台中買屋賣屋雷溢台中房屋買賣專家

買賣不動產注意事項

2011-11-22T03:25:00.000-08:00

出處：臺北市政府地政處 2009/7/9

一. 買屋、賣屋如何預防房地被盜賣事件發生
　不動產價值高，常為不法之徒覬覦之目標，加上經濟不景氣的影響，國內近年發生多起土地詐騙案，報紙刊載二起詐騙集團盜賣土地的事件，以下就該二起事件提出說明，提醒民眾加強注意防範，以保障自身財產安全：

詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地：
詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。
詐騙集團將鎖定的標的物上網標售賣屋，讓不知情的仲介業介紹買屋客戶購買：
詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹買屋客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買屋方及賣屋仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣屋方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
如何提高警覺避免房子被盜賣呢？
提供下列幾點注意事項供參考：

戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該向派出所報案，並儘速向地政事務所申請補發權狀。
要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。
想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。

　買屋、賣屋找合法地政士，讓您產權有保障

　一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等，都知道要找代書或掮客，內政部為管理代書業者，早在民國70年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」，現為提昇土地登記專業代理人之水準，健全專業證照制度，於民國90年10月24日經總統公布「地政士法」，該法並於91年4月24日施行，所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件，不但要經過考試及格，並且要向地政處申請開業執照，以及加入公會，才可以執業，也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」，應該稱為「地政士」才對。

　另外，買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明，可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了，具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗，而且信用良好，由地政士辦理簽證更有保障。

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二. 買屋、賣屋不動產交易注意事項

　以往不動產經紀業最為人詬病的是服務不專業，僅憑銷售人員三寸不爛之舌，提供之房地產資訊不詳實，又在買賣雙方之間游說，賺取差價，服務費收取方式沒有一定標準，予人不良印象，消費者吃虧情形，時有所聞，為建立不動產交易秩序，保障消費者權益，促進不動產交易市場健全發展，研擬「不動產經紀業管理條例」的立法時程經歷了10年，終奉總統於88年2月3日公布施行，對於不良之房地產仲介業，有特別法可管了，3年緩衝期亦於91年2月4日屆滿，不動產經紀業自91年2月5日已全面邁入一個新紀元。
不動產經紀業納入管理可達下列好處：

取締非法業者，嚇阻違法營業，保障合法經營環境。
不動產經紀業服務專業化、品質提升。
經紀人員素質、形像提升。
促進房地產交易透明化。
報酬標準合理化。
消費者權益受到多一層保障。

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三. 買屋、賣屋委託房屋仲介公司應注意那些事項

選擇有合法證照之經紀業，才能受到專業化服務及法令上的保障；其相關證照及許可文件、經紀人證書、報酬標準及收取方式均有揭示於營業店面明顯地方，讓消費者認定。
經紀業必須先與委託人簽訂委託契約書後，始可刊登廣告及銷售且應與事實相符，並註明經紀業名稱負責。
有關不動產出租（售）委託契約書、承（租）購要約書、定金收據、不動產說明書、不動產租賃（買賣）契約書均需由經紀人簽章負責。
經紀人員應以不動產說明書向承買（承租）人詳細解說，該不動產說明書視為買賣（租賃）契約書之一部分。
委託契約書、買賣（租賃）契約書，均需有契約審閱期間，以便讓消費者能有充分時間了解。
如果買賣或租賃房地產係因有合法證照經紀業或經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致受損害者，得向不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會請求代為賠償。
不動產經紀業或經紀人員向買賣（或租賃）雙方收取報酬之總額合計不得超過不動產實際成交價金百分之六（或一個半月租金）。

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四. 買屋、賣屋買賣房地產應注意事項

　消費者在買賣房地產過程，應注意下列容易發生糾紛事項，以達多一分認識，少一分損失：

買屋、賣屋買賣標的及門牌記載應明確：
‧ 土地：土地面積及應有持分面積，並應記載土地使用分區或編定用地種類）。
‧ 建築物：分別依主建物、附屬建物（如陽台等）、共同使用部分（分擔持分面積）詳載面積，以便了解各項面積比例。
‧ 停車位：
a. 車位規格（長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下）及其平面位置圖。
b. 停車位屬性（法定、自行增設、獎勵增設）。
c. 產權登記方式（具有獨立權狀或以共同使用部分登記）。
※面積以地政機關登記為準，勿因有使用面積、受益面積之敘述，以免吃虧。
土地及建築物標的設定他項權利情形（如抵押貸款等，得以最新之地籍謄本參考）及處理方式需於不動產說明書中詳載。

買屋、賣屋稅費負擔應記載清楚：一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
屋頂平台不得違反法令規定使用，如屬避難平台需為共同使用，如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
法定空地不得違反法令規定使用，亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
地下室不得違反法令規定使用，以區分所有權登記者，所有權人使用，以共同使用部分登記者，按其應有部分比例有使用收益權，並依規約定之。
預售屋之核準建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海沙檢測證明等，在不動產說明書中詳載，成屋現況除在不動產說明書中詳載，應到現場查看。
公寓大廈管理條例第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。
一般買賣總價款分為土地價款、建物價款、車位價款，交易習慣付款方式分為四期：第一期簽約款、第二期備證款（賣方備齊所有權移轉登記應備文件）、第三期完稅款（土地增值稅、契稅稅單核下）、第四期交屋款（辦妥所有權移轉登記）。

買屋抓緊房貸5秘訣，省下百萬血汗錢！

2011-11-04T18:43:00.000-07:00

買屋抓緊房貸5秘訣，省下百萬血汗錢！

你知道房貸利率多1%，您要多繳多少血汗錢嗎！？

文/Yahoo!奇摩房地產製作人溫芳瑜

買屋買房子在貸款這一塊，我最常被問到的是，「買屋要怎樣才能貸到最高的成數？」「買屋要怎樣才能拿到好（低）的利率？」

先試著想想，假如朋友向您借錢，您第一個考量的是什麼？
沒錯，就是「他會不會落跑不還錢？」

銀行借錢給我們也是一樣的，銀行也很怕客戶借錢不還（其實也是千百個不願意才會去找討債公司），所以「自身的條件」這一塊，左右銀行貸款給您的意願相當大。自身還款條件的部分，請見以下分析：

購屋前對利率和成數做足功課，可以省下不少利息錢

秘訣1:善用自身優勢

第一，是您的職業、收入。銀行跟我們一般人的看法相同，認為越穩定的工作，越可以每個月按時償還，風險相對低，所以如「三師」（律師、醫師、老師）、公營企業、公家機關、500大企業、上市上櫃公司、大型外商公司等等，因為相對比較不容易倒閉或隨便裁員，是銀行覺得不容易突然還不出錢的族群。

在穩定的工作條件之下，如果收入豐厚，每個月的收入比您需還的貸款多很多的話，是銀行最歡迎的客戶。假設工作非常穩定，但是每個月收入只有三萬元，卻想貸款600萬，您猜銀行願意貸給您嗎？以利率2%，貸20年來計算，平均每個月光房貸就必須付掉三萬元了，這就是不合理的貸款比例，在目前的市場狀況下，很難會有銀行願意承作這樣的貸款。

第二，買屋貸款就是您自身的信用是否良好。
買屋有辦過貸款的網友應該對「拉聯徵」這個名詞不陌生，聯徵就是指聯合徵信中心，所有我們和銀行的往來，如果有過不良紀錄都會記錄在裡面扣分。像是信用卡繳款延遲、跳票等等，分數有一套計算公式，不過我們只需要知道，平時還是有多少能力做多少事，保持良好的信用，有需要用錢的時候，銀行才會樂意借錢給優良客戶。

買屋貸款拉聯徵是拉什麼？
另外還有一點必須注意的是，每次申請貸款（或申請信用卡），都會需要拉聯徵，如果短期內調閱記錄太多次（一個月3次就很多了），容易被認為是因為別家申請不過，才要一直換家申請，會讓銀行覺得是不是因為你信用不良或還款條件有問題其他銀行才不願意貸款給你。所以拉太多次聯徵也是貸款不過的一個常見原因。

買屋房子好不好？問銀行就知道！
買屋在物件本身的條件上，您可以先這樣想：假設今天您要借一大筆錢給朋友，為防止對方落跑，請對方提供抵押品。請問您希望這個抵押品是什麼樣子的呢？
相信大家心中的答案都很類似，不外乎是「價值高」、「沒有產權問題」、「容易變賣」。
銀行也是一樣的。
以大家最容易遇到的房貸狀況來說，抵押品就是「您買屋買的這棟房子+土地」，請注意，是建物加上土地，建物會隨時間而減低其價值，土地則是被認為不會消滅的。

高架橋可能會是一種嫌惡設施，但還是要看所在地段

秘訣2: 買屋避免買到畸形屋

所以您的房子在購買時，如果需要較好的買屋貸款，請務必考慮下面幾點：
1. 屋齡：房子的耐用年限最常見的算法是40~50年，所以若買屋購買了一個35年屋齡的房屋，就有可能面臨成數不高、貸款年限不長或拒絕申貸的狀況，因為銀行認為這房子可能在你買屋還完貸款之前就毀壞了，也就是說建物的價值為0，銀行可能只會用土地價值去估算貸款。

2. 地段：地段左右了房屋行情價，以及未來是否有機會上漲、是否抗跌等屬性。一個簡單的思考方式：這房子容不容易脫手？近捷運、交通樞紐、鬧中取靜、面公園、好學區….的房子人人搶著要，相對之下在荒郊野外的房子就乏人問津了。對銀行而言，地段好、價值高、易出售的房子是最受歡迎的。

3. 產品規劃：除了外在因素之外，買屋房子本身的條件也很重要。使用區分、戶數、施工品質是否良好、有無電梯、管理是否良好、附近有無嫌惡設施、公設維護是否良好等等，都是銀行在鑑價時的重要參考依據。

4. 物件歷史：是否曾經為凶宅、是否為空屋率高的社區、是否有滯銷的狀況…等等。

總之，把銀行當成一個投資眼光犀利的買屋購屋者就對了。


附近學區良好，或有運動中心等公共設施，對銀行估價也是加分		完善且維護良好的社區公設也是一個考量因素

秘訣3：「銀行」的選擇也和貸款成數、利率有關！

一般而言，公股銀行（如台灣銀行、兆豐銀行）審核最嚴格、放款最保守，相對貸款的利率和成數都比較硬。小銀行因為有放款業績的壓力，彈性會比較大，容易談到好條件。
還有銀行本身政策的不同，對於物件的「價值」看法也不同。有的銀行一律不承作15坪以下的房子，認為小套房為投資客擁有的機率大，斷頭風險太大。有的銀行管你幾坪，只要地段夠好（市區捷運站走路五分鐘內），甚至可以談到非常優惠的利率。有的銀行年收入180萬以上就是特A級客戶，可以爭取到相當好的利率。有的地方性銀行則是對於同區域物件給予較好的成數。每個銀行的判定標準也不大一樣，可以多問問多比較各家的利率和評斷標準。

Yahoo!奇摩房地產製作人提醒：選房貸也要貨比三家才不會吃虧！

買屋找尋利率最好的貸款以上的基本知識都有了之後，接下來就是要選擇和申請買屋貸款了。有些建商或房仲會跟銀行合作提供申貸條件較寬鬆的貸款，但如果您本身條件不錯、物件條件也不錯，可以試著自行去尋找更優惠的貸款利率。建議您可以問4~6間銀行，可從自己的薪轉銀行開始，通常薪轉銀行會給客戶一些利率上的優惠。問的方法不是只在網路上找利率，而是要詢問銀行的買屋房貸部門，說明您自身的條件和物件的現狀，請對方協助估計買屋大約可貸的利率和成數（這時還不需拉聯徵）。蒐集各家銀行的利率條件之後，會有第一名出線，若比房仲或建商提供的合作銀行條件還好，再向第一名的銀行正式申貸。

當然也別忘了政府所提供的優惠利率方案，可以上內政部和財政部網站查詢最新動態和申請資格、辦法。

秘訣4：買屋貸款小心分段式利率有陷阱！
另外還有一點值得大家注意，就是所謂「分段式利率」，可能有時我們會看到「利率1.5%超低貸款」要注意這是不是只是第一段，例如三段式利率：第一段前半年1.5%，第二段半年到兩年內1.8%，2~20年2.2%。這樣的利率雖然前半年負擔較輕鬆，但是最後總繳的錢可不比一段式1.8%來得低喔！這部分也千萬不要只被第一段的利率所吸引，一定要精確計算數字後再比較最划算或最合適的利率。

買屋社區素質整齊、面對公園綠地是好物件

秘訣5：買屋貸款找業務！

最後提供各位一個小技巧：「買屋貸款找業務」。銀行貸款業務專員手上常握有一些談判的彈性，常常可以幫你談到比自行接洽還要好的條件，成功率也相對比較高。不過要小心切勿找錯，要確認是「銀行編制內的業務」，要避免找成「代辦」，因為「代辦」也許可協助您解決信用不良的買屋貸款問題，但同時可能會收取高額手續費，以及有個資外洩、捲款潛逃的風險產生，不可不慎。

買屋捷運附近200公尺內的物件受到很多銀行的喜愛

最後的最後回答文章開頭的問題，你知道房貸利率多1%，您要多繳多少血汗錢嗎！？
以貸款1000萬，20年期來計算，2%利率和3%利率還款期滿的本利和，總共就差了105萬餘元！

（貸款利率試算小工具：http://tw.house.yahoo.com/house_loan.html）

買屋掌握看房4時機　聰明買屋不吃虧

2011-10-30T03:21:00.000-07:00

買屋掌握看房4時機　聰明買屋不吃虧

想要買屋買到好房子，有哪些訣竅？天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說，根據自己數十年的市場經驗，不論是白天晚上任何時間，買屋多看幾次準沒錯，畢竟買屋買房子金額龐大，不能衝動行事，不過看屋的民眾往往不會如此勤快，因此針對看屋的類型及自己的需求，幾個重要的時機點一定要掌握。

雨天看屋, 讓屋況現出原形

時機1：雨天過後　一眼看穿漏水屋

在每年的買屋購屋糾紛調查中，漏水屋幾乎都長佔買屋購屋糾紛的榜首，房仲業者表示，晴天買屋看屋當然最輕鬆，但如果房子屋況不好，屋主只要重新粉刷裝潢，都很容易被掩蓋。其實下雨天是最好的買屋看屋時機，偏偏許多客戶只要碰到下雨天就懶得出門，而取消買屋看屋行程。屋齡較高的中古屋，若特別選在下雨持續兩三天後去看屋，從牆壁的水氣、油漆有沒有剝落，以及房內的木製品有沒有霉味，往往能看出房屋是否有漏水的跡象。選擇在風災水患後看屋，房子會不會滲漏都一清二楚，從屋外是否有水痕，也能觀察週遭環境是否會淹水。

時機2：白天視線好　多留意周遭環境

最近周杰倫的媽媽葉惠美怒告建商的新聞，鬧得沸沸揚揚，原來是周媽媽幾年前買屋買了一戶預售的景觀豪宅，但接待中心與基地所在地不同，買屋交屋後周媽媽才發現位在高樓層的豪宅新房看出去竟是一片福地，由於當時的簽約現場在工地，福地又被山坡前排樹木擋住，站在地面根本無法發現福地的存在。其實，買屋白天看屋比較容易看清周遭的環境，特別是在自己不夠熟悉的區域，一定要多在附近周圍走一走。而在白天下午，也要多留意房子是否有嚴重西曬的情形，若正對客廳，未來夏天的電費恐怕相當可觀。若有意願購買該物件，更可以趁上班時間實際走一趟，評估從物件地點到上班地點所需的通勤時間。

白天看屋, 除了清楚採光情形, 也要都周圍地區走走

時機3：晚上看居家品質　觀察鄰居與社區

一個社區若開燈率低，一般來說，如果不是多為投資客的物件，就是空屋率高，住戶不多也會影響社區管理費的收入，進而影響到未來社區營運的品質。夜晚時住戶多半已經回家了，這時候不妨聽聽看鄰居是否電視開得太大聲、打麻將打到天昏地暗，或是唱卡拉OK唱到讓你身歷其境，尤其是隔壁鄰居的習慣，未來可是與自己的生活品質息息相關。特別重視睡眠品質的人，也要留意住家附近，夜間是否有夜市或營業到很晚的店家，否則未來入住後，這些商業行為肯定會擾人清夢。晚上看屋也能順便觀察周遭巷弄的燈光是否明亮，暗巷太多易產生治安死角。白天不會注意到的八大行業，到了晚上霓虹燈總是特別醒目，買屋晚上看屋時就要多注意，重視治安的購屋族，就應盡量避開八大行業的區域。

晚上看屋, 可以了解住戶生活習慣, 也可檢視社區治安

時機4：地震過後　從裂縫看結構安全

近年來，世界的地震災難頻繁，台灣地處環太平洋地震帶上，地震活動一向活絡，因此房子結構的安全性，是保障自己生命財產的第一關。從921地震後，新建的房子都採行新建築法規，有嚴格的耐震標準，安全性也較高，現在的推案幾乎都會號稱有隔震或制震技術，不過最重要的還是施工品質，雖然每間房子或多或少都有些裂縫，有可能是因為混凝土收縮或水泥粉刷品質不好，不過若在地震過後，看到房子牆壁有裂縫，且裂縫寬度較寬，角度又過大，就要小心了。

看屋時, 別忘了抬頭看看, 因為魔鬼就藏在細節裡

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說,

買屋前多看幾次準沒錯

買屋交屋前必須搞懂的5大問題

2011-10-30T03:10:00.000-07:00

買屋交屋前必須搞懂的5大問題
有人說：「買房如同賭博，下定離手，銀貨兩訖。」雖然房屋是保值抗跌的保證，但是在買屋交屋過程，最容易遇到哪些問題呢？東森房屋副總黃淑苓提醒買屋購屋族，買屋交屋過程繁複細節多，如果能掌握以下5大問題，就能避免日後的糾紛！

買屋點交時不見得是空屋，

買屋慎選專業仲介，減少事後法律問題

問題一：
買屋點交時不見得是空屋？
買屋買房子有時候會附簡單裝潢，不見得是空屋，誰知道會不會有潛藏的問題呢？比方說：鋼筋裸露、壁癌等，很多人都是買屋交完屋要入住，就開始大小問題不斷，為了減少買屋買到問題屋的機率，買屋交屋前，也可以請有經驗的房屋「設計師」到場幫忙察看，而不要自己貿然決定。其實買屋房屋設計師除了幫你裝潢，對於房子的建築構造也比較了解，可以提供更專業的意見。

買屋驗屋步驟千萬不能省，做好地毯式巡邏

問題二：屋主說依現況交屋，我要怎麼保護我自己？
可以買屋買到便宜又地段好的房子，往往都是屋主要出國，不然就是有急用錢才會脫手，都有「時間」的壓力，所以常常都是依現況交屋，但是，買屋驗屋步驟千萬不能省，屋內的空間，比方說：客廳、餐廳、臥室、浴室、廚房、陽台等，都要地毯式巡一遍，如有問題要特別標明起來，最好帶相機及有色膠帶，把施工有問題的地方用膠帶貼起來，再拍照存證，也可以準備一個筆記本，上面註明拍照日期及各個檢查項目等，才能萬無一失。

買屋合約詳細列清楚，才能減少糾紛

問題三：買屋別小看合約註明的威力
買屋不怕囉唆，就怕你不囉唆，很多人買屋買房子很大氣，往往都是點交、付款的時候很阿莎力，仲介又怕得罪買屋賣屋雙方，都快快結束簽約過程。但是買屋並沒有保固期，所以，一切都要憑藉「合約」的效力問題，所以合約寫得越清楚，事後的紛爭就越少，小到目前有小漏水問題，如有再犯，要請對方來修，大到房屋管線問題，要有多少的賠償金，這些都要註明清楚，再決定要不要買屋、付款。

問題四：買屋挑到好屋卻遇到惡鄰居？
買屋想要住好房子，卻不見得會有好鄰居，有時候買屋交屋的時候，才發現樓上樓下有惡鄰區，佔用公共區域，或是秀才遇到兵，有理說不清，樓上漏水，卻要我們自行負責，這也是交屋後常見的問題，所以，搬家之前，先做好公關，一入住就要搞清楚，自己有哪些公共權益，也是非常重要的，難保某天發生狀況，卻搞得自己灰頭土臉。

買屋佔用公共區域問題多，買屋也要探聽清楚鄰居底細

問題五：買屋交屋糾紛怎麼處理？
很多屋主擔心自已的房子賣不出去，所以都會採取讓對方「事後發現」的態度，也因為如此，常常有很多買屋交屋糾紛，到最後都會尋求法律途徑，但是，買屋最好不要有糾紛，因為走法律途徑耗費時間又浪費金錢。所以一開始，就要慎選專業的仲介人員，對於房子的所有狀況都非常清楚，可以幫屋主把關，省去事後的麻煩問題，另一個方式，可以跟賣方先協調，或是去民間的消保會求助，也是個好方法。

以上是買屋「成家族」最容易遇到的５大問題，因為時間緊迫、又不想要自己搞裝潢，很多時候想要省麻煩，卻到入住之後才發現更麻煩，所以善用「專業人員」以及「專業合約」保障，才能讓買屋交屋點交成為值得開心的快樂事！

東森不動產行銷部副總經理黃淑苓提醒：買屋交屋過程繁複細節多，多掌握5大問題，就能避免日後的糾紛！

買屋精算5大成本　聰明購屋不透支

2011-10-29T19:53:00.000-07:00

買屋精算5大成本　聰明購屋不透支
很多人都有這樣的經驗，好不容易存到300萬，開始動念想買屋買房子，心想「自備款3成，所以我應該可以買1000萬的房子吧！」等到順利買屋簽約後，才發現原來除了房屋的價金之外，還有好多當初沒有預期到要付的成本。房仲李小姐就坦言，許多買屋首購族對於買屋購屋成本沒有概念，往往弄到最後，買屋連裝潢買傢具的錢都沒有，「我有客戶買屋買了房子後，等搬進去三四個月後才有錢買床。」究竟買屋有哪些支出項目？如何精打細算？專家建議買屋購屋族一定要精算5大成本。

買屋購屋學問大, 除了總價, 還要計算買屋其他支出

成本1：買屋房屋購買價金
買屋過程中，要付出最大的費用，就是買屋房屋的購買價金了。一般來說，房貸規劃有所謂的「三三五原則」：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入1/3，買屋房屋總價不超過家庭年收入的5倍。如果買屋購買的房子總價，超出自己的能力範圍，付房貸將十分吃力，也一定會影響到未來的生活品質，因此事前就要做好詳細的理財規劃，才能輕鬆買屋購屋。

買屋規劃房貸, 一定要嚴守三三五原則

成本2：買屋仲介服務費用
房屋交易金額龐大，過程複雜繁瑣，買屋首購族若非房產專業，大多會透過房仲業者尋找合適的房，並處理買屋買房事宜，因此會產生買屋仲介服務費用。買屋買房的仲介服務費，多介於1%～2%之間，直營體系的房仲，多半不會有議價空間，且買屋服務費以成交價為基準。也就是說，當買屋買主購買了1000萬的房子，就要額外付出10~20萬的買屋仲介服務費。

買屋出價前, 別忘了先問問房仲的服務費喔! 圖片提供永慶房屋

成本3：買屋相關稅賦規費
房屋的買屋賣屋交易過程中，相關的稅賦規費不少，如契稅、房屋稅、地價稅、印花稅、以及地政規費等，這是一般買屋首購族最容易忽略的費用，卻往往省不了。例如，契稅就是契價的6%，契價的計算，以房屋目前的造價殘值為公定契紙上的契價。房屋稅為房屋現值扣除免稅現值後的1.2%，這部份會由買屋賣屋雙方以訂約日為準按比例分攤。地價稅則是公告地價總額的0.2%，也同樣是由買屋賣屋雙方以訂約日為準按比例分攤。另外，印花稅為房屋契價加上公告地價總額的0.1%。若委由代書代辨登記，除了服務費外，還有過戶、抵押、塗銷設定費等費用，多在2萬至2萬5000元之間。

成本4：搬家費用
不論是買屋首購或買屋換屋，多少會從原本的住所帶一些東西到新家，不管是衣服、書籍還是家電，只要出動搬家公司，都會產生一筆開銷。搬家費用主要取決於搬家物品的數量、住家的樓層高低、新舊家的行車距離，費用從數千起跳到3萬元不等。

在搬家費用方面，事先要瞭解搬家公司計價方式，是否有包含車資與工資，另外像有些特殊物品，如鋼琴及大型魚缸等，往往會另外加價，一開始都要詢問清楚。想要節省搬家費用，除了自己搬家外，也可上網尋找折扣優惠方案，但建議還是要找合法優良的搬家公司，不要為了省小錢而造成後續的糾紛。若採取以車計價的方式，收納打包時盡量減少裝載空間，也能省一筆費用。

找搬家公司一定要貨比三家才不會吃虧

成本5：買屋裝修及購置傢俱費用買屋不管是預售屋、新成屋還是中古屋，買房子之前，都必須預留一筆預算，提供裝潢新居及添購家具。如果買屋購買的是中古屋，首先要預留防水防漏、壁癌處理及水電管線更換等基礎工程費用，而浴室與廚房通常因使用年限已久，也需打掉重做。視原屋況的不同，裝潢費每坪大約1到6萬不等，若要做格局變更、木工做多一點或風格裝潢等級較高，又要再多準備一點銀彈。想要節省裝潢傢具的費用，如果買屋購買預售屋，可以跟代銷人員要求贈送家電或傢具等，如果是買中古屋，屋裡狀況好的傢具家電，也能http://tw.myblog.yahoo.com/0931-649685請求屋主留下來，畢竟購買房子已花掉大半積蓄，其他支出能省則省，將可省下可觀的費用。

裝潢費是房價之外最大的一筆支出

買屋賣屋房仲不告訴你的5大陷阱

2011-10-29T19:38:00.000-07:00

買屋賣屋房仲不告訴你的5大陷阱
買屋賣屋房子的學問多，交易過程專業又繁瑣，許多人一輩子可能就買屋賣屋個一兩次，光靠自己做功課，總是耗費精神心力，因此為了節省自己的時間，多數人都會選擇尋求專業房屋仲介的協助。

不過，房屋買屋賣屋金額龐大，買屋最常見的糾紛之一，就是房仲隱瞞重要資訊，千萬不要讓自己在晉升有殼一族的同時，還要受一肚子氣。究竟，要怎麼看透房仲沒說出口的資訊？

你以為房仲什麼都告訴你了嗎

陷阱1：百萬裝潢好氣派？房屋建材有玄機

「這房子裝潢當時就花了一百多萬，要不是屋主被外派，怎麼可能拿出來賣屋？」

就算建材用的是大陸黑心貨，總之只要賣屋房子的賣相美、氣氛佳，住起來好像就有幸福美好的生活，不買真的好可惜？

破解：成舍設計主任設計師蘇貴正指出，很多裝潢的好壞無法用肉眼看出，不過還是可以從一些細節觀察，例如，從天花板的維修孔，看角料及板材使用的材質；而地板若鋪磁磚，一定要多走幾遍，並拿銅板去敲敲看地板，避免空心磁磚未來可能會因熱脹冷縮造成破裂突起。櫃體的木作很難觀察，但可以看門片關合是否平整，並抄下櫃子的五金品牌後去查詢。蘇貴正表示，中古屋的管線處理，是最重要卻也是最難看到的，若屋主保證管線全部有翻新，不妨在買屋賣屋購屋合約中註明清楚，以保障自己的權益。

裝潢氣派, 也要留意使用的材質

陷阱2：漏水有保固？條件限制多

「安啦，以後有問題找我！」

買屋買老房子最怕遇到漏水、壁癌，雖然房子天花板看起來不平整，好像有重新粉刷的痕跡，但房仲公司都有幾大保固、幾大保障，房仲都拍胸脯保證了，所以以後就算有漏水問題也不怕？

破解：買屋賣屋漏水保固已成為許多房仲售屋時的基本配備，但沒有說明的卻是保固可能僅限在30年以內屋齡的房屋，保固金額也有一定限制，有些房仲業者也僅保固台北市與新北市的物件，其他地區的物件概不受理。至於最容易漏水的違建或樓上鄰居造成的漏水問題，更是不會被列入保障範圍。

買屋時記得跟房仲詢問漏水保固問題

陷阱3：公設五花八門？通通要額外收費

「社區內就有KTV、游泳池、健身房，以後健身房、KTV的錢都省了，天天在家就能運動、唱歌呢！」

現在的新社區公設多又完整，算一算，好像一個月都能省個四五千塊，剛好拿來繳高額管理費，還是十分划算？

破解：現在許多社區基於「使用者付費」，多會提供一些基本點數或額度供住戶使用，但只要使用次數超過限制，就要額外收費，計價的方式依各社區不同，但通常都不會讓住戶唱歌唱到啞、無限健身練成健美先生。另外，如果社區內有游泳池，往往還要另外負擔清潔保養費及額外水費。

部分社區的健身房都得要額外付費

陷阱4：窗戶壞了開不了？小心周邊有嫌惡設施

「這房子屋主很少過來，可能壞很久了。到交屋時，該修好的一定會修好。」

反正現在看房子都只看格局、看室內裝潢，室外的環境也眼不見為淨？

破解：大部份房仲多少會幫屋主整理屋況，若從窗戶看出去直接看到路衝、高壓電塔或福地等嫌惡設施，房仲常用盆栽、用裝飾品把窗戶擋住，甚至乾脆把窗戶弄壞。看屋時要記住房子跟窗戶的方位，等看完該物件後多在附近繞幾圈，如果正好是在晚上去看屋，一定要再找個白天去一趟，觀察周邊環境有什麼不對勁。

陷阱5：買屋賣屋房價比附近行情便宜許多？原來是凶宅

「股票大虧錢，屋主急變現，這房子真的低於市場行情許多。」

附近相同類型的物件行情大概每坪50萬，這房子每坪卻只要30萬，雖然感覺怪怪的，但真的好便宜，買到就賺到？

破解：比市價行情低很多的房子、一再轉手或賣屋很久賣不出去的房子，都要特別小心。雖然說目前房仲業者都會做凶宅調查，但如果賣屋屋主蓄意隱瞞，房仲又沒有仔細查證的話，就可能成為漏網之魚。買屋前，可以跟大樓管理員、街坊鄰居探問房子以前的狀況或屋主為什麼要出售，另外可上「台灣凶宅網」查詢登錄過的凶宅。

天時地利不動產總經理張欣民建議，多數房仲都會想辦法用話術及各種方法攻破客戶心防，不妨多上網做功課，或多找幾家房屋仲介業者帶看買屋，從不同房仲口中，常會聽到一些不同面向的看法，畢竟雙方立場不同，不能一味聽信房仲的話，還是要有自己的判斷。

找到超低價房？小心可能是凶宅！

買屋看屋眉角多　最容易錯過的6大死角

2011-10-29T19:13:00.000-07:00

買屋看屋眉角多　最容易錯過的6大死角

對很多人來說，為了要揮別無殼蝸牛的惡夢，想要成為「有屋」階級，往往要投注一生的精力，才能換得一處美屋，但是買屋看屋到底要看什麼呢？東森房屋新莊捷運加盟店長吳瓊建議，不論是買屋首購族，還是買屋看屋老手，都不要忘記「屋內」必看的6大死角。

1.採光大偵索　注意窗戶開的方位

買屋為了要看清楚屋內的採光環境，大部分的買屋方都會跟仲介人員，約在早上時分看房子，不過因為很多人都是上班族，往往工作繁忙，只看了一兩次就決定要議價下訂，等到住進去之後，才發現晚上對面是酒家，閃爍的霓虹燈，讓人夜夜失眠，所以第一次買屋看屋，也要觀察窗戶開的方位，如果是座東朝西，有可能會有西曬的困擾，或是對門有過多的招牌、路燈，也要記錄下來，才不會造成入住後的困擾。

採光不要只看光線，也要留意窗戶開的方位

東森新莊捷運加盟店長吳瓊：

「看屋全方位，六大死角別少看，

才能確保入住開心！」

2.排煙管決定你的「氣味」

走進屋內一切都是全新的裝潢，不僅用了最頂級的木質隔間，窗簾也採用高級的舶來品，看得出來原屋主的品味，真是一間超正點的美屋，誰知道走到廚房一看，抽油煙機的排煙管，正對著曬衣場，買屋如果買了這樣的屋子，同事每天都聞得出你吃了什麼晚餐，該有多糗！所以，在挑選裝潢美氣氛佳的房子時，不要忘記最不起眼的「排煙管」。

3.美邊間變成漏水屋

漂亮的邊間，是很多投資人最喜歡的物件，因為邊間代表了通風好、還有可能有三面採光，但如果不注意看一下，下雨天雨水隨風向飄灑，長期下來，牆面會不會變成壁癌；所以，買屋看屋時記得打開窗，把頭伸出去望一望，窗子所在的牆面，是不是有長期侵蝕的水漬，才不會買了美邊間，變成漏水屋！

4.看不到的管線　確認維修狀況

買屋前勿忘詢問管線維修狀態

買屋房價飛漲，多數人都退而求其次，選擇有點年紀的中古屋，而買屋買中古屋就跟買中古車一樣，儘管外表保持得好，也不見得內裝沒有問題，所以要切記！買屋一定要跟屋主詢問瓦斯管、電路線、冷熱水管的維修狀態，如果以上的狀況都沒有確認，買屋一旦交屋，就是銀貨兩訖，難保哪一天，不會發生老舊管線走火、買屋搬新屋當天沒有熱水可以洗澡的問題。

5.通風太好？不好？都是問題

如果家裡通風好，就可以省掉夏日炎炎的電費，還可以讓人感到居住起來更加舒服。但是，通風太好，一進門就有風「呼呼」吹來，反而有可能是風水專家說的「風煞」，長期居住下來，無法匯集人氣，對人的身體健康也會有影響。所以，買屋在挑選房子的時候，要注意看房子的時間是什麼季節，打開窗戶之後，風吹的走向等，都是買屋看屋必須注意的事項。

高樓層容易有大樓風，會造成風煞

6.打開窗戶　留意棟距和鄰居動態

棟距過近會缺乏隱私，看屋不忘探頭看看小地方

地段越好的房子，人口密度越高，也有可能打開窗戶，就看到隔壁鄰居在打小孩、換衣服，所以在買屋看屋的時候，不要忘了把窗簾掀起來看一看，看看窗外的棟距。棟距過於密集的區塊，會讓人有壓迫感，以及缺乏隱私，雖然可以做事後補強，但是也是買屋看屋必看的死角之一！

通風、採光、漏雨、管線、排油煙管、棟距，小死角大學問，在華美的裝潢，少看了這６大死角，住進去也不見得會舒服，為了避免事後拆裝璜改東改西的大工程，聰明的買屋購屋族，還是要先做足功課！

知情人曝房地產十大絕密"潛規則"

2011-10-22T19:24:00.000-07:00

樓市政策組合拳綜合調控樓市之後，十月全國百城房價仍不見下跌。在CPI一路高漲，各種生活物品價格不斷漲價之時，普通民眾只能感慨，什麼都漲就是工資不見漲，調控調控，房價為何越調越高難以控制呢？原因在於在這裏面有一些潛規則？小編為你揭開房地產行業的十大絕密“潛規則”。 絕密一：現在你們知道炒房團怎麼炒了吧？ 絕大多數人都以為是開盤之後溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯了，炒房團深知開發商的軟肋——缺錢！巨額資金的介入，會讓開發商眼前一亮，頭暈目眩。因為，說實在話，幾億、十幾億從銀行得到貸款，遠不是想像的那麼容易。炒房團，就是有錢人組成團，給房地產開發商提供巨額資金。目的一：幫助房地產商，使其光環維持和光大。房地產行業，時刻在風口狼尖上，不進則退，不活則死。目的二：使城市房屋（包括商、住）價格狂飆，徹底啟動消費者買漲不買跌的心理。目的三：盤活房地產開發商的資金鏈，使其銀行巨額貸款的困難逐步消化，分解給剛性購房群體和中產階層（絕大部分都是銀行按揭）。實際上，投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人家丟的骨頭。顯而易見，房地產的泡沫是由：1、愚民的政府政策；2、貪婪的商業銀行；3、無德的富人階層；4、無辜的中華文明（安家立業是成年標誌）這四個條件促成的。 絕密二房子究竟值多少錢？ 你說它值多少錢它就值多少錢！既然買房子對所有人來說都是投資，那麼它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動，都應該認為是正常的。沒有漲和跌反而是不正常的，漲的越快，應該跌的越猛。公眾期盼的是：1、富人應該有社會公德，不應該為高房價推波助瀾；2、國家政策應該明確，你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖；3、商業銀行應該為關乎民族命運的科教文衛和製造業發展提供服務，為熱衷於虛擬經濟的降降溫。 絕密三 房地產行業的潛規則 官商勾結成大事。不與官（至少是涉及的所有主管部門一把手）勾結寸步難行。想勾結出感情，不動大手筆免談。噱頭必不可少。要麼是海外投資的旗號（其實是老虎皮），要麼是浙閩大亨的來頭。賓士車和保時捷排量越大越有感召力，宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。抓機遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案，歷來都是中國弱智商、低水準的政府官員和經濟學家、金融家等摸石頭過河的傑作，政績風格突出，短期效應畢現，自相矛盾，漏洞百出，“擦邊球”大有可為。融資途徑廣泛。具備條件的，可以到A股裏面套點現金回來“做大做強”。民間遊資，不可小覷，炒房團就是典型示範，幾千萬、上億的現金，有時候對開發商就像是春雨貴如油，那時候開發商甚至能下跪給炒房團（絕密），至於巨額讓利給炒房團，樓上已見。房地產行業靠逃稅漏稅發財，是洗錢的聖地。很簡單的公式：樓盤銷售總額—（土地金+建築成本+水電氣配套費用）=毛利潤。還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。可以在建築成本上大作文章：本來是1000元/平方米，可以和建築公司老闆勾結（絕密），簽定1800元/平方米的結算單，超出的800元/平米，從施工隊帳上過一下，還是現金回到了開放商手裏，建築施工稅費僅3.4%左右，可以逃避稅收至少30%。（洗錢和逃稅並舉）。實在還覺得不夠，可以打出“送20萬精裝修”的幌子，原理和以上相同。 絕密四說說散戶炒房。案例如下： 1、100萬資金首付30%，按揭3套100萬的期房，總價300萬，支出90萬。 2、兩年後交房，當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時，你已經累計支出130.5萬元。 3、此時，房價已經過兩年的共20%的上漲，市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋仲介公司掛牌銷售，你可能有幸按360萬全部脫手，獲利29.5萬。 4、實際獲利與銀行存款相比，100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元（大額存款是高利息），你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。 5、如果仲介在1年內才把你的3套房出手，你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元（多還一年房貸15萬元）。 6、若恰逢國家房地產政策調控，或者你貪婪地捂到5年後出手，你自己計算吧。到那時候，你就死去吧。不僅僅是sb。那時候，銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住了，把“夏利”車也賣了，把16歲的女兒也早早嫁人，甚至你老婆會到廣州街頭“站街”幫你賺錢還債。也許你會跳樓。即使你不跳樓，法院會把你領進小黑屋。如果你跳樓，那就是中國房地產崩盤了。 絕密五再說說炒房團 資金從哪里來？山西煤老闆：非法開採國家資源，廉價使用勞動力，因陋就簡的採掘設備和安全技術措施，結夥入盟哄抬煤炭價格，以極快的速度實現資本積累。溫州客：沒有文化的個體戶出身，小手工作坊仿冒國際名牌產品，在全國各地（特別是西部偏遠落後地區）開設銷售網站，春江水暖鴨先知把握了市場經濟形勢，早期斂財速度驚人。大資金動轍數千萬、數億、數十億。福建客：房地產熱之前（2005年之前），全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬，採取不正當的手段榨取民工血汗，鑽營中國央企施工企業（說白了就是給央企領導投資），很快發達。要知道隧道工程資金流量巨大，比如一項工程總投資3個億，賺5000萬利潤是最笨的福建老闆。另外，早年的走私之流，能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱，可見走私資本積累速度也是很罕見的。 絕密六：炒房的暴利究竟有多大？ 以樓上為例，提前與房地產董事長暗地協議，以2200元/平方米搶購巨量房源（至少300套），鼓動市場價超過7000元，並力挺10000元/平，逐步隨售樓部銷售出手，資金逐步回籠，在中國政府的目前政策形勢下，回籠的越慢，反而利益收穫就越大。大到多少？當二、三線城市的平均房價達到10000元/平的時候，炒房團的收益完全可以達到500%！炒房團撲向一個城市，是同時撲向所有樓盤。這樣一來，一個城市的房價飆升已成定勢！以去年底的海南島為例，炒房團可以讓海南的房價一天一個價，一夜一個行情，造就一個又一個真實的夢！其實，炒房團的組成人員，絕大多數都是高中沒讀完的，自己簽個名字都歪歪扭扭。炒房的技術含量確實很低，真的很低，會用加減乘除足矣，甚至連加權平均都不用。更不用看什麼各類權威的什麼CPI、PPI、GDP。投入了一些錢，3個月後賺多少錢？6個月後賺多少？1年後賺多少 絕密七 房地產會崩盤嗎？ 中國的房價走勢不可能效仿日本的崩盤時間表。說這話的，忘記了最關鍵的東西——中國是偉大的社會主義國家！崩盤是什麼概念呀？房價崩盤了，中國就亂了。那時候說不清人民幣究竟會升值還是貶值，反正銀行要不會倒閉，但存款取現困難，30%的央企倒閉，60%的中小民企消失。但房價必須下跌，跌30——40%一點也不過分，到這個水準，銀行依然不吃虧，已買房自住的跟這幾乎沒關係，想買房的肯定喜上眉梢。炒房團或投資性購房的散戶，為國家和社會做點貢獻合情合理。 絕密八房市四大傻 1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己，是一大傻; 2、不要以為買房子從銀行貸款手續簡單就很方便。銀行的還款計畫是前2年先把它的利息大部分回收，銀行是貪婪的，也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻; 3、如果你是城鎮戶口，沒有遷移戶口的需求，現在買房子是大笨蛋。買房自住的叫“房奴”，前世來生都得還，“出來混，總是要還的”。每個月還銀行幾千元，你從今往後的生活就談不上品質。城鎮居民買高價房是三大傻; 4、有人說，買得起高價房是男人成功標誌，這裏我要說，買高價房的人都是四大傻。建議：真的要住城市，租房（當然要穩定的租價和租期）是最好的選擇 絕密九：知道什麼是“房蟲”嗎？ 在北方，街上練攤的，都要請些哥們朋友來捧場，造成人頭攢動的聲勢，名字叫“托兒”。房地產行業的“托兒”有個專用名稱叫“房蟲”。 1、樓盤開盤當天，你要去買房子排隊買號，你也許排在第500位的號，然而等你出手敲定一套房子，等你簽定合約時，你會發現你的合約編號是第0030號。你明白了嗎？你前面後面排隊的數百人、上千人，都是人家花小費請來的“房蟲”！ 2、還有一類“房蟲”，是真的交定金、簽合同。然而1~3個月後，一旦房價飆漲，他們會成批成批地退房。他們是打“假球”，真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然，他們與房地產老闆的合同與你的合同有關鍵性的差別：不存在退房扣5%的違約金！肯定啦，買房時的定金是房地產老闆提前給的。還有，不瞎忙，參與本次房蟲活動，每個cao作員都有5000~20000的“辛苦費”。你相信嗎？ 絕密十：究竟有多少人在真正關心房價？ 1、政府官員：關心自己的仕途;關心本界政績;關心本轄區的GDP，能創造越多的地王，本地經濟越繁榮。 2、商業銀行：歷來發愁貨幣貸款任務完不成。放貸越多，收益越大。存款準備金或貿易逆差是北京總部的事（各商業銀行在全國的市級分行網點至少5000個，具體小政策自己靈活機動掌握）。 3、經濟學家：是讀書到博士、評職稱到正教授級、寫書給省部級刊物，順理成章到所謂的“發展研究中心”上班，每天8小時上班，業餘時間保養下身體，否則頭髮會掉光。不可忽視的是，相當一部分經濟學家已經依附于財團，持有的某些觀點是為了賺得一些小實惠。 4、富人階層（僅流動資金就超過500萬人民幣）：早就對房子這個東西沒有激情啦（早有豪華居所）。 5、中產階層（固定資本超100萬，流動資本低於100萬）：可能介入炒股、炒房，會迅速步入富人階層或淪為貧民階層。 6、貧民階層（上班族或個體業主，家庭月收入低於10000，存款低於10萬）：是剛性消費群體，對房價漲跌敏感，有強烈的改善住房需求，是忠實房奴。 7、貧困階層（家庭月收入低於3000，比如即將倒閉的企業職工，頻繁跳槽的年輕大學生，還有農民及農民工，存款低於20000）：有飯吃、餓不死的一族，城市買房幾乎是夢。 8、特困階層（家庭月總收入低於1000，天旱沒水吃，下雨屋漏雨）：是政府救濟對象，聽買房子象聽天書。最後問一句你屬於哪個階層呢。

購屋買屋前四大分析

2011-10-22T18:56:00.000-07:00

Analysis 1：買屋購屋自身需求
家庭成員：未來家庭中有多少成員？有誰？
購屋意願：為什麼要買房子？買房子或租房子哪個划算？
居住時間：我會住多久？計畫多久後換屋？
空間大小：空間須多少坪？要幾間房？
生活機能：房子地段位於何處？交通是否便利？生活機能好不好？
經濟能力：個人經濟能力如何？怎麼籌措資金？預算多少？是自己撕紅紙條或是找仲介？

Analysis 2 ：買屋分析外在大環境
交通網絡：捷運、公車、馬路甚至交流道都是影響交通便利的最大關鍵。若交通網絡發達，不但交通便利，更帶動公共建設及地區發展，使得房價上揚。但得特別留意交通顛峰時，是否會產生塞車、噪音、空氣污染等負面情形。
周邊設施：家中有孩童者，須留意區域內是否設有學區、提升生活品質的公園綠地、使消費更方便的購物中心及菜市場、可應付各種臨時醫療狀況的診所及醫院，以及日常生活中不可或缺的金融機構等等。
環境品質：注意觀察巷道是否習慣性的堆有垃圾、下水道是否總是飄散異味；治安方面，觀察是否與特種行業為鄰、晚間是否有喧鬧的夜市；景觀上，道路規劃是否完善、建物外觀設計是否優良，或擁有大片綠地，以上都能為房屋加值。

Analysis 3 ：買屋分析內部屋況
屋體結構：據調查，輻射屋大多為民國71～73年間建造，買屋購屋前建議避開此關鍵時期的中古屋；另外也得小心買屋買到海砂屋、921危險建築、山坡地住宅及違章建築。
施工品質：買屋看屋時最好逐項仔細檢查，如格局、採光、方位、牆壁、天花板、地板、水電、附贈家具、建材、外牆、外觀、樓梯間、大門、逃生梯、防火巷、公共設施、停車位等。
裝潢迷思：部分屋主為了讓賣屋房子賣到好價錢，會幫中古屋整型，因此買方買屋看屋時，千萬別被美麗的裝潢給欺騙，建議先細心檢查翻看天花板狀況、櫥櫃是否有異味、有害蟲出沒等等。預售屋買方買屋同樣也不要被美輪美奐的樣品屋迷惑，清楚實際屋況比虛擬想像更重要。
產權清楚：到地政機關申請土地、建物登記簿謄本、所有權人、坪數、有無設定抵押、查封狀況等等，並且到工務機關查閱都市計畫圖，買屋看房子的所在位置是否坐落於道路、公園或其他公共設施用地內，以免影響日後居住權益。
安全檢查：檢查逃生梯是否堆滿物品、防火巷是否被佔用，留心是否有停電照明設施、樓層間是否有防火設備等。

Analysis 4 ：買屋分析社區條件
管理品質：買屋購買大樓產品者，必須注意內部管理委員會運作是否正常，管理人員是否為上班制，有嚴格控管人員進出、定期打掃公共設施等。管理得當，使得整個社區品質提升，住戶住得安心，房價也會跟著上漲。
鄰居素質：「孟母三遷」最能貼切形容好鄰居的重要。買屋所謂千萬買宅、億萬買鄰，買屋買房子就怕和三教九流當鄰居，若鄰居素質高，還可替社區加分。
公共設施：許多新建案標榜多元的公共設施，但是買屋購屋前得想想如會議室、撞球室、健身房等設施，你真的用得上嗎？頻率又是多少？買屋購屋前最好先審慎思考，因為公設多，就表示屋內坪數減少、管理費用增加，假使管理不良還會成為社區死角，買屋購屋前不可不察。

交屋體檢8大注意事項
1. 買屋賣屋雙方皆須到房屋現場點交，並一一核對契約書內容。
2. 屋況是否和當初看的時候一樣？
3. 約定之瑕疵修繕是否已經處理完畢？
4. 是否有漏水？
5. 房子是否清理乾淨？
6. 賣屋方應負擔的稅費、水電費、電話費是否已繳清？
7. 是否點收完鑰匙並簽名確認過嗎？
8. 代書是否歸還土地、建物所有權狀正本、本票及其他過戶證件等？

換屋策略3步曲

2011-10-19T08:10:00.000-07:00

A.先買屋後賣屋
較適合資金充裕的人，就是先看好所要的房子並買下來，等完成交屋手續並搬進去一切安置妥當後再將原來的房子賣掉。
B.先賣屋後買屋
如果實在籌不出另一筆購屋資金，只好先將原來的房子賣掉換取現金之後，再另外選購一棟房子。
C.邊買屋邊賣屋這是最好的一種方式，您可以先跟買屋的屋主商量未完成過戶也可以提前遷入，或跟向您買房子的買屋方商量延後交屋。

先買屋後賣屋
先賣屋後買屋
邊買屋邊賣屋

適合對象
自備款充裕者
自備款不足者
所有要換房子的人

優點
賣屋時問充裕，不用擔心賤價求售。
不用擔心房屋賣掉後仍未找新屋，搬二次家的困擾。
增加買屋資金，以利買屋進行。
房子賣掉之後就能用取得的現金支付買房子的餘款。

缺點
資金的調度上會有較大的壓力，需要另外籌措一筆自備款，且若原來的房子仍有貸款而無法在短時問內賣掉，就必須背負兩個房貸的壓力。
當原來房子賣掉之後，可能必須租屋做為暫時居所，等找到房子後再搬，此時將多增加租金及負擔二次的搬家費用。
必須控制好兩邊交易進行的速度。

操作策略
對財務壓力較重的屋主提出降價要求，減少買屋支出。
用心整理居家環境，美化賣相，提高房屋出售價格。
賣屋時提高買方的自備款給付金額，並與買方商議延長交屋時問。
售屋價金暫時存入定存，勿挪做其他用途。
與新購房屋之屋主商議減少自備款成數及較快的交屋時間，或取得屋主同意「借屋裝修」。
對資金需求不大的屋主（如貸款餘額較低、財富較佳、餘屋出售等）提出較低自備款的要求。
優先購置不必重新裝潢或改格局即可進駐的房屋。
可以先跟欲購房屋的屋主商量先搬進去住，或跟向您買屋的買方商量延後交屋。
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室外抓漏三招　打敗中古屋漏水難題

2011-10-19T08:00:00.000-07:00

不少首購族以中古屋做為購屋買屋入門的參考指南，最常見的「漏水」問題幾乎是老舊房子的共同困擾，成為買屋者不易解決的疑難雜症，百分百創意工作室設計總監李英澤指出，許多人以為只有室內才會漏水，殊不知室外漏水也令許多買屋住戶感到困擾。室外漏水問題大多受到建築物晃動或長期的日曬雨淋，高樓層或頂樓加蓋的住戶幾乎是首當其衝，包括樓下住宅亦可從管道間滲水、電管系統滲水等處發現漏水的跡象，最有保障的方式包括頂樓製作防水層，再加上一層保護層，例如柏油、磁磚等保護層材料，李英澤認為，解決漏水難題時，不妨連排水系統加入修繕計畫裡。此外，當舊房子是迎風面時，雨量易隨著外牆的縫隙漸漸滲入室內，故外牆宜事先做好防水保護層，尤其當颱風或豪雨來臨時含水量遽增，保護層顯得格外重要，避免室外裝修完成後，卻換成室內再次產生維修漏水的問題。若老舊公寓或大樓的棟距僅約三十公分，長期處在陽光曬不到的陰暗處，也可能受到潮濕的影響而滲入家裡，造成無法由外部施工，必須從抓漏師傅由室內施工較佳；屋齡大的室內窗無論新窗或舊窗，因何時有縫隙較難預測，李英澤建議做外牆防水，較能解決窗戶漏水的難題；整體來說，當建築物的某處含水量增加至極限時，漏水問題較難避免，因此需花時間心力解決漏水難題。
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美女名主播　談房市買屋致富密碼

2011-10-07T04:07:00.000-07:00

房市買屋投資乍看容易，其實背後隱藏諸多訣竅，如何買屋買到一間富有增值潛力的房子，是許多人的理想；究竟買屋房子怎麼挑？投資心法是什麼？下半年買屋房市展望為何？以下就讓三名秀外慧中的美女主播，帶領您一探投資買屋房地產的奧妙……

今年八月真是多事之秋，國際經濟危機環伺，諸多利空連番轟炸全球投資市場，致使不少投資商品漲跌加劇，尤其是股票市場跌跌不休，多數投資人資產在一夕之間大縮水，數年的努力轉眼間便付諸流水；相對於震盪劇烈的股市，國內買屋賣屋房市則幾乎未受到波及，價量尚稱平穩。

近幾年來，部份股市分析師將義大利經濟學家帕雷托（Vilfredo Pareto）所發現的「八二法則」套用於股市，認為在茫茫股海之中，僅有百分之二十的投資者能夠獲利，而多達百分之八十的散戶只有賠錢的份，顯示欲憑藉股市投資賺錢實屬不易，存在較高風險及不確定性。

對比之下，表現穩健的房地產買屋賣屋市場，雖然無法像股市在分秒之間創造價差，但長期下來的增值利益卻相當龐大，如今國內房價買屋賣屋再攀顛峰，投資房地產者大多獲利豐碩，與作多股市的投資者恰好相反；然而，即使房市買屋賣屋投資乍看容易，但若想練就一番功夫，在房地產買屋賣屋市場縱橫無阻，除了要積年累月的經驗，跟隨贏家的步伐更是成功蹊徑之一。以下就為您介紹三位美女主播的勝利方程式，完整揭露私藏的致富密碼。

石怡潔：操作熟悉區域　品嚐投資風味

八大電視當家主播石怡潔，時常笑容可掬讓人倍感親切，但在鄰家女孩的樣貌下，卻有精明理財的一面；由於石怡潔的母親過去曾經理法拍屋業務，當母親去評估物件時，有時會帶著石怡潔一起去，就在耳濡目染之下，石怡潔對房地產買屋賣屋有了初步的認識，也因早年法拍屋利潤空間大，讓石怡潔從此覺得「買屋賣屋房子可以賺大錢」。

石怡潔表示，房地產波動性低，風險有限，但股市就不一樣了，股市隨著消息面暴漲暴跌，許多散戶在股市中難以跟上主力的腳步，往往淪為被宰殺的犧牲品，而依靠期貨、選擇權這類高槓桿、高風險的投資商品致富者是少之又少，加上自幼母親的影響，種種因素讓她覺得投資房地產買屋賣屋相對安全。

個性開朗的石怡潔，談到投資買屋賣屋時卻有不少堅持。第一是只選自己熟悉的區域，「不碰自己陌生的區域，買屋賣屋才能步步為營」，所以她的投資範圍幾乎都在內湖區；第二是長線佈局，石怡潔曾擁有過一間近內湖美國在台協會新址（AIT）的房子，四年前以每坪三十餘萬買下，但後來太早賣掉，如果放到現在至少有近倍漲幅，這令她十分扼腕，更促使她深植長線佈局的決心。

買屋賣屋評估需求　選對產品

第三則要注重小環境質感，看看有沒有「view」，只要有景觀，或者房子旁邊有公園，均是石怡潔的首選標的。石怡潔認為，有景觀的物件，一向有特定客層，因此不用擔憂未來轉手之問題；第四在投資前要衡量個人實力，「不要買了房子，餓了肚子」，且要分清楚自住或投資。若是投資，則要仔細評估學區、交通、生活便利性、公共建設等面向。

但若自住，則以符合個人需求為主。

石怡潔舉現在所住的房子為例，雖然她看到這間房子時，屋況奇糟無比，壁癌、屋頂毀損、牆面剝落等等，但因房子座落於半山腰，可盡覽一片山色，台北市區也都在眼下，風光迷人，而她平時工作忙碌，下班後正需要這種寧靜致遠的環境，她認為「屋況、裝潢不重要，外在環境才是惟一無法改變的」，於是她二話不說便買下這間房子。

石怡潔分析，台北市為我國首善之都，市中心買屋賣屋房市買盤堅強，房價下跌不易，且總統大選腳步逼近，選舉行情還是會有；即使北市房價出現修正，修正完後依然會再攀新高，北市房地產投資價值無可取代。

對有意跨入房地產買屋賣屋領域的讀者，石怡潔給了一個浪漫的建議，「買房子就像喝紅酒一般，產地、年份、酒莊，以及葡萄品種都很重要，條件不同，釀出來的酒就有不同風味，而房子即同此理；選對紅酒，選對房子，就會品嚐到投資豐收的甜美滋味。」

舒夢蘭：買屋賣屋掌握優質地段　擘畫富裕人生

學、經歷完整，渾身散發優雅氣質的東森新聞台主播舒夢蘭，其實蘊藏著專業的投資內涵，講起投資經驗頭頭是道。她認為投資房地產雖然門檻較高，所需資金不小，但獲利可觀，風險性卻比股票來得低，進可攻退可守，適用於積極型或保守型投資人；再者，縱觀兩岸三地富豪，名列前茅者多以房地產起家，代表這是一條正確的聚富航道。

舒夢蘭分析，買房首重「地段」，她說「優質地段能引領你前往致富之路」、「豪宅買到錯的地點就不叫豪宅」。有人曾向美國房地產大亨唐納．川普詢問房屋增值因素，川普回答：「地段、地段、地段」；舒夢蘭自我解嘲說，她早年自有一套投資哲學，對川普地段至上說嗤之以鼻，但闖蕩房市多年後，終究回頭擁抱地段至上的觀念。

她體悟到優越地段上的房子，具有漲多跌少的特性，多頭時漲勢特別凌厲，空頭時相對抗跌。就此論之，台北市大安、信義等區是上乘之選，另新北市之捷運沿線也是不錯的區段，在好地段買房子，長時間後都能歡喜收割。舒夢蘭打趣地說，假如以前看過的房子都買下來，現在已是身價不凡的小富婆了。

九五年時，新光人壽以天價標下「信義聯勤俱樂部」土地，舒夢蘭就洞悉周邊日後房價大有可為，故投資意願相當濃厚，但在踏進房地產市場之初，她手頭上資金並不充沛，遂和阿姨及其朋友共同集資。

買屋賣屋堅持價格　設停利點

無巧不成書，同年恰好有建商在安和路上推案，該建案十分搶手，僅剩下四樓的戶別，當時她們便趁機發揮殺價功力，一口氣從每坪七十二萬砍到六十萬左右成交，在買進後不久，旋即有買家以高出成本價百分之十五的價格承接，讓舒夢蘭在短期內快速獲利出場。

之所以選擇儘早獲利了結，除了合資因素外，「嚴設停利點」是舒夢蘭的投資理念之一，她覺得當利潤到達滿足點時就不該貪戀；短期買屋賣屋係屬特例，舒夢蘭因看好未來房價，所以傾向長期置產，最近一次在光復南路、基隆路附近購買的物件，近年內都沒有出售計畫。

總結過去的買賣經驗，舒夢蘭建議投資房地產首先要衡量實力，千萬別把自己的經濟狀況逼到絕境；其次，應求好租、轉手容易等特性；再來就是慎選仲介，一個好的仲介應該兼顧買屋賣屋雙方，她表示自己太過相信仲介，買房時因此有過不愉快的經驗。

最後，自己心中須為物件認定一個價格，勿隨他人起舞；很久之前，舒夢蘭曾隨張淳淳至東區看一處停車場土地，地主開價一千三百萬，張淳淳看準周邊環境凌亂，停車場狀況亦不佳，竟開出一折價，令旁人目瞪口呆，但最後仍以超低價取得該塊土地，這件事啟發舒夢蘭，整體房價的漲跌無法被個人左右，但房子的合理價值卻是由自己所認定，而房子就是成就富裕人生的起點。

邱沁宜：買屋賣屋堅守原則　多方角度盤算

專業形象佳的邱沁宜主播不只外型亮麗，更是少數考取理財規劃證照的主播，說起投資道理自然毫不馬虎；她認為不論是哪一種理財工具都有其風險，「風險高低隨著個人操作手法而改變」，但整體而言，因房地產屬於可使用的實體資產，風險性仍相對較低。

至於談到與房地產買屋賣屋之淵源，主要啟蒙者則是自己的媽媽，邱沁宜回憶說，媽媽最大的嗜好就是看房子，是個縱橫市場的老手，數十年來買賣房產從未賠過一毛錢，邱沁宜自幼受到媽媽的薰陶，在日漸月染之下也對房地產產生興趣，而媽媽就是帶她入門的良師。

邱沁宜現在已青出於藍，買屋眼光精準犀利，九七年金融海嘯期間，她大膽危機入市，在萬隆、近公館的區塊尋覓物件，發現那邊的街道寧靜，建物多為老舊公寓，上下樓只能倚靠樓梯，而居住者卻有不少老人及學生，她當下評估電梯住宅應會成為本區寵兒，便以每坪三十萬買下電梯華廈一個樓層。

買屋賣屋勤作功課　留意多空

甫購買不久，立即有買家出更高價格欲向邱沁宜購買，但邱沁宜堅持長期置產而婉拒，現今獲利已逾五成；邱沁宜舉這個例子，是為了說明在購買房屋前，需要了解房屋內、外在客觀條件，而萬隆這個物件獲利成功點在於「特殊性」，當地的確有電梯住宅需求，然該產品卻相當罕見，所以極具增值潛力。

邱沁宜打趣的說，她對房子的要求十分嚴格，包括公設比高低、地段、周邊環境、住戶品質、價格、未來發展，以及上述的特殊性與否，在在符合後才會出手購置，因為「買屋要靠緣份」，沒必要強求，而且「投資理財最終目的要帶給人快樂」，如果價格買得比預期高，或是周邊環境不理想，終日鬱鬱寡歡，反而讓生活舒適度大打折扣。

展望後奢侈稅時代，邱沁宜對房市買屋賣屋自有一套精闢的看法，她評估短期內房價要大漲很難，但下跌不易，主要是國內游資浮濫、利率仍低，資金仍會流進房地產買屋賣屋市場，所以若價位合理，自住客仍可進場；惟歐美經濟前景不明，且奢侈稅經過一段時日發酵後，終將對市場產生負面衝擊，但台灣房市卻不會全盤下殺，而是呈現「個股表現」，都會區菁華地段會相對抗跌。

「如果說車是男人的第二個老婆，那麼房子正是女人第二個最愛，但千萬注意別被最愛沖昏頭」，邱沁宜如是說道，不難看出多空互見、冷靜思考是邱沁宜投資房地產買屋賣屋的準繩，也是她在財經界勝出的祕方。

房市致富契機全球共同趨勢

以上三位名主播憑藉多年的投資經驗，雖然心法各有不同，但最終是殊途同歸，靠著投資房地產賺取人生豐厚的財富；或許成功無法全盤複製，但您卻能修正、篩選出適合自己的投資法則，在房市中大放異采。

事實上，以房地產買屋賣屋為業而成為富豪者乃全球之現象，香港首富李嘉誠就是房地產開發商，而有台灣地王首富之稱的林育璘，同樣以投資房地產買屋賣屋起家，今年中國十大富豪榜內，更有逾半數涉獵房地產業，證明長期投資房市者，都能摘取成功的果實，邁向富盈之路。

個人小檔案邱沁宜
現職：壹電視主播、財經台節目主持人
歷任：TVBS新聞台主播、「Money我最大」主持人
著作：「投資，越簡單越好賺」

個人小檔案舒夢蘭
現職：東森新聞台主播、節目主持人
歷任：東森財經台「股市錢線」主持人、東森財經台「房市大三通」主持人
著作：「拒當新貧族－我的第一本家計簿」

個人小檔案石怡潔
現職：八大電視主播、新聞部副主任
歷任：環球電視台主播、台視主播、節目主持人
引用文章自住展房屋網
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

資金潮未歇，房地產難跌

2011-09-22T05:01:00.000-07:00

撰文 / 鄭育容　

選前建商配合中央打房，新案遲遲不發；這股選前壓抑的情況，因為上兆資金無處可去，將在選後持續投入房地產市場。

「中央政策和實質建設才是影響市場關鍵。」遠雄集團董事長趙藤雄表示，地方首長選舉結果對房市走勢較無逆轉的影響力，而是經濟景氣及政策，牽動產業發展與投資信心。他認為即便是選舉結果綠大於藍，也僅會造成民眾心理短暫觀望。

對照歷次地方首長選舉期間房市表現，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，台北都會區因投資型產品較多，受政治風向影響較明顯。尤其是對兩岸經貿交流抱持高度期待的店面、商辦買盤，會在選舉結果出乎意料時，較容易發生停買或反手操作的情況。中南部都會區以自住需求為主，不易受選舉影響。

上兆資金找落腳處北部二線商圈店面與大樓搶手
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，對購屋者來說，仍以關注市政的重大建設往哪邊走，建商往哪裡買地開發，以作為購屋及投資置產的觀察指標。

「強者恆強，沿著基礎建設買。」永慶房屋新聞中心主任李建興表示，縣市合併後，人口集中的政經精華區仍是買盤的焦點。台北都會區以市中心高總價、市郊捷運可及的重劃區自住產品，呈Ｍ形化市場。中南部則要看就業機會所在之處，較能支撐市場與吸引人口進駐。

建商公會全聯會理事長王光祥認為，市場上資金仍然豐沛，除自住需求外，更有數千億甚至上兆元的資金尋求資產保值的落腳處。這股以台商回流為主形態的買盤，將會持續鎖定台北市中心的店面、廠辦等收益型商用不動產。

值得注意的是，不再僅有一線商圈才吸金，近期二線商圈甚至是投報率不夠理想的店面或整棟大樓，仍殺出外資或海歸派置產資金搶買，可預見商用不動產仍有交易熱況可期。

民怨之首的高房價問題仍待解決，依據本刊民調顯示，高房價問題是北二都民眾最關切的問題，因此平價住宅持續成為台北都會區的重要政策與民間需求。這將促使愈臻成熟的捷運網絡，所帶動的重劃區住宅市場愈加活絡，有更多落後補漲的新市鎮將躥起。

徐佳馨舉例，今年前十月，三峽、林口與淡水地區人口成長率最高，光林口就增加三千六百多人。主因為市中心高房價排擠效應，市郊又有交通建設投入。例如，捷運開通的蘆洲，以及北大特區發酵的樹林區也反映出房價上漲。

市政重大建設為指標大環境左右房價漲跌
整體而言，選後新首長上任初期，因政策未明將使屬於房價潛力區的市場較為遲緩，成熟型區域則較快自觀望中回復正常交易。特別是有政權輪替的地方政府，有意進場購屋者要留意是否有新人新政的轉變，適時調整進場時機與策略。

就整體房市發展來看，經濟景氣、資金、利率和政策仍為業者判斷風向的四大指標。由於美元貶值，亞洲資產持續冒泡，台灣房地產又在國際都會房價比價效應下，凸顯出低價的優勢，成為諸多拋棄美元資產，追求保值增值的資金焦點。

信義房屋對法人發表的報告中提出，市場流動性資金自金融海嘯時的八兆元，增加至現今的十一兆元，新增的三兆元仍會尋找出處。除防衛型的置產者，仍有為數可觀的潛在投資者，看好兩岸經貿發展，政策若能實現陸資進一步來台投資，有助於市場再一次掀起飆漲的高潮。

但必須注意的是，央行對市場的抑制手段，可能在避過選舉風頭後，對炒作地價的建商展開土融、建融的新管制，屆時將為房市投下重要變數。

投資客被迫轉當包租客，甚至轉進土地市場

2011-09-22T04:58:00.000-07:00

撰文 / 林洧楨　

隨著奢侈稅六月一日上路，住宅二年閉鎖期的金箍圈上身。胡亂投機炒房，受到實價課徵一五％稅額的緊箍咒抑制，市場大局底定，主導權易位，投資客轉型，自住型買家重新取回市場主力地位。進入後奢侈稅時期，市場購屋氛圍有何改變？未來熱門的住宅類型與區域又有哪些？

有巢氏房屋加盟總部總經理孫寶國表示，六月後的房市將回歸市場機制的基本盤，由於奢侈稅抑制了短進短出的投機交易，市場不易再出現近兩年熱門時的爆大量演出，預期將是價穩量平的走勢。而且包括奢侈稅或是青年安心成家方案與整合住宅補貼方案的政策合併使用，都顯示政府偏向自用族群，因此市場的熱區也將有所改變。

自住型客層的購屋考量與投資客有明顯不同，太平洋房屋契約部協理蕭朝陽指出，這類族群普遍購屋能力較弱，因此低總價，又能便利的與工作地點連結等實用性條件較好的房屋類型變得較受歡迎，對於短期快速增值的要求降低。因此包括台北市沒有捷運站，但公車交通便利，且離上班地點近的低總價中古公寓、大樓，以及新北市有捷運站支援的區域，都會是接下來賣相最好的交易熱區。

新熱區！北市價格落後區賣相變好
永慶房屋House Fun經理李建興認為，自住客還是可以在台北市找居住機會，他指出，包括大安區有捷運麟光站與六張犁站的富陽街區、中正區有因十二年國教而可能成為建中明星學區的三元街，或是同區鄰近河堤公園、總統官邸附近的重慶南路三段、汀州路一段，甚至是信義區屬於北醫商圈的吳興街等區，都是目前區域行情低於每坪五十萬元的價格落後區域，賣相都很好。

至於首購族則可以善用政府的優惠房貸政策，李建興表示，透過財政部推的青年安心成家與整合住宅補貼兩方案可合併使用的配套，首購族可享受優惠利率的總額為七二○萬元，並有寬限期三年，最高八成核貸等優惠條件，這樣換算下來，一般雙薪上班族可負擔的總價可達一千萬元。這樣的條件下，包括文山、內湖、萬華、士林、北投等區部分路段，因為都還有一些價位在二、三字頭的中古屋可選擇，也是值得關注的區域。

雖然市場主流購屋族將是自用族，但投資客層也並非就此絕跡，只不過由於有兩年交易閉鎖期的阻礙，短期投資將順勢拉長投資時間，這樣的改變下，最明顯的就是市場上的短期包租公變多。

新標的！
投資客走出台北市找物件

李建興分析，三月奢侈稅消息一出，市場是「租轉售」的物件變多，投資或置產客多數急著脫手，但到四月局勢就明顯逆轉，「售轉租」的比率大增，四月時的出租供給量已較三月增加三．一七％。願意出租的人變多，而六月後這樣的情況會更明顯，因為來不及脫手或是不急著脫手的投資客，只剩出租一途以求降低持有成本，因此市場上的租賃住宅就變多；以台北市中心來說，量多促使價跌，租金行情已較三個月前下滑約八％。

由於進場購屋、置產，都必須當上至少二年的包租公，而台北市進場成本高、租金行情又下滑，導致目前北市的房屋出租年投報率平均已經只剩下不到三％。而現在新北市捷運沿線的套房出租行情每坪約八到九百元，與台北市約每坪一千元的價位相去不遠，但房價卻有明顯落差。因此業者認為，中小型投資客只能出走到外圍的新北市、甚至桃園去尋找標的，讓這些區域逐漸成為置產投資的發燒區，而且附帶租約出售的房屋或是店面等收益型產品，也將變成投資客交易的熱門產品。

此外，投資客也轉進土地布局，不過由於大台北的土地成本過高，且有財團盤據，因此投資區域會往大台北的外圍區域，包括宜蘭、桃園與新竹等地移動。

東森房屋宜蘭文化店店東李紹琪指出，土地不像住宅，沒有折舊、維修等問題，雖然相對住宅，有較高的資金門檻與專業性，但在奢侈稅的衝擊下，已有不少台北投資客到宜蘭等外圍地區評估農地、建地的投資效益。台灣房屋也表示，包括桃園航空城、新竹關埔重劃區等地，都有不少新的投資族群進入市場。顯示土地也極可能會是後奢侈稅時代的搶手商品之一。

部落客理財六堂課之三》買屋有如諜對諜，要靠心理戰！

2011-09-22T04:53:00.000-07:00

撰文 / 黃琴雅　

現階段的房地產真叫人又愛又恨，想買屋，又怕買屋買在高點；但不買屋又怕未來買屋買不起，究竟要如何買屋才恰當呢？讓揭發「黑心建商」的Sway告訴你……。

雖然央行打房打了大半年，陸續祭出豪宅稅、要求銀行房貸成數不能太高、利息不得過低，還要對建商與壽險公司課徵空地稅，然而這些舉動似乎有壓抑到房價，但買屋的人卻是有增無減，依據台北市地政處公布的二○一○年十二月移轉棟數來看，總計六四三一棟，不僅比上個月增加二三．七％，還創下○九年七月以來的單月新高，年底前買氣回籠，使得房市有拉尾盤的現象，現階段房價似乎沒有反轉向下跡象。

此刻想買屋的人該怎麼辦呢？「買賣房地產是一場諜對諜的戰爭，買屋看屋要小心提防黑心廣告、黑心投資客；買屋要使出渾身解數來議價，能砍一萬是一萬！」《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》的作者Sway建議，現階段想買屋的人，可要睜大眼睛仔細觀察，還要能夠精打細算，免得上當後才到網路寫踢爆文。

Sway大學念的是不動產，曾任職於建設公司、代銷公司、地產仲介公司，擁有不動產經紀人證照，賣過不少房子；做過房地產記者，近身觀察房地產業界的變化；也與友人合創「智邦不動產」討論區，現在出了兩本房地產「黑心」書，成為當前紅火的暢銷書作家。

「買房子，是一門心理學。」Sway說，一般容易令人心動的是預售屋與新成屋，建商會砸大筆廣告預算，用精闢的話術來向你說明，所以買預售屋與新成屋只要有錢就可能被催眠，但台灣一年成交幾十萬戶中，幾乎七成都是中古屋，而且中古屋中，又有七成是投資客的房子，因此，「當你的預算只能買中古屋時，就必須開始學習真正的買屋購屋術，否則你很難不掉入投資客的陷阱，買屋買到問題屋，到時候又要花大筆資金裝修。」

歸納Sway購屋五招，讓你在房價高漲時刻，也可以買到好房子：

第一招：選熟悉地段居住
「地段、地段、地段！」是所有房地產大師會告訴你的法則，不過Sway卻認為，買屋要先回歸生活圈的思維，找熟悉的地段居住。

「我不建議為了買大坪數，用通勤時間換取空間，來回兩個小時很累人，」Sway認為，選擇房子的重點，是要看工作地點，或是離娘家及婆家近的地區，一方面可以減少交通距離，市中心房價也比較保值；二方面離親人近，對有家庭的上班族來說，可以就近照顧父母，也方便接送小孩。

「買屋是為了入住，不要想著賺錢，」Sway對買屋的想法很實際，他認為不要去巴望五年後「可能」開通的捷運沿線，例如淡水支線，就去買淡海新市鎮，卻在捷運開通前，必須忍受塞車與睡不飽的問題，等到捷運開通，房子也舊了，房價可能也沒賺到多少，因此，不如選擇方便的地點。他也建議，不要為未來五年後的事預留空間，譬如說準備小孩房等，而是要用現在的需求來考慮，這才是正途。

第二招：找多家房仲好議價
買屋購買中古屋，沒有房仲會告訴你底價與表價的差距，且中古屋的波動深受附近案件的影響，只要鄰近有預售屋豪宅推出，中古屋價格就會調漲；只要有都市更新題材，老公寓馬上飆成豪宅價，依據Sway的經驗，一般中古屋的定價是：屋主心中的底價＋房仲賣屋仲介費用（最高四％）＋兩成以上的溢價空間。若是投資客或是黑心房仲，開價會更高。（更多精采內容請見365期財訊雙週刊）

前鄉林老總自立門戶首年推案60億

2011-09-22T04:45:00.000-07:00

撰文 / 曾炳鈞/台中　

兩年前，魏嘉銘毅然決然辭去鄉林建設總經理職務，徒留外界一堆問號；兩年後，魏嘉銘自立門戶，創立嘉磐建設，預計今年將在台中、台北兩地推案六十億。資歷三十年的建築老兵重返戰場，期許興建「有靈魂的房子」。

■　年過半百創業建造有靈魂的房子
　　不同於公司一級主管的西裝畢挺，嘉磐建設董事長魏嘉銘穿著改良式白色唐衫，鄭重宣佈台中市十一期崇德五路的開業首案「嘉磐千秋」正式推出，魏嘉銘對於個人職涯的深切期許，或許光從穿著的「別出心裁」，就能瞧出端倪。

　　民國49年次的魏嘉銘從事建築業三十年，卻在擔任鄉林建設總座的事業高峰無預警離職，經過兩年沉潛，在年過半百之際，說服前東家老戰友加入團隊，獨資創立嘉磐建設，資本額一億元。至於當初為何離開鄉林？魏嘉銘給的標準答案是工作壓力過大，某天早上醒來，決定要走自己的路，今後將以手作的心思，興建有靈魂、可以對話的房子。

■　看好台中11期買地僅花2小時
　　嘉磐建設的開業首案「嘉磐千秋」基地面積427 坪、規劃72戶、每戶坪數48~125坪，推案當天已潛銷27戶。魏嘉銘表示，購買這塊土地前後僅花兩小時就簽約下訂，因為看好十一期於縣市合併之後，將蛻變成為台中房市明星。魏嘉銘直言，目前十一期成交單價約15~20萬，嘉磐千秋的開價幾近市場成交行情，預估明年十一期房價將上看22~27萬元。

　　魏嘉銘透露，嘉磐建設計劃於今年推案六十億元，包括：台北市士林區雨農路案(八億元)，以東方禪味的都市休閒風為設計主軸；台北市文山區新案(二十億元)，預計八月推出，由於位處景美溪第一排，可望創下當地新高房價；另外，位於台北市南京東路的都更案(二十億元)，已達整合尾聲，預估年底前推案。

房市通路，經紀出消費者不可承受之痛

2011-09-22T04:36:00.000-07:00

撰文 / 范世華　

許多消費者在買屋前，從不會擔心到底能不能找到自己真正喜歡的房子！可是到了真正在進行選購房屋的過程之中，才發現只不過單純想找一間房子，竟然也會產生出許許多多、各式各樣的困擾紛紛接踵而來。身邊就常有朋友經常要向我求助，其中甚至還有房貸鑑價相關的銀行員，為什麼即使本身就在從事於房地產的專業領域，卻還是害怕自己主動去看屋？

■　房市通路競爭，秧及購屋消費者面臨多重困擾
　　「不過是想買個房子，沒想到跟仲介看了一間房子之後，就像是捅上了蜜蜂窩一樣……！」不論是再怎麼樣的專業人士，只要換成是一般消費者的角色，主、客（服務、被服務）地位都是一樣。相信有買屋經驗的人大概都能感同身受，只要是看過幾間不同的房子，不知不覺就會招來一大群的仲介和房屋銷售員，每天來電不停地介紹各個物件，平時就要應付這些軟性推銷以及不斷約看的電話，假日又要與業務人員帶著到處去看屋，犠牲了許多寶貴的休閒時光卻不一定能找得到房子。

　　而換到房仲業務人員的立場上來看，其實也是不得已之無奈，為了主管人員的要求，沒有配對到客戶進行帶看，等於無法向受託的業主交待，即使銷售不力也要做出辛苦度才能夠設法續約委託，持續綁住銷售案源。因此只要一有知悉買方的任何線索，就是房仲人員的寶貴資訊，無所不用其極要促成案件的買賣成交，於是許多善良的消費者，為了想要尋找房子，也就成了房仲業者的「帶看部隊」，浪費自己以及買、賣雙方彼此的許多時間。

■　房地產市場所有的經紀通路，都是在賣（誰的）房子？
　　就像是某個銀行貸款商品的廣告：「所有的廣告，都是在叫你借錢……」國內房地產買賣經紀業的狀況，其實完全不利於一般的消費者，這是因為整個通路，不論是建商、代銷或是房仲，都是在賣他們自己（或他們業主）的房子，消費者不論是在任何品牌的銷售通路所接受到的服務都一樣，可是消費者為了找尋自己想要的房子，如果在這家找不到、卻要換一家；又找不到、就再換一家……真的必需一個個自己上門去親自接觸，重覆一樣的洽詢、配對、帶看……流程，在不斷提供需求和接受探詢的這樣一個尋屋過程中，到最後連自己的身家財產和祖宗十八代，都讓房仲業務給知曉而傳遍了，這對於注重個人隱私的購屋消費者而言，更是令人難以啟口、難以表達的痛處和困擾！

■　消費者真正需要一個購屋顧問服務的單一窗口，才能議到合理好房價
　　除了個人隱私之外，購屋議價的隱私哲學，在「全賣方通路」的銷售市場中，買方毫無籌碼可言，房地產購屋的通路其實缺乏一個「真正在教你省錢……」的買方顧問機制，如果市場生態圈中看不到以買方為原點的服務通路，消費者便僅能接受賣方市場聯合把房價不斷地愈開愈高，其實就等同於集體式的獨占與寡占市場，若按照「公平交易法」與「消費者保護法」的精神來看，原本立意良好的經紀制度已讓業者扭曲變質成為整個房地產市場的「聯合行為」，而這不也就是近年來房價會一直不斷飆漲的其中另一個重要因素嗎？

　　消費者不可承受之痛，敗因於「通路」，成也在「通路」。在一般商品的消費市場之中，我們看見有許多網路團購的機制，成功建構出真正能為消費者省錢而達到經濟效益的通路模式，以房地產這樣一個龐大金額的消費性質，我們也期待能有這樣一個「單一購屋窗口」的通路成形，如果能結合購屋需求者的龐大力量，將會是買方得以運用的最佳籌碼，可以拆解市場合理利潤，相信也將有機會可以扭轉房價，還給消費者一個合理行情的房地產市場。

單親媽媽買屋首重學區　別忘衡量自身能力

2011-09-22T04:22:00.000-07:00

撰文 / 錢素蘭　

　　在台灣離婚率居高不下，單親媽媽也逐漸成為社會多數族群，照料小孩工作從原本兩人負擔變成自己一人承擔，再加上工作及收入經濟壓力，單親媽媽族群更需要比別人多花心力過生活，房仲業者表示，有購屋需求的單親媽媽買屋最重近學區，更別忘了衡量自身能力。

■　單親媽媽買屋近學區最重要

　　單親生活幾乎都要靠自己，對有小孩的年輕單親媽媽來說，買屋最好能找在近學區的地方，方便自己接送小孩，為避免蠟燭兩頭燒，建議不要跨區就讀，畢竟接送相當花時間、心力，學校離家步行１５分內會到，是最好的距離。

　　在顧及經濟壓力的同時，居住也要特別注意大樓出入份子，最好能在自己屋外放幾雙男鞋，避免遭歹徒覬覦。

　　除了近學區，買屋、租屋也要衡量自己經濟狀況及能力負擔，月租或房貸支出盡量不要超過月收入的三分之一。

■　經濟拮据單親媽媽尋求當地社會補助
　　對於經濟方面比較拮据的單親媽媽，建議能尋求當地社會局的補助，以台北市來說，對設籍市民，或與北市市民辦理結婚登記的新移民，遭遇離婚、喪偶、夫服刑或其他家庭因素，必須獨力扶養１８歲以下未成年子女，可以向台北市社會局申請國宅，能以較便宜租金入住，幫單親媽媽減輕一些經濟上負擔。

國泰敦南REAT脫標金融壽險標售冷清清

2011-09-22T04:19:00.000-07:00

撰文 / 網路地產王/綜合　

　　各界關注的國泰敦南REAT標售案，由於底標總價高達63億4050萬元，具有市場指標性，因此備受囑目，該案共吸引兩封標單，最後由國泰人壽以總價85億6666萬元取得，扣除停車位後，單價約為90萬元。

■　置產超有術長線抱地終不悔
　　「用雷聲大雨點小，來形容這個標案，再適合也不過了！」市場人士也驚呼不可思議，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，開標前市場雖然風聲多，但是最後僅有兩標下手，除了對市場前景保守，觀望氣氛濃厚外，金融壽險業有不少資金身陷歐債風暴，讓出手相對謹慎，也是重要原因之一。

　　國壽除了今日取得敦南大樓外，兩年前也以8.1億購入上海敦南大樓，後轉租柯達旅店，以整個敦南商圈看來，國壽就擁有四棟商辦，房仲笑說，「可說是敦化南路商圈的大房東！」

■　買主保守看待價格仍是關鍵
　　國泰敦南REAT，位於北市敦化南路二段上，底價標售樓層333號及335號的1、7至22樓及地下1~3層，建物面積約9980.13坪，包括114個車位，每個車位約300萬元，扣除車位面積1130.74坪及車位總價，換算每坪約90萬元，跟市價相符，國壽由於已經擁有其他樓層，取得相對有利。

　　以目前敦化南路周邊行情觀察，辦公室價格約在90萬上下，租金約在2000元/坪水準，平均投資報酬率約在2.6%左右，算是保守但穩健的投資，也是壽險業不錯的投資標的。而以國壽過去買地不賣地的策略來看，長期持有精華區標的，即便是現階段金管會有壽險公司和自家創始的REITs如買囬自家不動產發行的REAT，獲利將不得再全數認列的規定，國壽看好台灣未來發展，仍「長線抱地終不悔」。

慘！北市買屋賣屋移轉30個月來最低

2011-09-22T04:17:00.000-07:00

撰文 / 網路地產王/綜合　

台北市地政處公佈8月份買屋賣移轉棟數，總移轉棟數3489棟，較7月減少3.57%，和奢侈稅實施前的今年一月相比，更大減了50.5%，但更值得注意的是，8月買屋賣屋移轉棟數比今年二月還低，也是近30個月以來的新低！

■　八月大量縮 30個月以來最低
　　相較於上個月，北市本月買屋賣屋移轉下跌3.57%，雖然幅度不大，但就買屋賣屋移轉量來說，顯見奢侈稅確實造成買氣大縮，更值得注意的是，七月北市買屋賣屋移轉僅比海嘯後最低潮的98年1月，多了25棟。

　　「買屋賣屋市場買氣持續觀望是主因！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，奢侈稅後北市買屋賣屋移轉棟數量縮明顯，除因屋主並未如預期般全面性降價，而奢侈稅政策衝擊，加上國際經濟局勢不佳，股市一直沒有表現，也是買氣急凍的重要原因。

■　內湖南港增幅大股災效應成關鍵
　　不過，在台北市各區域表現上，還是各有擅場，其中，表現最好的分別為內湖與南港，前者買屋賣屋移轉最多，甚至大勝過去的大安、中山等熱門區域，而南港較上月增加六成以上，表現也很強勢，徐佳馨分析，除了區域內為買屋賣屋自用客戶撐住基本買盤外，不少新案陸續交屋可能也是讓量飆升的重要原因。

　　「這種情況，也將影響九月移轉量！」徐佳馨認為，由於九月反應七、八月份交易，這兩個月遭逢鬼月與股災雙殺，預估移轉量也很難亮眼。股災動盪時間將成為第四季房市的先行指標，現階段看來市場壞消息頻傳，除影響股市外，房市買氣也將受衝擊，甚至對於第四季買氣也可能產生影響，即使有百年結婚潮的帶動，買方進場意願仍相對保守，邊陲區域甚至可能面臨價格修正。

新莊線將通車三重房市先蒙其利

2011-09-22T04:07:00.000-07:00

撰文 / 網路地產王/綜合　

　捷運新莊線通車時間，終於有譜了！預計明年三月先通車至輔大站，有助於紓解上下新莊與三重地區的通勤人潮，新北市段受惠最深。而根據房仲業者統計，最近一季新莊線新北市段各站點閱次數，明顯出現「三重比新莊更熱門」的現象，其中三重站更是新莊線新北市段的點閱王！

■　上新莊詢問度超高下新莊吸引首購
　　沿著捷運買，是很多人都知道的定律，新莊線經歷了10年時間，預計明年3月就要先通車至捷運輔大站，而市區段的部分，則是由捷運蘆洲線在去年率先通車，過去一段時間，房價已經吵到高不可攀，通車前夕，房仲看好未來發展，都已經摩拳擦掌，打算大展拳腳！

　　新莊線有多熱門？上新莊以新莊捷運站周邊生活機能最為成熟，這兩年外來客的詢問度都相當高，標準三房的住宅產品，只要價格合理，成交狀況都相當不錯；至於新莊線的末端下新莊地區，在捷運新莊線的題材發酵之下，房價從1字頭邁向2字頭，交易熱度並不亞於上新莊地區，成為首購族沿捷運而居的熱門購屋區段。

■　受惠新莊線三重房市房價翻漲
　　有趣的是，根據信義房屋網頁潛買點閱的資料顯示，捷運新莊線的新北市段，點閱次數呈現三重多於新莊，尤其越靠近台北市、生活機能越好的區域，周邊物件點閱人次越多。前5名分別是三重站、菜寮站、台北橋站、新莊站與頭前庄站，其次則是下新莊的各站點，距離台北市距離較遠，點閱次數相對較少，不過也是沿線房價最低的區域，吸引許多首購族到此購屋。

　　信義房屋三重重新店店長楊義信指出，三重地區從金融海嘯復甦以來，捷運新莊線題材一直在發酵，不少買方看好新莊捷運線通車效應，加上台北市房價高漲，外移到三重地區購屋；不過明年三月通車消息傳出後，買方數量並未明顯增加，反而拉高屋主對於捷運通車行情的期盼，目前菜寮站捷運站周邊的新大樓，每坪行情已經漲到40~50萬元左右的行情，預售案房價也持續向上攀升。

裕隆城+捷運加持新店房價一飛沖天

2011-09-22T04:05:00.000-07:00

撰文 / 網路地產王/綜合　

　隨著捷運通車，加上裕隆城的題材炒作，這幾年，新店成為新北市發展亮眼的一顆新星！過去向來文教色彩濃厚、房價相對平穩的新店，出現新亮點，未來房價不可限量！

■　好山好水文教區北客外移新店
　　十多年前的新店，只有北新路唯一一條連結台北市景美區的幹道，但如今北二高通車，中興路與安坑交流道，先打通與台北市區的任督二脈，加上捷運新店線通車，更改變了新店房市的命運，未來還有環狀線加持，房價將有大幅躍進的機會。

　　此外，好山好水好空氣的新店，不但新店溪貫穿新店市，整頓後的碧潭美景，獨特地理環境，吸引許多軍公教人口落腳於此，由於軍公教族群收入普遍穩定，房屋自住為主，換屋時也多半選擇「同區小換大」，買賣相對保守，因此，釋出的優質物件量少價高，近年因台北市房價居高不下，逐捷運而居的台北市年輕移民，許多大安區、信義區、中正區居民在比價效應下，將新店做為首購或換屋時的選擇，也讓這一區的房市，讓不少購屋族趨之若鶩。

■　沿著捷運發展裕隆城炒熱行情
　　過去，新店房價發展軸線，是以與北市一站之隔的「大坪林站」為軸心。根據永慶房屋的調查，目前大坪林站周邊中古屋行情近一年漲幅驚人，平均單價已從二字頭一路衝上三字頭；北新路以北至中正路是早期發展重心，大坪林站在交通、學校、慈濟醫院、建國市場、市立圖書館等生活機能方面非常成熟，新店第二站「七張站」，則因裕隆城題材，加上家樂福、特力屋等商場加持後，成為新的鎂光燈聚焦區。

　　此外，裕隆集團在○六年宣布新店裕隆城動工至今，開發計畫案牽動整個新店地區的房價，「先商業後住宅」的開發模式，更是希望藉區域的商業發展帶動住宅價格，目前已帶動周邊的新成屋房價，從每坪二十萬元翻漲至五十萬元以上；寶橋路上成屋轉手價也扶搖直上，幾乎皆悄悄站上四字頭！

買屋房貸申請流程

2011-09-22T04:01:00.000-07:00

1.買屋申請房屋貸款: 當您需要購買房屋時，依您的資金需求選擇所貸款金額與房貸類型，與各家銀行的房貸專員接洽，分析評估後決定您所需求的房貸產品及準備文件。

2.不動產鑑價: 當您向銀行提出貸款申請後，銀行會依據您的房屋地理位置、坪數大小、周遭環境...等因素來進行評估，一般來說會參考房屋的成交價格為依據。

3.銀行內部審核: 銀行會依借款人與保證人的基本條件、還款能力、抵押房屋資訊...等因素，判斷該貸款案件核款與否。

4.買屋簽約對保: 與銀行簽訂買屋房屋借款契約，借款人可與銀行約定簽約時間，當天由借款人與保證人在銀行進行對保，完成對保後，房貸專員會幫借款人開設帳戶，作為日後撥款與繳款的帳戶。

5.抵押權設定: 撥款之前，需先設定抵押權、火險、地震險，而抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，強制投保火險與地震險，其保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。

6.撥款: 當通知銀行交屋日期，當天銀行房貸專員會以電話向借款人確認，再依照程序處理撥款事宜，撥款後房屋貸款就成立，之後借款人只要每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中，貸款將自動扣繳。

買屋房貸知識

2011-09-21T21:03:00.000-07:00

A.買屋如何選擇標地銀行,設定自己適合利率: 一般來說買屋借款人首要考量，都將會尋找一家銀行的貸款利率是最低的，所以在選擇貸款利率時，都會選擇大型行庫的利率(如:台銀.國泰世華合作金庫郵局…等)作為基準，多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後，再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的，因為差一碼(0.25%)的利息，長期下來也是相當可觀。現今銀行為了吸引買屋房貸的客戶，在買屋貸款才開始的前1~2年，將提供較優惠的買屋房貸利率，要擔憂的是買屋1-2年到期後，買屋後續的繳費將逐年增加，正所謂貨比三家不吃虧，尋找自己的適合買屋貸款利率時，也因衡量自我的收入與支出。銀行也會按照買屋借款人薪資所得、買屋個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率)，可以做多方比較。

B.買屋房貸年限規劃

一般買屋房屋貸款年限都可以貸到20年左右，部分買屋房貸會有30年年限，首次買屋者為避免剛買屋造成負擔過大，可以向銀行申請買屋寬限期1-2年，也就是說買屋這1-2年間只要交利息，減少剛出社會就繳交大筆買屋房貸負擔，但也必須衡量自己寬限後是否負擔得了。

Ｃ.轉換房貸銀行時機與如何爭取優惠條件

轉貸利率若非與原貸利率差異大，否則不建議轉貸，需要考量其成本(代書費約5000元、設定規費每100萬元約1000元、銀行帳管費5000元(包含謄本、徵信費用、代塗銷費用)..不等，依照不同銀行會有落差)，因為轉貸需要付出成本，遠遠超出利差。關於優惠條件有以下兩項要注意，一.盡量讓自己與銀行往來集中，且不管是否薪水領現或薪轉，一定要先存入銀行，留下資金流向，日後好與銀行申請優惠條件或洽談減碼事宜。二.另外在職業上，若是軍公教或是專業人士，如會計師、醫師、律師或上市上櫃前五百大的企業員工都有利率減碼的空間。
D.何謂「寬限期」?: 所謂「房貸寬限期」能提供買屋初期減輕房貸負擔，讓買屋人在期間只還利息不還本金，然而寬限期過後尚未償還的本金，會在剩餘的期數加上利息償還，每月償還金額較重。舉例來說，買屋貸款500萬元、20年、買屋房貸利率3%，本息攤還每月買屋房貸金額為2萬7730元，如果申請展延3年，在展延的3年中，每月繳息金額只要1萬2500元；但寬限期過後，繳款年限剩17年，每月本息攤還就暴增為3萬1319元。
E.買屋房貸還款方式?: 1、「本金平均攤還」：指買屋貸款金額除以還款期數（月或週），每期償還相同的買屋房貸本金，但每年會不同，期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出，適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。2、「本息平均攤還」：指每期攤還的買屋房貸本金與利息總合相同，也就是每期償還一樣的金額；適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。

買屋怕漏水

2011-09-21T20:36:00.000-07:00

買屋頂樓漏水真的是蠻常見的又麻煩的問題
所以如果是買屋買頂樓的交屋前一定要多至現場觀看
也要去瞭解建商對頂樓的防水施做措施

尤其在下雨時及下雨後一定要跑得更勤一點
買屋正值梅雨及颱風季節也是最適合檢驗是否會漏水的時機
當然買屋除了頂樓漏水問題牆壁也有可能會發生滲水問題
這些都是看房子的觀察重點

基本上現今的技術如發現買屋漏水問題幾乎都是有辦法可以解決的
買屋交屋前一直到一年保固的期限內有問題都是可以請建商來處理
最令人擔心的是買屋建商對問題的處理態度
有的刻意拖延、有的認為無關緊要甚至買屋前一個樣買屋後一個樣的建商大有人在
所以買屋挑選知名負責任的建商應該是會比擔心漏水問題來的重要多了

買屋問題怎樣的華廈轉手後會賺錢

2011-09-21T20:29:00.000-07:00

買屋買華廈希望買屋轉手後要賺錢,是要看買屋區域而定，所以買屋買華廈要選擇地段。
華廈在好的地段未來仍有增值空間，就像當初我朋友買屋買在台中市七期的一棟華廈當初預售價一坪14萬，如今才轉眼間他一坪30萬脫手，等於一坪多了好幾萬，而且又是大坪數的華廈80坪等於轉眼間賺了幾百萬。
買屋小家庭住透天厝，其實是看你們在房貸上無壓力下，需求上的區別...
透天別墅與華廈各有利弊，看自己的買屋考量在哪裡!
而南區目前的話是還沒有什麼重大建設，所以會漲或會跌仍是未知。如果華廈要買有增值空間的，請注意跟著重大建設跑就是了。像七期與中科為什麼增值這麼多，因為台中市的重大建設重心都往那邊移動，所以未來性當然很看好。

買屋問題華廈頂樓可以加蓋嗎

2011-09-21T20:23:00.000-07:00

下列建築物或雜項工作物建造時應向臺北市政府工務局（以下簡稱本府工務局）申請，經核准後始得建造，除第十八款外並應於施工前完成消防設備審查並經竣工勘驗（含消防檢查）合格核發使用許可（憑接水電）後方得使用。（十八）符合下列規定之合法建築物為防漏目的，於平屋頂上建造斜屋頂：
1.限建築物為五樓以下平屋頂，建造逾二十年以上或經依法登記開之建築師或相關專業技師鑑定有漏水之情形，且非建築技術規則建築設計施工編第99 條規定應留設屋頂避難平台之建築物。
2. 斜屋頂應以非鋼筋混凝土材料（含鋼骨）及不燃材料建造，四周不得加設壁體或門窗，高度從屋頂平台面起算，屋脊小於一．五公尺，屋簷小於一公尺或原核准使用執照圖樣女兒牆高度加斜屋頂面厚度。
3. 斜屋頂不得突出建築物屋頂女兒牆外緣。但屋頂排水溝及落水管在基地範圍內，且淨深小於三十公分者，不在此限。
4. 屋頂平台面對道路或基地內通路應留設無頂蓋式之避難空間，其面積應大於該戶屋頂面積八分之一，且不小於三公尺Ｘ三公尺，與樓梯間出入口間並應留設淨寬度一．二公尺以上之通道。但無樓梯間通達者，得免留設。
5. 申請人應檢附工程圖說、不燃材料證明、結構安全鑑定證明書（由建築師或相關專業技師簽證負責）、直下方全部樓層區分所有權人之同意書及相關文件向建築管理處違建查報隊申請，且應於核准後3 個月內施工完竣，並檢附完工照片備查。但已成立公寓大廈管理委員會並向本府完成報備有案者，其同意書應依規約或區分所有權人會議之決議為之。

買屋貸款，公寓跟華廈的差異

2011-09-21T20:18:00.000-07:00

買屋貸款重點就是銀行債權的維護
同區域同性質的產品買屋到底是電梯的華廈還是走樓梯的公寓處分快呢?
銀行所有的風險控管就是再降低呆帳的機會
所有的條件(利率成數寬限期)就是再減少處分時的損失
至於可貸成數買屋貸款是依照您個人的資力買屋貸款並不是看公寓或者華廈
同樣的產品買屋貸款公寓可能只有200萬的行情可是10年的華廈或許有300的行情
如果買屋貸款公寓核貸180萬就已經算是9成了吧華廈的9成卻是270萬不是嗎?
至於在實務上來說買屋貸款公寓地段若位於商業集中地區
對於1 2樓的產品在銀行來說是可以認同貸款7成甚至8成
至於3 4 5樓如果為一般自住用且個人收入穩定無卡債或者信用瑕疵
買屋貸款8成是OK的

一樓、頂樓空間利用增建宅界線停看聽

2011-09-19T01:51:00.000-07:00

撰文 / 網路地產王/綜合　

常見路邊的一樓住家，把自己庭園外推加棚子停汽車，這樣算是合法的嗎？也有人把自家後陽台往外推建在防火巷裡，可以嗎？到底頂樓算不算違建呢？有沒有合法的頂樓呢?在買屋時，頂樓到底能不能算在買屋實際坪數裡呢？買屋價格又要怎麼算呢？另外，買屋裝修上又要注意什麼呢？這類增建宅的界線在哪裡，買屋前千萬問仔細！

■　一樓法定空地可停車不可搭設建築物
　　如果空地為法定空地，那麼將車子停在上面，亦即單純的平面停車是沒有問題的，但先決條件為沒有搭建任何固著建築，也就是沒有樑柱、屋頂或者是與地面結合的結構體。依照建築法第四條，所謂的建築物，就是定著於地面上（下）具有頂蓋、樑柱或牆壁的構造物或雜項工作物，也就是說，法定空地雖然可以平面停車，但若擅自在空地上搭建鐵皮屋，或配置機械停車設備則都屬違法、違建物而被拆除。

　　此外，按照公寓大廈管理條例，公寓大廈區域內的共有部份不可獨立使用做為專有部份，也就是說，社區內的花園或是空地均屬於全體住民所共有，因此若有挪作私用的情況，將危害其他住民權益，會受到規約或區分所有權人會議決議之限制。

■　新的不能蓋舊的不重建修繕須委請結構技師
　　至於頂樓加蓋屬於違章建築，法令規定84年1月1日以後的新違建全都查報拆除，而83年12月31日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。至於所依據的資料則以主管機關所有之空拍圖為準。法律規定84年以後的頂樓加蓋都屬於新違建，認定方法則以政府的空拍圖為準，而舊的頂樓加蓋雖然拍照列管，但也不可有任何重建、改建的行為，否則一律視為違建。

　　頂樓加蓋若有修繕行為必須請結構技師進行鑑定，確保結構上的安全無虞。且必須有建築物結構安全簽證以及既有違建證明才可進行修繕工程。不過，由於頂樓加蓋屬於既有違建，若因結構老舊必須修繕，在範圍的限定上規定必須小於結構的二分之一，而且只可就材料上進行更換，而不可有結構上的重建行為，或者進行任何改建。如經檢舉或主管機關查驗，則需全數拆除。

台中電梯別墅太好銷新興建商熱此不疲

2011-09-19T01:43:00.000-07:00

撰文 / 網路地產王/劉祈相/台中報導　

　台灣第二大都會的台中，最近出現越來越多少戶數大地坪大建坪的電梯別墅個案，而且賣得特別火紅，專家提出觀察警告，這現象說明台灣所得M化後的房屋市場也M化了！房市M化傾向平價房與高總價房兩類，國民所得如無能短期增長的話，據此未來中產階級的換屋夢恐怕只會越來越遙遠！儘管營建署統計台中房屋數量已經嚴重超額供給，但仍吸引新秀建商積極投入頂級房市，特別是分散到各行政區次要地段的大地坪大建坪的電梯別墅市場，因高檔別墅需求大量成長，新案愈蓋愈豪奢，動輒一百五十坪(約500平方米)起算，買屋預算毫無遜色於在重劃區七期與八期的豪宅！

■　重劃地庫存冠全台沒在怕新建商大打高檔別墅牌
　　台中房市多采多姿，重劃區已進入第14期，重劃建地之多高冠全台，市府今年更公開表態不課徵空地稅，此舉讓建商生存條件更優化；觀察台中房市，別墅與大樓住宅需求偏好各佔一半，由於新增建地多分佈各區，面積大小均有，利於新秀建商介入別墅市場，靠創新創意生存。天下代銷總經理周有倫點評，電梯大別墅既是強調私密安寧便可位於巷弄，戶數少建築基地不須求大因此利於建商取得土地，買氣上又有區域客支持，所以新建商紛紛以少量大坪數電梯別墅來切入市場最安全，只要以幾近苛求的營建品質，細膩工法迎合住客的生活小細節，一定都會順銷！

■　入門打造綠別墅巷弄屢屢驚豔佳作

　　台中建築業內之間素以團結合作聞名，經常通過個案觀摩教學相長，傳為台灣建築業界的美談！台中市建築市調會召集人陳鏗榮邀集四十多位建築同業與媒體人於本月16日參觀懋榮建設高檔電梯別墅新成屋案【懋榮君悅】，該案基地視野極佳、安靜優雅，位於中科周邊的西屯福科路巷弄內，董事長紀吉川(現任台中市建築經營協會理事長)親自歡迎並隨隊逐層導覽。【懋榮君悅】地坪55~69(約180~ 220平方米)建坪130~150，五層樓電梯別墅，公開售價3880~4780萬元，層樓與地面大量綠化植栽，簡約現代式建築外觀立面，大露台與大陽台空間留白區分室內外，大量採用可回收資源的石材、木材、鐵件、玻璃，空間綠化阻絕中部少雨的豔陽天後，紀吉川說，四戶別墅已售出三戶。參觀者之一台中市知名的豐閣不動產研究室總監許瑞生表示，受到『豪宅化』現像催生，高收入換屋族主觀上若不偏愛住大樓就會是區域性高檔電梯別墅的主力客層，這類客戶買屋行為不會拘限住到中心市區，據此觀察台中各個行政區，甚至郊區的十期巷弄內都有高檔電梯別墅的個案!

地政三法修正房仲:有助房市透明化

2011-09-19T01:39:00.000-07:00

撰文 / 網路地產王/綜合　

　　政府不斷推動的房市透明化，終於有了新的進展！眾所矚目的地政三法修正草案，通過平均地權條例與地政士法部分條文修正案，明訂不動產交易採實價登錄，由地政士、買方、不動產經紀業，於辦完所有權移轉登記30天內，向主管機關登錄實際成交價！

■　成交實價全都露正確與否是關鍵
　　「這對房市透明有相當幫助！」房仲業者表示，如果違反規定，處新台幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正，屆期未改正者，按次處罰，此兩法通過後，形同宣告全面實價登錄，不再只由業者負責，不過如何確認登錄的是實際交易價格是一大考驗。

　　行政院會通過「地政士法」及「平均地權條例」，把申報人的範圍擴大到地政士，吳光華指出，如果能完全落實，對投資客、不良仲介哄抬房價有嚇阻效果，民眾買屋也能獲得更充分而正確的資訊，重點是規定房仲業經手案件，必須向主管機關申報成交行情，不過，登錄的價格，目前看來仍缺乏公正第三方審核機制，價格是否正確，對市場的參考價值為何，有待考驗。

■　價格透明為主流抑制房市沒法度
　　住商不動產法務協理吳光華表示，以業者的角度來看，房仲或地政士由於只是中間人，登錄價格會比較有正確性，但如果買賣雙方達成協議並要求，也可能價格失真，至於平均地權條例規定的權利人應負責申報，如果沒有審核機制，更可能出現失真價格，而混亂市場。

　　吳光華認為，長期來看，價格全都露並不一定是房市利空，也和房價下滑關係不大，以成交價公開的中國與香港等地為例，只要行情好，房價仍然會暴漲，實價登記對房價抑制的效果便可見一斑。只是實價登記是全球趨勢，長遠來說，價格透明除了更能維護交易安全，對市場正常化也會有莫大助益。

買屋殺價秘訣(轉載)

2011-09-15T04:28:00.000-07:00

聲東擊西法
買屋殺價招式內容：若個案產品規劃1~4房均有，通常大坪數銷售單價會較低，由洽談4房產品反帶入2~3房單價。
切記重點：必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

惡客殺價法

買屋殺價招式內容：下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象，但補足訂金又議，甚至簽約前，面露難色再議。
切記重點：議價方式軟中帶硬，以退為進見好即收。

暗渡陳倉法
買屋殺價招式內容：鎖定住家附近個案，以介紹親友為由代看，要求仲介費用，成交時可省部分自備現金。
切記重點：所謂的親友至少須出現一次，以便配合議價。

人海戰術法
買屋殺價招式內容：房屋給付小訂後，帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看，但多表示價格太高不宜購買。
切記重點：眾人均嫌價格昂貴，以壓力頗重為由逆式議價。

哀兵必勝法買屋殺價招式內容：到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長，設法拉長補訂時間，以爭取議價空間。
切記重點：以經濟弱者姿態出現，壓低身段爭取議價同情票。

財大氣粗法
買屋殺價招式內容：參觀工地時，炫耀自己房地資產或投資理財，表明是投資立場，至少探價三次以上才下訂，強調逢低買進。
切記重點：施展本招時，個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

黑臉白臉法
買屋殺價招式內容：夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。
切記重點：黑白臉角色務必堅持到底，絕不能互換角色，直到議價成功亦然。

投石問路法
買屋殺價招式內容：參觀工地時不露聲色，暗中記下中意之戶別，改天友人至工地就此戶大幅議價，以瞭解銷售價格底限。
切記重點：友人議價若成仍須退訂，表示價格尚有空間，若議價未成亦可得知大略底限。

趁火打劫法
買屋殺價招式內容：個案為促銷或引來人潮，推出特價優惠戶時，以用買可不買之投資角度，再往下議價探底。
切記重點：挑戰廣告特惠戶，必須藝高人膽大，現金或支票要露臉。

強渡關山法
買屋殺價招式內容：選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價，請求工地以專案簽報。
切記重點：集體購屋原則首重團結，推舉發言人避免分化，遭到個個擊破。

狐假虎威法
買屋殺價招式內容：參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名，禮節待遇及切入議價均佔優勢。
切記重點：確認所冒稱人員不在現場，應於非假日運用以免穿梆。

孝子議價法
買屋殺價招式內容：年邁老父協助年輕子女成家立業，年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好，年輕人即可順勢直搗黃龍。
切記要點：切記首次議價絕不可付訂保留房屋，以免喪失議價運作之主控權。

老千佈陣法
買屋殺價招式內容：選購戶別時表明要購買整層，以利單價談判，嗣後告知已購他案，但道義上仍購買一戶，但單價要比照辦理。
切記要點：心目中已選好的戶別，要排在佈陣範圍，以免白忙一場。

鴻門宴陣法

買屋殺價招式內容：前數次純參觀工地，要下訂時挑選工地即將下班時間，洽談後邀約共進宵夜，席間達成議價目的。
切記要點：設席地點在工地附近較不易遭拒，對象為俱決策能力者為宜。

現金回饋法
買屋殺價招式內容：預購戶別選定時，不選擇於工地下訂，另通知業務員至家中收訂，並表明協助達成議價備有感恩賞金。
切記要點：此招有損雙方道德形象，雖業界時有所聞，但建議備而不用

雪中送炭，勿錦上潻花
買屋殺價去洽談的時機：利用天氣不佳、選舉、天災、景氣低迷、國際情勢危急，這些時候銷售中心門可羅雀，您的出現自然很有份量，你出的價，建商才會考慮。切記勿在門庭若市，連續假期，建商大作廣告期、媒體熱烈報導時、您的出現只是肥羊一隻，你出的價，業代不會仔細考慮，因為肥羊太多，不差你一隻......

在建商或代銷公司，即將結案時，最好殺價了！因為建商的利潤都賺到了，建商不需為餘屋再出人力及廣告費，建商只要收回本錢幾呼都能成交，但缺點是房屋的格局不是你所喜歡的。切記您的出價，可有可無，願者上鉤，有緣者居之，莫強求！

洽談的對象(業代)越菜越好！他會為了追求業績，滿足你的需求，如果是 TOP SALES 他會思考你能貢獻他多少獎金！
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房地產市場從前年起飆漲，漲了兩年後，賣方產生居高不下的心態，不論預售屋或中古屋，房價越喊越高。但隨著下半年將有許多新成屋陸續釋出市場，部分供給超過需求的地點，議價空間拉大，可能由賣方市場轉為買方市場，加上鬼月將至，購屋人若把握機會進場殺價，可能是撿便宜貨的好時機。沒有教科書教民眾買房子怎麼殺價，但房屋仲介經紀人有一些不傳的議價經驗談，本報邀集國內八大房仲公司最會賣房子的top sales，公開他們累積的議價心得，教你如何講出一口好價錢。買賣價格攻防戰，打的是心理戰，換句話說，心機夠深，才能撿到便宜。力霸房屋民權加盟店襄理林雲龍說，去年中古屋市場熱，許多房子議價空間不到10%，不過今年以來平均議價空間在15%左右，等於可打八五折。

第1招：多看房子少說話
「房子多看，不要說話」是買方累積籌碼的方法，力霸房屋行銷副理陳偉文說，買屋方太早表露喜怒好惡，會讓賣屋掌握想買屋的心態，價格可能就會硬。中信板橋江翠加盟店襄理薛招琴形容「買屋殺價議價是一個探底的過程」，出價要比行情低一些，增加談判空間，並從中探測賣屋屋主的底牌，談價談到滿意時，最忌喜形於色，不動聲色或許還能再把價格往下拉。

第2招：貨比三家做功課
「做功課」很重要，所有top sales一致認為要「貨比三家」，甚至建議拿本筆記本，把所有案子、工地行情寫下來，心裡有譜才能講價，以免喊的價錢偏離市場太多，「便宜到賣屋屋主不理你，怎麼講下去？」

第3招：屋主越急越易砍
賣屋屋主有資金壓力，或是工作變遷急著賣屋，就有了買屋殺價議價機會，林雲龍說，屋主售屋心態越迫切，價格越容易折讓。太平洋房屋忠孝店業務處長吳翠幸說，她曾遇過60幾歲的老先生，賣屋幫孩子解決財務危機，還有三個小孩急著把房子賣掉分家，或賣屋屋主股票被套牢、投資大陸失敗，都會因為急著要現金，而讓買屋方多爭取到議價空間。21世紀安和遠企店副理黃裕群說，沒有賣屋屋主會說自己急售。怎麼判斷呢？信義房屋天母店執行協理賴重錫有個絕招：調地政事務所謄本，從「他項權利部」查看屋主的貸款狀況。賴重錫說，如果是換屋族，「先賣屋後買屋的客戶，比較難議價；先買屋後賣屋的客戶，因為要有現金買房子，價格會比較好談。」

第4招：多看幾次挑毛病
挑毛病也是一個方法，21世紀不動產台北仁愛店經紀人李維鑫說，「看屋至少要看五次」，一次一次找出房子的缺點，再拿出附近成交過的價錢來跟賣屋屋主談，再針對管理跟生活上質感的缺陷做價格上的修正。住商不動產民生加盟店店長林文泉說，同樣的建案，採光不同，前棟跟後棟可能一坪價差1萬，30坪就差30萬元，挑剔賣相，可以軟化賣屋屋主的價格。

第5招：付斡旋金表誠意
北區房屋業務副總林合湧，會從總體經濟數字跟賣屋屋主「盧」，永慶房屋內湖區區經理李元鳳則建議付斡旋金，讓賣屋屋主「看見」買屋方的誠意。陳偉文提醒，在還沒有確定喜歡房子前，不要開口議價，以免簽約後反悔。

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議完單價再殺總價 :
買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 :

這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售賣屋屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 :
一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。

從中古市場找新房子：
價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。

預售屋 10殺價空間：
買房子總價高，人人懂得議價；不過，要買屋殺價殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣屋製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買屋方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。

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看過模型、銷售平面圖、樣品屋後，若對於產品感興趣，下一步就是「議價」階段。消費者會殺價，銷售人員當然也有一套應對進退的守則，因此該如何談價錢，讓價格符合自己心中的標準，又不會傷了和氣，既是一門學問，也是一個買屋賣屋會不會成立的重要關鍵。

斤斤計較

在進行議價前，消費者應先問自己，是不是真的可以進入「議價」階段，回想剛剛經過解說、參觀後，本身對產品的感覺，是否優點多於缺點，接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念，從一堆優點中，利用產品的缺點，作為和銷售人員議價的條件。

拿同類個案做比較

消費者可以將自己的需求先列在紙上，參觀時邊聽、邊看、邊記下，例如「覺得這房子很不錯，但是格局似乎有點不符合需求；交通、生活機能上，仍有不方便的地方」等，再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道，例如自己亦鎖定同區域的同類個案，並將類似的個案拿出來做比較，讓銷售人員了解，自己是有作功課，不是漫天喊價。議價時，價格可以堅持，但是態度至少要溫和，畢竟是人與人談買賣、生意，表現出誠意，建立互信關係，至少就先有3分情。

堅持價格態度溫和
有人說，議價時不能表現出非買不可的樣子，也有人說表現出強烈的購買欲望可以促使賣屋讓價。「表現非常想買屋，對銷售人員而言會有2種效應，一是覺得價格不必降太多，消費者也會買；另一種則是價錢不敢太硬，怕把消費者嚇跑，丟了一個客戶。」因此各有利弊，消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式，決定要出哪一招。

試探價位拖延戰術
建議多看幾次房子，再決定是不是要談價錢，在這之前，可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位，或是告訴銷售人員本身的預算實在不足，利用拖延戰術，暗示銷售人員要回家和家人討論，表現出可以接受，但家人可能會反對的態度，為自己留一個後路。
不過，消費者會議價，銷售人員當然也有應對守則；遇到很會殺價的客戶，銷售人員也許不會推薦位置太好的產品，因為價位高低，關係到產品所處的位置。銷售人員會盡量說服客戶，說地段、環境、學區、公設都一樣好，只是採光可能沒那麼好，所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求，再作最後打算。

專家意見, 殺價行情約單價1成

價格是決定買屋賣屋行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元，可以多吃1塊炸雞排，買1棟房子，若是1坪殺個2萬元，30坪的房子就可以省下買家具的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間，一般行情約是單價的1成？1成半，能殺多少，主要看整體銷售狀況，但是買屋的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」，若是每坪單價開出20萬元，銷售人員表示其權限是5000元，建議消費者可以從19萬5000元殺起，為了測試銷售人員的底價，可以先準備5000元或1萬元現金在身上，從明知不太能賣的價錢開始殺價。

利用小定測試價格
「告訴銷售人員若是價錢談得成，就可以放小定，若是銷售人員收下小定，表示價錢差不多可以賣，若是不敢收，則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣屋的價錢，也會推託必須請示主管才能決定，和消費者在價格上有所拉距，在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少，導致反悔。不過基本上，只要收下了小定，價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時，態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點，就是看對方給你的態度。原則上，銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間，消費者和銷售人員若是相談甚歡，價錢當然就會變得比較好談。」

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很多消費者反應，買房子時總是有銷售透明度不足的感覺，除了建築本身涉及太多的專業外，「我到底是不是買貴了？」通常最令消費者感到疑惑。尤其購買預售屋，先不論未來景氣、政經局勢，如何評估當前的售價是否合理，找出合理的價位，更是令人困擾。

設好底線
預售屋所開出的價格，主要是根據建商所定的價格去作包裝，與區域行情比較之後，會針對所開價格的高低、及主力客戶的屬性，訂定銷售應對的準則，若定價高於區域行情，建商也許會用比較多的建材配備、或較華麗、豐富的公共設施去包裝這個價位。

首次看屋別亂出價

以目前預售市場來看，表價和一般成交價，通常約有5%~10%的價差，依個案條件不同，有的也許可以談到15%的讓價空間。買屋殺價不是猛殺就會買到便宜，殺得太離譜，根本無法成交，消費者也買不到房子。部分預售代銷會把表價一下子拉很高，距離成交價可能有20%的折讓空間，就算消費者已經殺到低於15%，還是不合理。第一次去看房子，不要急著出價，因為第一次出的價錢，會變成以後議價的談判基準，若第一次出高了，未來要把價錢壓下來，機會通常不大。看了房子後，先回家作功課，請教附近的仲介區域行情的價格，一般屋齡低於10年的中古屋和預售屋，在價格上約有10%~20%的折舊空間，用中古屋房價回推預售價格，有了一個基準價格後，再從建商品牌、配備數量、品質來加減價。

觀察現場銷售熱度
銷售人員第一次告知的價格，叫做表價，以目前預售市場而言，議價10%左右的成交的機會最大。議價空間大小，要看預售現場的銷售率判斷，若是賣得很差、或銷售期拉得太長，也許會有較大的空間，建議消費者從房地產市場和預售案現場的熱度來判斷。一般低總價、戶數太多的產品，較容易出現假客戶炒作現場的狀況。假設是總戶數100戶案子，預計5個月要賣完，等於每個月要賣20戶，也就是一周要賣5戶，以一般預售現場來說，要先考量退戶的風險，要確實成交5戶，定金要能收到8~10戶才保險。以來10組人下定1戶計算，每周來人至少要80~100組比較保險，消費者可以在假日下午3~5點的尖峰時段去現場觀察，判斷銷售速度。

以案量大小來看
消費者也要注意案場的進場時間和銷售時間，5~10億元的案量，一般銷售期是5~6個月，案量大到20億元，銷售期也許會拉到1年。單純以價格作考量，建議第3或是第4個月進場較容易議價，因為案子若賣得慢，第3、4個月也許就會出現調價的動作，如果賣得很好，也有可能會想要把餘屋放掉、出清，價格比較容易談。買屋議價時，可以先用15%的空間出價，試試現場的反應，若不行，再慢慢增加，但是一定要給自己一個底線。銷售小姐的讓價空間多是每坪3~5000元間，真正有議價權的是現場專案，也可以利用銷售小姐給的折讓比率回推。

從中古屋房價推算預售價
若對預售個案的價錢較無概念，建議消費者可以先詢問區域中古市場的房價，從中古屋價位的變化來推算預售價的合理性。消費者可以上網、或到仲介店頭去問一問此預售案的開價是否合理。

買屋要買地段
建設公司品牌、建材配備都會為預售屋房價加值，但房屋進入中古市場之後，座落的地段，才是影響價格的主要關鍵。房屋會折舊，但是地段不會，地段好的房屋，土地如果值錢，房價自然就有支撐，地段差的房子，就算便宜賣屋也不一定賣得掉。初步了解中古市場的價格後，再進入預售市場詢價，就可以再從建材、結構工法、公設、規劃去比較。羊毛出在羊身上是不變的道理，甲案會賣屋賣比較貴，銷售人員一定會告訴你賣屋賣貴的理由，消費者有問題，一定要盡量釐清，基礎工程是怎麼做的？為什麼A工法會比B工法成本高？交屋可以提供的配備有哪些？尤其是廚房、浴廁的配備最好要看、也要問清楚，不是看到的就一定會有，自費的選配與房子的成本有關。

中高樓層好脫手
買屋，一定要考慮到未來性，在中古市場，不會用高低樓層來分價，如果高低樓層價差太大，未來中古市場也無法反應這些價差。中古市場買屋賣屋，不像預售屋，會把高、低樓層價差明顯的區別開，消費者可以考慮是不是一定要買最高樓層、最貴的房屋。建議從中間樓層偏高一點的產品切入，因為這種產品在預售時，價格不會高得太離譜，且房屋過了一定高度後，較不會有屋角、暗房的問題，在賣屋中古市場也比較好脫手，10樓高的產品中，5、6、7、8樓比較合乎這樣的條件。

買廣告戶前要三思
房屋買屋賣屋時，經常可以在廣告DM上看到總價388萬元起等宣傳字樣，到現場一問，才知道廣告上說的最低價，只是全棟中少數幾間廣告戶的價格。「廣告戶」擁有全案最低價的優勢，總能引起高度詢問，廣告戶一般低於正常價位約10~20%，因為樓層位置一定是全案最差的，也許窗外正對高架橋、還有路衝、暗間、屋角等影響銷售的問題，從預售平面圖上看位置，消費者通常不容易感覺出未來成屋後，位置的利害關係。雖說可以用較低的價錢成交，但今朝為買屋方、來日是賣屋方，在中古市場，房屋位置的缺陷如果太嚴重，不只影響到房價，屆時要面對的可是賣不賣得掉的問題

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買屋殺價的波段時點原因

農曆年前
所謂有錢沒錢討個老婆好過年。同樣的，買個自己的家過年，也是國人的傳統心態。在年關將近之前，市場的資金需求也會增加，賣屋方求現的壓力也較大，買屋有較大的議價空間。

農曆七月期間(8月)
一般而言大部分的消費者會排斥在俗稱鬼月的農曆七月間購屋或搬遷，這時縮手的買屋方會使得賣屋方求售的機會降低。趁機入場的您將可以有較多的議價空間以及物件選擇的機會，是不錯的購屋時機。

大型選舉前後

選舉前後的政治環境動盪，也是不錯的購屋時點。當然如果您對於長期的政局看壞，且有充分的證據支持您的看法，或許先觀望一陣子是較保守的。但是，若政局的動盪只是暫時性的，您大可以趁著賣屋方意志薄弱的時機進入，可以有較好的機會。

天災人禍後

天災人禍之後，市場買屋方也會因為短期的心理因素而縮手。這時，若能正確的判斷情勢，利用大多數買屋方縮手的機會，取得較好的議價空間將是不錯的抉擇。但是，應謹慎選擇檢驗，以避免買到因災難而受損的房屋。如九二一大地震南投及台中東勢就可檢便宜屋或地. 汐止象神颱風大水災過後房價跌三成…….等

=============買對房子，買進千萬人生---殺價秘訣

許多人問過我這個問題：買屋可以殺價嗎？殺多少才算合理？首先，你請記得一句話：如果連SOGO都打折，買屋就沒有不能殺價的道理。殺價，其實是買屋方與賣屋方的一種溝通模式，該不該殺價、殺多少價才合理，都看你夠不夠內行。有些媽媽級買主買屋當成去菜市場，掐頭去尾湊整數不算，還要送五塊錢的蔥。所謂「行家一出手，便知有沒有」，殺價的話一出口，賣屋方很快就知道你不是內行人。如果你不是，他們就會以種種冠冕堂皇的理由，分文不動地守住賣屋價。請記住，殺價是內行人的專利。你愈內行，就愈能買到便宜的房屋。殺價之前，要確定自己是否找到了好房子，有個簡單的檢驗方法。如果「追蹤人數」愈多、愈多人來看這房屋，就表示它愈搶手，也表示這房子應該差不到哪裡去。
☆鑽石法則：如果連SOGO都打折，買屋就沒有不能殺價的道理。

買屋殺價預售屋殺價祕訣
有人說買預售屋最難殺價，因為建設公司已經決定了一坪多少錢，總價也通常依照坪數大小來計算。在這種情況下，購屋者要怎麼殺價？事實上，預售屋的價格沒有想像中的那麼硬。但是，負責銷售的代銷團隊通常很有經驗，在你正準備殺價之際，他早已準備好一套話術堵住你的嘴了。因此，買預售屋的殺價祕訣，重點是時間──要懂得掐頭去尾。一個建案的推出時間大約半年，最能殺價的時段就是這半年的開始前十天和最後十天。中間的五個多月，你可以去多看幾次，但是別談價錢，讓建案「自己的日子自己過」。

OS:有想要買屋的朋友再看看ㄛ~~~原來買屋還有武林秘笈ㄚ...但是拉拉雜雜的一堆文字,相信能花時間把它看完的,一定如願買到喜歡的房屋喔

出處: 買屋殺價秘訣(轉載) - 翔飛Fly-Dream Home網誌 - udn部落格 http://blog.udn.com/flydreamhome/1293761#ixzz1Y16qGrUS

賣屋必看之中古屋價位研判十大要訣--房價估算: 我家值多少錢？

2011-09-12T04:12:00.000-07:00

買屋必看之買屋時應繳稅費有四種

2011-09-12T04:00:00.000-07:00

買屋時應繳稅費有四種

買屋必看之買屋過戶流程

2011-09-12T03:45:00.000-07:00

奢侈稅自住買方買屋購屋攻略

撰文者 / 張漢超

更新日期 / 2011-06-03　資料來源 / 窩雜誌　

小馬得知最近奢侈稅即將上路，他猜想這時候房仲業應該是叫苦連天，屋主可能會出現大量拋售，所以現在買房應該是個好機會，於是他開始展開他的「看屋之旅」，打算一邊看屋，一邊等待房價下挫，反正時間多得是，沒想到小馬竟然失算了，雖然的確有看到滿意的房子，然而就在他猶豫不決、還在等待的時候，房子就被人捷足先登買走了。

房市戰況分析
其實小馬的猜測只說對了一半，另一半可是大錯特錯呢！東森房屋西屯中科加盟店文祥山認為，以目前的市況來看，屋主確實因為這一波而在房價上稍微鬆動，但在小區域中，如果房屋的供給維持不變，而需求又有增加的情況下，此時待售好屋反而變得搶手，因此如果有意買房的民眾一直觀望不進場，當你繞個兩三圈再回來時，案子很容易早已被人搶走，這樣反而不容易買到心中理想的好屋。

以臺中市為例，七期的空屋率比較高，所以在前一波金融風暴，這裡的修正幅度相對比較大，如果有意在七期置產的民眾，現在倒是可以出來看屋，等待六、七月市況比較明朗後再考量進場。不過文祥山認為，如果是因為生活圈或工作關係要住在一個供給跟需求都很穩定的區塊，這時候如果你要等待奢侈稅帶來大幅降價，恐怕未必能找到好物件，房價可能也只能有百分之五至十的修正而已。

現階段的購屋策略
文祥山建議消費者，購屋置產的偏好區域不要設定得太廣，因為房價資訊會太亂，不會有什麼幫助，所以一定要先鎖定小區域，然後在這個小區域中趕快多看屋，如果有看到喜歡的房子，而且價格也跟自己設定的條件差不多的，不妨可以出價試試看，這樣就可以取得優先議價的順序，文祥山說，「出自己想要出的價位，如果不行也可以再等，假使價錢真的談下來，自己以後也不會感到吃虧，因為這是你出的理想價位，但如果你要等到六、七
月，等媒體的消息再出手，那麼好的案件早就被人家搶走了！」

文祥山說，買屋前可以先去打聽這個小區域的需求面，瞭解不同類型房型的房價狀況，譬如說可以觀察網站先搜尋一些資訊，或者看看報紙的發稿狀況，如果發現目前的案量沒有特別的增加，那麼就代表這個小區域的案量很穩定，沒有大起大落的狀況，因此買房就要趕快加緊腳步。

有些屋主，在這個節骨眼上他可能同時有兩三間房子待售，而且是不受奢侈稅兩年牽制的房屋，如果是這類的屋主，他也會擔心自己手中的房地績優股會受到地雷股影響，大盤整個被往下拉，所以有可能賣方屋主在此時就願意鬆手。所以聰明的買方都會先做好功課、多看屋、趕快做決定，這樣買屋算是相當穩健的作法。

買屋必看之我的完美好屋實用買屋術

2011-09-12T03:27:00.000-07:00

我的完美好屋實用買屋術

撰文者 / 張漢超

更新日期 / 2011-07-25　資料來源 / 窩雜誌　

自從六月正式實施奢侈稅（正式名稱為「特種貨物及勞務稅條例」）以來，許多民眾對於房地產的資訊有如霧裡看花，買屋的行動遲疑，房產買屋賣屋業者們在市場的聲量，也因為奢侈稅而頓時委縮，然而，政府本是要棒打房地產投機客，但是卻也連帶使一般買屋人吃足苦頭。原本市場預料房價在奢侈稅後會有一波房價下修期，結果不僅下修期間只維持了兩個月，而且房價下修幅度竟然不大，與買屋人預期明顯有落差。

目前房地產市況呈現盤整僵化的局面，主要是因為屋主或地主都想賣高，但買方期待買屋買低，以至於市場在價量上呈現停滯的局面，不過雖然六月份的交易狀況如此，但在未來兩岸利多、陸客自由行、以及種種國際市場的誘因下，房價預期仍然會繼續向上攀升，換句話說，現在不入市，未來也不見得能等到更好的買屋時機。

想要買屋，不應該只等待房價低落時才進場，反而應該慧眼獨具，找到好屋的真價值，甚至在不同的人生階段有不同的購屋策略，這樣才能將房子的效益極大化，讓不動產成為你資產規劃中的最佳投資。

單身族群：選擇袖珍精緻產品以時間換取空間

單身族群沒有額外的負擔，在財務規劃上較具彈性，因此在買屋的考量上，不妨可以先以一至二房作為買屋首購的考量。東森房屋鳳山文山加盟店張雅平店長建議，單身族群由於只需要個人起居的空間，平時又有會客及社交的基本需求，因此可以選擇袖珍精緻的產品作為買屋購屋考量，以房屋市場來看，套房或一至兩房的產品比較適合單身族群。張雅平強調，單身族置產講究的是個人無拘束的空間，再加上很多都是從外縣市到大都會工作的年輕族群，因此最好鄰近捷運或公車站點，這樣才能保有自在便利的生活。

東森房屋桃園經國加盟店巫輝煌店東分析單身族群的買屋購屋能力表示，單身族因為一個人生活，平日生活的打理最好能越簡單越好，比方說倒垃圾這檔事，如果有管理良好的社區代勞，就可免去每天趕忙回家等垃圾車的麻煩。此外，如果不常下廚，那麼選擇週邊有便利餐飲的商圈就顯得相當重要。

若是初入社會的單身族群，由於購屋資本較緊，因此建議不妨利用「以時間換取空間」的概念在都會週邊置產，這樣一來不但可以減輕初期在都會生活時的資金壓力，未來如果有意進駐市中心置產，也有餘力慢慢累積自備款，因為在都會週邊居住可以省下較多寬裕的資金，可說是慢慢累積資本的好方法。

兩人雙薪族群：

兩人雙薪頂客族最大的好處就是沒有太大的束縛，而且夫妻雙薪的收入，不但足以支付生活開銷，而且還可以享受較佳的生活環境，甚至可以創造更多生活品味。東森房屋員山連城加盟店江鴻壽店東表示，「買屋買房子有別於租屋，不僅可以擁有自己的歸屬感，還可以營造家的溫暖，最重要的是不用擔心房東隨時漲價，不需要經常搬家。」江鴻壽分析，頂客族由於有雙薪的基礎，平日開銷也很固定，因此購屋能力比起一般個人或一般家庭來得更強，相當適合購置不動產、以買屋代租屋。

雙薪頂客族置產還有一個優點，那就是可以運用自用宅，坐收增值效益。過去租屋時房東可能逐年調升房租，每個月可能增加數百至千元不等，但如今即使房貸利率年調升一碼，每個月的房貸，每一百萬也僅增加百來元，相當於一個速食套餐的價格，負擔其實不大，因此雙薪頂客族買屋等同於省錢外加存資產財，如果房子又屬於自用住宅，那麼每年的房屋稅更可省下不少稅額，房屋資產的增值效益就更高了。

東森房屋士林捷運加盟店廖麟鑫店東說，雙薪頂客族買屋時，最好能選擇可以滿足基本生活需求的區域為佳，而且最好靠近市區，如果能連同車位一起購買，未來如果房地產轉手時的賣相也會比較好，假使沒有停車需求，選擇具有捷運或交通便利的地點也可以，原則上只要附近沒有嫌惡設施，一般的一房一廳或兩房都會是很好的居住標的，不但可以自住，也能兼顧資產配置。

一般家庭族群：

一般家庭置產時必須特別留意家中長輩的需求或是子女的就學便利性，東森房屋文心聯邦加盟店洪文豪店東認為，每個家庭「住的條件」雖然都不盡相同，但還是有優先順序，應該先將優先次序列出，然後再尋找盡可能滿足條件的房子。例如家中有長輩跟就學兒童，就不適合只選擇學區的房子，而罔顧長輩行動的便利性，反倒是應該先求房子必備電梯或者選擇位於一樓的住家，其次才考量子女就學的學區。洪文豪表示，年長者需要的生活機能不外乎公園綠地、甚至有就醫的需求，但如果家中的孩子還小，也可以暫時考量先不考慮學區的需要，而先滿足家中工作上班者的便利，所以如果能把家中所有住的需求排列出優先順序，這樣在選擇好屋才有依循的標準。

由於一般家庭的組成人數不一，有些是兩代同堂，有些則是三代，但無論如何，標準三房可以滿足基本的需求，當然如果孩子年紀較大，選擇四房會更好。廖麟鑫表示，無論是三房還是四房，選擇戶數及坪數規劃統一的社區，對於居住的品質才有保障。由於部份社區在推案規劃時已納入了各種格局類型的房子，要什麼房型都有，這雖然便利了買屋購屋人的選擇，但也因為每個買屋購屋人的居住及生活習慣不一，而衍生不同的作息互相干擾的情形。例如單身套房族的生活自由，跟一般家庭固定的生活作息有異，可能深更半夜單身族還正在活躍地活動時，一般家庭早已是就寢兩個多小時了，這樣互相干擾的情形在不少社區中都曾經上演過糾紛，因此選擇戶數及坪數規劃統一的社區，至少可以保證住戶有著類似的居住需求，未來發生作息干擾的問題也比較低。

避免買屋購屋迷思

想要在人潮洶湧的房地產市場找到真正實惠、「ＣＰ值」超高的好屋，除了要擦亮雙眼仔細挑選外，還要對各種產品作足功課，在眾多的屋源中按自己的要求進行篩選，例如可以先鎖定自己有興趣的居住區位，然後再鎖定該區域中的幾間好屋深入瞭解。買屋看屋過程中也不要對於房屋太過細微的條件太過苛求，雖然是求好心切，但過份的要求，有時反而會錯失買屋購屋的良機，因此買屋購屋人本身要清楚自己的買屋購屋目的、確定自己的買屋購屋承受力，這樣才不
會再買屋看屋過程中飄忽不定，白白浪費自己的時間！

每間房子都是獨一無二的，即使是同棟大樓，也因為所在的樓層與面向不同而有差異，所以買屋購屋人想要找到自己心目中的完美好屋，切記一定要先掌握自己的心中之尺，而且也不要奢望自己的條件百分百都能實現，理想的狀況下，能滿足八成即可。

我的完美好屋買屋五撇"不"

2011-09-12T03:03:00.000-07:00

我的完美好屋買屋五撇"不"

撰文者 / 張漢超

更新日期 / 2011-07-25　資料來源 / 窩雜誌　

「終於晉身為有屋階級了！等了好久終於能有一個屬於自己的空間，這間房子雖然遠離喧囂，但是交通卻相當方便，想要的生活機能，只要樓下街角轉個彎就可以滿足，不只如此，房子的格局，正是自己夢想的四房，一間用作主臥室，一間作為客房、一間作為工作室，另一間還可以規劃為影音休憩室之用，簡直就是夢寐以求的好格局，而且房子的裝潢風格就是我最喜愛的地中海風情，藍白色系的裝潢，營造出一種渡假的氛圍，從窗外望去，還可見到山海美景，多麼詩情畫意啊！」

當你揉揉睡眼惺忪的眼才發現，原來上述的情境都是在做夢，回到現實生活中，自己又不是富豪，想要找到一間滿足上述條件的好屋何其難尋啊！其實每個人都有自己一套選擇好屋的標準，但是如何才能實際而不流於夢幻，不讓好屋從身邊溜走，一些買屋的基本觀念你一定要釐清。

不離鬧區過近

基本上，想要遠離人聲鼎沸的喧囂，但又想求得生活的便利性，本來就是很難兩全的問題。不過東森房屋鳳山文山加盟店張雅平店長表示，一般住宅週邊的生活機能，不外乎與生活息息相關的市場與購物商圈，雖然擁有理想的生活機能，但也可能犧牲了應有的居住品質。張雅平建議，一般置產生活機能的便利當然很重要，但最好能夠選擇不離鬧區過近的區塊，這樣才能達到鬧中取靜的目的。

舉例而言，如果住在購物商圈、夜市附近，最好能有住商分離的規劃，或者選擇商圈外圍第二、三條街的距離
置產，走路到商圈以不超過五分鐘的距離為佳，這樣才能有一定的生活品質、避免因噪音帶來的居住不適。

不可缺少隱密性

居住在都市叢林中久了，你是否也已經習慣與鄰居門窗敞開時的「坦誠相見」？都市中由於建物密度過高，往往自己的窗對應的就是別人家的門，如此不僅失去了個人居住的隱私，更會彼此互相干擾作息。東森房屋文心聯邦加盟店洪文豪店東表示，買房子除了地段、價格、建設公司之外，現在還更重視物業管理。擁有完善規劃及管理的優質社區除了可以保障個人隱私之外，安全的管理也能讓社區品質維持一定水準。洪文豪舉例，早期台中七期推出的產品多為豪宅別墅，但後來逐漸式微，反而由大樓豪宅管理的產品所取代，原因就是由於臨路的豪宅別墅隱密性不夠，家裡開什麼車，從外面看都一清二楚，而且也有安全的隱憂，現在反而強調加大棟距、擁有完整物業管理的大樓豪宅產品相當受到歡迎，除了可以保障居住的隱私，打開窗扉也不至於與左鄰右舍互相干擾，個人居住的隱私充分受到保障。

不要買戶數太多的大社區

雖然有人認為大社區有大社區的好處，但大社區的最大致命傷就是缺乏稀有性，再加上住戶眾多，許多的附屬設施可能維護不易、容易耗損，甚至不容易預約使用。東森房屋士林捷運加盟店廖麟鑫店東表示，最適宜的社區大小以百戶左右為佳，太小的社區也因為設施可能不夠完善而顯得不夠實用，太大的社區也有可能因住戶轉換頻繁，而影響住戶品質。因此選擇百來戶左右的社區，公設才夠完善，同時也才能讓居住品質與管理皆可兼顧。

廖麟鑫進一步解釋，房屋產品一旦量大，就會喪失其稀有性，反倒是中型社區如果結合絕佳的條件，反而可以營造出「想買也買不到」的市場特性，因為住進去的人不會想要賣屋，因此就創造房屋增值的身價。

不超過自己的購屋能力

主要都會區房價看漲，買屋人想要買屋一定要先衡量自己的買屋能力，以避免房屋貸款貸不下來，同時也不會讓自己的負擔太過沈重。東森房屋桃園經國加盟店巫輝煌店東認為，買屋每個月負擔的房貸以不超過個人或家庭總收入的三分之一為佳，行有餘力可稍微增加，但為了顧及一般生活品質及固定開支所需，最好還是量力而為。依據過去許多買屋人的經驗，其實可以多善用年終獎金這類的「額外」財富，甚至手頭有閒錢就可以先去繳款，以加速繳清房貸、減輕貸款壓力。

除了貸款的問題，巫輝煌也提醒，買屋人要量力而為。巫店東表示，許多買屋人都偏好屋齡較新的成屋，但往往卻高估了自己的買屋能力，雖然預售屋新成屋屋齡新，但房價卻相對比中古屋高出許多，反倒是中古屋因為早期的建物公設比較低，買到的坪數持分都較大，相較於預售及新成屋的虛坪比例不斷推昇，也間接的提高了購屋成本，因此在衡量買屋能力時，也不妨將自己適合購買什麼樣的房子作為評斷的標準。

不明白一定要問

東森房屋員山連城加盟店江鴻壽店東表示，確定買屋目標後，一定要親自到現場直接看屋、親身感受房屋的品質、交通設施、生活機能等等。看屋時如果遇到不明白的問題，一定要即時向房仲業者詢問，釐清所有的疑點，為了自己的權益，購屋時不應只注重價格便宜就好，而是要選擇適合自己的房子，這樣才能住得舒服又安心。

買屋必看月薪3萬也能在台北市買到好房子

2011-09-11T05:37:00.000-07:00

月薪3萬也能在台北市買到好房子

撰文者 / 林心怡、梁任瑋

更新日期 / 2011-03-08 16:20:52　資料來源 /今周刊

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫

2011我的幸福馭屋術
房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。
在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買屋絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。

全台房價高漲，想購屋買屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」，既怕買屋買錯、買屋買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會「捶心肝」？薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買屋達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。

「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是買屋進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

�換屋族尹皓�買屋勤看屋、狠殺價順利進駐理想區域
「我終於搬到信義區了！」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買屋買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成「小屋換大屋」的夢想，從西門町八坪夾層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。

「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買屋買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：「總有一天，我也要在黃金地段，換一間至少二房的『黃金屋』！」

十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市房價居高不下的氛圍中，仍決定買屋換屋。「理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！」

因此這次買屋換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬元以下正常的二房產品，「為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買屋買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為買屋房屋首購的標準。

�買屋首購族吳南山�減少享受換幸福保值、自住兩相宜
經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買屋買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。」。

吳南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買屋買得起房子？令人好奇。「很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？」吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！」這樣的數字的確讓人很驚訝。

「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛好足夠支付買屋二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，「而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實買屋購屋壓力，並不像朋友想像中的那麼沉重！」因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。

因為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產買屋，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。

�房市理財曾文衍�以自住為出發點穩定理財更精打細算
曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了買屋自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗，但我認為高雄房市買屋賣屋賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲目地追高房價。

首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術館」。

曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買屋買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以買屋自住的角度做房市理財。

�二○一一年趨勢�業者持續看好多頭但要觀察三二九買氣
只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經濟成長而放量。

薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。

此外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買屋方都是新面孔，他稱這群買屋方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。

至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。

在買屋購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太

�建商信心足�五都升格帶動房價都會區仍夯

買屋必看爭取房貸就像選老公，不變四法則

2011-09-11T05:18:00.000-07:00

爭取房貸就像選老公，不變四法則

撰文者 / 東森房屋企研室

更新日期 / 2011-06-08 16:01:25　資料來源 /東森房屋加盟事業總部

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫

『貸款金額』、『寬限期』、『利率』三項，是一般首購族購屋買屋時向銀行爭取房貸最在乎的三要件，接著才是合約其它內容，像是合約期間內是否可還款?如果可以還款，是否還款金額有比例上之限定?轉貸其他銀行之規範與罰則等?二月中旬財政部宣布即將實施奢侈稅，三、四月，房市在新政策條文尚未明朗及對房市影響不明確的情況下，全台中古屋買屋賣屋移轉棟數較一月減少二~三成，各銀行房貸放款明顯跟著遽減，評估今年下半年購屋主力將由自住及置產型客戶撐起房市一片天，配合馬總統的居住正義政策，內政部、財政部兩部會聯手推出『青年安心成家』相關優惠貸款，於是各銀行無不摩拳擦掌要分食首購族房貸這塊大餅。

對首購族來說，『利率』、『貸款金額』、『寬限期』這三項，是購屋時向銀行爭取房貸最重要的三個要件，首先，以房貸動輒20年、甚至30年來看，『利率』當然是影響購屋族最久的條件，不過，利率也是變動性較大的一環，即使談定貸款利率，貸款期間都還是可以與銀行爭取好利率的，影響利率有兩因素，外在因素；各國間金融政策、國家經濟政策都會直接、間接地牽動利率調升或降幅，個人因素；隨著個人及家庭收入的改變，或因著借款人職場晉升進而個人信用增強等因素，都將是成為往後繳款期間爭取理想利率的籌碼，上述因素，加上目前各銀行利率相差並不大，『利率』就成為許多購屋族次要的考量。東森房屋不動產企研室黃淑苓副總表示，近兩年，重視『貸款金額』、『寬限期』的比例明顯增加，黃淑苓分析，根據數據顯示，國人薪資回到十年前的水平，可是今年預估的第三季物價指數（ＣＰＩ）年增率卻即將站上2.72％，新北市買屋賣屋房價這三年更是翻漲了一倍、台北市也有20%以上的漲福，所以，對希望擁有自己房子的人來說，銀行可否提供較高的『貸款金額』，是首購族購屋買屋最大的需求，除了買房子的錢外，稅金、代書仲介費、整修裝潢費、家具家電等，都是需要另外準備一筆預算支付，所以銀行若能提供兩年以上的『寬限期』，讓首購族在負擔房貸前有段適應期及緩衝期。

東森房屋不動產企研室黃淑苓副總說，爭取優惠的房貸條件，就跟挑選老公一樣，有四項不變的法則，首先，【密切觀察、找出適合】，建議在購屋買屋前兩年多留意各銀行的房貸利率及推出的優惠方案，每家銀行各有想拓展或比較重視的業務，通常也會提出不同的優惠方案，接下來步驟二及步驟三是重要的關鍵，【勤快往來、付出行動】，找出適合的二至三家銀行後，建議將個人或家庭的存款、信用卡及各項金融相關業務，都選擇在該銀行進行，步驟三是【財力證明】，購屋前三個月將個人或家庭存放在各銀行或親友間的存款全部集中，或向父母或兄弟姐妹周轉，將預計繳納之房貸六個月或十二個月之金額存入，最後，一般人挑選另一半決定是否步入婚姻生活?多會以對方工作狀況、職業公司、收入穩定為重要考量，所以，黃淑苓建議以收入較高或任職公司知名度高的一方為借款申請人尤佳。

坊間許多銀行紛紛祭出許多高成數、低利率的優惠方案，其實各銀行是否核貸，最後還是評估貸款人的還款能力。所以爭取優惠房貸還是要靠民眾一點一滴建立起好信用。不過黃淑苓也提供大家另一項管道，大部份知名品牌的房仲公司，他們都有特約代書，因與銀行長期合作，所以透過房仲公司的特約代書通常會比民眾自己向銀行申請，可爭取多0.5~1成的貸款金額及低半碼的利率。

買屋賣屋必看不動產買賣之定金、違約金與斡旋金

2011-09-11T05:09:00.000-07:00

不動產買賣之定金、違約金與斡旋金

撰文者 / 朱育男律師

更新日期 / 2011-07-25 15:09:19　資料來源 /窩雜誌

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫

「定金、違約金與斡旋金均為買屋賣屋不動產交易或日常生活中經常可見，它們在買屋賣屋不動產交易中主要作用為何?以及在簽約時須注意什麼事項，以下就定金、違約金與斡旋金在買屋賣屋不動產交易中之作用簡略說明之。

一、定金：
《案例》
李太太最近終於找到理想中的房子，對於賣方出價覺得略高出預算但尚可接受，因此還在猶豫是否應該購買，但賣屋方宣稱另有他人有意購買，因此要求李太太先簽約，雙方簽約前賣屋方要求李太太必須交付一筆定金，該定金有何作用呢?

◎如雙方簽約前李太太反悔不買，定金是否可以取回呢?
定金在不動產交易買屋賣屋中係作為契約成立，並確保契約履行之約定，一般交易上認為定金之交付，代表買屋方購買之誠意與履行契約之意願，因此定金之交付在法律上具有相當之意義。民法第二四八條亦規定，由訂約一方收受定金，推定契約成立，是以收受定金即可認定雙方契約已為成立，雙方均必須遵守契約之約定，若交付定金後任意反悔，恐怕任意反悔之一方需付出定金遭沒收或加倍返還定金之代價，因此在交付或收受定金之前不得不慎重審酌。

而對於定金之作用，以及定金是否能退還等，民法第二四九條有所規定：
一、在契約順利履行時，定金應返還或作為價金的一部分。
二、若因為買屋方（交付定金之一方）的原因，導致契約無法履行，買屋方是不得請求返還定金。
三、但若為賣屋方（收受定金之一方）的原因導致契約無法履行，則賣屋方應加倍返還定金。
四、契約不能履行並非因買屋方或賣屋方的原因，定金則應返還。

因此可知定金在契約順利履行時，定金可返還或作為價金的一部分，雙方皆大歡喜。但若契約無法履行的原因出自於買屋方，買屋方不得請求賣屋方將定金返還；若契約無法履行之原因出自於收受定金賣屋方時，則賣屋方不但必須返還定金，而且還必須加倍返還呢！如果契約無法履行之原因不是出自於買屋賣屋雙方，則賣屋方應將定金無條件返還給買屋方。

因此李太太在交付定金之前，應仔細就屋況等條件觀察清楚，並仔細閱讀契約內容後無任何疑議再交付定金，否則於交付定金後再任意反悔，恐怕會取不回定金而造成損失了。

二、違約金：
《案例》
張先生有意買下一間中古房屋，並即將與賣屋方簽訂房屋買屋賣屋契約，但房屋買屋賣屋契約條款中訂有如果違約之一方應給付他方違約金之約定，且該違約金之金額頗高，因此張先生不禁懷疑該違約金之約定有效嗎?

在現今實務上經常有契約無法履行後之違約金爭議，違約金性質究竟是什麼?違約金金額過高的約定是否有效呢?

◎什麼是違約金?
「違約金」就是為了確保契約的效力及履行為目的，由簽訂契約的當事人約定於債務人不依約履行時，應交付之金錢。

我國民法有關違約金之規定在第二五○條：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

違約金可區分為兩種：
一種為「債務不履行而生損害之賠償總額」（又稱賠償性違約金或賠償額預定性違約金），一種為「懲罰性違約金」；此二種不同性質之違約金，法律效果並不相同。簡言之，因債務不履行而生損害之賠償總額，受損害之當事人不得再向他方另行請求損害賠償；但若約定之違約金是屬於懲罰性違約金，則受損害之一方不但可以向他方請求給付違約金，亦可另行請求因債務不履行所產生之損害賠償，因此如當事人若無特別明示約定為懲罰性違約
金，則一般應視為因契約不履行而生之損害賠償總額之違約金。

因此對於契約書上所記載之違約金條款，則必須弄清楚其究竟是屬於「債務不履行而生損害之賠償總額」或「懲罰性違約金」，免除日後雙方產生爭議。根據契約自由之原則，對於契約中違約金條款之訂定，只要契約雙方於訂約當時，已審慎考量履約之能力、條件等，且雙方均已同意並能接受，法院本不應加以干涉。但如果約定之違約金額過高，顯然已失公平，民法第二五二條規定法院得減至相當之金額。對此最高法院認為：違約金之金額是
否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。因此實務上法院認為違約金約定過高，法院會以上述之條件加以衡量，酌減至相當、公平之金額。在本案例中，雖然日後若雙方對於違約金之數額有所爭執，法院會對過高之違約金酌減，但張先生在簽約之前仍需審酌違約金之約定是否相當才是。

三、斡旋金：
《案例》
當王先生終於找到中意的不動產，但對於賣屋方欲出售之價格認為尚有討論之空間，並請求仲介公司代為與賣屋方議價，此時仲介公司通常會要求買屋方王先生先提出一筆斡旋金，但何謂「斡旋金」?其到底是做何用途呢?

◎什麼是斡旋金?
「斡旋金」為不動產交易中，買屋方願買之價格與賣屋方願賣之價格有所差距而無法達成共識時，此時不動產仲介公司為買屋賣屋確認買屋方之誠意及購買意願，要求買屋方提出一筆斡旋金交由不動產仲介公司向賣屋方協調出雙方同意的買屋賣屋價格之擔保及籌碼，以表示其購買意願並促進交易機會而逐漸形成之制度，目前法律上並不像定金違約金一樣有法律明文規定。

通常在議價成功即賣屋方同意買屋方之承購條件時，買屋方所提出之斡旋金會轉為買屋賣屋的定金，成為房屋價款之一部分。若賣屋方不同意買屋方承購之條件，則仲介公司應無息退還斡旋金，因此對買屋方而言，僅需支付較低金額的斡旋金即可委託買屋賣屋仲介公司向賣屋方進行議價，以了解賣屋方可能之實際欲出售之價格，即使最後買屋賣屋不成，斡旋金還是可以取回，且因仲介並未完成，所以也不用支付仲介公司服務費。如果希望在賣屋方還未同意買屋方所出之價格，買屋方可因其他因素而不想購買了，亦可使用要約契約書，就可以行使撤回權，要求仲介公司撤回要約。

另對賣屋方來說，若賣屋方同意買屋方所出之欲買價格，則斡旋金即轉為定金，此時買屋方即不能反悔不買或再要求更低之價格，即賣屋方亦有相當之保障。至此，若賣屋方有違約之情形，則須加倍返還定金，但若買屋方有不買而違約之情形，賣屋方則會沒收訂金。因此買屋方在給付斡旋金之前，應先審慎考量自身之購買意願，否則若在賣屋方同意出售後想要反悔，則容易產生爭議糾紛。

買屋方若欲採取交付斡旋金方式以期完成交易時，則必須注意下列之事項：必須取得仲介業者出具之斡旋金收據，並確認契約內容是否有載明承購之總價款、達成交易之付款方式、簽約方式、斡旋金之金額、目的、委託斡旋之有效期間、斡旋金退還之條件、違約罰則、仲介公司收取服務費之金額等。

新形象，新口號，新成績買賣房子，就找東森全能住宅王

2011-09-11T04:57:00.000-07:00

新形象，新口號，新成績買賣房子，就找東森全能住宅王

撰文者 / 智作廣告公司

更新日期 / 2011-08-01 09:11:23　資料來源 /窩雜誌

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫

有別於以往的溫馨呈現，這次我們從感動走向認真，從貼心走向全面，加入更多專業服務和幽默趣味的劇情，更貼近消費者，讓消費者會心一笑的時候，印象深刻的記住我們的熱忱和優點。東森房屋秉持著聽見客戶的心裡話，用更多的服務，晉升為更優秀的東森全能住宅王！為了更了解東森全能住宅王，現在就讓我們深入廣告，找出什麼是東森全能住宅王，還有現場漏網鏡頭！

面面俱到，更好選擇，就是東森全能住宅王
過去東森房屋以溫馨的「看見房子的真價值」，成功對外打下貼心、熱忱的服務形象，但現在房子的問題越來越多，我們除了以客戶為尊、把客戶的需求放在第一位的精神之外，還能夠給客戶什麼樣的承諾？經過行銷部門與廣告公司的集思廣益，以及各位店東的有力意見，我們仔細審視了東森房屋的優勢：我們有四大領先的服務，不斷進步的網路服務，還有全省最多加盟店，深入在地、經驗更多，能夠專業全面的解決房子的問題，更始終秉持看見房子的真價值、更要聽見客戶的心底話，達到全能服務的要求。於是，東森全能住宅王誕生了！

專業服務，四大保障，就找東森全能住宅王
東森房屋有三大看屋網，加上全台超過六千位房仲專業人員，更整合智慧型手機與平板電腦，走到哪就能看到哪、隨時接收媒合最新資訊，好物件不遺漏再加上多網聯賣並全面提高影音看屋品質，讓看屋就像身歷其境。除了更方便、更詳細、更迅速的看屋管道之外，深入在地、數量最多的加盟店，也能即時提供所需服務，用專業和熱忱為客戶解決房子的問題。

除了專業服務之外，東森房屋更提供實質的保障。房仲第一家、首創四大保障，保障店東、專員能夠無後顧之憂的打拼，可以更為客戶著想；讓買屋賣屋雙方交易後也能得到保障，有專員全力服務、有買賣貼心保障，買屋賣屋當然要找東森全能住宅王。

為了拍攝出千軍萬馬的行動感，以及專業誠懇的真實面，王應傑董事長不僅親自演出，東森房屋的店東和專員更全力支援拍攝。因為每一個東森人，都是東森全能住宅王！

迎接市場，積極徵才，加入東森全能住宅王
民國一百年之後，房市前景不斷看好，我們需要新血加入，一起造就更好的成績！東森房屋民國一百年擴大徵才，廣邀秉持超業精神、熱忱努力的年輕人，接受專業訓練，投入房仲市場，為客戶找到適合的房子，為自己創造百萬身價、更迎向千萬巔峰。

片中積極行動的身影，就是東森全能住宅王的寫照，藉由廣告的播出，讓客戶知道我們的努力，不分年資!也讓想要加入的年輕人更有信心，前輩們將會帶領新人一起向前，邁向大好的前景！

東森支援，客戶指名，你也是東森全能住宅王
廣告播出之後獲得熱烈迴響，東森房屋更加緊腳步，推出相關形象的贈品和視覺運用，讓東森房屋在眾多房仲市場上獨樹一格，客戶容易聯想、容易記住，更容易指名服務，想到買屋賣屋，就想到全能住宅王。

東森房屋全能住宅王的出現，更象徵房仲業不只是公佈資訊、帶看屋的仲介員，更代表一種超業精神，帶動房仲業大幅進步，不僅能夠活化房市經濟，更是消費者的福音，也是東森房屋的大躍進。這樣全能的服務，因為專業讓我們看見房子的真價值，因為真心讓我們聽見客戶的心裡話；每位房仲經紀人員，就是東森全能住宅王！

東森房屋二○一一年度「全能住宅王」系列廣告-全家篇、保障篇、徵才篇，歡迎上網觀看，網址：http://www.etwarm.com.tw/actions/20110408_CF/

房仲服務雲端風東森房屋全能住宅王雲端全能行銷

2011-09-09T19:25:00.000-07:00

房仲服務雲端風東森房屋全能住宅王雲端全能行銷

撰文者 / 東森房屋資訊處林庭箴協理

更新日期 / 2011-08-02　資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

『網路看屋』不過是短短這五年來發展的趨勢，根據東森房屋網站經營分析室統計，五都中，首次先透過網路看屋買屋賣屋的人數比例已由五年前的37%、提高到85%，隨著網路串連讓人們的交流更加緊密、智慧型手機讓使用者更加便利，一般網路看屋買屋賣屋已無法滿足人們的需求，東森房屋資訊處林庭箴協理表示，因應網路新時代的潮流，東森房屋早在二○一一年三月率先提供給6000位經紀人員『個人網路商城』，將雲端概念融入經紀人行銷工具當中，讓經紀人員有專屬的網站服務客戶、行銷自己。東森房屋更在七月份全面進行官網改版，並結合全新社群功能，使用Facebook/Yahoo或Google帳號就可以成為網站會員，同時消費者更可以透過『二維條碼』功能，用手機輕輕拍下物件上的二維條碼、即可立即與友人分享買屋賣屋物件資訊。東森房屋更創業界之先，開闢『消費者檢舉專區』，如消費者發現物件已售出未下架、或覺得物件照片模糊不清、觀看品質不佳，或價格與物件描述不合理者，皆可線上直接反應，這就是對消費者負責任的做法。

雲端技術威力強大，東森房屋善用雲端功能，除了房仲行銷的應用之外，更讓消費者與加盟主處處感受周全。而且所有功能皆由東森房屋加盟總部資訊團隊自行研發，比起其他房仲買屋賣屋同業更能提供周全、迅速而且完善的服務。

以下是二○一一年東森房屋提供功能：

1.結合全新社群功能，使用Facebook/Yahoo或Google帳號都可以登入使用專屬會員功能。
東森房屋官網改版，7/08號上線http://www.etwarm.com.tw

2.推出全新VIP會員服務，提供專屬賞屋分析/物件追蹤/買屋賣屋儲存/降價通知/房屋比較機制。

3.看屋車功能，提供消費者儲存物件，隨時比較房屋功能。

4.全網與Facebook結合，文章發佈分享，透過東森房屋粉絲專頁讓網友更快了解區域房產現狀。

5.房屋買屋賣屋搜尋功能全新設計，消費者可透過更簡單的搜尋介面來搜尋房屋買屋賣屋，使用更方便。

6.六大主題物件館，各式各樣的主題型房屋提供買屋賣屋搜尋。

7.精華區域提供房產顧問，由全台東森房屋優秀店長幫網友分析此區買屋賣屋坪數單價，投資增殖空間預估，專家建議等，讓買屋可參考的資料更豐富，更具參考價值。

8.提供全新房屋檢舉機制，讓網路看屋更有保障。

9.破盤下殺專區，每天提供超過3000件降價特惠物件提供網友觀看。

10.二十六件類房地產資料庫，買屋賣屋所有資訊皆可搜尋。

買屋安心籤-交易價金付信託

2011-09-09T07:32:00.000-07:00

買屋安心籤-交易價金付信託

撰文者 /

更新日期 / 2009-04-21　資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

東森房屋全面推動不動產價金履約保證，讓買屋賣屋雙方更安心！
根據東森房屋三月的網路調查中，500位民眾中，購屋最擔心的事？？？以付出價金後無法順利取得房屋的產權居
冠佔70%，而害怕買屋買到瑕疵屋（例漏水、幅射屋、海砂屋等）約佔30%，會擔憂買屋買貴了約佔10%的人？？而賣屋方一致最擔心莫過於房屋產權已過戶，但無法取得尾款。

這樣的調查數據，跟兩年前的數據並無太大的變化，國內的不動產交易安全問題多年來始終是爭議不斷的重要消費議題，為了保障消費者在買屋賣屋房屋的交易安全，東森房屋王應傑董事長實現上任時表示，未來經營方向將以客戶為優先考量，特與僑馥建築經理公司兩方合作推出更完善的交易保障制度，提供「不動產買屋賣屋價金信託履約保證」制度，並於中國信託商業銀行、花旗（台灣）銀行成立價金專戶信託。

履約保證「ESCROW」（付款中間人）是美國及諸多先進國家施行多年的不動產交易安全制度，他的特色是在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

有別於坊間銀行僅就買賣價金作保管
僑馥建經彭慶總經理表示：對於買屋方的保障在於交屋前，買屋方所支付的款項會控管於履約專戶；若賣屋方違約或是房屋因其他因素不能過戶至買屋方的名下，買屋方也能拿回所有支付的價金。

對於賣屋方的保障在於房屋若已過戶至買屋方名下後，若買屋方惡意不支付尾款，會由履約保證機構來墊付尾款；保障賣屋方能拿到賣屋全部的價金。

王應傑董事長表示：「不動產買屋賣屋價金信託履約保證」，充分參研國外機制的特色，提供不動產交易當事人擁有一套具專業、有效、客觀及低成本的「風險管理」工具。這套制度強調價金保管及履約保障。有別於目前坊間銀行僅就買屋賣屋價金作保管。

不動產交易安全機制特色
東森房屋此次與僑馥建經合作推動的不動產交易安全新機制，首重價金信託的管理模式，並宣揚付款中間人的理念，不僅為國內不動產交易安全的改善注入新的觀念與動力，亦讓房仲業與消費者有更多、更好的專業選擇。

此項不動產交易安全機制的主要特色包括：
一、僑馥建經首創全面升級的電腦網際服務，讓不動產交易安全的申辦、查詢及管理更方便快速。

二、僑馥建經委由中國信託商業銀行及花旗（台灣）銀行提供「即時現金流的服務」及以信託架構保障「價金安全」的角色。

帶給購屋民眾更大的保障
東森房屋為目前全台最大的房仲加盟體系、全省遍佈350家服務據點，在地深耕20幾年，王應傑董事長希望透過東森房屋全面推動「不動產買賣價金信託履約保證」這個制度。帶給購屋民眾更大的保障，讓買方安心、賣方放心。而僑馥建經從事不動產履約保證業務已逾12載，不動產交易安全的專業及經驗俱足，期待雙方合作必更能提供全新的不動產交易安全服務。

備註：
東森房屋行銷處提醒，履約保證的施行，只要在簽約時請房仲業者或請代書申請即可，相關的費用則依不同的建經公司或保險機構、銀行而有所不同，而且其保障內容也不盡相同，更多「不動產買賣價金信託履約保證」制度相關資料請至東森房屋資訊網www.etwarm.com.tw查詢。
履保及價金信託比較表

	僑馥建經	銀行價金信託
費用	買屋賣屋價金萬分之六	買屋賣屋價金萬分之2～5不等或 1000以內收三千至八千不等
保證生效	立刻簽發保證書	等銀行收款完成後，寄發信託證明（約五個工作天）
保障	買屋賣屋雙方	僅就買屋賣屋價金作保管
主要功能	買屋方：保障所交易價金，取得產權。賣屋方：取得全部賣出價金，若過戶至買方名下後買屋方惡意違約不付尾款，依約催告無效，則由僑馥先行代墊尾款。	僅就買屋賣屋價金作保管
違約解決方式	司法解決	司法解決
適用對象	除預售屋外皆可承作（成屋、土地）	僅成屋，且不能有任何限制登記（查封、假扣押、假處分）

東森房屋率先大三通－房地產.財經.法拍屋資訊一指全通

2011-09-09T07:17:00.000-07:00

東森房屋率先大三通－房地產.財經.法拍屋資訊一指全通

撰文者 /

更新日期 / 2009-04-06　資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

台灣區房仲加盟業的第一名
全台房仲加盟店數最多的東森房屋，在王應傑董事長領軍之下對外宣誓『全新出發．全心服務』，對未來的經營方向更以加盟業者及客戶優先考量為期許，三月斥資千萬，製作年度電視廣告－『看見房子的真價值』，並在各大電視家族頻道強力上檔，四月一日起，再與中時電子報與寬頻房訊兩大異業合作，以提供消費者更多財經、房產資訊，共創四贏。

東森房屋在過去幾年積極推動購屋E化，投入鉅資於網路設備以提昇網路功能，為的就是希望讓民眾有更便利的看屋工具及最迅速的第一手資訊，09年東森房屋的每月點閱流量更在國際知名流量統計網站中(http://www.alexa.com)為台灣區房仲加盟業的第一名。

更多的附加服務
東森房屋網路設計處林庭箴經理表示：希望讓消費者不只在網站中輕鬆找屋、看屋、選屋外，同時能透過東森房屋資訊網(http://www.etwarm.com.tw)可同步看到中時電子報各項財經新聞，讓消費者掌握即時的財經投資訊息。

受全球金融風暴影響，市場法拍屋明顯有增加的現象，因法拍屋牽涉的層面較中古屋買賣複雜，一般民眾對法拍屋的投標流程及規範也較不熟悉，即日起，民眾可在東森房屋的網站上同步搜尋到各地法院的法拍物件及法拍屋的專業資訊。民眾如對該法拍屋有興趣可就近洽詢東森房屋各店頭。

王應傑董事長表示，東森房屋與寬頻房訊及中時電子報合作，就是以提昇客戶服務價值為先，結合每家業者的優勢，讓民眾一指即可獲得房地產、財經投資、法拍屋的資訊，共創四贏。未來，東森房屋將陸續推出更多的附加服務，如新廣告片的闡述「東森房屋看見房子的真價值」。

出售不動產前注意事項

2011-09-09T07:14:00.000-07:00

出售不動產前注意事項

撰文者 / 東森房屋企研室

更新日期 / 2011-07-18　資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

(1)慎選房屋不動產服務業
如同購買不動產一樣，出售不動產最好也能透過專業的不動產服務業來保障自身的權益；購置不動產是門學問，同樣出售不動產也有很多要注意的事項，交由專業合法的不動產服務業來全面保障自身的權益，也是省時便利的好方法
** 於買屋賣屋雙方簽訂買賣契約後支付售價款之4% 作為房仲服務費用**

委託不動產仲介經紀業來銷售房屋時，也有一些注意事項：
A. 詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱
不動產仲介經紀業也是企業經營者，所以和其簽定委託銷售契約前，賣屋方可以享有一定期間的契約審閱期。內政部公告各項不動交易契約書範本，提供消費者參考使用。

B. 專任或一般委託銷售、委託銷售期間
委託銷售契約書應該要載明確委託銷售期間，且在期間內若約定不得自行出售或另外委託其他仲介公司銷售則為稱為專任委託銷售，若約定可自行銷售或他仲介公司銷售者，則為一般委託銷售契約。
委託銷售期間屆滿後2個月內，若與仲介公司（商號）曾經仲介之客戶成交，則仲介公司有權請求服務報酬。

C. 房屋委託銷售時
在您決定將房屋委託仲介經紀業銷售後，仲介經紀業將與您簽訂「委託銷售契約書」。「委託銷售契約書」主要內容包括土地標示、土地面積、建物標示、建物面積、所有權人、權利範圍、委託期間、委託總價款、付款方式、授權事項、屋況等項目，經賣方簽章確認，並有該店合法不動產經紀人簽章，始完成簽訂委託契約書之程序，委託契約簽訂後，方可進行房屋物件之銷售。

D. 確認不動產說明書內容
根據「不動產經紀業管理條例」規定，經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」向買方解說。在解說前，該說明書應經賣方簽章。
所以賣方在「不動產書明書」簽章前應確認不動產說明書內容記載是否與事實相符，以免日後負法律責任。

(2)訂價是合於行情
如同前面所述，不動產有其特殊性，價格定價不容易決定；所以賣方可先至內政部營建署不動產價格e點通http://etp.cpami.gov.tw參考附近成屋之成交案例，或是委託合法的估價師估價，可以衡量出售價格是否合乎行情。
目前合法之仲介公司也會提供不動產附近三個月內的成交行情，作為銷售訂價的參考。因此，訂價時最好考量自己出售的動機，訂價過高不容易銷售，訂價過低又會讓自己受損，合於行情才是上策。
若價格想要變更，賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時，必須於委託銷售期間及經賣方與房屋仲介業者雙方簽章確認，才有法律效力。
簽約前也最好清楚瞭解稅費的負擔；買賣過程中所賣方應負擔的稅費中，土地增值稅可能佔最大負擔。

(3)房屋委託銷售後
為了達成您委託銷售的託付，房仲經紀人員將提供下列服務（但您的房屋在委託後，已迅速銷售成交時，下列服務可能無法全部及時提供）：
委託後儘速將房屋資料輸入東森房屋加盟總部連線系統，展開全面銷售。
進行房屋拍照，並製作銷售資料。
提供市調案例及屋況綜合評析，並據估價原則，提供售屋建議。
調齊謄本、權狀影本、地籍圖、建物平面圖及地價證明，並製作「不動產說明書」（需有該店合法不動產經紀人簽章，並請賣方簽章確認）。
進行買、賣方配對，並製作物件看板張貼店頭櫥窗或上internet網路、或製作物件聯合DM派報、或刊登報紙廣告、流通刊物、張貼或懸掛銷售看板，增加銷售曝光率，以促進交易（所有廣告物之底稿需有該店合法不動產經紀人簽章，以確保您的權益）
房仲經紀人員主動回報，包括廣告活動經過、客戶帶看狀況、買方看屋狀況及要約狀況，讓您安心。

(4) 委託銷售期間委託總價之變更
在委託售屋期間，如因市場變化，確實需要調整委託總價、付款方式、或續約延長委託期限時，房仲經紀人員將以「契約內容變更合意書」請您簽章確認，並儘速輸入電腦，以更新委託價或付款方式，儘快促使交易完成。

(5)確認要約承諾書
當買方確定購買意願後，將簽立要約書或斡旋金契約書，作為房仲經紀人員與您斡旋及價格條件確認之憑據。
請特別注意，在要約書有效期限內，若您簽認承諾買屋方欲購條件，或買屋方欲購買的總價已達到您的委託售價且付款方式一致時，經加盟店通知到達買屋方，契約即屬成立，要約金即自動轉為定金，但若您不同意買方要約條件，而另作變更時，則視為拒絕原要約，另提新要約，尚須買屋方同意後才屬於契約成立。
當契約成立後，您與買方應至指定處所就契約內容細節協商，並簽訂「不動產買賣契約書」，不動產買賣契約書於買賣雙方簽署後，您可以請特約地政士（代書）及該店合法不動產經紀人簽署見證。

土地增值稅的稅率可分為自用住宅優惠稅率與一般稅率，稅率各有不同（詳如下表）；另外，適用自用住宅優惠稅率原為一生一次，修法後，除可使用一生一次之稅率優惠外，並增加一生一屋之條件，只要符合相關條件，即可適用。

級數	稅率	適用對象
第1級	20％	土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值，按台灣地區消費者物價總指數調整後，未達百分之1百者
第2級	30%	土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值，按台灣地區消費者物價總指數調整後，在百分之1百以上未達百分之2百者
第3級	40%	出售自用住宅用地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝者且必須所有權人或直系親屬設籍完成，且售屋前一年無出租屋或是營業

一生一屋適用條件：
1.出售都市土地面積未超過1.5公畝(約45坪)部分或非都市土　地面積未超過3.5公畝(約105坪)部分；
2.出售時土地所有權人與配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋；
3.出售前持有該土地六年以上；
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地　設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年；
5.出售前五年內，無供營業使用或出租。
6.「一生一屋」的規定較嚴格，換屋民眾須先適用過「一生一次」的優惠稅率後，才能適用一生一屋的條件。
自用住宅10％
1.持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵20％。
2.持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵30％。
3.持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵40％。

所以在售屋前最好先釐清自己可以適用哪種稅率，並且將來是否符合土地增值稅重購退稅的條件？稅務部分可事先請教專業人士(地政士或房仲經紀人員)做諮詢規劃，以免因稅賦過重，增加自己的負擔。

買屋換屋學問大　四招教你愈換愈開心

2011-09-09T07:05:00.000-07:00

換屋學問大　四招教你愈換愈開心

撰文者 /

更新日期 / 2009-12-18　資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

對換屋族群而言，最困擾的就是究竟要「先買後賣」或是「先賣後買」，東森房屋董事長王應傑指出，一般購屋人財力有限，通常會選擇「先賣後買」，然而要提醒換屋人留意的是，特別是不曾有換屋經驗的購屋人，不要以為原先的房子一成交立刻就會有進帳，除非買你房子的人是捧著現金一次付清，否則要等買方房貸核撥成功，還得等上一段時間。

序號	換屋首選因素	熱門區域
序號	換屋首選因素	北市	北縣
1	新興生活商圈生活機能也近成熟	內湖區	板橋市
2	交通便利近捷運站	南港區	中永和
3	價格較低(與其它市中心區域比較)，但人文素質相近	文山區	新店市
4	具增值潛力區	信義區	新莊市

最好能夠等到確認了買方的貸款的確沒問題之後，再出手購置新屋，以免出現資金週轉不靈的窘境。東森房屋天母SOGO加盟店長張永興也建議「換屋四部曲」，首先應採取「先賣後買」策略，除了可以避免不必要的資金壓力，如果真的房子賣掉、暫時還找不到新屋，更可向買方協調交屋時間，看看是否能夠使用「售後回租」的方式，先租住原屋一段時間，等新屋入手再搬家，免去青黃不接時期的不便。

第二，既然是換屋，代表有更充足的財力，應慎選地段。張永興說，應儘量選擇主幹道旁的房子，價格較穩定、產品也較理想，巷內的房子一般價值沒有主幹道旁的房子來得高。尤其天母地區經過去年金融海嘯盤整之後，屋主對於房價的期望價格下降，此時進場可以較合理的價格買到不錯的產品。

第三，應選擇具有潛在增值空間的地段，也就是具抗跌性的房子。張永興說，具有重大公共建設項目、明星學區或者如天母地區自從SOGO百貨開幕之後，周邊房市詢問度備增，就是很明顯的例子。

第四，善用重購退稅。張永興指出，天母地區的換屋頻率較高，周期大約是平均十年，他特別提醒換屋民眾，如果原來的房子持有接近廿年，賣掉時必須繳納的增值稅有可能高達二、三百萬元，他就曾經幫客戶以重購退稅的方式，退回二百多萬元的土增稅，金額相當可觀。

所謂重購退稅，土地稅法規定，只要在出售自用住宅用地後二年內，重購自用住宅用地，先前出售自用住宅用地所繳交的土地增值稅就可以申請退回。先買後賣的情形也可以適用重購退稅。簡單來說，即新買的房子的土地公告現值，大於原來持有的房子的公告現值時，就能夠把所繳納的土地增值稅退回，這就需要房仲業者幫忙找尋公告現值較原屋高的房子，而且一生之中不限次數，換屋族群應善加利用。

東森房屋仲介菁英　用「愛」拼出好佳績～

2011-09-09T06:57:00.001-07:00

東森房屋仲介菁英　用「愛」拼出好佳績～

撰文者 / EtToday記者陳貞諭

更新日期 / 2007-08-15　資料來源 / EtToday 新聞網　

東森房屋仲介菁英　用「愛」拼出好佳績～
「2007東森房屋TOP100仲介菁英表揚大會」14日在台北國軍英雄館盛大舉行，而這次頒發的獎項分別有「卓越團隊獎」、「晶讚會長獎」、「榮譽會員」、「窩心生活獎」、「最佳助理獎」及「仲介菁英獎」等。這次要得到「東森房屋TOP100仲介菁英獎」的條件是，員工一年的業績要在百萬元以上。而菁英獎第一名的同仁都表示，他們之所以有那麼好的業績，主要是因為他們把顧客當朋友，用愛、關心讓顧客們覺得被重視，並且也對顧客們心存感激。

東森房屋深植人心，來自全體同仁的努力
東森房屋董事長王念徵表示，「東森房屋」這個品牌經營至今已有18年歷史，之所以成為消費者心目中第一品牌，都來自全體同仁們的努力。同時王念徵勉勵員工們，要一步一腳印的經營人脈和經驗，並以服務與愛為目的，也提醒加盟店的人，要以一致性的優質服務為目標。她認為這次的「TOP100表揚大會」是同仁們已經成功的經歷挫折考驗。

李心怡：轉換跑道表現亮麗
今年榮獲全國首獎的是台中七期大富加盟店經理李心怡，她從事房屋仲介業9年之久，9年前她從事會計這行業，因為年齡的因素讓她轉換跑道，她去年房地產的傭收達686萬元，更在今年度業績突破千萬元。李心怡表示，台中七期的房子都是高總價，大部分買方都以台商、社會菁英和企業人士為主，而她自己也都只賣別墅、透天店面和土地等三種高總價的房地產，她曾經以2億元的高價賣出一棟別墅；她也以2天的紀錄賣出一棟別墅。她並指出，要深入客戶的需求，來滿足他們的需求。

張劍晴：連續八年蟬聯Top100業務員第一名
東森房屋東門店店長張劍晴，已經連續八年得到「東森房屋Top 100」業務員的第一名，堪稱東森房屋菁英中的菁英。張劍晴表示，要深入挖掘客戶的需要之後，不只滿足他表面上的要求，還要深入瞭解他沒有表達出來的需要，然後去關心他、感動他。強調真心誠意瞭解客戶需求，並打破了一般人對房仲服務業頂尖業務員的迷思。

葉甄惠：把客戶當朋友事業做的久
今年榮獲仲介菁英北二區第一名的葉甄惠，覺得要學習傾聽、聆聽，讓客戶覺得被尊重，而且在客戶還沒有提出要求時，就預先為客戶做好準備、跑在客戶的前面。而蟬聯仲介菁英獎北三區第一名的賴宗利表示，交朋友就是要交心，把客戶當朋友，什麼事情誠實告知，讓他信任，事業才做得長久、朋友也會越來越多。

張家驊：會丟難題的客戶才是貴人
仲介菁英獎南區第一名張家驊說，每天都把面對挫折視為家常便飯，並認為，會丟難題的客戶才是貴人。只要面對問題時，有行動就能有解決的機會；解決問題，才會進步、成長；不採取行動、不肯去面對，就永遠不會有解決的一天。

好室房屋網介紹

2011-09-07T05:24:00.000-07:00

關於好室

好室房屋網主要是提供一個完善的買房子、賣房子、租房子的交易平台，從錯綜複雜、膨脹誇大的傳統式交易環境中，以淺顯易懂的操作模式，整合房屋買賣交易資訊及實務，囊括全台絕大部分房屋，提供買房子的人方便搜尋，並讓房屋仲介、土地開發、代銷等公司及個人在此發揮所長，建立良性互動機制。
好室房屋網不僅讓買房子、賣房子、租房子的交易資訊網路化、透明化、公開化，並迅速而有效率地運作.更在這次改版中加強個人買房網被各大搜索引擎收錄的機會。
好室房屋網希望創造一個優質的房地平台、房地產菁英的大家庭，在這個平台裡，公平、公開公正、大家互相尊重、互惠互利，共同創造和樂美滿，更期望以火車頭的效應帶動房地榮景。

廣告報價

僅供參考詳情請親洽回首頁

yes319房屋介紹

2011-09-07T04:51:00.000-07:00

yes319.com房屋市集跨品牌聯賣平台介紹

yes319.com房屋市集(台灣319鄉一網買進)，就如副標題的意思，我們希望能提供一個可以讓生活在台灣319鄉、澎湖、金門離島的所有人民，能夠有一個方便，操作簡單的購屋、購地、租屋平台，同時希望這一個平台是能做到跨品牌、跨縣市、跨仲介公司。真得做到看一個網站，卻能達到看十個網站的效果。

■ 跨品牌聯賣

目前市場上，主要的加盟仲介或直營品牌公司有『東森房屋』、『永慶房屋』、『信義房屋』、『住商房屋』、『太平洋房屋』、『中信房屋』、『東森房屋』、『永春房屋』、『惠雙房屋』、『台灣房屋』、『南北房屋』、『有巢氏房屋』、『21世紀房屋』、『僑福房屋』、『全國房屋』...等(順序任意排列，無任何意義)。然而加盟品牌之外更多深耕在地市場的仲介公司獨立品牌也是相同的多。

每一個品牌，每一家公司都會建立一個網站，每一家公司的房屋物件都不相同，使用者上網時，無法在一個網站中方便的瀏覽到全部該縣市內所有銷售的房屋物件，造成使用上的不便。

yes319.com房屋市集，就是結合所有品牌(以加入會員品牌為主,未加入會員品牌不在內)，方便使用者只要看一個網站，就可以看到跨品牌的房屋物件，瀏覽物件最輕鬆。

■ 19萬筆以上物件資料

經過六年多來全體會員的努力，yes319.com房屋市集己經有19萬筆以上的房屋、土地、租屋物件，雖不敢說是全台灣最多物件的網站，但也是數一數二的數量了，因此使用者絕對可以非常方便的找到所需要的房屋、土地或租屋物件。

■ 1,000家以上仲介服務會員團隊

yes319每一個會員秉著「服務」的精神共同致力於網路房屋、土地、租屋服務，2011年4月為止己有1,000家以上的跨品牌仲介公司加盟這一個服務團隊，一同為每一個消費者做最好的服務。

■ 艾優數位科技有限公司-絕對不做任何仲介業務，絕對中立、公平

為了保證所有跨品牌仲介公司會員得到公平的服務及應得的權利，艾優(yes319.com房屋市集的設計公司)，保證不會從事任何房屋仲介業務，因此絕對中立，公平。

用心發展推廣yes319，增加最多的流量，更多的消費者。以成為全台灣319鄉，最大，最多人喜歡用的房屋網站為目標。

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yes319.com房屋市集網站特色介紹

功能項目	功能說明	備註說明
賣屋一網刊登多網聯賣	yes319房屋市集是一個聯賣平台，會員登錄一筆物件資料，會同時在yes319縣市網站及各類別網站等十多個網站做曝光。
賣屋資訊詳實提供	歷史流量分析：每個會員都可以看到自己網站的流量總表（保留最近一年內的流量資料）。最新功能介紹：工程部隨時會將最新的功能開發出來，提供所有會員運用。最新活動公告：管理部會將最新活動做公告。
賣屋會員獨立網站	每一個會員可擁有一個 xxxxx.yes319.com 子網域式的獨立網址。 2008年起所有方案都會加送獨立網址 www.中文.tw 或 www.英數字.com　幫助建立會員在網路上的公司商業形象或個人品牌。如： www.新竹縣土地網.tw 、www.taiwanagent.com	子網域如： sn.yes319.com jackie.yes319.com
無『全國物件』按鈕	為了讓會員專屬網站能留住更多到訪者，增加會員網站的流量，故將頁籤中的選單『全國物件』按鈕取消，讓會員們更方便的來行銷網站。
開發商機-專屬買屋/賣屋客戶委託	會員的獨立網站，有一個委託服務的頁籤，讓一般使用者可以直接把委買、委賣或出租的訊息與會員連絡。
開發商機-共同買屋/賣屋客戶委託	yes319的聯賣平台是屬多網聯賣的行銷通路，每個網站都可讓使用者快速登錄不動產委託出售、出租資料，只要是會員皆可免費與使用者做進一步的接洽。
賣屋簡訊傳送服務	客戶留言傳用簡訊：當使用者在物件下方進行留言後，系統將會自動發簡訊通知會員。大量發送簡訊的服務：會員可以一次輸入20組手機號碼，同時發送簡訊給自己的客戶（降價一通只要1.2元，優惠給會員！）。	好康分享：客戶留言傳送簡訊，原2009/12/31延至2011/12/31，所有會員皆免費使用一整年。 (可加購、便宜好用)
賣屋圖片廣告聯結服務	會員可以自行設計一個簡單的小圖，設定要連結出去的網站，如：部落格、網拍、公司、同事網站，做一個交換聯結，增加會員網站的豐富性。
賣屋行銷管理服務	每一筆物件都能產生列表式或圖片式的廣告連結，您可以email給您的客戶新進物件或張貼廣告至部落格、網拍中，很便利的行銷工具，不用煩惱寫一堆看不懂的程式碼。
賣屋每個物件10張照片	每一個物件可以上傳高達10張照片，且上傳時系統會自動將照片進行縮圖到適當大小（不用多一個事先縮圖動作），加速一般使用者在瀏覽看圖時的速度。
賣屋圖片加版權文字	為了保護會員努力拍攝回來的相片防被盜拷，提供一個超強功能『圖片加版權文字』，在每一張相片上方加上會員公司名稱、電話等…版權所有的字樣。
賣屋影音看屋	提供影音看屋上傳不限件數，不另外收費。	提供影音看屋線上教學
賣屋衛星看屋	全台灣第一家提供使用 Google Map API 系統平台的衛星、地圖看屋功能，這個服務也是不用另外收費的，操作簡單立即定位成功，並可在yes319衛星看屋中做曝光。	衛星看屋http://map.yes319.com
賣屋公開配售	如果您的物件要加快銷售，可以將它設定公開配售，即所有會員皆可看到您要公開配售的物件資訊，同時幫您做銷售。	提供影音看屋線上教學
賣屋廣告優先顯示	yes319房屋市集及類別網站之廣告版位，會員皆享有五折優惠價來承租最佳的版位。站長推薦廣告版位如有空位時，亦免費提供所有會員廣告隨機上架曝光。	可加購、最佳入口
賣屋網自訂喜歡的版型	會員可以自行在後台管理系統中，調整背景顏色、按鈕樣式、物件框大小顏色、要顯示區塊…等不限種類的混搭。	有獨立網址的會員皆可以任意調整喜歡的版型，如：www.550580.com、 www.嘉義房屋網.tw
賣屋物件廣告競標	會員可使用物件物件競標金，把急於出售或出租的物件，競標在縣市首頁『本日強打』、『精選案件』，最明顯的版位，幫助簽新案子及成交。
賣屋youtube影音播放	會員可以將公司介紹影片或物件介紹影片，上傳至youtube，再設定在網站中，可直接播放youtube影片。
facebook,twitter,plurk社交網站分享	會員輸入任何一筆資料，都可以方便讓使用者將它分享到 facebook,twitter,plurk社交網站，讓您以最方便快速的方法將不動產資料與您的朋友分享。
網誌	可以自行設定網誌類別，類別沒有組數的限制，每一篇網誌可以輸入至3000個中文字，並同時上傳三張圖片在文章的旁邊。
賣屋Google 街景看屋	目前可瀏覽街道實景，體驗有如親臨實地的360度瀏覽查詢。	每一個物件是否開啟本功能由會員自行決定
賣屋物件行銷HTML網頁碼產生器	針對每一個物件，可快速產生物件行銷HTML網頁碼，方便會員將物件資料拷貝至Blog、拍賣、留言版或其他可以顯示HTML碼的網頁中，進行更多行銷。網頁碼中，設計有連結回會員專屬網站的功能，可以把使用者帶回專屬網站觀看更多物件。	有多種顯示格式。
法拍屋頁面	『法拍屋頁面』提供使用者方便針對法拍物件進行瀏覽，提供法拍的會員將會有更多的商機。
賣屋買屋會員管理系統-行動版	會員管理平台，除了使用PC進行管理外，針對 ipad,ihone,各種平版電腦..等行動設備，提供更直覺，字體更多方便的管理平台系統，在外也可以方便管理您的資料，提供更好的服務，創造更多商機。

yes319.com房屋市集系統平台，以不斷創新服務的精神，平均每一個月都會推出新的功能或服務，每一個會員的建議或抱怨都是我們成長的原動力。

2011年 yes319房仲平台價目表

賣屋方案	年繳 (含稅)	件數	優惠贈送		優　　勢
賣屋方案	年繳 (含稅)	件數	加贈件數	加　　贈獨立網址	影音看屋	衛星/地圖看屋	客戶留言傳簡訊	Yahoo、 Google、 Facebook 關鍵字廣告不間斷
A	6,880元	20件	10件	送	無限件	無限件	免費	讚
B	8,880元	40件	10件	送	無限件	無限件	免費	讚
C	10,500元	80件	20件	送	無限件	無限件	免費	讚
D	12,600元	200件	20件	送	無限件	無限件	免費	讚
E	14,700元	500件		送	無限件	無限件	免費	讚
F		無限件	---	送	無限件	無限件	免費	讚

說明：

以上每個方案都有送獨立網址。如： www.元鴻不動產.tw 、www.7886666.com，幫助建立會員在網路上的公司商業形象或個人品牌，並可在後台自行調整喜歡的版型樣式。
會員的物件同時會在 yes319數十個類別網站做曝光。如：yes319土地買賣王、yes319農舍買賣王、yes319公寓買賣王、yes319店面買賣王．．．等。
會員的物件同時會在 yes319縣市網站做曝光。如：yes319新竹房屋市集、yes319苗栗房屋市集、yes319高雄房屋市集．．．等。
查詢共同客戶委託資料（買賣租資料）　–免費。
yes319操作簡單易懂，並有客服人員線上教學。
工程部不間斷的開發新功能，加值不加價。
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2011-09-07T04:20:00.000-07:00

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以房地產業為主的產業 ,是我國主要的支柱產業 ,事關國計民生 ,在房地產新政下, 房地產業的經營也同時面臨新的挑戰與威脅而網路行銷的新趨勢,可為企業界提供更快速更便利的 ,溝通渠道 ,透過通路創新組織再造信息服務來將效能價值極大化。

在行銷模式方面已經由過去的品牌行銷 ,轉變為通路爭奪戰 ,實體與虛體共構的行銷策略 ,透過垂直與水平的整合 ,來加速競合與策略聯盟關係之建立 ,是我們公司的神聖使命與企業目標。

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購屋目的
決定買房，實在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。畢竟，對任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要還銀行貸款奮斗。

那麼買屋時都要注意哪些事呢？怎麼在目前眾多的房地產專案中挑選到適合自己的房子呢？
重要的是，在目前尚不規範的房地產市場中，如何防範欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？

　　房屋因為涉及的金額巨大，購買它應該是一個比較專業的行為。在一些發達國家，有比較成熟和專業的房屋經紀人可以為個體購房者提供專業的諮詢和服務，個人買房已經有一套比較成熟的模式，法律法規和操作程式都比較規範，相對來講，個人買房比較輕松。但是，現階段我們的個人購房行為還做不到這麼輕松，因為上海的房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興事業，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產市場還沒有培養出專業的針對個體購房者的房屋經紀人，因而，每個購房者都要自己學點買房常識。

買房的第一步：明確購房目的
——無數遍地問自己：為什?要買房？
——無數遍地問自己：到底需要什麼樣的房子？
1、買房的資金準備——您準備用多少錢買房？
一定是有一筆資金的支援，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業的品質。
更重要的是，在目前尚不規範的房地產市場中，如何防範欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？
房屋因為涉及的金額巨大，購買它應該是一個比較專業的行為。在一些發達國家，有比較成熟和專業的房屋經紀人可以?個體購房者提供專業的諮詢和服務，個人買房已經有一套比較成熟的模式，法律法規和操作程式都比較規範，相對來講，個人買房比較輕松。但是，現階段我們的個人購房行為還做不到這麼輕松，因為上海的房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興事業，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產市場還沒有培養出專業的針對個體購房者的房屋經紀人，因而，每個購房者都要自己學點買房常識。

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2188租屋售屋網介紹

2011-09-07T04:10:00.000-07:00

以累積近30年房屋銷售經驗，從房仲、房東與尋屋者的角度，用心規劃設計，簡單、方便、快速是『2188租屋售屋網』的宗旨，提供您買屋、賣屋、租屋最佳的網路平台。

簡單操作：

刊登步驟簡單便利，附有詳盡流程圖供會員點閱，人人都可以輕鬆上手，另提供服務專線(02)2368-1988任何問題一通電話為您解決。

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提供地區、租/售價、坪數、關鍵字搜尋，讓您輕鬆找到最符合個人需求的房屋。

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堅持：

簡單、方便、快！是我們得服務宗旨，不斷地進步與創新，提供最優質的服務是我們努力的方向。

物件刊登及廣告刊登定價表

產品	會員等級	金額	說明	備註
房屋出租刊登	一般會員	原 200元/筆現階段免費體驗	物件可每日手動更新排序三次
房屋出售刊登	一般會員	原 600元/筆現階段免費體驗	物件可每日手動更新排序三次
賣屋物件明顯標誌	一般會員	200元/筆	1. 有〝讚〞和〝降〞兩種圖示可供選擇 2. 增加點閱率、吸引目光的最佳工具
居家廠商刊登	一般會員	新功能現階段免費體驗	1. 免費刊登之刊期爲六個月
建案刊登	一般會員	新功能現階段免費體驗	1. 免費刊登之刊期為六個月

廣告位置	版位	廣告尺寸(PIXEL)	曝光方式	曝光區位	定價 / 刊期	備註
首頁	白金看版	200 * 90	固定	首頁	3,000元 / 2個月	現正舉行特惠活動買一送一買二送三 !!
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※稿面若需代為設計，酌收設計費500元。

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2.方法：

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銀行名稱：華南銀行(銀行代號：008) 公館分行
銀行帳號：118-10-011883-6
戶名：美孚數位有限公司
※如使用無褶存款，請於存款人代號欄位填寫「會員姓名」或「會員帳號」

(2)

提款機 (ATM) 轉帳
請至各提款機(需有提供跨行轉帳功能)以金融卡轉帳，
銀行名稱：華南銀行公館分行
銀行代號：008
銀行帳號：118-10-011883-6
請務必列印明細表

(3)

轉帳完成後，請通知本公司
付款後請將付款收據，選擇下列其中一項方式回報您的付費結果。

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快速捷房屋銀行介紹

2011-09-07T03:25:00.000-07:00

品牌精神

快速捷集團之快速捷國際獨創「快速捷」及「FAST V」字彙為公司企業識別。「FAST V」乃結合英文「FAST」及「Victory」延伸創造的專有字
彙，與中文「快速捷」相互輝映，充分反映出一向秉持的服務信念「快速、專業、透明、誠信」。
而快速捷集團裡，經營「快速捷理財諮詢網」、「快速捷房屋銀行」、「快速捷快易租」、「快速捷頂讓網」、「快速捷需求通」、「快速捷汽車網」、「快速捷購物商城」、「快速捷人力銀行」。以「人性化」服務品質出發，更提供便捷的服務效率，更簡易的操作頁面，更豐富的網站內容。依隨快速捷集團的理念，朝著多樣化電子商務目標發展。
快速捷集團擁有八大線上服務平台：快速捷理財諮詢網、快速捷房屋銀行、快速捷快易租、快速捷頂讓網、快速捷需求通、快速捷汽車網、快速捷購物商城、快速捷人力銀行，提供全省免費線上貸款諮詢及線上房屋買賣與租賃的刊登服務，並持續豐富網站服務項目，朝多樣化的電子商務目標發展。

一般儲值方案　(刊登1天只要6點，適合想刊多少算多少的賣家，點數永久有效)
方案	購買金額(1元/點)	加贈點數	可得總點數	立即儲值

賣屋A方案	300元	-	300 點
賣屋B方案	500元	-	500 點
賣屋C方案	1000元	+200	1200 點
賣屋D方案	2000元	+500	2500 點
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備註	親愛的客戶您好: 在您每次儲值時，請依系統提供儲值方案儲值(最低500元)，若您未依上述方案儲值，系統將無法順利新增點數給您，本系統將會有5天等侯未足額時間，但不會影響您原有點數使用。超過等侯時間，系統將會自動退還您本次未足額的儲值消費(需扣除金融機構手續費)。再請多方配合，謝謝!! 若您對付費方案及方式仍有不清楚需要協助時，歡迎來電 02-8992-2662分機661或669 將有專人為您服務。房屋銀行客服人員祝福您幸福成功、大吉大利^^

VIP方案　(固定曝光件數，內容無限替換，適合物件較多的賣家)
方案	房屋件數	一年費用	半年費用	版位	更新排序

賣屋V1方案

10 件

13,000 元

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賣屋V2方案	20 件	24,000 元	14,400 元
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賣屋V4方案	40 件	40,000 元	24,000 元
賣屋V5方案	50 件	45,000 元	27,000 元
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方案

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50 件

　一年 / 12,000 元

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(可自由添購)


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