買賣不動產注意事項

出處：臺北市政府地政處 2009/7/9

一. 買屋、賣屋如何預防房地被盜賣事件發生
　不動產價值高，常為不法之徒覬覦之目標，加上經濟不景氣的影響，國內近年發生多起土地詐騙案，報紙刊載二起詐騙集團盜賣土地的事件，以下就該二起事件提出說明，提醒民眾加強注意防範，以保障自身財產安全：

詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地：
詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。
詐騙集團將鎖定的標的物上網標售賣屋，讓不知情的仲介業介紹買屋客戶購買：
詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹買屋客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買屋方及賣屋仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣屋方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
如何提高警覺避免房子被盜賣呢？
提供下列幾點注意事項供參考：

戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該向派出所報案，並儘速向地政事務所申請補發權狀。
要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。
想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。

　買屋、賣屋找合法地政士，讓您產權有保障

　一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等，都知道要找代書或掮客，內政部為管理代書業者，早在民國70年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」，現為提昇土地登記專業代理人之水準，健全專業證照制度，於民國90年10月24日經總統公布「地政士法」，該法並於91年4月24日施行，所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件，不但要經過考試及格，並且要向地政處申請開業執照，以及加入公會，才可以執業，也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」，應該稱為「地政士」才對。

　另外，買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明，可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了，具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗，而且信用良好，由地政士辦理簽證更有保障。



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二. 買屋、賣屋不動產交易注意事項

　以往不動產經紀業最為人詬病的是服務不專業，僅憑銷售人員三寸不爛之舌，提供之房地產資訊不詳實，又在買賣雙方之間游說，賺取差價，服務費收取方式沒有一定標準，予人不良印象，消費者吃虧情形，時有所聞，為建立不動產交易秩序，保障消費者權益，促進不動產交易市場健全發展，研擬「不動產經紀業管理條例」的立法時程經歷了10年，終奉 總統於88年2月3日公布施行，對於不良之房地產仲介業，有特別法可管了，3年緩衝期亦於91年2月4日屆滿，不動產經紀業自91年2月5日已全面邁入一個新紀元。
不動產經紀業納入管理可達下列好處：

取締非法業者，嚇阻違法營業，保障合法經營環境。
不動產經紀業服務專業化、品質提升。
經紀人員素質、形像提升。
促進房地產交易透明化。
報酬標準合理化。
消費者權益受到多一層保障。

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三. 買屋、賣屋委託房屋仲介公司應注意那些事項

選擇有合法證照之經紀業，才能受到專業化服務及法令上的保障；其相關證照及許可文件、經紀人證書、報酬標準及收取方式均有揭示於營業店面明顯地方，讓消費者認定。
經紀業必須先與委託人簽訂委託契約書後，始可刊登廣告及銷售且應與事實相符，並註明經紀業名稱負責。
有關不動產出租（售）委託契約書、承（租）購要約書、定金收據、不動產說明書、不動產租賃（買賣）契約書均需由經紀人簽章負責。
經紀人員應以不動產說明書向承買（承租）人詳細解說，該不動產說明書視為買賣（租賃）契約書之一部分。
委託契約書、買賣（租賃）契約書，均需有契約審閱期間，以便讓消費者能有充分時間了解。
如果買賣或租賃房地產係因有合法證照經紀業或經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致受損害者，得向不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會請求代為賠償。
不動產經紀業或經紀人員向買賣（或租賃）雙方收取報酬之總額合計不得超過不動產實際成交價金百分之六（或一個半月租金）。


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四. 買屋、賣屋買賣房地產應注意事項

　 消費者在買賣房地產過程，應注意下列容易發生糾紛事項，以達多一分認識，少一分損失：


買屋、賣屋買賣標的及門牌記載應明確：
‧ 土地：土地面積及應有持分面積，並應記載土地使用分區或編定用地種類）。
‧ 建築物：分別依主建物、附屬建物（如陽台等）、共同使用部分（分擔持分面積）詳載面積，以便了解各項面積比例。
‧ 停車位：
a. 車位規格（長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下）及其平面位置圖。
b. 停車位屬性（法定、自行增設、獎勵增設）。
c. 產權登記方式（具有獨立權狀或以共同使用部分登記）。
※面積以地政機關登記為準，勿因有使用面積、受益面積之敘述，以免吃虧。
土地及建築物標的設定他項權利情形（如抵押貸款等，得以最新之地籍謄本參考）及處理方式需於不動產說明書中詳載。

買屋、賣屋稅費負擔應記載清楚：一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
屋頂平台不得違反法令規定使用，如屬避難平台需為共同使用，如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
法定空地不得違反法令規定使用，亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
地下室不得違反法令規定使用，以區分所有權登記者，所有權人使用，以共同使用部分登記者，按其應有部分比例有使用收益權，並依規約定之。
預售屋之核準建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海沙檢測證明等，在不動產說明書中詳載，成屋現況除在不動產說明書中詳載，應到現場查看。
公寓大廈管理條例第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。
一般買賣總價款分為土地價款、建物價款、車位價款，交易習慣付款方式分為四期：第一期簽約款、第二期備證款（賣方備齊所有權移轉登記應備文件）、第三期完稅款（土地增值稅、契稅稅單核下）、第四期交屋款（辦妥所有權移轉登記）。

知情人曝房地產十大絕密"潛規則"

樓市政策組合拳綜合調控樓市之後，十月全國百城房價仍不見下跌。在CPI一路高漲，各種生活物品價格不斷漲價之時，普通民眾只能感慨，什麼都漲就是工資不見漲，調控調控，房價為何越調越高難以控制呢？原因在於在這裏面有一些潛規則？小編為你揭開房地產行業的十大絕密“潛規則”。 絕密一：現在你們知道炒房團怎麼炒了吧？ 絕大多數人都以為是開盤之後溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯了，炒房團深知開發商的軟肋——缺錢！巨額資金的介入，會讓開發商眼前一亮，頭暈目眩。因為，說實在話，幾億、十幾億從銀行得到貸款，遠不是想像的那麼容易。 炒房團，就是有錢人組成團，給房地產開發商提供巨額資金。目的一：幫助房地產商，使其光環維持和光大。房地產行業，時刻在風口狼尖上，不進則退，不活則死。目的二：使城市房屋（包括商、住）價格狂飆，徹底啟動消費者買漲不買跌的心理。目的三：盤活房地產開發商的資金鏈，使其銀行巨額貸款的困難逐步消化，分解給剛性購房群體和中產階層（絕大部分都是銀行按揭）。實際上，投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人家丟的骨頭。顯而易見，房地產的泡沫是由：1、愚民的政府政策；2、貪婪的商業銀行；3、無德的富人階層；4、無辜的中華文明（安家立業是成年標誌）這四個條件促成的。 絕密二 房子究竟值多少錢？ 你說它值多少錢它就值多少錢！既然買房子對所有人來說都是投資，那麼它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動，都應該認為是正常的。沒有漲和跌反而是不正常的，漲的越快，應該跌的越猛。公眾期盼的是：1、富人應該有社會公德，不應該為高房價推波助瀾；2、國家政策應該明確，你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖；3、商業銀行應該為關乎民族命運的科教文衛和製造業發展提供服務，為熱衷於虛擬經濟的降降溫。 絕密三 房地產行業的潛規則 官商勾結成大事。不與官（至少是涉及的所有主管部門一把手）勾結寸步難行。想勾結出感情，不動大手筆免談。噱頭必不可少。要麼是海外投資的旗號（其實是老虎皮），要麼是浙閩大亨的來頭。賓士車和保時捷排量越大越有感召力，宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。抓機遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案，歷來都是中國弱智商、低水準的政府官員和經濟學家、金融家等摸石頭過河的傑作，政績風格突出，短期效應畢現，自相矛盾，漏洞百出，“擦邊球”大有可為。融資途徑廣泛。具備條件的，可以到A股裏面套點現金回來“做大做強”。民間遊資，不可小覷，炒房團就是典型示範，幾千萬、上億的現金，有時候對開發商就像是春雨貴如油，那時候開發商甚至能下跪給炒房團（絕密），至於巨額讓利給炒房團，樓上已見。 房地產行業靠逃稅漏稅發財，是洗錢的聖地。很簡單的公式：樓盤銷售總額—（土地金+建築成本+水電氣配套費用）=毛利潤。還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。可以在建築成本上大作文章：本來是1000元/平方米，可以和建築公司老闆勾結（絕密），簽定1800元/平方米的結算單，超出的800元/平米，從施工隊帳上過一下，還是現金回到了開放商手裏，建築施工稅費僅3.4%左右，可以逃避稅收至少30%。（洗錢和逃稅並舉）。實在還覺得不夠，可以打出“送20萬精裝修”的幌子，原理和以上相同。 絕密四 說說散戶炒房。案例如下： 1、100萬資金首付30%，按揭3套100萬的期房，總價300萬，支出90萬。 2、兩年後交房，當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時，你已經累計支出130.5萬元。 3、此時，房價已經過兩年的共20%的上漲，市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋仲介公司掛牌銷售，你可能有幸按360萬全部脫手，獲利29.5萬。 4、實際獲利與銀行存款相比，100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元（大額存款是高利息），你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。 5、如果仲介在1年內才把你的3套房出手，你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元（多還一年房貸15萬元）。 6、若恰逢國家房地產政策調控，或者你貪婪地捂到5年後出手，你自己計算吧。到那時候，你就死去吧。不僅僅是sb。那時候，銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住了，把“夏利”車也賣了，把16歲的女兒也早早嫁人，甚至你老婆會到廣州街頭“站街”幫你賺錢還債。也許你會跳樓。即使你不跳樓，法院會把你領進小黑屋。如果你跳樓，那就是中國房地產崩盤了。 絕密五 再說說炒房團 資金從哪里來？山西煤老闆：非法開採國家資源，廉價使用勞動力，因陋就簡的採掘設備和安全技術措施，結夥入盟哄抬煤炭價格，以極快的速度實現資本積累。溫州客：沒有文化的個體戶出身，小手工作坊仿冒國際名牌產品，在全國各地（特別是西部偏遠落後地區）開設銷售網站，春江水暖鴨先知把握了市場經濟形勢，早期斂財速度驚人。大資金動轍數千萬、數億、數十億。福建客：房地產熱之前（2005年之前），全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬，採取不正當的手段榨取民工血汗，鑽營中國央企施工企業（說白了就是給央企領導投資），很快發達。要知道隧道工程資金流量巨大，比如一項工程總投資3個億，賺5000萬利潤是最笨的福建老闆。另外，早年的走私之流，能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱，可見走私資本積累速度也是很罕見的。 絕密六：炒房的暴利究竟有多大？ 以樓上為例，提前與房地產董事長暗地協議，以2200元/平方米搶購巨量房源（至少300套），鼓動市場價超過7000元，並力挺10000元/平，逐步隨售樓部銷售出手，資金逐步回籠，在中國政府的目前政策形勢下，回籠的越慢，反而利益收穫就越大。大到多少？當二、三線城市的平均房價達到10000元/平的時候，炒房團的收益完全可以達到500%！炒房團撲向一個城市，是同時撲向所有樓盤。這樣一來，一個城市的房價飆升已成定勢！以去年底的海南島為例，炒房團可以讓海南的房價一天一個價，一夜一個行情，造就一個又一個真實的夢！其實，炒房團的組成人員，絕大多數都是高中沒讀完的，自己簽個名字都歪歪扭扭。炒房的技術含量確實很低，真的很低，會用加減乘除足矣，甚至連加權平均都不用。更不用看什麼各類權威的什麼CPI、PPI、GDP。投入了一些錢，3個月後賺多少錢？6個月後賺多少？1年後賺多少 絕密七 房地產會崩盤嗎？ 中國的房價走勢不可能效仿日本的崩盤時間表。說這話的，忘記了最關鍵的東西——中國是偉大的社會主義國家！崩盤是什麼概念呀？房價崩盤了，中國就亂了。那時候說不清人民幣究竟會升值還是貶值，反正銀行要不會倒閉，但存款取現困難，30%的央企倒閉，60%的中小民企消失。但房價必須下跌，跌30——40%一點也不過分，到這個水準，銀行依然不吃虧，已買房自住的跟這幾乎沒關係，想買房的肯定喜上眉梢。炒房團或投資性購房的散戶，為國家和社會做點貢獻合情合理。 絕密八 房市四大傻 1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己，是一大傻; 2、不要以為買房子從銀行貸款手續簡單就很方便。銀行的還款計畫是前2年先把它的利息大部分回收，銀行是貪婪的，也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻; 3、如果你是城鎮戶口，沒有遷移戶口的需求，現在買房子是大笨蛋。買房自住的叫“房奴”，前世來生都得還，“出來混，總是要還的”。每個月還銀行幾千元，你從今往後的生活就談不上品質。城鎮居民買高價房是三大傻; 4、有人說，買得起高價房是男人成功標誌，這裏我要說，買高價房的人都是四大傻。建議：真的要住城市，租房（當然要穩定的租價和租期）是最好的選擇 絕密九：知道什麼是“房蟲”嗎？ 在北方，街上練攤的，都要請些哥們朋友來捧場，造成人頭攢動的聲勢，名字叫“托兒”。房地產行業的“托兒”有個專用名稱叫“房蟲”。 1、樓盤開盤當天，你要去買房子排隊買號，你也許排在第500位的號，然而等你出手敲定一套房子，等你簽定合約時，你會發現你的合約編號是第0030號。你明白了嗎？你前面後面排隊的數百人、上千人，都是人家花小費請來的“房蟲”！ 2、還有一類“房蟲”，是真的交定金、簽合同。然而1~3個月後，一旦房價飆漲，他們會成批成批地退房。他們是打“假球”，真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然，他們與房地產老闆的合同與你的合同有關鍵性的差別：不存在退房扣5%的違約金！肯定啦，買房時的定金是房地產老闆提前給的。還有，不瞎忙，參與本次房蟲活動，每個cao作員都有5000~20000的“辛苦費”。你相信嗎？ 絕密十：究竟有多少人在真正關心房價？ 1、政府官員：關心自己的仕途;關心本界政績;關心本轄區的GDP，能創造越多的地王，本地經濟越繁榮。 2、商業銀行：歷來發愁貨幣貸款任務完不成。放貸越多，收益越大。存款準備金或貿易逆差是北京總部的事（各商業銀行在全國的市級分行網點至少5000個，具體小政策自己靈活機動掌握）。 3、經濟學家：是讀書到博士、評職稱到正教授級、寫書給省部級刊物，順理成章到所謂的“發展研究中心”上班，每天8小時上班，業餘時間保養下身體，否則頭髮會掉光。不可忽視的是，相當一部分經濟學家已經依附于財團，持有的某些觀點是為了賺得一些小實惠。 4、富人階層（僅流動資金就超過500萬人民幣）：早就對房子這個東西沒有激情啦（早有豪華居所）。 5、中產階層（固定資本超100萬，流動資本低於100萬）：可能介入炒股、炒房，會迅速步入富人階層或淪為貧民階層。 6、貧民階層（上班族或個體業主，家庭月收入低於10000，存款低於10萬）：是剛性消費群體，對房價漲跌敏感，有強烈的改善住房需求，是忠實房奴。 7、貧困階層（家庭月收入低於3000，比如即將倒閉的企業職工，頻繁跳槽的年輕大學生，還有農民及農民工，存款低於20000）：有飯吃、餓不死的一族，城市買房幾乎是夢。 8、特困階層（家庭月總收入低於1000，天旱沒水吃，下雨屋漏雨）：是政府救濟對象，聽買房子象聽天書。最後問一句你屬於哪個階層呢。

購屋買屋前四大分析

Analysis 1：買屋購屋自身需求
家庭成員： 未來家庭中有多少成員？有誰？
購屋意願： 為什麼要買房子？買房子或租房子哪個划算？
居住時間： 我會住多久？計畫多久後換屋？
空間大小： 空間須多少坪？要幾間房？
生活機能： 房子地段位於何處？交通是否便利？生活機能好不好？
經濟能力： 個人經濟能力如何？怎麼籌措資金？預算多少？是自己撕紅紙條或是找仲介？

Analysis 2 ：買屋分析外在大環境
交通網絡： 捷運、公車、馬路甚至交流道都是影響交通便利的最大關鍵。若交通網絡發達，不但交通便利，更帶動公共建設及地區發展，使得房價上揚。但得特別留意交通顛峰時，是否會產生塞車、噪音、空氣污染等負面情形。
周邊設施： 家中有孩童者，須留意區域內是否設有學區、提升生活品質的公園綠地、使消費更方便的購物中心及菜市場、可應付各種臨時醫療狀況的診所及醫院，以及日常生活中不可或缺的金融機構等等。
環境品質： 注意觀察巷道是否習慣性的堆有垃圾、下水道是否總是飄散異味；治安方面，觀察是否與特種行業為鄰、晚間是否有喧鬧的夜市；景觀上，道路規劃是否完善、建物外觀設計是否優良，或擁有大片綠地，以上都能為房屋加值。

Analysis 3 ：買屋分析內部屋況
屋體結構： 據調查，輻射屋大多為民國71～73年間建造，買屋購屋前建議避開此關鍵時期的中古屋；另外也得小心買屋買到海砂屋、921危險建築、山坡地住宅及違章建築。
施工品質： 買屋看屋時最好逐項仔細檢查，如格局、採光、方位、牆壁、天花板、地板、水電、附贈家具、建材、外牆、外觀、樓梯間、大門、逃生梯、防火巷、公共設施、停車位等。
裝潢迷思： 部分屋主為了讓賣屋房子賣到好價錢，會幫中古屋整型，因此買方買屋看屋時，千萬別被美麗的裝潢給欺騙，建議先細心檢查翻看天花板狀況、櫥櫃是否有異味、有害蟲出沒等等。預售屋買方買屋同樣也不要被美輪美奐的樣品屋迷惑，清楚實際屋況比虛擬想像更重要。
產權清楚： 到地政機關申請土地、建物登記簿謄本、所有權人、坪數、有無設定抵押、查封狀況等等，並且到工務機關查閱都市計畫圖，買屋看房子的所在位置是否坐落於道路、公園或其他公共設施用地內，以免影響日後居住權益。
安全檢查： 檢查逃生梯是否堆滿物品、防火巷是否被佔用，留心是否有停電照明設施、樓層間是否有防火設備等。

Analysis 4 ：買屋分析社區條件
管理品質： 買屋購買大樓產品者，必須注意內部管理委員會運作是否正常，管理人員是否為上班制，有嚴格控管人員進出、定期打掃公共設施等。管理得當，使得整個社區品質提升，住戶住得安心，房價也會跟著上漲。
鄰居素質： 「孟母三遷」最能貼切形容好鄰居的重要。買屋所謂千萬買宅、億萬買鄰，買屋買房子就怕和三教九流當鄰居，若鄰居素質高，還可替社區加分。
公共設施： 許多新建案標榜多元的公共設施，但是買屋購屋前得想想如會議室、撞球室、健身房等設施，你真的用得上嗎？頻率又是多少？買屋購屋前最好先審慎思考，因為公設多，就表示屋內坪數減少、管理費用增加，假使管理不良還會成為社區死角，買屋購屋前不可不察。

交屋體檢8大注意事項
1. 買屋賣屋雙方皆須到房屋現場點交，並一一核對契約書內容。
2. 屋況是否和當初看的時候一樣？
3. 約定之瑕疵修繕是否已經處理完畢？
4. 是否有漏水？
5. 房子是否清理乾淨？
6. 賣屋方應負擔的稅費、水電費、電話費是否已繳清？
7. 是否點收完鑰匙並簽名確認過嗎？
8. 代書是否歸還土地、建物所有權狀正本、本票及其他過戶證件等？

室外抓漏三招 打敗中古屋漏水難題

不少首購族以中古屋做為購屋買屋入門的參考指南，最常見的「漏水」問題幾乎是老舊房子的共同困擾，成為買屋者不易解決的疑難雜症，百分百創意工作室設計總監李英澤指出，許多人以為只有室內才會漏水，殊不知室外漏水也令許多買屋住戶感到困擾。 室外漏水問題大多受到建築物晃動或長期的日曬雨淋，高樓層或頂樓加蓋的住戶幾乎是首當其衝，包括樓下住宅亦可從管道間滲水、電管系統滲水等處發現漏水的跡象，最有保障的方式包括頂樓製作防水層，再加上一層保護層，例如柏油、磁磚等保護層材料，李英澤認為，解決漏水難題時，不妨連排水系統加入修繕計畫裡。 此外，當舊房子是迎風面時，雨量易隨著外牆的縫隙漸漸滲入室內，故外牆宜事先做好防水保護層，尤其當颱風或豪雨來臨時含水量遽增，保護層顯得格外重要，避免室外裝修完成後，卻換成室內再次產生維修漏水的問題。 若老舊公寓或大樓的棟距僅約三十公分，長期處在陽光曬不到的陰暗處，也可能受到潮濕的影響而滲入家裡，造成無法由外部施工，必須從抓漏師傅由室內施工較佳；屋齡大的室內窗無論新窗或舊窗，因何時有縫隙較難預測，李英澤建議做外牆防水，較能解決窗戶漏水的難題；整體來說，當建築物的某處含水量增加至極限時，漏水問題較難避免，因此需花時間心力解決漏水難題。
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買屋房貸申請流程

1.買屋申請房屋貸款 

當您需要購買房屋時，依您的資金需求選擇所貸款金額與房貸類型，與各家銀行的房貸專員接洽，分析評估後決定您所需求的房貸產品及準備文件。

2.不動產鑑價 

當您向銀行提出貸款申請後，銀行會依據您的房屋地理位置、坪數大小、周遭環境...等因素來進行評估，一般來說會參考房屋的成交價格為依據。

3.銀行內部審核 

銀行會依借款人與保證人的基本條件、還款能力、抵押房屋資訊...等因素，判斷該貸款案件核款與否。

4.買屋簽約對保 

與銀行簽訂買屋房屋借款契約，借款人可與銀行約定簽約時間，當天由借款人與保證人在銀行進行對保，完成對保後，房貸專員會幫借款人開設帳戶，作為日後撥款與繳款的帳戶。

5.抵押權設定 

撥款之前，需先設定抵押權、火險、地震險，而抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，強制投保火險與地震險，其保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。

6.撥款 

當通知銀行交屋日期，當天銀行房貸專員會以電話向借款人確認，再依照程序處理撥款事宜，撥款後房屋貸款就成立，之後借款人只要每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中，貸款將自動扣繳。

買屋房貸知識

A.買屋如何選擇標地銀行,設定自己適合利率 

一般來說買屋借款人首要考量，都將會尋找一家銀行的貸款利率是最低的，所以在選擇貸款利率時，都會選擇大型行庫的利率(如:台銀.國泰世華 合作金庫 郵局…等)作為基準，多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後，再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的，因為差一碼(0.25%)的利息，長期下來也是相當可觀。現今銀行為了吸引買屋房貸的客戶，在買屋貸款才開始的前1~2年，將提供較優惠的買屋房貸利率，要擔憂的是買屋1-2年到期後，買屋後續的繳費將逐年增加，正所謂貨比三家不吃虧，尋找自己的適合買屋貸款利率時，也因衡量自我的收入與支出。銀行也會按照買屋借款人薪資所得、買屋個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率)，可以做多方比較。

B.買屋房貸年限規劃 

一般買屋房屋貸款年限都可以貸到20年左右，部分買屋房貸會有30年年限，首次買屋者為避免剛買屋造成負擔過大，可以向銀行申請買屋寬限期1-2年，也就是說買屋這1-2年間只要交利息，減少剛出社會就繳交大筆買屋房貸負擔，但也必須衡量自己寬限後是否負擔得了。

 

Ｃ.轉換房貸銀行時機與如何爭取優惠條件

轉貸利率若非與原貸利率差異大，否則不建議轉貸，需要考量其成本(代書費約5000元、設定規費每100萬元約1000元、銀行帳管費5000元(包含謄本、徵信費用、代塗銷費用)..不等，依照不同銀行會有落差)，因為轉貸需要付出成本，遠遠超出利差。 關於優惠條件有以下兩項要注意，一.盡量讓自己與銀行往來集中，且不管是否薪水領現或薪轉，一定要先存入銀行，留下資金流向，日後好與銀行申請優惠條件或洽談減碼事宜。二.另外在職業上，若是軍公教或是專業人士，如會計師、醫師、律師或上市上櫃前五百大的企業員工都有利率減碼的空間。

D.何謂「寬限期 」? 

所謂「房貸寬限期」能提供買屋初期減輕房貸負擔，讓買屋人在期間只還利息不還本金，然而寬限期過後尚未償還的本金，會在剩餘的期數加上利息償還，每月償還金額較重。舉例來說，買屋貸款500萬元、20年、買屋房貸利率3%，本息攤還每月買屋房貸金額為2萬7730元，如果申請展延3年，在展延的3年中，每月繳息金額只要1萬2500元；但寬限期過後，繳款年限剩17年，每月本息攤還就暴增為3萬1319元。

E.買屋房貸還款方式? 

1、「本金平均攤還」：指買屋貸款金額除以還款期數（月或週），每期償還相同的買屋房貸本金，但每年會不同，期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出，適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。 2、「本息平均攤還」：指每期攤還的買屋房貸本金與利息總合相同，也就是每期償還一樣的金額；適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。

買屋殺價秘訣(轉載)

聲東擊西法
買屋殺價招式內容：若個案產品規劃1~4房均有，通常大坪數銷售單價會較低，由洽談4房產品反帶入2~3房單價。
切記重點：必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

惡客殺價法

買屋殺價招式內容：下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象，但補足訂金又議，甚至簽約前，面露難色再議。
切記重點：議價方式軟中帶硬，以退為進見好即收。

暗渡陳倉法
買屋殺價招式內容：鎖定住家附近個案，以介紹親友為由代看，要求仲介費用，成交時可省部分自備現金。
切記重點：所謂的親友至少須出現一次，以便配合議價。

人海戰術法
買屋殺價招式內容：房屋給付小訂後，帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看，但多表示價格太高不宜購買。
切記重點：眾人均嫌價格昂貴，以壓力頗重為由逆式議價。

哀兵必勝法 買屋殺價招式內容：到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長，設法拉長補訂時間，以爭取議價空間。
切記重點：以經濟弱者姿態出現，壓低身段爭取議價同情票。

財大氣粗法
買屋殺價招式內容：參觀工地時，炫耀自己房地資產或投資理財，表明是投資立場，至少探價三次以上才下訂，強調逢低買進。
切記重點：施展本招時，個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

黑臉白臉法
買屋殺價招式內容：夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。
切記重點：黑白臉角色務必堅持到底，絕不能互換角色，直到議價成功亦然。

投石問路法
買屋殺價招式內容：參觀工地時不露聲色，暗中記下中意之戶別，改天友人至工地就此戶大幅議價，以瞭解銷售價格底限。
切記重點：友人議價若成仍須退訂，表示價格尚有空間，若議價未成亦可得知大略底限。

趁火打劫法
買屋殺價招式內容：個案為促銷或引來人潮，推出特價優惠戶時，以用買可不買之投資角度，再往下議價探底。
切記重點：挑戰廣告特惠戶，必須藝高人膽大，現金或支票要露臉。

強渡關山法
買屋殺價招式內容：選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價，請求工地以專案簽報。
切記重點：集體購屋原則首重團結，推舉發言人避免分化，遭到個個擊破。

狐假虎威法
買屋殺價招式內容：參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名，禮節待遇及切入議價均佔優勢。
切記重點：確認所冒稱人員不在現場，應於非假日運用以免穿梆。

孝子議價法
買屋殺價招式內容：年邁老父協助年輕子女成家立業，年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好，年輕人即可順勢直搗黃龍。
切記要點：切記首次議價絕不可付訂保留房屋，以免喪失議價運作之主控權。

老千佈陣法
買屋殺價招式內容：選購戶別時表明要購買整層，以利單價談判，嗣後告知已購他案，但道義上仍購買一戶，但單價要比照辦理。
切記要點：心目中已選好的戶別，要排在佈陣範圍，以免白忙一場。

鴻門宴陣法

買屋殺價招式內容：前數次純參觀工地，要下訂時挑選工地即將下班時間，洽談後邀約共進宵夜，席間達成議價目的。
切記要點：設席地點在工地附近較不易遭拒，對象為俱決策能力者為宜。

現金回饋法
買屋殺價招式內容：預購戶別選定時，不選擇於工地下訂，另通知業務員至家中收訂，並表明協助達成議價備有感恩賞金。
切記要點：此招有損雙方道德形象，雖業界時有所聞，但建議備而不用

雪中送炭，勿錦上潻花
買屋殺價去洽談的時機：利用天氣不佳、選舉、天災、景氣低迷、國際情勢危急，這些時候銷售中心門可羅雀，您的出現自然很有份量，你出的價，建商才會考慮。切記勿在門庭若市，連續假期，建商大作廣告期、媒體熱烈報導時、您的出現只是肥羊一隻，你出的價，業代不會仔細考慮，因為肥羊太多，不差你一隻......

在建商或代銷公司，即將結案時，最好殺價了！因為建商的利潤都賺到了，建商不需為餘屋再出人力及廣告費，建商只要收回本錢幾呼都能成交，但缺點是房屋的格局不是你所喜歡的。切記您的出價，可有可無，願者上鉤，有緣者居之，莫強求！

洽談的對象(業代)越菜越好！他會為了追求業績，滿足你的需求，如果是 TOP SALES 他會思考你能貢獻他多少獎金！
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房地產市場從前年起飆漲，漲了兩年後，賣方產生居高不下的心態，不論預售屋或中古屋，房價越喊越高。但隨著下半年將有許多新成屋陸續釋出市場，部分供給超過需求的地點，議價空間拉大，可能由賣方市場轉為買方市場，加上鬼月將至，購屋人若把握機會進場殺價，可能是撿便宜貨的好時機。沒有教科書教民眾買房子怎麼殺價，但房屋仲介經紀人有一些不傳的議價經驗談，本報邀集國內八大房仲公司最會賣房子的top sales，公開他們累積的議價心得，教你如何講出一口好價錢。買賣價格攻防戰，打的是心理戰，換句話說，心機夠深，才能撿到便宜。力霸房屋民權加盟店襄理林雲龍說，去年中古屋市場熱，許多房子議價空間不到10%，不過今年以來平均議價空間在15%左右，等於可打八五折。

第1招：多看房子少說話
「房子多看，不要說話」是買方累積籌碼的方法，力霸房屋行銷副理陳偉文說，買屋方太早表露喜怒好惡，會讓賣屋掌握想買屋的心態，價格可能就會硬。中信板橋江翠加盟店襄理薛招琴形容「買屋殺價議價是一個探底的過程」，出價要比行情低一些，增加談判空間，並從中探測賣屋屋主的底牌，談價談到滿意時，最忌喜形於色，不動聲色或許還能再把價格往下拉。

第2招：貨比三家做功課
「做功課」很重要，所有top sales一致認為要「貨比三家」，甚至建議拿本筆記本，把所有案子、工地行情寫下來，心裡有譜才能講價，以免喊的價錢偏離市場太多，「便宜到賣屋屋主不理你，怎麼講下去？」

第3招：屋主越急越易砍
賣屋屋主有資金壓力，或是工作變遷急著賣屋，就有了買屋殺價議價機會，林雲龍說，屋主售屋心態越迫切，價格越容易折讓。太平洋房屋忠孝店業務處長吳翠幸說，她曾遇過60幾歲的老先生，賣屋幫孩子解決財務危機，還有三個小孩急著把房子賣掉分家，或賣屋屋主股票被套牢、投資大陸失敗，都會因為急著要現金，而讓買屋方多爭取到議價空間。21世紀安和遠企店副理黃裕群說，沒有賣屋屋主會說自己急售。怎麼判斷呢？信義房屋天母店執行協理賴重錫有個絕招：調地政事務所謄本，從「他項權利部」查看屋主的貸款狀況。賴重錫說，如果是換屋族，「先賣屋後買屋的客戶，比較難議價；先買屋後賣屋的客戶，因為要有現金買房子，價格會比較好談。」

第4招：多看幾次挑毛病
挑毛病也是一個方法，21世紀不動產台北仁愛店經紀人李維鑫說，「看屋至少要看五次」，一次一次找出房子的缺點，再拿出附近成交過的價錢來跟賣屋屋主談，再針對管理跟生活上質感的缺陷做價格上的修正。住商不動產民生加盟店店長林文泉說，同樣的建案，採光不同，前棟跟後棟可能一坪價差1萬，30坪就差30萬元，挑剔賣相，可以軟化賣屋屋主的價格。

第5招：付斡旋金表誠意
北區房屋業務副總林合湧，會從總體經濟數字跟賣屋屋主「盧」，永慶房屋內湖區區經理李元鳳則建議付斡旋金，讓賣屋屋主「看見」買屋方的誠意。陳偉文提醒，在還沒有確定喜歡房子前，不要開口議價，以免簽約後反悔。

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議完單價再殺總價 :
買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 :

這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售賣屋屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 :
一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。

從中古市場找新房子：
價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。

預售屋 10殺價空間：
買房子總價高，人人懂得議價；不過，要買屋殺價殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣屋製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買屋方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。

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看過模型、銷售平面圖、樣品屋後，若對於產品感興趣，下一步就是「議價」階段。消費者會殺價，銷售人員當然也有一套應對進退的守則，因此該如何談價錢，讓價格符合自己心中的標準，又不會傷了和氣，既是一門學問，也是一個買屋賣屋會不會成立的重要關鍵。

斤斤計較

在進行議價前，消費者應先問自己，是不是真的可以進入「議價」階段，回想剛剛經過解說、參觀後，本身對產品的感覺，是否優點多於缺點，接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念，從一堆優點中，利用產品的缺點，作為和銷售人員議價的條件。

拿同類個案做比較

消費者可以將自己的需求先列在紙上，參觀時邊聽、邊看、邊記下，例如「覺得這房子很不錯，但是格局似乎有點不符合需求；交通、生活機能上，仍有不方便的地方」等，再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道，例如自己亦鎖定同區域的同類個案，並將類似的個案拿出來做比較，讓銷售人員了解，自己是有作功課，不是漫天喊價。議價時，價格可以堅持，但是態度至少要溫和，畢竟是人與人談買賣、生意，表現出誠意，建立互信關係，至少就先有3分情。

堅持價格態度溫和
有人說，議價時不能表現出非買不可的樣子，也有人說表現出強烈的購買欲望可以促使賣屋讓價。「表現非常想買屋，對銷售人員而言會有2種效應，一是覺得價格不必降太多，消費者也會買；另一種則是價錢不敢太硬，怕把消費者嚇跑，丟了一個客戶。」因此各有利弊，消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式，決定要出哪一招。

試探價位拖延戰術
建議多看幾次房子，再決定是不是要談價錢，在這之前，可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位，或是告訴銷售人員本身的預算實在不足，利用拖延戰術，暗示銷售人員要回家和家人討論，表現出可以接受，但家人可能會反對的態度，為自己留一個後路。
不過，消費者會議價，銷售人員當然也有應對守則； 遇到很會殺價的客戶，銷售人員也許不會推薦位置太好的產品，因為價位高低，關係到產品所處的位置。銷售人員會盡量說服客戶，說地段、環境、學區、公設都一樣好，只是採光可能沒那麼好，所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求，再作最後打算。

專家意見, 殺價行情約單價1成

價格是決定買屋賣屋行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元，可以多吃1塊炸雞排，買1棟房子，若是1坪殺個2萬元，30坪的房子就可以省下買家具的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間，一般行情約是單價的1成？1成半，能殺多少，主要看整體銷售狀況，但是買屋的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」，若是每坪單價開出20萬元，銷售人員表示其權限是5000元，建議消費者可以從19萬5000元殺起，為了測試銷售人員的底價，可以先準備5000元或1萬元現金在身上，從明知不太能賣的價錢開始殺價。

利用小定測試價格
「告訴銷售人員若是價錢談得成，就可以放小定，若是銷售人員收下小定，表示價錢差不多可以賣，若是不敢收，則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣屋的價錢，也會推託必須請示主管才能決定，和消費者在價格上有所拉距，在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少，導致反悔。不過基本上，只要收下了小定，價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時，態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點，就是看對方給你的態度。原則上，銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間，消費者和銷售人員若是相談甚歡，價錢當然就會變得比較好談。」

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很多消費者反應，買房子時總是有銷售透明度不足的感覺，除了建築本身涉及太多的專業外，「我到底是不是買貴了？」通常最令消費者感到疑惑。尤其購買預售屋，先不論未來景氣、政經局勢，如何評估當前的售價是否合理，找出合理的價位，更是令人困擾。

設好底線
預售屋所開出的價格，主要是根據建商所定的價格去作包裝，與區域行情比較之後，會針對所開價格的高低、及主力客戶的屬性，訂定銷售應對的準則，若定價高於區域行情，建商也許會用比較多的建材配備、或較華麗、豐富的公共設施去包裝這個價位。

首次看屋別亂出價

以目前預售市場來看，表價和一般成交價，通常約有5%~10%的價差，依個案條件不同，有的也許可以談到15%的讓價空間。買屋殺價不是猛殺就會買到便宜，殺得太離譜，根本無法成交，消費者也買不到房子。部分預售代銷會把表價一下子拉很高，距離成交價可能有20%的折讓空間，就算消費者已經殺到低於15%，還是不合理。第一次去看房子，不要急著出價，因為第一次出的價錢，會變成以後議價的談判基準，若第一次出高了，未來要把價錢壓下來，機會通常不大。看了房子後，先回家作功課，請教附近的仲介區域行情的價格，一般屋齡低於10年的中古屋和預售屋，在價格上約有10%~20%的折舊空間，用中古屋房價回推預售價格，有了一個基準價格後，再從建商品牌、配備數量、品質來加減價。

觀察現場銷售熱度
銷售人員第一次告知的價格，叫做表價，以目前預售市場而言，議價10%左右的成交的機會最大。議價空間大小，要看預售現場的銷售率判斷，若是賣得很差、或銷售期拉得太長，也許會有較大的空間，建議消費者從房地產市場和預售案現場的熱度來判斷。一般低總價、戶數太多的產品，較容易出現假客戶炒作現場的狀況。假設是總戶數100戶案子，預計5個月要賣完，等於每個月要賣20戶，也就是一周要賣5戶，以一般預售現場來說，要先考量退戶的風險，要確實成交5戶，定金要能收到8~10戶才保險。以來10組人下定1戶計算，每周來人至少要80~100組比較保險，消費者可以在假日下午3~5點的尖峰時段去現場觀察，判斷銷售速度。

以案量大小來看
消費者也要注意案場的進場時間和銷售時間，5~10億元的案量，一般銷售期是5~6個月，案量大到20億元，銷售期也許會拉到1年。單純以價格作考量，建議第3或是第4個月進場較容易議價，因為案子若賣得慢，第3、4個月也許就會出現調價的動作，如果賣得很好，也有可能會想要把餘屋放掉、出清，價格比較容易談。買屋議價時，可以先用15%的空間出價，試試現場的反應，若不行，再慢慢增加，但是一定要給自己一個底線。銷售小姐的讓價空間多是每坪3~5000元間，真正有議價權的是現場專案，也可以利用銷售小姐給的折讓比率回推。

從中古屋房價推算預售價
若對預售個案的價錢較無概念，建議消費者可以先詢問區域中古市場的房價，從中古屋價位的變化來推算預售價的合理性。消費者可以上網、或到仲介店頭去問一問此預售案的開價是否合理。

買屋要買地段
建設公司品牌、建材配備都會為預售屋房價加值，但房屋進入中古市場之後，座落的地段，才是影響價格的主要關鍵。房屋會折舊，但是地段不會，地段好的房屋，土地如果值錢，房價自然就有支撐，地段差的房子，就算便宜賣屋也不一定賣得掉。初步了解中古市場的價格後，再進入預售市場詢價，就可以再從建材、結構工法、公設、規劃去比較。羊毛出在羊身上是不變的道理，甲案會賣屋賣比較貴，銷售人員一定會告訴你賣屋賣貴的理由，消費者有問題，一定要盡量釐清，基礎工程是怎麼做的？為什麼A工法會比B工法成本高？交屋可以提供的配備有哪些？尤其是廚房、浴廁的配備最好要看、也要問清楚，不是看到的就一定會有，自費的選配與房子的成本有關。

中高樓層好脫手
買屋 ，一定要考慮到未來性，在中古市場，不會用高低樓層來分價，如果高低樓層價差太大，未來中古市場也無法反應這些價差。中古市場買屋賣屋，不像預售屋，會把高、低樓層價差明顯的區別開，消費者可以考慮是不是一定要買最高樓層、最貴的房屋。建議從中間樓層偏高一點的產品切入，因為這種產品在預售時，價格不會高得太離譜，且房屋過了一定高度後，較不會有屋角、暗房的問題，在賣屋中古市場也比較好脫手，10樓高的產品中，5、6、7、8樓比較合乎這樣的條件。

買廣告戶前要三思
房屋買屋賣屋時，經常可以在廣告DM上看到總價388萬元起等宣傳字樣，到現場一問，才知道廣告上說的最低價，只是全棟中少數幾間廣告戶的價格。「廣告戶」擁有全案最低價的優勢，總能引起高度詢問，廣告戶一般低於正常價位約10~20%，因為樓層位置一定是全案最差的，也許窗外正對高架橋、還有路衝、暗間、屋角等影響銷售的問題，從預售平面圖上看位置，消費者通常不容易感覺出未來成屋後，位置的利害關係。雖說可以用較低的價錢成交，但今朝為買屋方、來日是賣屋方，在中古市場，房屋位置的缺陷如果太嚴重，不只影響到房價，屆時要面對的可是賣不賣得掉的問題

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買屋殺價的波段時點原因

農曆年前
所謂有錢沒錢討個老婆好過年。同樣的，買個自己的家過年，也是國人的傳統心態。在年關將近之前，市場的資金需求也會增加，賣屋方求現的壓力也較大，買屋有較大的議價空間。

農曆七月期間(8月)
一般而言大部分的消費者會排斥在俗稱鬼月的農曆七月間購屋或搬遷，這時縮手的買屋方會使得賣屋方求售的機會降低。趁機入場的您將可以有較多的議價空間以及物件選擇的機會，是不錯的購屋時機。

大型選舉前後

選舉前後的政治環境動盪，也是不錯的購屋時點。當然如果您對於長期的政局看壞，且有充分的證據支持您的看法，或許先觀望一陣子是較保守的。但是，若政局的動盪只是暫時性的，您大可以趁著賣屋方意志薄弱的時機進入，可以有較好的機會。

天災人禍後

天災人禍之後，市場買屋方也會因為短期的心理因素而縮手。這時，若能正確的判斷情勢，利用大多數買屋方縮手的機會，取得較好的議價空間將是不錯的抉擇。但是，應謹慎選擇檢驗，以避免買到因災難而受損的房屋。 如九二一大地震南投及台中東勢就可檢便宜屋或地. 汐止象神颱風大水災過後房價跌三成…….等

=============買對房子，買進千萬人生---殺價秘訣

許多人問過我這個問題：買屋可以殺價嗎？殺多少才算合理？首先，你請記得一句話：如果連SOGO都打折，買屋就沒有不能殺價的道理。殺價，其實是買屋方與賣屋方的一種溝通模式，該不該殺價、殺多少價才合理，都看你夠不夠內行。有些媽媽級買主買屋當成去菜市場，掐頭去尾湊整數不算，還要送五塊錢的蔥。所謂「行家一出手，便知有沒有」，殺價的話一出口，賣屋方很快就知道你不是內行人。如果你不是，他們就會以種種冠冕堂皇的理由，分文不動地守住賣屋價。請記住，殺價是內行人的專利。你愈內行，就愈能買到便宜的房屋。殺價之前，要確定自己是否找到了好房子，有個簡單的檢驗方法。如果「追蹤人數」愈多、愈多人來看這房屋，就表示它愈搶手，也表示這房子應該差不到哪裡去。
☆鑽石法則：如果連SOGO都打折，買屋就沒有不能殺價的道理。

買屋殺價預售屋殺價祕訣
有人說買預售屋最難殺價，因為建設公司已經決定了一坪多少錢，總價也通常依照坪數大小來計算。在這種情況下，購屋者要怎麼殺價？ 事實上，預售屋的價格沒有想像中的那麼硬。但是，負責銷售的代銷團隊通常很有經驗，在你正準備殺價之際，他早已準備好一套話術堵住你的嘴了。因此，買預售屋的殺價祕訣，重點是時間──要懂得掐頭去尾。 一個建案的推出時間大約半年，最能殺價的時段就是這半年的開始前十天和最後十天。中間的五個多月，你可以去多看幾次，但是別談價錢，讓建案「自己的日子自己過」。

OS:有想要買屋的朋友再看看ㄛ~~~原來買屋還有武林秘笈ㄚ...但是拉拉雜雜的一堆文字,相信能花時間把它看完的,一定如願買到喜歡的房屋喔

出處: 買屋殺價秘訣(轉載) - 翔飛Fly-Dream Home網誌 - udn部落格 http://blog.udn.com/flydreamhome/1293761#ixzz1Y16qGrUS

買屋必看之買屋時應繳稅費有四種

買屋時應繳稅費有四種

買屋必看之買屋過戶流程

奢侈稅 自住買方買屋購屋攻略

撰文者 / 張漢超

更新日期 / 2011-06-03　 資料來源 / 窩雜誌　

小馬得知最近奢侈稅即將上路，他猜想這時候房仲業應該是叫苦連天，屋主可能會出現大量拋售，所以現在買房應該是個好機會，於是他開始展開他的「看屋之旅」，打算一邊看屋，一邊等待房價下挫，反正時間多得是，沒想到小馬竟然失算了，雖然的確有看到滿意的房子，然而就在他猶豫不決、還在等待的時候，房子就被人捷足先登買走了。

房市戰況分析
其實小馬的猜測只說對了一半，另一半可是大錯特錯呢！東森房屋西屯中科加盟店文祥山認為，以目前的市況來看，屋主確實因為這一波而在房價上稍微鬆動，但在小區域中，如果房屋的供給維持不變，而需求又有增加的情況下，此時待售好屋反而變得搶手，因此如果有意買房的民眾一直觀望不進場，當你繞個兩三圈再回來時，案子很容易早已被人搶走，這樣反而不容易買到心中理想的好屋。

以臺中市為例，七期的空屋率比較高，所以在前一波金融風暴，這裡的修正幅度相對比較大，如果有意在七期置產的民眾，現在倒是可以出來看屋，等待六、七月市況比較明朗後再考量進場。不過文祥山認為，如果是因為生活圈或工作關係要住在一個供給跟需求都很穩定的區塊，這時候如果你要等待奢侈稅帶來大幅降價，恐怕未必能找到好物件，房價可能也只能有百分之五至十的修正而已。

現階段的購屋策略
文祥山建議消費者，購屋置產的偏好區域不要設定得太廣， 因為房價資訊會太亂， 不會有什麼幫助，所以一定要先鎖定小區域，然後在這個小區域中趕快多看屋，如果有看到喜歡的房子，而且價格也跟自己設定的條件差不多的，不妨可以出價試試看，這樣就可以取得優先議價的順序，文祥山說，「出自己想要出的價位，如果不行也可以再等，假使價錢真的談下來，自己以後也不會感到吃虧，因為這是你出的理想價位， 但如果你要等到六、七
月，等媒體的消息再出手，那麼好的案件早就被人家搶走了！」

文祥山說，買屋前可以先去打聽這個小區域的需求面，瞭解不同類型房型的房價狀況，譬如說可以觀察網站先搜尋一些資訊，或者看看報紙的發稿狀況，如果發現目前的案量沒有特別的增加，那麼就代表這個小區域的案量很穩定，沒有大起大落的狀況，因此買房就要趕快加緊腳步。

有些屋主， 在這個節骨眼上他可能同時有兩三間房子待售， 而且是不受奢侈稅兩年牽制的房屋， 如果是這類的屋主，他也會擔心自己手中的房地績優股會受到地雷股影響，大盤整個被往下拉，所以有可能賣方屋主在此時就願意鬆手。所以聰明的買方都會先做好功課、多看屋、趕快做決定，這樣買屋算是相當穩健的作法。

買屋必看之我的完美好屋 實用買屋術

我的完美好屋 實用買屋術

撰文者 / 張漢超

更新日期 / 2011-07-25　 資料來源 / 窩雜誌　

 
自從六月正式實施奢侈稅（正式名稱為「特種貨物及勞務稅條例」）以來，許多民眾對於房地產的資訊有如霧裡看花，買屋的行動遲疑，房產買屋賣屋業者們在市場的聲量，也因為奢侈稅而頓時委縮，然而，政府本是要棒打房地產投機客，但是卻也連帶使一般買屋人吃足苦頭。原本市場預料房價在奢侈稅後會有一波房價下修期，結果不僅下修期間只維持了兩個月，而且房價下修幅度竟然不大，與買屋人預期明顯有落差。

目前房地產市況呈現盤整僵化的局面，主要是因為屋主或地主都想賣高，但買方期待買屋買低，以至於市場在價量上呈現停滯的局面，不過雖然六月份的交易狀況如此，但在未來兩岸利多、陸客自由行、以及種種國際市場的誘因下，房價預期仍然會繼續向上攀升，換句話說，現在不入市，未來也不見得能等到更好的買屋時機。

想要買屋，不應該只等待房價低落時才進場，反而應該慧眼獨具，找到好屋的真價值，甚至在不同的人生階段有不同的購屋策略，這樣才能將房子的效益極大化，讓不動產成為你資產規劃中的最佳投資。

單身族群：選擇袖珍精緻產品 以時間換取空間

單身族群沒有額外的負擔，在財務規劃上較具彈性，因此在買屋的考量上，不妨可以先以一至二房作為買屋首購的考量。東森房屋鳳山文山加盟店張雅平店長建議，單身族群由於只需要個人起居的空間，平時又有會客及社交的基本需求，因此可以選擇袖珍精緻的產品作為買屋購屋考量，以房屋市場來看，套房或一至兩房的產品比較適合單身族群。張雅平強調，單身族置產講究的是個人無拘束的空間，再加上很多都是從外縣市到大都會工作的年輕族群，因此最好鄰近捷運或公車站點，這樣才能保有自在便利的生活。

東森房屋桃園經國加盟店巫輝煌店東分析單身族群的買屋購屋能力表示，單身族因為一個人生活，平日生活的打理最好能越簡單越好，比方說倒垃圾這檔事，如果有管理良好的社區代勞，就可免去每天趕忙回家等垃圾車的麻煩。此外，如果不常下廚，那麼選擇週邊有便利餐飲的商圈就顯得相當重要。

若是初入社會的單身族群，由於購屋資本較緊，因此建議不妨利用「以時間換取空間」的概念在都會週邊置產，這樣一來不但可以減輕初期在都會生活時的資金壓力，未來如果有意進駐市中心置產，也有餘力慢慢累積自備款，因為在都會週邊居住可以省下較多寬裕的資金，可說是慢慢累積資本的好方法。

兩人雙薪族群：

兩人雙薪頂客族最大的好處就是沒有太大的束縛，而且夫妻雙薪的收入，不但足以支付生活開銷，而且還可以享受較佳的生活環境，甚至可以創造更多生活品味。東森房屋員山連城加盟店江鴻壽店東表示，「買屋買房子有別於租屋，不僅可以擁有自己的歸屬感，還可以營造家的溫暖，最重要的是不用擔心房東隨時漲價，不需要經常搬家。」江鴻壽分析，頂客族由於有雙薪的基礎，平日開銷也很固定，因此購屋能力比起一般個人或一般家庭來得更強，相當適合購置不動產、以買屋代租屋。

雙薪頂客族置產還有一個優點，那就是可以運用自用宅，坐收增值效益。過去租屋時房東可能逐年調升房租，每個月可能增加數百至千元不等，但如今即使房貸利率年調升一碼， 每個月的房貸， 每一百萬也僅增加百來元，相當於一個速食套餐的價格，負擔其實不大，因此雙薪頂客族買屋等同於省錢外加存資產財，如果房子又屬於自用住宅，那麼每年的房屋稅更可省下不少稅額，房屋資產的增值效益就更高了。

東森房屋士林捷運加盟店廖麟鑫店東說，雙薪頂客族買屋時，最好能選擇可以滿足基本生活需求的區域為佳，而且最好靠近市區，如果能連同車位一起購買，未來如果房地產轉手時的賣相也會比較好，假使沒有停車需求，選擇具有捷運或交通便利的地點也可以，原則上只要附近沒有嫌惡設施，一般的一房一廳或兩房都會是很好的居住標的，不但可以自住，也能兼顧資產配置。

一般家庭族群：

一般家庭置產時必須特別留意家中長輩的需求或是子女的就學便利性，東森房屋文心聯邦加盟店洪文豪店東認為，每個家庭「住的條件」雖然都不盡相同， 但還是有優先順序， 應該先將優先次序列出，然後再尋找盡可能滿足條件的房子。例如家中有長輩跟就學兒童，就不適合只選擇學區的房子，而罔顧長輩行動的便利性，反倒是應該先求房子必備電梯或者選擇位於一樓的住家，其次才考量子女就學的學區。洪文豪表示，年長者需要的生活機能不外乎公園綠地、甚至有就醫的需求，但如果家中的孩子還小， 也可以暫時考量先不考慮學區的需要，而先滿足家中工作上班者的便利，所以如果能把家中所有住的需求排列出優先順序，這樣在選擇好屋才有依循的標準。

由於一般家庭的組成人數不一， 有些是兩代同堂，有些則是三代，但無論如何，標準三房可以滿足基本的需求，當然如果孩子年紀較大，選擇四房會更好。廖麟鑫表示，無論是三房還是四房，選擇戶數及坪數規劃統一的社區，對於居住的品質才有保障。由於部份社區在推案規劃時已納入了各種格局類型的房子，要什麼房型都有，這雖然便利了買屋購屋人的選擇，但也因為每個買屋購屋人的居住及生活習慣不一，而衍生不同的作息互相干擾的情形。例如單身套房族的生活自由，跟一般家庭固定的生活作息有異，可能深更半夜單身族還正在活躍地活動時，一般家庭早已是就寢兩個多小時了，這樣互相干擾的情形在不少社區中都曾經上演過糾紛，因此選擇戶數及坪數規劃統一的社區，至少可以保證住戶有著類似的居住需求，未來發生作息干擾的問題也比較低。

避免買屋購屋迷思

想要在人潮洶湧的房地產市場找到真正實惠、「ＣＰ值」超高的好屋，除了要擦亮雙眼仔細挑選外，還要對各種產品作足功課，在眾多的屋源中按自己的要求進行篩選，例如可以先鎖定自己有興趣的居住區位，然後再鎖定該區域中的幾間好屋深入瞭解。買屋看屋過程中也不要對於房屋太過細微的條件太過苛求，雖然是求好心切，但過份的要求，有時反而會錯失買屋購屋的良機，因此買屋購屋人本身要清楚自己的買屋購屋目的、確定自己的買屋購屋承受力，這樣才不
會再買屋看屋過程中飄忽不定，白白浪費自己的時間！

每間房子都是獨一無二的，即使是同棟大樓，也因為所在的樓層與面向不同而有差異，所以買屋購屋人想要找到自己心目中的完美好屋，切記一定要先掌握自己的心中之尺，而且也不要奢望自己的條件百分百都能實現，理想的狀況下，能滿足八成即可。

我的完美好屋 買屋五撇"不"

我的完美好屋 買屋五撇"不"

撰文者 / 張漢超

更新日期 / 2011-07-25　 資料來源 / 窩雜誌　

 
「終於晉身為有屋階級了！等了好久終於能有一個屬於自己的空間，這間房子雖然遠離喧囂，但是交通卻相當方便，想要的生活機能，只要樓下街角轉個彎就可以滿足，不只如此，房子的格局，正是自己夢想的四房， 一間用作主臥室， 一間作為客房、一間作為工作室，另一間還可以規劃為影音休憩室之用，簡直就是夢寐以求的好格局，而且房子的裝潢風格就是我最喜愛的地中海風情，藍白色系的裝潢，營造出一種渡假的氛圍，從窗外望去，還可見到山海美景，多麼詩情畫意啊！」

當你揉揉睡眼惺忪的眼才發現，原來上述的情境都是在做夢，回到現實生活中，自己又不是富豪，想要找到一間滿足上述條件的好屋何其難尋啊！其實每個人都有自己一套選擇好屋的標準，但是如何才能實際而不流於夢幻，不讓好屋從身邊溜走，一些買屋的基本觀念你一定要釐清。

不離鬧區過近

基本上，想要遠離人聲鼎沸的喧囂，但又想求得生活的便利性， 本來就是很難兩全的問題。不過東森房屋鳳山文山加盟店張雅平店長表示， 一般住宅週邊的生活機能，不外乎與生活息息相關的市場與購物商圈，雖然擁有理想的生活機能，但也可能犧牲了應有的居住品質。張雅平建議，一般置產生活機能的便利當然很重要，但最好能夠選擇不離鬧區過近的區塊，這樣才能達到鬧中取靜的目的。

舉例而言，如果住在購物商圈、夜市附近，最好能有住商分離的規劃，或者選擇商圈外圍第二、三條街的距離
置產，走路到商圈以不超過五分鐘的距離為佳，這樣才能有一定的生活品質、避免因噪音帶來的居住不適。

不可缺少隱密性

居住在都市叢林中久了，你是否也已經習慣與鄰居門窗敞開時的「坦誠相見」？都市中由於建物密度過高，往往自己的窗對應的就是別人家的門，如此不僅失去了個人居住的隱私，更會彼此互相干擾作息。東森房屋文心聯邦加盟店洪文豪店東表示，買房子除了地段、價格、建設公司之外，現在還更重視物業管理。擁有完善規劃及管理的優質社區除了可以保障個人隱私之外，安全的管理也能讓社區品質維持一定水準。洪文豪舉例，早期台中七期推出的產品多為豪宅別墅，但後來逐漸式微，反而由大樓豪宅管理的產品所取代，原因就是由於臨路的豪宅別墅隱密性不夠，家裡開什麼車，從外面看都一清二楚，而且也有安全的隱憂，現在反而強調加大棟距、擁有完整物業管理的大樓豪宅產品相當受到歡迎，除了可以保障居住的隱私，打開窗扉也不至於與左鄰右舍互相干擾，個人居住的隱私充分受到保障。

不要買戶數太多的大社區

雖然有人認為大社區有大社區的好處，但大社區的最大致命傷就是缺乏稀有性，再加上住戶眾多，許多的附屬設施可能維護不易、容易耗損，甚至不容易預約使用。東森房屋士林捷運加盟店廖麟鑫店東表示，最適宜的社區大小以百戶左右為佳，太小的社區也因為設施可能不夠完善而顯得不夠實用，太大的社區也有可能因住戶轉換頻繁，而影響住戶品質。因此選擇百來戶左右的社區， 公設才夠完善，同時也才能讓居住品質與管理皆可兼顧。

廖麟鑫進一步解釋， 房屋產品一旦量大， 就會喪失其稀有性， 反倒是中型社區如果結合絕佳的條件，反而可以營造出「想買也買不到」的市場特性，因為住進去的人不會想要賣屋，因此就創造房屋增值的身價。

不超過自己的購屋能力

主要都會區房價看漲，買屋人想要買屋一定要先衡量自己的買屋能力，以避免房屋貸款貸不下來，同時也不會讓自己的負擔太過沈重。東森房屋桃園經國加盟店巫輝煌店東認為，買屋每個月負擔的房貸以不超過個人或家庭總收入的三分之一為佳，行有餘力可稍微增加，但為了顧及一般生活品質及固定開支所需，最好還是量力而為。依據過去許多買屋人的經驗，其實可以多善用年終獎金這類的「額外」財富，甚至手頭有閒錢就可以先去繳款，以加速繳清房貸、減輕貸款壓力。

除了貸款的問題，巫輝煌也提醒，買屋人要量力而為。巫店東表示，許多買屋人都偏好屋齡較新的成屋，但往往卻高估了自己的買屋能力，雖然預售屋新成屋屋齡新，但房價卻相對比中古屋高出許多，反倒是中古屋因為早期的建物公設比較低，買到的坪數持分都較大，相較於預售及新成屋的虛坪比例不斷推昇，也間接的提高了購屋成本，因此在衡量買屋能力時，也不妨將自己適合購買什麼樣的房子作為評斷的標準。

不明白一定要問

東森房屋員山連城加盟店江鴻壽店東表示，確定買屋目標後，一定要親自到現場直接看屋、親身感受房屋的品質、交通設施、生活機能等等。看屋時如果遇到不明白的問題，一定要即時向房仲業者詢問，釐清所有的疑點，為了自己的權益，購屋時不應只注重價格便宜就好，而是要選擇適合自己的房子，這樣才能住得舒服又安心。

買屋必看月薪3萬也能在台北市買到好房子

月薪3萬也能在台北市買到好房子

撰文者 / 林心怡、梁任瑋

更新日期 / 2011-03-08 16:20:52　資料來源 /今周刊

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫

2011我的幸福馭屋術
房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。
在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買屋絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。

全台房價高漲，想購屋買屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」，既怕買屋買錯、買屋買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會「捶心肝」？薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買屋達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。

「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是買屋進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

�換屋族尹皓�買屋勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域
「我終於搬到信義區了！」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買屋買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成「小屋換大屋」的夢想，從西門町八坪夾層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。

「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買屋買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：「總有一天，我也要在黃金地段，換一間至少二房的『黃金屋』！」

十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市房價居高不下的氛圍中，仍決定買屋換屋。「理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！」

因此這次買屋換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬元以下正常的二房產品，「為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買屋買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為買屋房屋首購的標準。


�買屋首購族吳南山�減少享受換幸福 保值、自住兩相宜
經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買屋買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。」。

吳南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買屋買得起房子？令人好奇。「很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？」吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！」這樣的數字的確讓人很驚訝。

「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛好足夠支付買屋二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，「而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實買屋購屋壓力，並不像朋友想像中的那麼沉重！」因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。

因為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產買屋，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。


�房市理財曾文衍�以自住為出發點 穩定理財更精打細算
曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了買屋自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗，但我認為高雄房市買屋賣屋賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲目地追高房價。

首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術館」。

曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買屋買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以買屋自住的角度做房市理財。

�二○一一年趨勢�業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣
只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經濟成長而放量。

薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。

此外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買屋方都是新面孔，他稱這群買屋方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。

至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。

在買屋購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太

�建商信心足�五都升格帶動房價 都會區仍夯

買屋必看爭取房貸就像選老公，不變四法則

爭取房貸就像選老公，不變四法則

撰文者 / 東森房屋企研室

更新日期 / 2011-06-08 16:01:25　資料來源 /東森房屋加盟事業總部

中國首富楊國強低調盤算造鎮計畫

『貸款金額』、『寬限期』、『利率』三項，是一般首購族購屋買屋時向銀行爭取房貸最在乎的三要件，接著才是合約其它內容，像是合約期間內是否可還款?如果可以還款，是否還款金額有比例上之限定?轉貸其他銀行之規範與罰則等?二月中旬財政部宣布即將實施奢侈稅，三、四月，房市在新政策條文尚未明朗及對房市影響不明確的情況下，全台中古屋買屋賣屋移轉棟數較一月減少二~三成，各銀行房貸放款明顯跟著遽減，評估今年下半年購屋主力將由自住及置產型客戶撐起房市一片天，配合馬總統的居住正義政策，內政部、財政部兩部會聯手推出『青年安心成家』相關優惠貸款，於是各銀行無不摩拳擦掌要分食首購族房貸這塊大餅。

對首購族來說，『利率』、『貸款金額』、『寬限期』這三項，是購屋時向銀行爭取房貸最重要的三個要件，首先，以房貸動輒20年、甚至30年來看，『利率』當然是影響購屋族最久的條件，不過，利率也是變動性較大的一環，即使談定貸款利率，貸款期間都還是可以與銀行爭取好利率的，影響利率有兩因素，外在因素；各國間金融政策、國家經濟政策都會直接、間接地牽動利率調升或降幅，個人因素；隨著個人及家庭收入的改變，或因著借款人職場晉升進而個人信用增強等因素，都將是成為往後繳款期間爭取理想利率的籌碼，上述因素，加上目前各銀行利率相差並不大，『利率』就成為許多購屋族次要的考量。東森房屋不動產企研室黃淑苓副總表示，近兩年，重視『貸款金額』、『寬限期』的比例明顯增加，黃淑苓分析，根據數據顯示，國人薪資回到十年前的水平，可是今年預估的第三季物價指數（ＣＰＩ）年增率卻即將站上2.72％，新北市買屋賣屋房價這三年更是翻漲了一倍、台北市也有20%以上的漲福，所以，對希望擁有自己房子的人來說，銀行可否提供較高的『貸款金額』，是首購族購屋買屋最大的需求，除了買房子的錢外，稅金、代書仲介費、整修裝潢費、家具家電等，都是需要另外準備一筆預算支付，所以銀行若能提供兩年以上的『寬限期』，讓首購族在負擔房貸前有段適應期及緩衝期。

東森房屋不動產企研室黃淑苓副總說，爭取優惠的房貸條件，就跟挑選老公一樣，有四項不變的法則，首先，【密切觀察、找出適合】，建議在購屋買屋前兩年多留意各銀行的房貸利率及推出的優惠方案，每家銀行各有想拓展或比較重視的業務，通常也會提出不同的優惠方案，接下來步驟二及步驟三是重要的關鍵，【勤快往來、付出行動】，找出適合的二至三家銀行後，建議將個人或家庭的存款、信用卡及各項金融相關業務，都選擇在該銀行進行，步驟三是【財力證明】，購屋前三個月將個人或家庭存放在各銀行或親友間的存款全部集中，或向父母或兄弟姐妹周轉，將預計繳納之房貸六個月或十二個月之金額存入，最後，一般人挑選另一半決定是否步入婚姻生活?多會以對方工作狀況、職業公司、收入穩定為重要考量，所以，黃淑苓建議以收入較高或任職公司知名度高的一方為借款申請人尤佳。

坊間許多銀行紛紛祭出許多高成數、低利率的優惠方案，其實各銀行是否核貸，最後還是評估貸款人的還款能力。所以爭取優惠房貸還是要靠民眾一點一滴建立起好信用。不過黃淑苓也提供大家另一項管道，大部份知名品牌的房仲公司，他們都有特約代書，因與銀行長期合作，所以透過房仲公司的特約代書通常會比民眾自己向銀行申請，可爭取多0.5~1成的貸款金額及低半碼的利率。

買屋安心籤-交易價金付信託

買屋安心籤-交易價金付信託

撰文者 /

更新日期 / 2009-04-21　 資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

 東森房屋全面推動不動產價金履約保證，讓買屋賣屋雙方更安心！
根據東森房屋三月的網路調查中，500位民眾中，購屋最擔心的事？？？以付出價金後無法順利取得房屋的產權居
冠佔70%，而害怕買屋買到瑕疵屋（例漏水、幅射屋、海砂屋等）約佔30%，會擔憂買屋買貴了約佔10%的人？？而賣屋方一致最擔心莫過於房屋產權已過戶，但無法取得尾款。

這樣的調查數據，跟兩年前的數據並無太大的變化，國內的不動產交易安全問題多年來始終是爭議不斷的重要消費議題，為了保障消費者在買屋賣屋房屋的交易安全，東森房屋王應傑董事長實現上任時表示，未來經營方向將以客戶為優先考量，特與僑馥建築經理公司兩方合作推出更完善的交易保障制度，提供「不動產買屋賣屋價金信託履約保證」制度，並於中國信託商業銀行、花旗（台灣）銀行成立價金專戶信託。

履約保證「ESCROW」（付款中間人）是美國及諸多先進國家施行多年的不動產交易安全制度，他的特色是在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

有別於坊間銀行僅就買賣價金作保管
僑馥建經彭慶總經理表示：對於買屋方的保障在於交屋前，買屋方所支付的款項會控管於履約專戶；若賣屋方違約或是房屋因其他因素不能過戶至買屋方的名下，買屋方也能拿回所有支付的價金。

對於賣屋方的保障在於房屋若已過戶至買屋方名下後，若買屋方惡意不支付尾款，會由履約保證機構來墊付尾款；保障賣屋方能拿到賣屋全部的價金。

王應傑董事長表示：「不動產買屋賣屋價金信託履約保證」，充分參研國外機制的特色，提供不動產交易當事人擁有一套具專業、有效、客觀及低成本的「風險管理」工具。這套制度強調價金保管及履約保障。有別於目前坊間銀行僅就買屋賣屋價金作保管。


不動產交易安全機制特色
東森房屋此次與僑馥建經合作推動的不動產交易安全新機制，首重價金信託的管理模式，並宣揚付款中間人的理念，不僅為國內不動產交易安全的改善注入新的觀念與動力，亦讓房仲業與消費者有更多、更好的專業選擇。

此項不動產交易安全機制的主要特色包括：
一、僑馥建經首創全面升級的電腦網際服務，讓不動產交易安全的申辦、查詢及管理更方便快速。

二、僑馥建經委由中國信託商業銀行及花旗（台灣）銀行提供「即時現金流的服務」及以信託架構保障「價金安全」的角色。


帶給購屋民眾更大的保障
東森房屋為目前全台最大的房仲加盟體系、全省遍佈350家服務據點，在地深耕20幾年，王應傑董事長希望透過東森房屋全面推動「不動產買賣價金信託履約保證」這個制度。帶給購屋民眾更大的保障，讓買方安心、賣方放心。而僑馥建經從事不動產履約保證業務已逾12載，不動產交易安全的專業及經驗俱足，期待雙方合作必更能提供全新的不動產交易安全服務。

備註：
東森房屋行銷處提醒，履約保證的施行，只要在簽約時請房仲業者或請代書申請即可，相關的費用則依不同的建經公司或保險機構、銀行而有所不同，而且其保障內容也不盡相同，更多「不動產買賣價金信託履約保證」制度相關資料請至東森房屋資訊網www.etwarm.com.tw查詢。
履保及價金信託比較表

	僑馥建經	銀行價金信託
費用	買屋賣屋價金萬分之六	買屋賣屋價金萬分之2～5不等或 1000以內收三千至八千不等
保證生效	立刻簽發保證書	等銀行收款完成後，寄發信託證明 （約五個工作天）
保障	買屋賣屋雙方	僅就買屋賣屋價金作保管
主要功能	買屋方： 保障所交易價金，取得產權。 賣屋方： 取得全部賣出價金，若過戶至買方名下後買屋方惡意違約不付尾款，依約催告無效，則由僑馥先行代墊尾款。	僅就買屋賣屋價金作保管
違約解決方式	司法解決	司法解決
適用對象	除預售屋外皆可承作（成屋、土地）	僅成屋，且不能有任何限制登記 （查封、假扣押、假處分）