2011年8月23日 星期二

如何運用重購退稅省土增稅-節稅案例

自用住宅用地重購退稅

    一、適用要件 :
    1. 土地出售後二年內重購,或先購買土地二年內再出售土地2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額 3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人 4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記 5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分 6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為 7. 如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍
    二、檢附證件:
    1. 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本 2. 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本 3. 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書) 4. 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本(建物證明文件) 5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申明書。
    三、申請期限
    1. 先賣後買者於重購後申請 2. 先買後賣者於出售後申請
    四、申請地點
    原出售土地之主管稽徵機關
    五、節稅情形
    就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額
    六、其他相關規定
    1. 重購退稅列卡管制,重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者,補繳原退稅款。 2. 重購退稅符合要件,沒有申請次數限制。 3. 出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。 4. 二年間出售與重購多處自用住宅用地,只要符合要件,可併計申請重購退稅。 5. 90 年 1 月 1 日行政程序法施行後,重購退稅請求權時效為 5 年。
    七、重購自用住宅退還稅款計算公式
    新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅)=A(如為零或負數,則不符合退稅要件) 已繳土地增值稅款 ≦ A 時,已繳的增值稅款可全數退還。 已繳土地增值稅款 > A 時,可退還相當於 A 的稅款。 案例解析

王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元,且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子,想自其中選 1 棟,我們來算一算,這兩棟房子分別可退還多少稅款?( 甲屋土地現 值 500 萬元,乙屋土地現值 430 萬元。)



  • 甲屋:
    新購自宅用地的申報移轉現值-( 原出售自宅用地申報移轉現值-已繳增值稅款 ) = 500 萬-( 450 萬- 50 萬)=A( 100 萬)
    已繳土地增值稅款≦A
    50 萬 < 100 萬
    **購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回
  • 乙屋:
    新購自宅用地的申報移轉現值-( 原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅款)
    430 萬 - ( 450 萬 - 50 萬 )=A ( 30 萬)
    已繳土地增值稅款>A
    50 萬 > 30 萬

    結論:
    購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元

    資料來源:高雄市政府稅捐稽徵處http://w2.kctax.gov.tw/bookhand/d/d_03.html

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