2011年10月22日 星期六

知情人曝房地產十大絕密"潛規則"

樓市政策組合拳綜合調控樓市之後,十月全國百城房價仍不見下跌。在CPI一路高漲,各種生活物品價格不斷漲價之時,普通民眾只能感慨,什麼都漲就是工資不見漲,調控調控,房價為何越調越高難以控制呢?原因在於在這裏面有一些潛規則?小編為你揭開房地產行業的十大絕密“潛規則”。 絕密一:現在你們知道炒團怎麼炒了吧? 絕大多數人都以為是開盤之後溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯了,炒房團深知開發商的軟肋——缺錢!巨額資金的介入,會讓開發商眼前一亮,頭暈目眩。因為,說實在話,幾億、十幾億從銀行得到貸款,遠不是想像的那麼容易。 炒房團,就是有錢人組成團,給房地產開發商提供巨額資金。目的一:幫助房地產商,使其光環維持和光大。房地產行業,時刻在風口狼尖上,不進則退,不活則死。目的二:使城市房屋(包括商、住)價格狂飆,徹底啟動消費者買漲不買跌的心理。目的三:盤活地產開發商的資金鏈,使其銀行巨額貸款的困難逐步消化,分解給剛性購群體和中產階層(絕大部分都是銀行按揭)。實際上,投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人家丟的骨頭。顯而易見,房地產的泡沫是由:1、愚民的政府政策;2、貪婪的商業銀行;3、無德的富人階層;4、無辜的中華文明(安家立業是成年標誌)這四個條件促成的。 絕密二 子究竟值多少錢? 你說它值多少錢它就值多少錢!既然買房子對所有人來說都是投資,那麼它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動,都應該認為是正常的。沒有漲和跌反而是不正常的,漲的越快,應該跌的越猛。公眾期盼的是:1、富人應該有社會公德,不應該為高房價推波助瀾;2、國家政策應該明確,你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖;3、商業銀行應該為關乎民族命運的科教文衛和製造業發展提供服務,為熱衷於虛擬經濟的降降溫。 絕密三 地產行業的潛規則 官商勾結成大事。不與官(至少是涉及的所有主管部門一把手)勾結寸步難行。想勾結出感情,不動大手筆免談。噱頭必不可少。要麼是海外投資的旗號(其實是老虎皮),要麼是浙閩大亨的來頭。賓士車和保時捷排量越大越有感召力,宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。抓機遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案,歷來都是中國弱智商、低水準的政府官員和經濟學家、金融家等摸石頭過河的傑作,政績風格突出,短期效應畢現,自相矛盾,漏洞百出,“擦邊球”大有可為。融資途徑廣泛。具備條件的,可以到A股裏面套點現金回來“做大做強”。民間遊資,不可小覷,炒房團就是典型示範,幾千萬、上億的現金,有時候對開發商就像是春雨貴如油,那時候開發商甚至能下跪給炒房團(絕密),至於巨額讓利給炒房團,樓上已見。 房地產行業靠逃稅漏稅發財,是洗錢的聖地。很簡單的公式:樓盤銷售總額—(土地金+建築成本+水電氣配套費用)=毛利潤。還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。可以在建築成本上大作文章:本來是1000元/平方米,可以和建築公司老闆勾結(絕密),簽定1800元/平方米的結算單,超出的800元/平米,從施工隊帳上過一下,還是現金回到了開放商手裏,建築施工稅費僅3.4%左右,可以逃避稅收至少30%。(洗錢和逃稅並舉)。實在還覺得不夠,可以打出“送20萬精裝修”的幌子,原理和以上相同。 絕密四 說說散戶炒。案例如下: 1、100萬資金首付30%,按揭3套100萬的期房,總價300萬,支出90萬。 2、兩年後交房,當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時,你已經累計支出130.5萬元。 3、此時,房價已經過兩年的共20%的上漲,市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋仲介公司掛牌銷售,你可能有幸按360萬全部脫手,獲利29.5萬。 4、實際獲利與銀行存款相比,100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元(大額存款是高利息),你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。 5、如果仲介在1年內才把你的3套房出手,你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元(多還一年房貸15萬元)。 6、若恰逢國家房地產政策調控,或者你貪婪地捂到5年後出手,你自己計算吧。到那時候,你就死去吧。不僅僅是sb。那時候,銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住了,把“夏利”車也賣了,把16歲的女兒也早早嫁人,甚至你老婆會到廣州街頭“站街”幫你賺錢還債。也許你會跳樓。即使你不跳樓,法院會把你領進小黑屋。如果你跳樓,那就是中國房地產崩盤了。 絕密五 再說說炒 資金從哪里來?山西煤老闆:非法開採國家資源,廉價使用勞動力,因陋就簡的採掘設備和安全技術措施,結夥入盟哄抬煤炭價格,以極快的速度實現資本積累。溫州客:沒有文化的個體戶出身,小手工作坊仿冒國際名牌產品,在全國各地(特別是西部偏遠落後地區)開設銷售網站,春江水暖鴨先知把握了市場經濟形勢,早期斂財速度驚人。大資金動轍數千萬、數億、數十億。福建客:房地產熱之前(2005年之前),全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬,採取不正當的手段榨取民工血汗,鑽營中國央企施工企業(說白了就是給央企領導投資),很快發達。要知道隧道工程資金流量巨大,比如一項工程總投資3個億,賺5000萬利潤是最笨的福建老闆。另外,早年的走私之流,能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱,可見走私資本積累速度也是很罕見的。 絕密六:炒的暴利究竟有多大? 以樓上為例,提前與房地產董事長暗地協議,以2200元/平方米搶購巨量房源(至少300套),鼓動市場價超過7000元,並力挺10000元/平,逐步隨售樓部銷售出手,資金逐步回籠,在中國政府的目前政策形勢下,回籠的越慢,反而利益收穫就越大。大到多少?當二、三線城市的平均房價達到10000元/平的時候,炒房團的收益完全可以達到500%!炒房團撲向一個城市,是同時撲向所有樓盤。這樣一來,一個城市的房價飆升已成定勢!以去年底的海南島為例,炒房團可以讓海南的房價一天一個價,一夜一個行情,造就一個又一個真實的夢!其實,炒房團的組成人員,絕大多數都是高中沒讀完的,自己簽個名字都歪歪扭扭。炒房的技術含量確實很低,真的很低,會用加減乘除足矣,甚至連加權平均都不用。更不用看什麼各類權威的什麼CPI、PPI、GDP。投入了一些錢,3個月後賺多少錢?6個月後賺多少?1年後賺多少 絕密七 房地產會崩盤嗎? 中國的房價走勢不可能效仿日本的崩盤時間表。說這話的,忘記了最關鍵的東西——中國是偉大的社會主義國家!崩盤是什麼概念呀?房價崩盤了,中國就亂了。那時候說不清人民幣究竟會升值還是貶值,反正銀行要不會倒閉,但存款取現困難,30%的央企倒閉,60%的中小民企消失。但房價必須下跌,跌30——40%一點也不過分,到這個水準,銀行依然不吃虧,已買房自住的跟這幾乎沒關係,想買房的肯定喜上眉梢。炒房團或投資性購房的散戶,為國家和社會做點貢獻合情合理。 絕密八 市四大傻 1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己,是一大傻; 2、不要以為買房子從銀行貸款手續簡單就很方便。銀行的還款計畫是前2年先把它的利息大部分回收,銀行是貪婪的,也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻; 3、如果你是城鎮戶口,沒有遷移戶口的需求,現在買房子是大笨蛋。買房自住的叫“房奴”,前世來生都得還,“出來混,總是要還的”。每個月還銀行幾千元,你從今往後的生活就談不上品質。城鎮居民買高價房是三大傻; 4、有人說,買得起高價房是男人成功標誌,這裏我要說,買高價房的人都是四大傻。建議:真的要住城市,租房(當然要穩定的租價和租期)是最好的選擇 絕密九:知道什麼是“蟲”嗎? 在北方,街上練攤的,都要請些哥們朋友來捧場,造成人頭攢動的聲勢,名字叫“托兒”。房地產行業的“托兒”有個專用名稱叫“房蟲”。 1、樓盤開盤當天,你要去買房子排隊買號,你也許排在第500位的號,然而等你出手敲定一套房子,等你簽定合約時,你會發現你的合約編號是第0030號。你明白了嗎?你前面後面排隊的數百人、上千人,都是人家花小費請來的“房蟲”! 2、還有一類“房蟲”,是真的交定金、簽合同。然而1~3個月後,一旦房價飆漲,他們會成批成批地退房。他們是打“假球”,真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然,他們與房地產老闆的合同與你的合同有關鍵性的差別:不存在退房扣5%的違約金!肯定啦,買房時的定金是房地產老闆提前給的。還有,不瞎忙,參與本次房蟲活動,每個cao作員都有5000~20000的“辛苦費”。你相信嗎? 絕密十:究竟有多少人在真正關心房價? 1、政府官員:關心自己的仕途;關心本界政績;關心本轄區的GDP,能創造越多的地王,本地經濟越繁榮。 2、商業銀行:歷來發愁貨幣貸款任務完不成。放貸越多,收益越大。存款準備金或貿易逆差是北京總部的事(各商業銀行在全國的市級分行網點至少5000個,具體小政策自己靈活機動掌握)。 3、經濟學家:是讀書到博士、評職稱到正教授級、寫書給省部級刊物,順理成章到所謂的“發展研究中心”上班,每天8小時上班,業餘時間保養下身體,否則頭髮會掉光。不可忽視的是,相當一部分經濟學家已經依附于財團,持有的某些觀點是為了賺得一些小實惠。 4、富人階層(僅流動資金就超過500萬人民幣):早就對房子這個東西沒有激情啦(早有豪華居所)。 5、中產階層(固定資本超100萬,流動資本低於100萬):可能介入炒股、炒房,會迅速步入富人階層或淪為貧民階層。 6、貧民階層(上班族或個體業主,家庭月收入低於10000,存款低於10萬):是剛性消費群體,對房價漲跌敏感,有強烈的改善住房需求,是忠實房奴。 7、貧困階層(家庭月收入低於3000,比如即將倒閉的企業職工,頻繁跳槽的年輕大學生,還有農民及農民工,存款低於20000):有飯吃、餓不死的一族,城市買房幾乎是夢。 8、特困階層(家庭月總收入低於1000,天旱沒水吃,下雨屋漏雨):是政府救濟對象,聽買房子象聽天書。最後問一句你屬於哪個階層呢。

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