式、或續約延長委託期限時,房仲經紀人員將以「契約內容變更合意書」請您簽章確認,並儘速輸入電腦,以更新委託價或付款方式,儘快促使交易完成。

(5)確認要約承諾書
當買方確定購買意願後,將簽立要約書或斡旋金契約書,作為房仲經紀人員與您斡旋及價格條件確認之憑據。
請特別注意,在要約書有效期限內,若您簽認承諾買屋方欲購條件,或買屋方欲購買的總價已達到您的委託售價且付款方式一致時,經加盟店通知到達買屋方,契約即屬成立,要約金即自動轉為定金,但若您不同意買方要約條件,而另作變更時,則視為拒絕原要約,另提新要約,尚須買屋方同意後才屬於契約成立。
當契約成立後,您與買方應至指定處所就契約內容細節協商,並簽訂「不動產買賣契約書」,不動產買賣契約書於買賣雙方簽署後,您可以請特約地政士(代書)及該店合法不動產經紀人簽署見證。

土地增值稅的稅率可分為自用住宅優惠稅率與一般稅率,稅率各有不同(詳如下表);另外,適用自用住宅優惠稅率原為一生一次,修法後,除可使用一生一次之稅率優惠外,並增加一生一屋之條件,只要符合相關條件,即可適用。
級數
稅率
適用對象
第1級
20%
土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值,按台灣地區消費者物價總指數調整後,未達百分之1百者
第2級
30%
土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值,按台灣地區消費者物價總指數調整後,在百分之1百以上未達百分之2百者
第3級
40%
出售自用住宅用地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝者且必須所有權人或直系親屬設籍完成,且售屋前一年無出租屋或是營業

一生一屋適用條件:
1.出售都市土地面積未超過1.5公畝(約45坪)部分或非都市土 地面積未超過3.5公畝(約105坪)部分;
2.出售時土地所有權人與配偶及未成年子女,無該自用住宅以外房屋;
3.出售前持有該土地六年以上;
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地 設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年;
5.出售前五年內,無供營業使用或出租。
6.「一生一屋」的規定較嚴格,換屋民眾須先適用過「一生一次」的優惠稅率後,才能適用一生一屋的條件。
自用住宅10%
1.持有土地年限超過20年以上者,就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵20%。
2.持有土地年限超過30年以上者,就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵30%。
3.持有土地年限超過40年以上者,就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵40%。

所以在售屋前最好先釐清自己可以適用哪種稅率,並且將來是否符合土地增值稅重購退稅的條件?稅務部分可事先請教專業人士(地政士或房仲經紀人員)做諮詢規劃,以免因稅賦過重,增加自己的負擔。

買屋換屋學問大 四招教你愈換愈開心

換屋學問大 四招教你愈換愈開心
撰文者 /
 對換屋族群而言,最困擾的就是究竟要「先買後賣」或是「先賣後買」,東森房屋董事長王應傑指出,一般購屋人財力有限,通常會選擇「先賣後買」,然而要提醒換屋人留意的是,特別是不曾有換屋經驗的購屋人,不要以為原先的房子一成交立刻就會有進帳,除非買你房子的人是捧著現金一次付清,否則要等買方房貸核撥成功,還得等上一段時間。

序號 換屋首選因素 熱門區域
北市 北縣 
   1新興生活商圈

生活機能也近成熟
內湖區 板橋市
   2交通便利

近捷運站
南港區 中永和
   3價格較低(與其它市中心區域比較),但人文素質相近 文山區 新店市
   4具增值潛力區 信義區 新莊市


最好能夠等到確認了買方的貸款的確沒問題之後,再出手購置新屋,以免出現資金週轉不靈的窘境。東森房屋天母SOGO加盟店長張永興也建議「換屋四部曲」,首先應採取「先賣後買」策略,除了可以避免不必要的資金壓力,如果真的房子賣掉、暫時還找不到新屋,更可向買方協調交屋時間,看看是否能夠使用「售後回租」的方式,先租住原屋一段時間,等新屋入手再搬家,免去青黃不接時期的不便。

第二,既然是換屋,代表有更充足的財力,應慎選地段。張永興說,應儘量選擇主幹道旁的房子,價格較穩定、產品也較理想,巷內的房子一般價值沒有主幹道旁的房子來得高。尤其天母地區經過去年金融海嘯盤整之後,屋主對於房價的期望價格下降,此時進場可以較合理的價格買到不錯的產品。

第三,應選擇具有潛在增值空間的地段,也就是具抗跌性的房子。張永興說,具有重大公共建設項目、明星學區或者如天母地區自從SOGO百貨開幕之後,周邊房市詢問度備增,就是很明顯的例子。

第四,善用重購退稅。張永興指出,天母地區的換屋頻率較高,周期大約是平均十年,他特別提醒換屋民眾,如果原來的房子持有接近廿年,賣掉時必須繳納的增值稅有可能高達二、三百萬元,他就曾經幫客戶以重購退稅的方式,退回二百多萬元的土增稅,金額相當可觀。

所謂重購退稅,土地稅法規定,只要在出售自用住宅用地後二年內,重 購自用住宅用地,先前出售自用住宅用地所繳交的土地增值稅就可以申請退回。先買後賣的情形也可以適用重購退稅。簡單來說,即新買的房子的土地公告現值,大於原來持有的房子的公告現值時,就能夠把所繳納的土地增值稅退回,這就需要房仲業者幫忙找尋公告現值較原屋高的房子,而且一生之中不限次數,換屋族群應善加利用。

東森房屋仲介菁英 用「愛」拼出好佳績~

東森房屋仲介菁英 用「愛」拼出好佳績~
撰文者 / EtToday記者 陳貞諭
 東森房屋仲介菁英 用「愛」拼出好佳績~
「2007東森房屋TOP100仲介菁英表揚大會」14日在台北國軍英雄館盛大舉行,而這次頒發的獎項分別有「卓越團隊獎」、「晶讚會長獎」、「榮譽會員」、「窩心生活獎」、「最佳助理獎」及「仲介菁英獎」等。這次要得到「東森房屋TOP100仲介菁英獎」的條件是,員工一年的業績要在百萬元以上。而菁英獎第一名的同仁都表示,他們之所以有那麼好的業績,主要是因為他們把顧客當朋友,用愛、關心讓顧客們覺得被重視,並且也對顧客們心存感激。

東森房屋深植人心,來自全體同仁的努力
東森房屋董事長王念徵表示,「東森房屋」這個品牌經營至今已有18年歷史,之所以成為消費者心目中第一品牌,都來自全體同仁們的努力。同時王念徵勉勵員工們,要一步一腳印的經營人脈和經驗,並以服務與愛為目的,也提醒加盟店的人,要以一致性的優質服務為目標。她認為這次的「TOP100表揚大會」是同仁們已經成功的經歷挫折考驗。

李心怡:轉換跑道 表現亮麗
今年榮獲全國首獎的是台中七期大富加盟店經理李心怡,她從事房屋仲介業9年之久,9年前她從事會計這行業,因為年齡的因素讓她轉換跑道,她去年房地產的傭收達686萬元,更在今年度業績突破千萬元。李心怡表示,台中七期的房子都是高總價,大部分買方都以台商、社會菁英和企業人士為主,而她自己也都只賣別墅、透天店面和土地等三種高總價的房地產,她曾經以2億元的高價賣出一棟別墅;她也以2天的紀錄賣出一棟別墅。她並指出,要深入客戶的需求,來滿足他們的需求。

張劍晴:連續八年蟬聯Top100業務員第一名
東森房屋東門店店長張劍晴,已經連續八年得到「東森房屋Top 100」業務員的第一名,堪稱東森房屋菁英中的菁英。張劍晴表示,要深入挖掘客戶的需要之後,不只滿足他表面上的要求,還要深入瞭解他沒有表達出來的需要,然後去關心他、感動他。強調真心誠意瞭解客戶需求,並打破了一般人對房仲服務業頂尖業務員的迷思。

葉甄惠:把客戶當朋友 事業做的久
今年榮獲仲介菁英北二區第一名的葉甄惠,覺得要學習傾聽、聆聽,讓客戶覺得被尊重,而且在客戶還沒有提出要求時,就預先為客戶做好準備、跑在客戶的前面。而蟬聯仲介菁英獎北三區第一名的賴宗利表示,交朋友就是要交心,把客戶當朋友,什麼事情誠實告知,讓他信任,事業才做得長久、朋友也會越來越多。

張家驊:會丟難題的客戶才是貴人
仲介菁英獎南區第一名張家驊說,每天都把面對挫折視為家常便飯,並認為,會丟難題的客戶才是貴人。只要面對問題時,有行動就能有解決的機會;解決問題,才會進步、成長;不採取行動、不肯去面對,就永遠不會有解決的一天。

2011年9月7日 星期三

好室房屋網介紹


關於好室
好室房屋網主要是提供一個完善的買房子、賣房子、租房子的交易平台,從錯綜複雜、膨脹誇大的傳統式交易環境中,以淺顯易懂的操作模式,整合房屋買賣交易資訊及實務,囊括全台絕大部分房屋,提供買房子的人方便搜尋,並讓房屋仲介、土地開發、代銷等公司及個人在此發揮所長,建立良性互動機制。
好室房屋網不僅讓買房子、賣房子、租房子的交易資訊網路化、透明化、公開化,並迅速而有效率地運作.更在這次改版中加強個人買房網被各大搜索引擎收錄的機會。
好室房屋網希望創造一個優質的房地平台、房地產菁英的大家庭,在這個平台裡,公平、公開公正、大家互相尊重、互惠互利,共同創造和樂美滿,更期望以火車頭的效應帶動房地榮景。

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