2011年8月23日 星期二

重購退稅的稅金如何計算?申請的條件為何?

問題:張先生一家打算賣掉舊房子換個大一點的家,聽說換屋可以申請「重購退稅」,請問退稅金額是如何計算?是否有限制條件?
解答:重購退稅的稅金計算公式為:
退稅金額=新購土地價格+已繳土地增值稅-舊房子土地價格
此外,新購土地價格必須超過原出售之土地價格扣除土地增值稅,使得就其「已繳納之增值稅」內,申請退還其「不足支付」新購買土地地價之數額。簡單來說,新購土地金額加上已繳土地增值稅大於舊有土地價值,最多可退稅金額為已繳納土地增值稅為上限。

舉例來說,張先生若先賣再買,舊房子土地地價現值為300萬元,出售時繳納80萬土地增值稅,而新購房屋土地價格為320萬元,則實際可退稅金額為80萬(算式如下)。
320萬(新購土地價格)+80萬(已繳土地增值稅)-300萬(舊房子土地價格)=100萬
如果張先生新購房屋土地價格為280萬元,則實際可退稅金額為60萬(280萬+80萬-300萬=60萬);如果張先生新購土地價格低於220萬時,就無法辦理重購退稅。另外,張先生的新購房屋在五年內移轉或變更使用時,重購退稅款將會被要求追回。
想申請「重購退稅」,需符合的要件如下:
一、符合自用住宅:土地所有權人/配偶/直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且出售前一年內無出租營業;
二、買賣標的需在二年內完成登記:無論先買後賣或先賣後買均可;
三、面積限制:出售及承購土地不超過都市土地三公畝、非都市土地七公畝
四、同一個人:出售及重購土地所有權人需為同一個人

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