2011年11月22日 星期二

買賣不動產注意事項

出處:臺北市政府地政處 2009/7/9

一. 買屋、賣屋如何預防房地被盜賣事件發生
 不動產價值高,常為不法之徒覬覦之目標,加上經濟不景氣的影響,國內近年發生多起土地詐騙案,報紙刊載二起詐騙集團盜賣土地的事件,以下就該二起事件提出說明,提醒民眾加強注意防範,以保障自身財產安全:

詐騙集團鎖定標的物後,找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑,進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地
詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主,經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料,篩選後再決定詐騙對象,並以身分證遺失為由,冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑,再到地政事務所申請補發土地所有權狀,等領到權狀後,就把土地變賣
詐騙集團將鎖定的標的物上網標售賣屋,讓不知情的仲介業介紹買屋客戶購買:
詐騙集團將鎖定的標的物,以低於市價許多的價格上網標售,經仲介公司人員發現標售土地的訊息,不疑有他,即介紹買屋客戶購買,詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明,以騙取買屋方及賣屋仲介公司的信任,直到前往地政事務所辦理過戶時,才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的,但該冒名的賣屋方早已不知去向,買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
如何提高警覺避免房子被盜賣呢?
提供下列幾點注意事項供參考:

戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務,如果在戶政事務所有建立指紋資料的話,就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
經常出國或是不住在戶籍所在地的人,應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知,並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好,千萬不要任意交給別人,如果權狀丟了,應該向派出所報案,並儘速向地政事務所申請補發權狀。
要賣房子的人,如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話,一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士(以前稱為土地登記專業代理人,民間習慣稱為代書)代辦,才有保障。
想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人,一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查,而且加入公會的業者,才有保障

 買屋、賣屋找合法地政士,讓您產權有保障

 一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等,都知道要找代書或掮客,內政部為管理代書業者,早在民國70年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」,現為提昇土地登記專業代理人之水準,健全專業證照制度,於民國90年10月24日經總統公布「地政士法」,該法並於91年4月24日施行,所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向地政處申請開業執照,以及加入公會,才可以執業,也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」,應該稱為「地政士」才對。

 另外,買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明,可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了,具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗,而且信用良好,由地政士辦理簽證更有保障。



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二. 買屋、賣屋不動產交易注意事項

 以往不動產經紀業最為人詬病的是服務不專業,僅憑銷售人員三寸不爛之舌,提供之房地產資訊不詳實,又在買賣雙方之間游說,賺取差價,服務費收取方式沒有一定標準,予人不良印象,消費者吃虧情形,時有所聞,為建立不動產交易秩序,保障消費者權益,促進不動產交易市場健全發展,研擬「不動產經紀業管理條例」的立法時程經歷了10年,終奉 總統於88年2月3日公布施行,對於不良之房地產仲介業,有特別法可管了,3年緩衝期亦於91年2月4日屆滿,不動產經紀業自91年2月5日已全面邁入一個新紀元。
不動產經紀業納入管理可達下列好處:

取締非法業者,嚇阻違法營業,保障合法經營環境。
不動產經紀業服務專業化、品質提升
經紀人員素質、形像提升。
促進房地產交易透明化。
報酬標準合理化。
消費者權益受到多一層保障。

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三. 買屋、賣屋委託房屋仲介公司應注意那些事項

選擇有合法證照之經紀業,才能受到專業化服務及法令上的保障;其相關證照及許可文件、經紀人證書、報酬標準及收取方式均有揭示於營業店面明顯地方,讓消費者認定。
經紀業必須先與委託人簽訂委託契約書後,始可刊登廣告及銷售且應與事實相符,並註明經紀業名稱負責。
有關不動產出租(售)委託契約書、承(租)購要約書、定金收據、不動產說明書、不動產租賃(買賣)契約書均需由經紀人簽章負責。
經紀人員應以不動產說明書向承買(承租)人詳細解說,該不動產說明書視為買賣(租賃)契約書之一部分。
委託契約書、買賣(租賃)契約書,均需有契約審閱期間,以便讓消費者能有充分時間了解。
如果買賣或租賃房地產係因有合法證照經紀業或經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致受損害者,得向不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會請求代為賠償。
不動產經紀業或經紀人員向買賣(或租賃)雙方收取報酬之總額合計不得超過不動產實際成交價金百分之六(或一個半月租金)。


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四. 買屋、賣屋買賣房地產應注意事項

  消費者在買賣房地產過程,應注意下列容易發生糾紛事項,以達多一分認識,少一分損失:


買屋、賣屋買賣標的及門牌記載應明確:
‧ 土地:土地面積及應有持分面積,並應記載土地使用分區或編定用地種類)。
‧ 建築物:分別依主建物、附屬建物(如陽台等)、共同使用部分(分擔持分面積)詳載面積,以便了解各項面積比例。
‧ 停車位:
a. 車位規格(長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下)及其平面位置圖。
b. 停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)。
c. 產權登記方式(具有獨立權狀或以共同使用部分登記)。
※面積以地政機關登記為準,勿因有使用面積、受益面積之敘述,以免吃虧。
土地及建築物標的設定他項權利情形(如抵押貸款等,得以最新之地籍謄本參考)及處理方式需於不動產說明書中詳載。

買屋、賣屋稅費負擔應記載清楚:一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
屋頂平台不得違反法令規定使用,如屬避難平台需為共同使用,如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
法定空地不得違反法令規定使用,亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
地下室不得違反法令規定使用,以區分所有權登記者,所有權人使用,以共同使用部分登記者,按其應有部分比例有使用收益權,並依規約定之。
預售屋之核準建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海沙檢測證明等,在不動產說明書中詳載,成屋現況除在不動產說明書中詳載,應到現場查看。
公寓大廈管理條例第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。
一般買賣總價款分為土地價款、建物價款、車位價款,交易習慣付款方式分為四期:第一期簽約款、第二期備證款(賣方備齊所有權移轉登記應備文件)、第三期完稅款(土地增值稅、契稅稅單核下)、第四期交屋款(辦妥所有權移轉登記)。

2011年11月4日 星期五

買屋抓緊房貸5秘訣,省下百萬血汗錢!

你知道房貸利率多1%,您要多繳多少血汗錢嗎!?

文/Yahoo!奇摩房地產製作人 溫芳瑜

買屋買房子在貸款這一塊,我最常被問到的是,「買屋要怎樣才能貸到最高的成數?」「買屋要怎樣才能拿到好(低)的利率?」

先試著想想,假如朋友向您借錢,您第一個考量的是什麼?
沒錯,就是「他會不會落跑不還錢?」

銀行借錢給我們也是一樣的,銀行也很怕客戶借錢不還(其實也是千百個不願意才會去找討債公司),所以「自身的條件」這一塊,左右銀行貸款給您的意願相當大。自身還款條件的部分,請見以下分析:



 購屋前對利率和成數做足功課,可以省下不少利息錢 

秘訣1:善用自身優勢

第一,是您的職業、收入。銀行跟我們一般人的看法相同,認為越穩定的工作,越可以每個月按時償還,風險相對低,所以如「三師」(律師、醫師、老師)、公營企業、公家機關、500大企業、上市上櫃公司、大型外商公司等等,因為相對比較不容易倒閉或隨便裁員,是銀行覺得不容易突然還不出錢的族群。

在穩定的工作條件之下,如果收入豐厚,每個月的收入比您需還的貸款多很多的話,是銀行最歡迎的客戶。假設工作非常穩定,但是每個月收入只有三萬元,卻想貸款600萬,您猜銀行願意貸給您嗎?以利率2%,貸20年來計算,平均每個月光房貸就必須付掉三萬元了,這就是不合理的貸款比例,在目前的市場狀況下,很難會有銀行願意承作這樣的貸款。


第二,買屋貸款就是您自身的信用是否良好。
買屋有辦過貸款的網友應該對「拉聯徵」這個名詞不陌生,聯徵就是指聯合徵信中心,所有我們和銀行的往來,如果有過不良紀錄都會記錄在裡面扣分。像是信用卡繳款延遲、跳票等等,分數有一套計算公式,不過我們只需要知道,平時還是有多少能力做多少事,保持良好的信用,有需要用錢的時候,銀行才會樂意借錢給優良客戶。

買屋貸款拉聯徵是拉什麼?
另外還有一點必須注意的是,每次申請貸款(或申請信用卡),都會需要拉聯徵,如果短期內調閱記錄太多次(一個月3次就很多了),容易被認為是因為別家申請不過,才要一直換家申請,會讓銀行覺得是不是因為你信用不良或還款條件有問題其他銀行才不願意貸款給你。所以拉太多次聯徵也是貸款不過的一個常見原因。

買屋房子好不好?問銀行就知道!
買屋在物件本身的條件上,您可以先這樣想:假設今天您要借一大筆錢給朋友,為防止對方落跑,請對方提供抵押品。請問您希望這個抵押品是什麼樣子的呢?
相信大家心中的答案都很類似,不外乎是「價值高」、「沒有產權問題」、「容易變賣」。
銀行也是一樣的。
以大家最容易遇到的房貸狀況來說,抵押品就是「您買屋買的這棟房子+土地」,請注意,是建物加上土地,建物會隨時間而減低其價值,土地則是被認為不會消滅的。

高架橋可能會是一種嫌惡設施,但還是要看所在地段


秘訣2: 買屋避免買到畸形屋

所以您的房子在購買時,如果需要較好的買屋貸款,請務必考慮下面幾點:
1. 屋齡:房子的耐用年限最常見的算法是40~50年,所以若買屋購買了一個35年屋齡的房屋,就有可能面臨成數不高、貸款年限不長或拒絕申貸的狀況,因為銀行認為這房子可能在你買屋還完貸款之前就毀壞了,也就是說建物的價值為0,銀行可能只會用土地價值去估算貸款。

2. 地段:地段左右了房屋行情價,以及未來是否有機會上漲、是否抗跌等屬性。一個簡單的思考方式:這房子容不容易脫手?近捷運、交通樞紐、鬧中取靜、面公園、好學區….的房子人人搶著要,相對之下在荒郊野外的房子就乏人問津了。對銀行而言,地段好、價值高、易出售的房子是最受歡迎的。

3. 產品規劃:除了外在因素之外,買屋房子本身的條件也很重要。使用區分、戶數、施工品質是否良好、有無電梯、管理是否良好、附近有無嫌惡設施、公設維護是否良好等等,都是銀行在鑑價時的重要參考依據。

4. 物件歷史:是否曾經為凶宅、是否為空屋率高的社區、是否有滯銷的狀況…等等。

總之,把銀行當成一個投資眼光犀利的買屋購屋者就對了。


 

         

附近學區良好,或有運動中心等公共設施,對銀行估價也是加分
完善且維護良好的社區公設也是一個考量因素


秘訣3:「銀行」的選擇也和貸款成數、利率有關! 

一般而言,公股銀行(如台灣銀行、兆豐銀行)審核最嚴格、放款最保守,相對貸款的利率和成數都比較硬。小銀行因為有放款業績的壓力,彈性會比較大,容易談到好條件。
還有銀行本身政策的不同,對於物件的「價值」看法也不同。有的銀行一律不承作15坪以下的房子,認為小套房為投資客擁有的機率大,斷頭風險太大。有的銀行管你幾坪,只要地段夠好(市區捷運站走路五分鐘內),甚至可以談到非常優惠的利率。有的銀行年收入180萬以上就是特A級客戶,可以爭取到相當好的利率。有的地方性銀行則是對於同區域物件給予較好的成數。每個銀行的判定標準也不大一樣,可以多問問多比較各家的利率和評斷標準
 
買屋找尋利率最好的貸款以上的基本知識都有了之後,接下來就是要選擇和申請買屋貸款了。有些建商或房仲會跟銀行合作提供申貸條件較寬鬆的貸款,但如果您本身條件不錯、物件條件也不錯,可以試著自行去尋找更優惠的貸款利率。建議您可以問4~6間銀行,可從自己的薪轉銀行開始,通常薪轉銀行會給客戶一些利率上的優惠。問的方法不是只在網路上找利率,而是要詢問銀行的買屋房貸部門,說明您自身的條件和物件的現狀,請對方協助估計買屋大約可貸的利率和成數(這時還不需拉聯徵)。蒐集各家銀行的利率條件之後,會有第一名出線,若比房仲或建商提供的合作銀行條件還好,再向第一名的銀行正式申貸。
 當然也別忘了政府所提供的優惠利率方案,可以上內政部和財政部網站查詢最新動態和申請資格、辦法。 

 秘訣4:買屋貸款小心分段式利率有陷阱!
另外還有一點值得大家注意,就是所謂「分段式利率」,可能有時我們會看到「利率1.5%超低貸款」要注意這是不是只是第一段,例如三段式利率:第一段前半年1.5%,第二段半年到兩年內1.8%,2~20年2.2%。這樣的利率雖然前半年負擔較輕鬆,但是最後總繳的錢可不比一段式1.8%來得低喔!這部分也千萬不要只被第一段的利率所吸引,一定要精確計算數字後再比較最划算或最合適的利率。


秘訣5:買屋貸款找業務!

最後提供各位一個小技巧:「買屋貸款找業務」。銀行貸款業務專員手上常握有一些談判的彈性,常常可以幫你談到比自行接洽還要好的條件,成功率也相對比較高。不過要小心切勿找錯,要確認是「銀行編制內的業務」,要避免找成「代辦」,因為「代辦」也許可協助您解決信用不良的買屋貸款問題,但同時可能會收取高額手續費,以及有個資外洩、捲款潛逃的風險產生,不可不慎。


最後的最後回答文章開頭的問題,你知道房貸利率多1%,您要多繳多少血汗錢嗎!?
以貸款1000萬,20年期來計算,2%利率和3%利率還款期滿的本利和,總共就差了105萬餘元!

(貸款利率試算小工具:http://tw.house.yahoo.com/house_loan.html