美女名主播 談房市買屋致富密碼

房市買屋投資乍看容易，其實背後隱藏諸多訣竅，如何買屋買到一間富有增值潛力的房子，是許多人的理想；究竟買屋房子怎麼挑？投資心法是什麼？下半年買屋房市展望為何？以下就讓三名秀外慧中的美女主播，帶領您一探投資買屋房地產的奧妙……

今年八月真是多事之秋，國際經濟危機環伺，諸多利空連番轟炸全球投資市場，致使不少投資商品漲跌加劇，尤其是股票市場跌跌不休，多數投資人資產在一夕之間大縮水，數年的努力轉眼間便付諸流水；相對於震盪劇烈的股市，國內買屋賣屋房市則幾乎未受到波及，價量尚稱平穩。

近幾年來，部份股市分析師將義大利經濟學家帕雷托（Vilfredo Pareto）所發現的「八二法則」套用於股市，認為在茫茫股海之中，僅有百分之二十的投資者能夠獲利，而多達百分之八十的散戶只有賠錢的份，顯示欲憑藉股市投資賺錢實屬不易，存在較高風險及不確定性。

對比之下，表現穩健的房地產買屋賣屋市場，雖然無法像股市在分秒之間創造價差，但長期下來的增值利益卻相當龐大，如今國內房價買屋賣屋再攀顛峰，投資房地產者大多獲利豐碩，與作多股市的投資者恰好相反；然而，即使房市買屋賣屋投資乍看容易，但若想練就一番功夫，在房地產買屋賣屋市場縱橫無阻，除了要積年累月的經驗，跟隨贏家的步伐更是成功蹊徑之一。以下就為您介紹三位美女主播的勝利方程式，完整揭露私藏的致富密碼。

石怡潔：操作熟悉區域　品嚐投資風味

八大電視當家主播石怡潔，時常笑容可掬讓人倍感親切，但在鄰家女孩的樣貌下，卻有精明理財的一面；由於石怡潔的母親過去曾經理法拍屋業務，當母親去評估物件時，有時會帶著石怡潔一起去，就在耳濡目染之下，石怡潔對房地產買屋賣屋有了初步的認識，也因早年法拍屋利潤空間大，讓石怡潔從此覺得「買屋賣屋房子可以賺大錢」。

石怡潔表示，房地產波動性低，風險有限，但股市就不一樣了，股市隨著消息面暴漲暴跌，許多散戶在股市中難以跟上主力的腳步，往往淪為被宰殺的犧牲品，而依靠期貨、選擇權這類高槓桿、高風險的投資商品致富者是少之又少，加上自幼母親的影響，種種因素讓她覺得投資房地產買屋賣屋相對安全。

個性開朗的石怡潔，談到投資買屋賣屋時卻有不少堅持。第一是只選自己熟悉的區域，「不碰自己陌生的區域，買屋賣屋才能步步為營」，所以她的投資範圍幾乎都在內湖區；第二是長線佈局，石怡潔曾擁有過一間近內湖美國在台協會新址（AIT）的房子，四年前以每坪三十餘萬買下，但後來太早賣掉，如果放到現在至少有近倍漲幅，這令她十分扼腕，更促使她深植長線佈局的決心。

買屋賣屋評估需求　選對產品

第三則要注重小環境質感，看看有沒有「view」，只要有景觀，或者房子旁邊有公園，均是石怡潔的首選標的。石怡潔認為，有景觀的物件，一向有特定客層，因此不用擔憂未來轉手之問題；第四在投資前要衡量個人實力，「不要買了房子，餓了肚子」，且要分清楚自住或投資。若是投資，則要仔細評估學區、交通、生活便利性、公共建設等面向。

但若自住，則以符合個人需求為主。

石怡潔舉現在所住的房子為例，雖然她看到這間房子時，屋況奇糟無比，壁癌、屋頂毀損、牆面剝落等等，但因房子座落於半山腰，可盡覽一片山色，台北市區也都在眼下，風光迷人，而她平時工作忙碌，下班後正需要這種寧靜致遠的環境，她認為「屋況、裝潢不重要，外在環境才是惟一無法改變的」，於是她二話不說便買下這間房子。

石怡潔分析，台北市為我國首善之都，市中心買屋賣屋房市買盤堅強，房價下跌不易，且總統大選腳步逼近，選舉行情還是會有；即使北市房價出現修正，修正完後依然會再攀新高，北市房地產投資價值無可取代。

對有意跨入房地產買屋賣屋領域的讀者，石怡潔給了一個浪漫的建議，「買房子就像喝紅酒一般，產地、年份、酒莊，以及葡萄品種都很重要，條件不同，釀出來的酒就有不同風味，而房子即同此理；選對紅酒，選對房子，就會品嚐到投資豐收的甜美滋味。」

舒夢蘭：買屋賣屋掌握優質地段　擘畫富裕人生

學、經歷完整，渾身散發優雅氣質的東森新聞台主播舒夢蘭，其實蘊藏著專業的投資內涵，講起投資經驗頭頭是道。她認為投資房地產雖然門檻較高，所需資金不小，但獲利可觀，風險性卻比股票來得低，進可攻退可守，適用於積極型或保守型投資人；再者，縱觀兩岸三地富豪，名列前茅者多以房地產起家，代表這是一條正確的聚富航道。

舒夢蘭分析，買房首重「地段」，她說「優質地段能引領你前往致富之路」、「豪宅買到錯的地點就不叫豪宅」。有人曾向美國房地產大亨唐納．川普詢問房屋增值因素，川普回答：「地段、地段、地段」；舒夢蘭自我解嘲說，她早年自有一套投資哲學，對川普地段至上說嗤之以鼻，但闖蕩房市多年後，終究回頭擁抱地段至上的觀念。

她體悟到優越地段上的房子，具有漲多跌少的特性，多頭時漲勢特別凌厲，空頭時相對抗跌。就此論之，台北市大安、信義等區是上乘之選，另新北市之捷運沿線也是不錯的區段，在好地段買房子，長時間後都能歡喜收割。舒夢蘭打趣地說，假如以前看過的房子都買下來，現在已是身價不凡的小富婆了。

九五年時，新光人壽以天價標下「信義聯勤俱樂部」土地，舒夢蘭就洞悉周邊日後房價大有可為，故投資意願相當濃厚，但在踏進房地產市場之初，她手頭上資金並不充沛，遂和阿姨及其朋友共同集資。

買屋賣屋堅持價格　設停利點

無巧不成書，同年恰好有建商在安和路上推案，該建案十分搶手，僅剩下四樓的戶別，當時她們便趁機發揮殺價功力，一口氣從每坪七十二萬砍到六十萬左右成交，在買進後不久，旋即有買家以高出成本價百分之十五的價格承接，讓舒夢蘭在短期內快速獲利出場。

之所以選擇儘早獲利了結，除了合資因素外，「嚴設停利點」是舒夢蘭的投資理念之一，她覺得當利潤到達滿足點時就不該貪戀；短期買屋賣屋係屬特例，舒夢蘭因看好未來房價，所以傾向長期置產，最近一次在光復南路、基隆路附近購買的物件，近年內都沒有出售計畫。

總結過去的買賣經驗，舒夢蘭建議投資房地產首先要衡量實力，千萬別把自己的經濟狀況逼到絕境；其次，應求好租、轉手容易等特性；再來就是慎選仲介，一個好的仲介應該兼顧買屋賣屋雙方，她表示自己太過相信仲介，買房時因此有過不愉快的經驗。

最後，自己心中須為物件認定一個價格，勿隨他人起舞；很久之前，舒夢蘭曾隨張淳淳至東區看一處停車場土地，地主開價一千三百萬，張淳淳看準周邊環境凌亂，停車場狀況亦不佳，竟開出一折價，令旁人目瞪口呆，但最後仍以超低價取得該塊土地，這件事啟發舒夢蘭，整體房價的漲跌無法被個人左右，但房子的合理價值卻是由自己所認定，而房子就是成就富裕人生的起點。

邱沁宜：買屋賣屋堅守原則　多方角度盤算

專業形象佳的邱沁宜主播不只外型亮麗，更是少數考取理財規劃證照的主播，說起投資道理自然毫不馬虎；她認為不論是哪一種理財工具都有其風險，「風險高低隨著個人操作手法而改變」，但整體而言，因房地產屬於可使用的實體資產，風險性仍相對較低。

至於談到與房地產買屋賣屋之淵源，主要啟蒙者則是自己的媽媽，邱沁宜回憶說，媽媽最大的嗜好就是看房子，是個縱橫市場的老手，數十年來買賣房產從未賠過一毛錢，邱沁宜自幼受到媽媽的薰陶，在日漸月染之下也對房地產產生興趣，而媽媽就是帶她入門的良師。

邱沁宜現在已青出於藍，買屋眼光精準犀利，九七年金融海嘯期間，她大膽危機入市，在萬隆、近公館的區塊尋覓物件，發現那邊的街道寧靜，建物多為老舊公寓，上下樓只能倚靠樓梯，而居住者卻有不少老人及學生，她當下評估電梯住宅應會成為本區寵兒，便以每坪三十萬買下電梯華廈一個樓層。

買屋賣屋勤作功課　留意多空

甫購買不久，立即有買家出更高價格欲向邱沁宜購買，但邱沁宜堅持長期置產而婉拒，現今獲利已逾五成；邱沁宜舉這個例子，是為了說明在購買房屋前，需要了解房屋內、外在客觀條件，而萬隆這個物件獲利成功點在於「特殊性」，當地的確有電梯住宅需求，然該產品卻相當罕見，所以極具增值潛力。

邱沁宜打趣的說，她對房子的要求十分嚴格，包括公設比高低、地段、周邊環境、住戶品質、價格、未來發展，以及上述的特殊性與否，在在符合後才會出手購置，因為「買屋要靠緣份」，沒必要強求，而且「投資理財最終目的要帶給人快樂」，如果價格買得比預期高，或是周邊環境不理想，終日鬱鬱寡歡，反而讓生活舒適度大打折扣。

展望後奢侈稅時代，邱沁宜對房市買屋賣屋自有一套精闢的看法，她評估短期內房價要大漲很難，但下跌不易，主要是國內游資浮濫、利率仍低，資金仍會流進房地產買屋賣屋市場，所以若價位合理，自住客仍可進場；惟歐美經濟前景不明，且奢侈稅經過一段時日發酵後，終將對市場產生負面衝擊，但台灣房市卻不會全盤下殺，而是呈現「個股表現」，都會區菁華地段會相對抗跌。

「如果說車是男人的第二個老婆，那麼房子正是女人第二個最愛，但千萬注意別被最愛沖昏頭」，邱沁宜如是說道，不難看出多空互見、冷靜思考是邱沁宜投資房地產買屋賣屋的準繩，也是她在財經界勝出的祕方。

房市致富契機 全球共同趨勢

以上三位名主播憑藉多年的投資經驗，雖然心法各有不同，但最終是殊途同歸，靠著投資房地產賺取人生豐厚的財富；或許成功無法全盤複製，但您卻能修正、篩選出適合自己的投資法則，在房市中大放異采。

事實上，以房地產買屋賣屋為業而成為富豪者乃全球之現象，香港首富李嘉誠就是房地產開發商，而有台灣地王首富之稱的林育璘，同樣以投資房地產買屋賣屋起家，今年中國十大富豪榜內，更有逾半數涉獵房地產業，證明長期投資房市者，都能摘取成功的果實，邁向富盈之路。

個人小檔案 邱沁宜
現職：壹電視主播、財經台節目主持人
歷任：TVBS新聞台主播、「Money我最大」主持人
著作：「投資，越簡單越好賺」

個人小檔案 舒夢蘭
現職：東森新聞台主播、節目主持人
歷任：東森財經台「股市錢線」主持人、東森財經台「房市大三通」主持人
著作：「拒當新貧族－我的第一本家計簿」

個人小檔案 石怡潔
現職：八大電視主播、新聞部副主任
歷任：環球電視台主播、台視主播、節目主持人
引用文章自住展房屋網
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

資金潮未歇，房地產難跌

 撰文 / 鄭育容　

選前建商配合中央打房，新案遲遲不發；這股選前壓抑的情況，因為上兆資金無處可去，將在選後持續投入房地產市場。

「中央政策和實質建設才是影響市場關鍵。」遠雄集團董事長趙藤雄表示，地方首長選舉結果對房市走勢較無逆轉的影響力，而是經濟景氣及政策，牽動產業發展與投資信心。他認為即便是選舉結果綠大於藍，也僅會造成民眾心理短暫觀望。

對照歷次地方首長選舉期間房市表現，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，台北都會區因投資型產品較多，受政治風向影響較明顯。尤其是對兩岸經貿交流抱持高度期待的店面、商辦買盤，會在選舉結果出乎意料時，較容易發生停買或反手操作的情況。中南部都會區以自住需求為主，不易受選舉影響。

上兆資金找落腳處北部二線商圈店面與大樓搶手
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，對購屋者來說，仍以關注市政的重大建設往哪邊走，建商往哪裡買地開發，以作為購屋及投資置產的觀察指標。

「強者恆強，沿著基礎建設買。」永慶房屋新聞中心主任李建興表示，縣市合併後，人口集中的政經精華區仍是買盤的焦點。台北都會區以市中心高總價、市郊捷運可及的重劃區自住產品，呈Ｍ形化市場。中南部則要看就業機會所在之處，較能支撐市場與吸引人口進駐。

建商公會全聯會理事長王光祥認為，市場上資金仍然豐沛，除自住需求外，更有數千億甚至上兆元的資金尋求資產保值的落腳處。這股以台商回流為主形態的買盤，將會持續鎖定台北市中心的店面、廠辦等收益型商用不動產。

值得注意的是，不再僅有一線商圈才吸金，近期二線商圈甚至是投報率不夠理想的店面或整棟大樓，仍殺出外資或海歸派置產資金搶買，可預見商用不動產仍有交易熱況可期。

民怨之首的高房價問題仍待解決，依據本刊民調顯示，高房價問題是北二都民眾最關切的問題，因此平價住宅持續成為台北都會區的重要政策與民間需求。這將促使愈臻成熟的捷運網絡，所帶動的重劃區住宅市場愈加活絡，有更多落後補漲的新市鎮將躥起。

徐佳馨舉例，今年前十月，三峽、林口與淡水地區人口成長率最高，光林口就增加三千六百多人。主因為市中心高房價排擠效應，市郊又有交通建設投入。例如，捷運開通的蘆洲，以及北大特區發酵的樹林區也反映出房價上漲。

市政重大建設為指標大環境左右房價漲跌
整體而言，選後新首長上任初期，因政策未明將使屬於房價潛力區的市場較為遲緩，成熟型區域則較快自觀望中回復正常交易。特別是有政權輪替的地方政府，有意進場購屋者要留意是否有新人新政的轉變，適時調整進場時機與策略。

就整體房市發展來看，經濟景氣、資金、利率和政策仍為業者判斷風向的四大指標。由於美元貶值，亞洲資產持續冒泡，台灣房地產又在國際都會房價比價效應下，凸顯出低價的優勢，成為諸多拋棄美元資產，追求保值增值的資金焦點。

信義房屋對法人發表的報告中提出，市場流動性資金自金融海嘯時的八兆元，增加至現今的十一兆元，新增的三兆元仍會尋找出處。除防衛型的置產者，仍有為數可觀的潛在投資者，看好兩岸經貿發展，政策若能實現陸資進一步來台投資，有助於市場再一次掀起飆漲的高潮。

但必須注意的是，央行對市場的抑制手段，可能在避過選舉風頭後，對炒作地價的建商展開土融、建融的新管制，屆時將為房市投下重要變數。

投資客被迫轉當包租客，甚至轉進土地市場

 撰文 / 林洧楨　

隨著奢侈稅六月一日上路，住宅二年閉鎖期的金箍圈上身。胡亂投機炒房，受到實價課徵一五％稅額的緊箍咒抑制，市場大局底定，主導權易位，投資客轉型，自住型買家重新取回市場主力地位。進入後奢侈稅時期，市場購屋氛圍有何改變？未來熱門的住宅類型與區域又有哪些？

有巢氏房屋加盟總部總經理孫寶國表示，六月後的房市將回歸市場機制的基本盤，由於奢侈稅抑制了短進短出的投機交易，市場不易再出現近兩年熱門時的爆大量演出，預期將是價穩量平的走勢。而且包括奢侈稅或是青年安心成家方案與整合住宅補貼方案的政策合併使用，都顯示政府偏向自用族群，因此市場的熱區也將有所改變。

自住型客層的購屋考量與投資客有明顯不同，太平洋房屋契約部協理蕭朝陽指出，這類族群普遍購屋能力較弱，因此低總價，又能便利的與工作地點連結等實用性條件較好的房屋類型變得較受歡迎，對於短期快速增值的要求降低。因此包括台北市沒有捷運站，但公車交通便利，且離上班地點近的低總價中古公寓、大樓，以及新北市有捷運站支援的區域，都會是接下來賣相最好的交易熱區。

新熱區！北市價格落後區 賣相變好
永慶房屋House Fun經理李建興認為，自住客還是可以在台北市找居住機會，他指出，包括大安區有捷運麟光站與六張犁站的富陽街區、中正區有因十二年國教而可能成為建中明星學區的三元街，或是同區鄰近河堤公園、總統官邸附近的重慶南路三段、汀州路一段，甚至是信義區屬於北醫商圈的吳興街等區，都是目前區域行情低於每坪五十萬元的價格落後區域，賣相都很好。

至於首購族則可以善用政府的優惠房貸政策，李建興表示，透過財政部推的青年安心成家與整合住宅補貼兩方案可合併使用的配套，首購族可享受優惠利率的總額為七二○萬元，並有寬限期三年，最高八成核貸等優惠條件，這樣換算下來，一般雙薪上班族可負擔的總價可達一千萬元。這樣的條件下，包括文山、內湖、萬華、士林、北投等區部分路段，因為都還有一些價位在二、三字頭的中古屋可選擇，也是值得關注的區域。

雖然市場主流購屋族將是自用族，但投資客層也並非就此絕跡，只不過由於有兩年交易閉鎖期的阻礙，短期投資將順勢拉長投資時間，這樣的改變下，最明顯的就是市場上的短期包租公變多。

新標的！
投資客走出台北市找物件

李建興分析，三月奢侈稅消息一出，市場是「租轉售」的物件變多，投資或置產客多數急著脫手，但到四月局勢就明顯逆轉，「售轉租」的比率大增，四月時的出租供給量已較三月增加三．一七％。願意出租的人變多，而六月後這樣的情況會更明顯，因為來不及脫手或是不急著脫手的投資客，只剩出租一途以求降低持有成本，因此市場上的租賃住宅就變多；以台北市中心來說，量多促使價跌，租金行情已較三個月前下滑約八％。

由於進場購屋、置產，都必須當上至少二年的包租公，而台北市進場成本高、租金行情又下滑，導致目前北市的房屋出租年投報率平均已經只剩下不到三％。而現在新北市捷運沿線的套房出租行情每坪約八到九百元，與台北市約每坪一千元的價位相去不遠，但房價卻有明顯落差。因此業者認為，中小型投資客只能出走到外圍的新北市、甚至桃園去尋找標的，讓這些區域逐漸成為置產投資的發燒區，而且附帶租約出售的房屋或是店面等收益型產品，也將變成投資客交易的熱門產品。

此外，投資客也轉進土地布局，不過由於大台北的土地成本過高，且有財團盤據，因此投資區域會往大台北的外圍區域，包括宜蘭、桃園與新竹等地移動。

東森房屋宜蘭文化店店東李紹琪指出，土地不像住宅，沒有折舊、維修等問題，雖然相對住宅，有較高的資金門檻與專業性，但在奢侈稅的衝擊下，已有不少台北投資客到宜蘭等外圍地區評估農地、建地的投資效益。台灣房屋也表示，包括桃園航空城、新竹關埔重劃區等地，都有不少新的投資族群進入市場。顯示土地也極可能會是後奢侈稅時代的搶手商品之一。

部落客理財六堂課之三》買屋有如諜對諜，要靠心理戰！

 撰文 / 黃琴雅　

現階段的房地產真叫人又愛又恨，想買屋，又怕買屋買在高點；但不買屋又怕未來買屋買不起，究竟要如何買屋才恰當呢？讓揭發「黑心建商」的Sway告訴你……。

雖然央行打房打了大半年，陸續祭出豪宅稅、要求銀行房貸成數不能太高、利息不得過低，還要對建商與壽險公司課徵空地稅，然而這些舉動似乎有壓抑到房價，但買屋的人卻是有增無減，依據台北市地政處公布的二○一○年十二月移轉棟數來看，總計六四三一棟，不僅比上個月增加二三．七％，還創下○九年七月以來的單月新高，年底前買氣回籠，使得房市有拉尾盤的現象，現階段房價似乎沒有反轉向下跡象。

此刻想買屋的人該怎麼辦呢？「買賣房地產是一場諜對諜的戰爭，買屋看屋要小心提防黑心廣告、黑心投資客；買屋要使出渾身解數來議價，能砍一萬是一萬！」《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》的作者Sway建議，現階段想買屋的人，可要睜大眼睛仔細觀察，還要能夠精打細算，免得上當後才到網路寫踢爆文。

Sway大學念的是不動產，曾任職於建設公司、代銷公司、地產仲介公司，擁有不動產經紀人證照，賣過不少房子；做過房地產記者，近身觀察房地產業界的變化；也與友人合創「智邦不動產」討論區，現在出了兩本房地產「黑心」書，成為當前紅火的暢銷書作家。

「買房子，是一門心理學。」Sway說，一般容易令人心動的是預售屋與新成屋，建商會砸大筆廣告預算，用精闢的話術來向你說明，所以買預售屋與新成屋只要有錢就可能被催眠，但台灣一年成交幾十萬戶中，幾乎七成都是中古屋，而且中古屋中，又有七成是投資客的房子，因此，「當你的預算只能買中古屋時，就必須開始學習真正的買屋購屋術，否則你很難不掉入投資客的陷阱，買屋買到問題屋，到時候又要花大筆資金裝修。」

歸納Sway購屋五招，讓你在房價高漲時刻，也可以買到好房子：

第一招：選熟悉地段居住
「地段、地段、地段！」是所有房地產大師會告訴你的法則，不過Sway卻認為，買屋要先回歸生活圈的思維，找熟悉的地段居住。

「我不建議為了買大坪數，用通勤時間換取空間，來回兩個小時很累人，」Sway認為，選擇房子的重點，是要看工作地點，或是離娘家及婆家近的地區，一方面可以減少交通距離，市中心房價也比較保值；二方面離親人近，對有家庭的上班族來說，可以就近照顧父母，也方便接送小孩。

「買屋是為了入住，不要想著賺錢，」Sway對買屋的想法很實際，他認為不要去巴望五年後「可能」開通的捷運沿線，例如淡水支線，就去買淡海新市鎮，卻在捷運開通前，必須忍受塞車與睡不飽的問題，等到捷運開通，房子也舊了，房價可能也沒賺到多少，因此，不如選擇方便的地點。他也建議，不要為未來五年後的事預留空間，譬如說準備小孩房等，而是要用現在的需求來考慮，這才是正途。

第二招：找多家房仲好議價
買屋購買中古屋，沒有房仲會告訴你底價與表價的差距，且中古屋的波動深受附近案件的影響，只要鄰近有預售屋豪宅推出，中古屋價格就會調漲；只要有都市更新題材，老公寓馬上飆成豪宅價，依據Sway的經驗，一般中古屋的定價是：屋主心中的底價＋房仲賣屋仲介費用（最高四％）＋兩成以上的溢價空間。若是投資客或是黑心房仲，開價會更高。（更多精采內容請見365期財訊雙週刊）

前鄉林老總自立門戶 首年推案60億

 撰文 / 曾炳鈞/台中　

兩年前，魏嘉銘毅然決然辭去鄉林建設總經理職務，徒留外界一堆問號；兩年後，魏嘉銘自立門戶，創立嘉磐建設，預計今年將在台中、台北兩地推案六十億。資歷三十年的建築老兵重返戰場，期許興建「有靈魂的房子」。

■　年過半百創業 建造有靈魂的房子
　　不同於公司一級主管的西裝畢挺，嘉磐建設董事長魏嘉銘穿著改良式白色唐衫，鄭重宣佈台中市十一期崇德五路的開業首案「嘉磐千秋」正式推出，魏嘉銘對於個人職涯的深切期許，或許光從穿著的「別出心裁」，就能瞧出端倪。

　　民國49年次的魏嘉銘從事建築業三十年，卻在擔任鄉林建設總座的事業高峰無預警離職，經過兩年沉潛，在年過半百之際，說服前東家老戰友加入團隊，獨資創立嘉磐建設，資本額一億元。至於當初為何離開鄉林？魏嘉銘給的標準答案是工作壓力過大，某天早上醒來，決定要走自己的路，今後將以手作的心思，興建有靈魂、可以對話的房子。

■　看好台中11期 買地僅花2小時
　　嘉磐建設的開業首案「嘉磐千秋」基地面積427 坪、規劃72戶、每戶坪數48~125坪，推案當天已潛銷27戶。魏嘉銘表示，購買這塊土地前後僅花兩小時就簽約下訂，因為看好十一期於縣市合併之後，將蛻變成為台中房市明星。魏嘉銘直言，目前十一期成交單價約15~20萬，嘉磐千秋的開價幾近市場成交行情，預估明年十一期房價將上看22~27萬元。

　　魏嘉銘透露，嘉磐建設計劃於今年推案六十億元，包括：台北市士林區雨農路案(八億元)，以東方禪味的都市休閒風為設計主軸；台北市文山區新案(二十億元)，預計八月推出，由於位處景美溪第一排，可望創下當地新高房價；另外，位於台北市南京東路的都更案(二十億元)，已達整合尾聲，預估年底前推案。

房市通路，經紀出消費者不可承受之痛

 撰文 / 范世華　

許多消費者在買屋前，從不會擔心到底能不能找到自己真正喜歡的房子！可是到了真正在進行選購房屋的過程之中，才發現只不過單純想找一間房子，竟然也會產生出許許多多、各式各樣的困擾紛紛接踵而來。身邊就常有朋友經常要向我求助，其中甚至還有房貸鑑價相關的銀行員，為什麼即使本身就在從事於房地產的專業領域，卻還是害怕自己主動去看屋？

■　房市通路競爭，秧及購屋消費者面臨多重困擾
　　「不過是想買個房子，沒想到跟仲介看了一間房子之後，就像是捅上了蜜蜂窩一樣……！」不論是再怎麼樣的專業人士，只要換成是一般消費者的角色，主、客（服務、被服務）地位都是一樣。相信有買屋經驗的人大概都能感同身受，只要是看過幾間不同的房子，不知不覺就會招來一大群的仲介和房屋銷售員，每天來電不停地介紹各個物件，平時就要應付這些軟性推銷以及不斷約看的電話，假日又要與業務人員帶著到處去看屋，犠牲了許多寶貴的休閒時光卻不一定能找得到房子。

　　而換到房仲業務人員的立場上來看，其實也是不得已之無奈，為了主管人員的要求，沒有配對到客戶進行帶看，等於無法向受託的業主交待，即使銷售不力也要做出辛苦度才能夠設法續約委託，持續綁住銷售案源。因此只要一有知悉買方的任何線索，就是房仲人員的寶貴資訊，無所不用其極要促成案件的買賣成交，於是許多善良的消費者，為了想要尋找房子，也就成了房仲業者的「帶看部隊」，浪費自己以及買、賣雙方彼此的許多時間。

■　房地產市場所有的經紀通路，都是在賣（誰的）房子？
　　就像是某個銀行貸款商品的廣告：「所有的廣告，都是在叫你借錢……」國內房地產買賣經紀業的狀況，其實完全不利於一般的消費者，這是因為整個通路，不論是建商、代銷或是房仲，都是在賣他們自己（或他們業主）的房子，消費者不論是在任何品牌的銷售通路所接受到的服務都一樣，可是消費者為了找尋自己想要的房子，如果在這家找不到、卻要換一家；又找不到、就再換一家……真的必需一個個自己上門去親自接觸，重覆一樣的洽詢、配對、帶看……流程，在不斷提供需求和接受探詢的這樣一個尋屋過程中，到最後連自己的身家財產和祖宗十八代，都讓房仲業務給知曉而傳遍了，這對於注重個人隱私的購屋消費者而言，更是令人難以啟口、難以表達的痛處和困擾！

■　消費者真正需要一個購屋顧問服務的單一窗口，才能議到合理好房價
　　除了個人隱私之外，購屋議價的隱私哲學，在「全賣方通路」的銷售市場中，買方毫無籌碼可言，房地產購屋的通路其實缺乏一個「真正在教你省錢……」的買方顧問機制，如果市場生態圈中看不到以買方為原點的服務通路，消費者便僅能接受賣方市場聯合把房價不斷地愈開愈高，其實就等同於集體式的獨占與寡占市場，若按照「公平交易法」與「消費者保護法」的精神來看，原本立意良好的經紀制度已讓業者扭曲變質成為整個房地產市場的「聯合行為」，而這不也就是近年來房價會一直不斷飆漲的其中另一個重要因素嗎？

　　消費者不可承受之痛，敗因於「通路」，成也在「通路」。在一般商品的消費市場之中，我們看見有許多網路團購的機制，成功建構出真正能為消費者省錢而達到經濟效益的通路模式，以房地產這樣一個龐大金額的消費性質，我們也期待能有這樣一個「單一購屋窗口」的通路成形，如果能結合購屋需求者的龐大力量，將會是買方得以運用的最佳籌碼，可以拆解市場合理利潤，相信也將有機會可以扭轉房價，還給消費者一個合理行情的房地產市場。

單親媽媽買屋首重學區 別忘衡量自身能力

撰文 / 錢素蘭　

 

　　在台灣離婚率居高不下，單親媽媽也逐漸成為社會多數族群，照料小孩工作從原本兩人負擔變成自己一人承擔，再加上工作及收入經濟壓力，單親媽媽族群更需要比別人多花心力過生活，房仲業者表示，有購屋需求的單親媽媽買屋最重近學區，更別忘了衡量自身能力。

■　單親媽媽買屋 近學區最重要

　　單親生活幾乎都要靠自己，對有小孩的年輕單親媽媽來說，買屋最好能找在近學區的地方，方便自己接送小孩，為避免蠟燭兩頭燒，建議不要跨區就讀，畢竟接送相當花時間、心力，學校離家步行１５分內會到，是最好的距離。

　　在顧及經濟壓力的同時，居住也要特別注意大樓出入份子，最好能在自己屋外放幾雙男鞋，避免遭歹徒覬覦。

　　除了近學區，買屋、租屋也要衡量自己經濟狀況及能力負擔，月租或房貸支出盡量不要超過月收入的三分之一。

■　經濟拮据單親媽媽 尋求當地社會補助
　　對於經濟方面比較拮据的單親媽媽，建議能尋求當地社會局的補助，以台北市來說，對設籍市民，或與北市市民辦理結婚登記的新移民，遭遇離婚、喪偶、夫服刑或其他家庭因素，必須獨力扶養１８歲以下未成年子女，可以向台北市社會局申請國宅，能以較便宜租金入住，幫單親媽媽減輕一些經濟上負擔。

國泰敦南REAT脫標 金融壽險標售冷清清

 撰文 / 網路地產王/綜合　

 

　　各界關注的國泰敦南REAT標售案，由於底標總價高達63億4050萬元，具有市場指標性，因此備受囑目，該案共吸引兩封標單，最後由國泰人壽以總價85億6666萬元取得，扣除停車位後，單價約為90萬元。

■　置產超有術 長線抱地終不悔
　　「用雷聲大雨點小，來形容這個標案，再適合也不過了！」市場人士也驚呼不可思議，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，開標前市場雖然風聲多，但是最後僅有兩標下手，除了對市場前景保守，觀望氣氛濃厚外，金融壽險業有不少資金身陷歐債風暴，讓出手相對謹慎，也是重要原因之一。

　　國壽除了今日取得敦南大樓外，兩年前也以8.1億購入上海敦南大樓，後轉租柯達旅店，以整個敦南商圈看來，國壽就擁有四棟商辦，房仲笑說，「可說是敦化南路商圈的大房東！」

■　買主保守看待 價格仍是關鍵
　　國泰敦南REAT，位於北市敦化南路二段上，底價標售樓層333號及335號的1、7至22樓及地下1~3層，建物面積約9980.13坪，包括114個車位，每個車位約300萬元，扣除車位面積1130.74坪及車位總價，換算每坪約90萬元，跟市價相符，國壽由於已經擁有其他樓層，取得相對有利。

　　以目前敦化南路周邊行情觀察，辦公室價格約在90萬上下，租金約在2000元/坪水準，平均投資報酬率約在2.6%左右，算是保守但穩健的投資，也是壽險業不錯的投資標的。而以國壽過去買地不賣地的策略來看，長期持有精華區標的，即便是現階段金管會有壽險公司和自家創始的REITs如買囬自家不動產發行的REAT，獲利將不得再全數認列的規定，國壽看好台灣未來發展，仍「長線抱地終不悔」。

慘！北市買屋賣屋移轉30個月來最低

 撰文 / 網路地產王/綜合　

 

台北市地政處公佈8月份買屋賣移轉棟數，總移轉棟數3489棟，較7月減少3.57%，和奢侈稅實施前的今年一月相比，更大減了50.5%，但更值得注意的是，8月買屋賣屋移轉棟數比今年二月還低，也是近30個月以來的新低！

■　八月大量縮 30個月以來最低
　　相較於上個月，北市本月買屋賣屋移轉下跌3.57%，雖然幅度不大，但就買屋賣屋移轉量來說，顯見奢侈稅確實造成買氣大縮，更值得注意的是，七月北市買屋賣屋移轉僅比海嘯後最低潮的98年1月，多了25棟。

　　「買屋賣屋市場買氣持續觀望是主因！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，奢侈稅後北市買屋賣屋移轉棟數量縮明顯，除因屋主並未如預期般全面性降價，而奢侈稅政策衝擊，加上國際經濟局勢不佳，股市一直沒有表現，也是買氣急凍的重要原因。

■　內湖南港增幅大 股災效應成關鍵
　　不過，在台北市各區域表現上，還是各有擅場，其中，表現最好的分別為內湖與南港，前者買屋賣屋移轉最多，甚至大勝過去的大安、中山等熱門區域，而南港較上月增加六成以上，表現也很強勢，徐佳馨分析，除了區域內為買屋賣屋自用客戶撐住基本買盤外，不少新案陸續交屋可能也是讓量飆升的重要原因。

　　「這種情況，也將影響九月移轉量！」徐佳馨認為，由於九月反應七、八月份交易，這兩個月遭逢鬼月與股災雙殺，預估移轉量也很難亮眼。股災動盪時間將成為第四季房市的先行指標，現階段看來市場壞消息頻傳，除影響股市外，房市買氣也將受衝擊，甚至對於第四季買氣也可能產生影響，即使有百年結婚潮的帶動，買方進場意願仍相對保守，邊陲區域甚至可能面臨價格修正。

新莊線將通車 三重房市先蒙其利

 撰文 / 網路地產王/綜合　

　捷運新莊線通車時間，終於有譜了！預計明年三月先通車至輔大站，有助於紓解上下新莊與三重地區的通勤人潮，新北市段受惠最深。而根據房仲業者統計，最近一季新莊線新北市段各站點閱次數，明顯出現「三重比新莊更熱門」的現象，其中三重站更是新莊線新北市段的點閱王！

■　上新莊詢問度超高 下新莊吸引首購
　　沿著捷運買，是很多人都知道的定律，新莊線經歷了10年時間，預計明年3月就要先通車至捷運輔大站，而市區段的部分，則是由捷運蘆洲線在去年率先通車，過去一段時間，房價已經吵到高不可攀，通車前夕，房仲看好未來發展，都已經摩拳擦掌，打算大展拳腳！

　　新莊線有多熱門？上新莊以新莊捷運站周邊生活機能最為成熟，這兩年外來客的詢問度都相當高，標準三房的住宅產品，只要價格合理，成交狀況都相當不錯；至於新莊線的末端下新莊地區，在捷運新莊線的題材發酵之下，房價從1字頭邁向2字頭，交易熱度並不亞於上新莊地區，成為首購族沿捷運而居的熱門購屋區段。

■　受惠新莊線 三重房市房價翻漲
　　有趣的是，根據信義房屋網頁潛買點閱的資料顯示，捷運新莊線的新北市段，點閱次數呈現三重多於新莊，尤其越靠近台北市、生活機能越好的區域，周邊物件點閱人次越多。前5名分別是三重站、菜寮站、台北橋站、新莊站與頭前庄站，其次則是下新莊的各站點，距離台北市距離較遠，點閱次數相對較少，不過也是沿線房價最低的區域，吸引許多首購族到此購屋。

　　信義房屋三重重新店店長楊義信指出，三重地區從金融海嘯復甦以來，捷運新莊線題材一直在發酵，不少買方看好新莊捷運線通車效應，加上台北市房價高漲，外移到三重地區購屋；不過明年三月通車消息傳出後，買方數量並未明顯增加，反而拉高屋主對於捷運通車行情的期盼，目前菜寮站捷運站周邊的新大樓，每坪行情已經漲到40~50萬元左右的行情，預售案房價也持續向上攀升。

裕隆城+捷運加持 新店房價一飛沖天

 撰文 / 網路地產王/綜合　

　隨著捷運通車，加上裕隆城的題材炒作，這幾年，新店成為新北市發展亮眼的一顆新星！過去向來文教色彩濃厚、房價相對平穩的新店，出現新亮點，未來房價不可限量！

■　好山好水文教區 北客外移新店
　　十多年前的新店，只有北新路唯一一條連結台北市景美區的幹道，但如今北二高通車，中興路與安坑交流道，先打通與台北市區的任督二脈，加上捷運新店線通車，更改變了新店房市的命運，未來還有環狀線加持，房價將有大幅躍進的機會。

　　此外，好山好水好空氣的新店，不但新店溪貫穿新店市，整頓後的碧潭美景，獨特地理環境，吸引許多軍公教人口落腳於此，由於軍公教族群收入普遍穩定，房屋自住為主，換屋時也多半選擇「同區小換大」，買賣相對保守，因此，釋出的優質物件量少價高，近年因台北市房價居高不下，逐捷運而居的台北市年輕移民，許多大安區、信義區、中正區居民在比價效應下，將新店做為首購或換屋時的選擇，也讓這一區的房市，讓不少購屋族趨之若鶩。

■　沿著捷運發展 裕隆城炒熱行情
　　過去，新店房價發展軸線，是以與北市一站之隔的「大坪林站」為軸心。根據永慶房屋的調查，目前大坪林站周邊中古屋行情近一年漲幅驚人，平均單價已從二字頭一路衝上三字頭；北新路以北至中正路是早期發展重心，大坪林站在交通、學校、慈濟醫院、建國市場、市立圖書館等生活機能方面非常成熟，新店第二站「七張站」，則因裕隆城題材，加上家樂福、特力屋等商場加持後，成為新的鎂光燈聚焦區。

　　此外，裕隆集團在○六年宣布新店裕隆城動工至今，開發計畫案牽動整個新店地區的房價，「先商業後住宅」的開發模式，更是希望藉區域的商業發展帶動住宅價格，目前已帶動周邊的新成屋房價，從每坪二十萬元翻漲至五十萬元以上；寶橋路上成屋轉手價也扶搖直上，幾乎皆悄悄站上四字頭！

一樓、頂樓空間利用 增建宅界線停看聽

 撰文 / 網路地產王/綜合　

常見路邊的一樓住家，把自己庭園外推加棚子停汽車，這樣算是合法的嗎？也有人把自家後陽台往外推建在防火巷裡，可以嗎？到底頂樓算不算違建呢？有沒有合法的頂樓呢?在買屋時，頂樓到底能不能算在買屋實際坪數裡呢？買屋價格又要怎麼算呢？另外，買屋裝修上又要注意什麼呢？這類增建宅的界線在哪裡，買屋前千萬問仔細！

■　一樓法定空地可停車 不可搭設建築物
　　如果空地為法定空地，那麼將車子停在上面，亦即單純的平面停車是沒有問題的，但先決條件為沒有搭建任何固著建築，也就是沒有樑柱、屋頂或者是與地面結合的結構體。依照建築法第四條，所謂的建築物，就是定著於地面上（下）具有頂蓋、樑柱或牆壁的構造物或雜項工作物，也就是說，法定空地雖然可以平面停車，但若擅自在空地上搭建鐵皮屋，或配置機械停車設備則都屬違法、違建物而被拆除。

　　此外，按照公寓大廈管理條例，公寓大廈區域內的共有部份不可獨立使用做為專有部份，也就是說，社區內的花園或是空地均屬於全體住民所共有，因此若有挪作私用的情況，將危害其他住民權益，會受到規約或區分所有權人會議決議之限制。

■　新的不能蓋舊的不重建 修繕須委請結構技師
　　至於頂樓加蓋屬於違章建築，法令規定84年1月1日以後的新違建全都查報拆除，而83年12月31日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。至於所依據的資料則以主管機關所有之空拍圖為準。法律規定84年以後的頂樓加蓋都屬於新違建，認定方法則以政府的空拍圖為準，而舊的頂樓加蓋雖然拍照列管，但也不可有任何重建、改建的行為，否則一律視為違建。

　　頂樓加蓋若有修繕行為必須請結構技師進行鑑定，確保結構上的安全無虞。且必須有建築物結構安全簽證以及既有違建證明才可進行修繕工程。不過，由於頂樓加蓋屬於既有違建，若因結構老舊必須修繕，在範圍的限定上規定必須小於結構的二分之一，而且只可就材料上進行更換，而不可有結構上的重建行為，或者進行任何改建。如經檢舉或主管機關查驗，則需全數拆除。

台中電梯別墅太好銷 新興建商熱此不疲

 撰文 / 網路地產王/劉祈相/台中報導　

　台灣第二大都會的台中，最近出現越來越多少戶數大地坪大建坪的電梯別墅個案，而且賣得特別火紅，專家提出觀察警告，這現象說明台灣所得M化後的房屋市場也M化了！房市M化傾向平價房與高總價房兩類，國民所得如無能短期增長的話，據此未來中產階級的換屋夢恐怕只會越來越遙遠！儘管營建署統計台中房屋數量已經嚴重超額供給，但仍吸引新秀建商積極投入頂級房市，特別是分散到各行政區次要地段的大地坪大建坪的電梯別墅市場，因高檔別墅需求大量成長，新案愈蓋愈豪奢，動輒一百五十坪(約500平方米)起算，買屋預算毫無遜色於在重劃區七期與八期的豪宅！

■　重劃地庫存冠全台沒在怕 新建商大打高檔別墅牌
　　台中房市多采多姿，重劃區已進入第14期，重劃建地之多高冠全台，市府今年更公開表態不課徵空地稅，此舉讓建商生存條件更優化；觀察台中房市，別墅與大樓住宅需求偏好各佔一半，由於新增建地多分佈各區，面積大小均有，利於新秀建商介入別墅市場，靠創新創意生存。天下代銷總經理周有倫點評，電梯大別墅既是強調私密安寧便可位於巷弄，戶數少建築基地不須求大因此利於建商取得土地，買氣上又有區域客支持，所以新建商紛紛以少量大坪數電梯別墅來切入市場最安全，只要以幾近苛求的營建品質，細膩工法迎合住客的生活小細節，一定都會順銷！


■　入門打造綠別墅 巷弄屢屢驚豔佳作

　　台中建築業內之間素以團結合作聞名，經常通過個案觀摩教學相長，傳為台灣建築業界的美談！台中市建築市調會召集人陳鏗榮邀集四十多位建築同業與媒體人於本月16日參觀懋榮建設高檔電梯別墅新成屋案【懋榮君悅】，該案基地視野極佳、安靜優雅，位於中科周邊的西屯福科路巷弄內，董事長紀吉川(現任台中市建築經營協會理事長)親自歡迎並隨隊逐層導覽。【懋榮君悅】地坪55~69(約180~ 220平方米)建坪130~150，五層樓電梯別墅，公開售價3880~4780萬元，層樓與地面大量綠化植栽，簡約現代式建築外觀立面，大露台與大陽台空間留白區分室內外，大量採用可回收資源的石材、木材、鐵件、玻璃，空間綠化阻絕中部少雨的豔陽天後，紀吉川說，四戶別墅已售出三戶。參觀者之一台中市知名的豐閣不動產研究室總監許瑞生表示，受到『豪宅化』現像催生，高收入換屋族主觀上若不偏愛住大樓就會是區域性高檔電梯別墅的主力客層，這類客戶買屋行為不會拘限住到中心市區，據此觀察台中各個行政區，甚至郊區的十期巷弄內都有高檔電梯別墅的個案!

地政三法修正 房仲:有助房市透明化

 撰文 / 網路地產王/綜合　

　　政府不斷推動的房市透明化，終於有了新的進展！眾所矚目的地政三法修正草案，通過平均地權條例與地政士法部分條文修正案，明訂不動產交易採實價登錄，由地政士、買方、不動產經紀業，於辦完所有權移轉登記30天內，向主管機關登錄實際成交價！

■　成交實價全都露 正確與否是關鍵
　　「這對房市透明有相當幫助！」房仲業者表示，如果違反規定，處新台幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正，屆期未改正者，按次處罰，此兩法通過後，形同宣告全面實價登錄，不再只由業者負責，不過如何確認登錄的是實際交易價格是一大考驗。

　　行政院會通過「地政士法」及「平均地權條例」，把申報人的範圍擴大到地政士，吳光華指出，如果能完全落實，對投資客、不良仲介哄抬房價有嚇阻效果，民眾買屋也能獲得更充分而正確的資訊，重點是規定房仲業經手案件，必須向主管機關申報成交行情，不過，登錄的價格，目前看來仍缺乏公正第三方審核機制，價格是否正確，對市場的參考價值為何，有待考驗。

■　價格透明為主流 抑制房市沒法度
　　住商不動產法務協理吳光華表示，以業者的角度來看，房仲或地政士由於只是中間人，登錄價格會比較有正確性，但如果買賣雙方達成協議並要求，也可能價格失真，至於平均地權條例規定的權利人應負責申報，如果沒有審核機制，更可能出現失真價格，而混亂市場。

　　吳光華認為，長期來看，價格全都露並不一定是房市利空，也和房價下滑關係不大，以成交價公開的中國與香港等地為例，只要行情好，房價仍然會暴漲，實價登記對房價抑制的效果便可見一斑。只是實價登記是全球趨勢，長遠來說，價格透明除了更能維護交易安全，對市場正常化也會有莫大助益。

立委批安居房貸方案 騙很大

 更新日期:2011/05/14 04:11

〔自由時報記者曾韋禎／台北報導〕政院推「協助民眾實現居住正義多元安居措施」，放寬補貼方案貸款年限至卅年，最高可貸七百廿萬。民進黨立委痛斥，「笨蛋，問題在高房價、低所得，不是利息補貼。」
行政院將內政部的青年安心成家、財政部的整合住宅補貼方案貸款年限均放寬為卅年，兩者可合併申請，最高能貸到七百廿萬元。第一批位於機場捷運線A7站區的合宜住宅，也規定每坪售價不超過十五萬元。
立法院民進黨團書記長昨質疑，A7站合宜住宅的旁邊就是污水廠、變電所，等於是把青年趕往邊陲的山坡地。
民進黨立委李俊毅諷刺，這難道是說青年合宜住在污水廠旁？多元安居措施根本無法解決高房價、低工作所得的問題，只是為了騙年輕人投入房市，撐住現在的高房價。
李俊毅強調，政府若想幫助年輕人，應從房價合理化著手，同時提高年輕人的所得及工作機會，否則只是政策方向矛盾的兩面手法，一手打房，一手又救房市。
民進黨立委林淑芬痛斥，「笨蛋！問題在高房價、低所得。」林淑芬拿出主計處統計資料表示，大學畢業生領二萬元月薪已是常態，月薪不足三萬元的，更多達三百六十萬人，接近受雇者半數；難道政府要他們不吃、不穿，拿所有收入來繳房貸？這樣怎麼「安心成家」？
林淑芬指出，若再算入通勤成本，把青年趕到城市邊陲的合宜住宅，一點也不平價。更何況政府還以合宜住宅為由，將這整塊開發區的精華留給產業專區，從四千餘戶減為二千餘戶的合宜住宅，淪落到汙水廠、變電所旁，這根本是幫特定財團圈地開發工業區。林認為，政府應想辦法讓房價合理化，縮短負債期；而非拉長屋奴期，讓年輕人一輩子都得背負沉重莫名的房貸。

青年優惠房貸 推固定利率

 更新日期:2011/05/14 04:11  

財政部推出每人五百萬元的青年首次購屋優惠貸款，現在除了可選機動利率外，包括台銀、土銀、合庫、兆豐銀、三商銀及台企銀等八大行庫，下週一起，同時提供前兩年固定利率給民眾選擇。
房貸龍頭土銀表示，現在青年首次購屋優惠貸款的機動利率，前兩年為一．六四％，第三年起一．九四％，而自下週一起，另提供前兩年固定利率計息方式，供消費者選擇，目前第一年是一．八二％，第二年為一．九二％，第三年起一．九四％機動計息。
行庫主管表示，若以目前中央銀行每次升息半碼（○．一二五個百分點），反映在存款利率六至九個基點來看，以及房貸利率調整的時間遞延，民眾選擇機動利率還是比較有利，除非預期央行會快速且大幅升息，那才建議選擇固定利率。 （記者盧冠誠）

徵地閒置20年 地主買回賺10倍

南投富功國小第二校區預定地已徵收廿多年，但南投縣政府至今未編列預算興建校舍，地主要求依「都市計畫法」買回土地，但被內政部駁回；打了六年官司，昨天終於勝訴定讞。

據估算，這筆土地面積二萬二千多平方公尺，當年每平方公尺徵收價格一千一百廿元，總金額約兩千五百萬元；到了二○○四年地主打官司時，公告地價已超過兩億四千萬元。地主可依當年徵收價格買回，「獲利」超過十倍。
地主指出，南投縣政府為辦理教育事業，於一九八八年報請內政部徵收他的土地，僅整地設圍籬，九二一大地震蓋臨時屋給災民居住；之後也只建跑道及籃球場，未依原訂計畫興建校舍。他請求內政部，准許他們買回被徵收的土地。
內政部參酌南投縣政府的意見，駁回地主的請求。理由是徵收土地上有已有跑道等設施。內政部認為，只要已按原訂計畫「逐漸使用」土地，就不算「不按計畫使用」。
地主提起行政訴訟，台中高等行政法院判他敗訴。地主上訴，最高行政法院發回，台中高等行政法院更審改判地主勝訴。
判決理由指出，當初徵收土地，是為興建校舍及教學園區，但南投縣府廿年來都未編列興建預算；在九二一組合屋拆除後，也未按計畫逐漸繼續使用，違反徵收目的。
南投縣政府主張，如果讓地主買回土地，對公益有重大損害。但法院認為富功國小學生逐漸減少，收回土地對公益影響不大，判決撤銷內政部不准地主買回的處分。
內政部不服，上訴最高行政法院遭駁回。

奢侈稅打房　豪宅展示超跑吸頂級客

更新日期:2011/05/14 19:25 彭心一

面對即將開徵的奢侈稅，台中有建設公司，不但推出高價豪宅，並且與知名車商合作，特別展出3輛千萬超跑，只開放VIP客人參觀試乘，建商說，豪宅與超跑客層一致，藉由異業合作，共同拓展客源，雖然奢侈稅影響台中七期房價，讓成交量下跌了5成左右，但建商仍然很有信心，要搶攻金字塔頂端商機。
TVBS 記者彭心一：「在奢侈稅的壓力下，有業者逆向操作，推出了一戶至少6000萬起跳的超級豪宅，現在還把接待中心變成了超跑展示間，走進豪宅接待中心，除了可以下訂超級豪宅，也可以下訂千萬超跑，像這一台藍色跑車要價1500多萬，綠色這輛超跑就要1600多萬，不過想進來參觀得需要VIP卡。」
超跑車商公關經理李宜勳：「從0到100，它的加速性只要3.4秒，另外它擁有570匹馬力，極速可以達到235公里。」
渾厚的引擎聲浪，讓熱血的愛車族，腎上腺素隨著引擎轉速直線攀升，整輛車採用消光黑塗裝，充滿肌肉線條的車身，搭配19吋輕量化輪圈，這樣的千萬超跑，首度與建商合作，從台北移師到台中。豪宅建案負責人徐和義：「超級跑車跟豪宅這個客層，我想客源是一樣的啦，我們也是趁這個活動能增加一些客層。」
建商在台中七期推出頂級豪宅，不過根據週刊報導，七期房價的議價空間，原本大約10%，奢侈稅後談判幅度增加5%，整體成交量也下跌了5成左右。豪宅建案負責人徐和義：「(頂級)客戶的口袋也夠深，奢侈稅都已經過這麼久了，大概也定讞了，所以說他們也願意再出來看看。」
業者趁奢侈稅上路前，搶金字塔頂端商機，豪宅、超跑異業結合，口袋沒有個上億元，恐怕只能過過乾癮。

奢侈稅後投資客出走 39歲以下購屋人反增

更新日期:2011/05/14 06:30 張中昌

　　奢侈稅政策確定要上路後，儘管房市交易銳減，但根據房仲業者的內部統計資料卻發現，39歲以下的購屋人增加幅度最為明顯，且就產品來看，大廈產品在近期反而更受購屋人歡迎，分析原因除了百年結婚潮帶動不少自住需求之外，不少年輕人認為房市價格「有去無回」，在政策上路前要把握議價機會，買房動作更為積極。
　　從這份統計報告中顯示，就年齡結構上，奢侈稅政策通過後，20~29歲增加5.14%、30~39歲增加4.17%，其他年齡層比率則呈現下滑，可見年輕人購屋動作變得積極，竄升成為目前的主力。
　　不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，年輕購屋人對於住宅的需求迫切，加上奢侈稅後量縮價不跌的態勢，讓各方也都認知價格修正幅度有限，進場意願明顯，而且不可諱言，過去市場上許多短期投機客多是手上有錢、年齡偏長者，這些投資客退場後，自住需求的年輕人則填補這個空缺。
　　至於在產品類型上，同樣發現大廈產品有小幅增加，成長約4.58%。徐佳馨認為，大廈產品有管理機制，屋況較佳，以及貸款成數不易因屋齡打折，都讓購買門檻降低。
　　此外，總價較低的兩房產品，位屬大廈比例也較高，因此種種因素都是大廈比率能增加的原因。不過，公寓產品雖然相形之下坪數實在，但由於挾持都更話題，許多賣方自行哄抬價格到「離譜」的地步，也讓購屋人相對保守。
　　奢侈稅政策通過不到一個月，雖然不少人仍認為明(101)年一月大選，才是房價重要分水嶺，在此之前都應觀望，但徐佳馨建議，購屋人還是要親自到市場看屋詢價，才能夠瞭解價格波動，才不會與理想物件失之交臂。

優惠房貸 適合月入9萬以上

優惠房貸 適合月入9萬以上
更新日期:2011/05/15 11:34 (中央社記者馮昭台北15日電)
政府優惠房貸措施定案。房仲業者建議，要避免成為房奴，仍應把握每月還款金額佔家庭收入1/3以下的原則，也就是月收入新台幣9萬元以上的家庭，才適合貸足最高額度720萬元。 行政院上週公布協助民眾實現居住正義「多元安居措施」，包括「青年安心成家」與「整合住宅補貼」方案貸款年限均放寬為30年，但補助年限維持20年，內政部與財政部貸款額度可合併，最高可貸到720萬元。 中信房屋副理江龍名建議購屋者，應按照自己的負擔能力，回推購屋條件。在不影響生活品質的前提下，每月還款金額最好佔家庭收入的1/3以下。 若以兩項貸款最高額度720萬元、並以本息平均攤還法，按現行利率試算，江龍名分析，前2年每月需繳款2萬45元，第3年起至第20年每月繳2萬9752 元，第21年至30年每月繳1萬8286元。30年總還款金額為910萬1832元，也就是支付利息190萬1832元。 江龍名表示，按上述每月還款2至3萬元的購屋壓力回推，較適合家庭月收入9萬元以上的族群。 但由於貸款總額度不能超過房屋鑑價金額的8成，也就是720萬元優惠房貸加上頭期款，購屋者最好設定預算在900萬元左右。1000515