2011年8月23日 星期二

看屋、買屋、交屋小技巧

房屋來源:

中古成屋、法拍屋、地上權房子。目前市場上有許多新成屋,屋齡3~5年,屋況不比全新預售屋差,每坪單價大約可比新屋少個3~4萬,降低一大筆總支出。

法拍屋每流標一次就會再打一次折,房屋總價低,但這幾年已成為投資客的市場,一般消費者想要在這裡找到品質好的便宜法拍屋,機會越來越少;另外,法拍屋不提供看內部陳設,消費者無法看到「全貌屋況」,不具擔保性。

地上權房屋指的是「有屋無地」的產品,價格通常是市價的七成上下。因無土地成本,總價較低,但相對地銀行貸款成數也較低,約四到五成左右,消費者在計算購屋成本應把此也列入衡量,並且須注意產權是否清楚。


看屋13招~挑選好屋的全方位觀察


如果你是首購族,是不是有點擔心自己看屋經驗不夠老道,害怕被推銷人員唬弄?如果你已經買過房子,是否正回想起之前曾經吃虧上當的慘痛經驗?無論你是哪一種,想看到重點,避免陷阱,請先看看以下的「看屋13招」你是否都已經學會了!?

市面上的房屋種類樣式多到讓人暈頭轉向,針對不同買家的室內空間規劃及主打的訴求也都不一樣,這時候你才發現,有時候選擇多反而是一件麻煩的事,在琳瑯滿目的商品當中,到底該怎麼取捨、怎樣的選擇才能明智又實惠、在美麗的包裝背後,哪些是你我所不清楚而卻又必須具備的基礎認知?

在這些看似零缺點的商品促銷中,想要買到真正實惠,不讓自己後悔的居住品質,以下將告訴你買屋前、中、後的全方位觀察。


先告訴你~


看屋前,要如何規劃清楚自己的住屋需求,同時想好所需要的居住條件?事前準備4步驟讓你聰明做出最實用的買屋計劃。
看屋時,要注意的事項這麼多,不管是房屋結構或是格局、環境機能、社區管理,都有許多惱人的問題需要注意,這裡列出最常見也最重要的觀屋6大招,讓你輕輕鬆鬆,挑到好屋。
看屋後,要告訴你3大老手也常忽略的重要問題,產權、公設比、管理費,讓你輕鬆進階專家級的買屋專家。

堅持「五不要」惡屋:

1.山坡地及淹水區,
2.重大瑕疵屋,如輻射屋、海砂屋、凶宅等,
3.違章建築,如頂樓加蓋、夾層屋,
4. 險惡環境,如墳墓區、瓦斯槽、高壓電塔附近,
5.惡鄰,如特種行業出入多、養大群動物造成環境髒亂者。




●<看屋前>事前準備4步驟


最 Smart的採購者總會有最萬全的準備!同樣的道理,別以為買屋看屋,只需要人到現場聽聽售屋員口沫橫飛地講解、看看裝潢得美美的樣品屋,然後憑著感覺買就對了,捧著白花花的鈔票,在燈光美氣氛佳的情況下,一舉簽下合約。買屋不如買衣服,衣服買錯了還可以要求換貨,或者吃悶虧塞在衣櫃的角落,屋子買錯了,可就不是這麼輕鬆就可以解決的!
看屋前的事前準備,首先在於基本能力的評估。建議你先對目前的市場行情有個大致上的瞭解,知道行情價位之後,接下來檢視你手邊資金、如果你有打算貸款,最好也先瞭解貸款利率的現況,才能知道你有多少籌碼,而該如何運用。基本配備充足之後,接下來進入實際戰備狀態,以下幫你列出4大思考策略:




1》規劃人生各階段房屋需求
不同的階段會有不同的需求,不同的現實生活情境也會有不同的選屋要件。以衣著做比喻,學生跟上班族的採購重點?不相同;孕婦與一般人的打扮也不會一樣。年入35歲就必然需要成熟穩重;10幾歲的年輕人則會告訴你:「這就是我!」。
買屋也是一樣,單身貴族的要求不在於空間大小,而偏重設計以及空間運用格調;新婚家庭在意生活品質與小孩房的可擴充程度;已有小孩的父母注意孩童的成長品質,對於居住環境四周的特性會多做要求,學區、社區管理也是選擇的重點;三代同堂則需要更充足的空間,4房以上為最基本需求;而若是要與老伴養老用,那麼社區環境、休閒規劃、搭車便利、離醫療據點近等等,則又有別於其他不同階段的考量。買屋前先評估你目前所處的人生階段為何,或將要進入哪一個階段,才能針對生活需要,做出最現實層面、也最人性化的選擇。

2》考慮人口數與房間充裕性
房間數目的充裕性關係到居家成員的空間配置以及舒適度,因此,不管你是首購族還是換屋族,評估所需的房間數量可以用居住基本成員數為基底,再考量額外之擴充性,擴充的原因可能包括像是父母房、客房甚至傭人房。同時預估家中未來幾年的人口變化和空間配置,譬如:有沒有生兒育女的打算等等,以避免發生空間使用不足卻又還沒有存夠錢來換屋的窘境。

3》評估停車方便性
大都會區因為都市開發較密集,公共用地的比率偏低,停車位的問題常常讓許多購屋者相當頭疼。選購房屋的時候,可以將停車位列為需求之一,看屋時就可以多注意四周的路邊規劃情形,觀察停車格數量和停車狀況、附近是否有公有停車場等等。

4》選擇合適的地段
地段的選擇最直接影響到的就是住宅四周未來的發展潛力,以及房子的保值甚至增值能力。交通輻輳點就是好地段的最佳實例,另外還有重劃區,由於在整體公共設施的配套規劃比較完善,未來在如果買家要脫手,這樣的環境在中古市場上的價位也會相對地比一般舊市區更好。
以台北市為例,南港與內湖因為有科學園區作支撐、環境優美加上交通也漸漸擴展,是具有發展潛力的地段之一;另外市中心的大安區、信義區,由於交通、生活機能都不在話下,更貴為首善之區,行情也持續走高。所以,如果購屋不是為了長期居住的需求,投資增值也是你的考量點的話,這項條件就必須在看屋前事先想清楚。


●<看屋時>內行人觀屋6大招


在摸清楚手掌中的籌碼,也檢視過自己的需求過後,接下來,就要從戰備等級提升到實戰狀態囉!買屋子當然不能光靠空想或單看圖片、廣告…等。 實際走訪接待中心,讓售屋人員帶你四處巡禮一番。不過雖然說是巡禮,也不能只聽銷售員天花亂墜的產品描述!
口說無憑!睜大你雪亮的雙眼,教你看清楚:結構、格局、環境、機能、品質與安全。




1》注意基礎結構是否安全
新聞上不時可以看到關於海砂屋、輻射屋等危險建築危及住戶居家安全的報導,買房子的時候不能只看室內設計的裝潢陳設,對於房子基本的建築結構和材質應該要有基本而明確的瞭解,最好在看屋的第一次就向專案銷售員詢問清楚,如果是購買預售屋,請不怕麻煩常至工地監工,瞭解建材與進度狀況。當然,以下的必備問題,是一定要搞清楚的啦!
買屋必問》
‧ 建材為何?是鋼筋還是鋼骨? ‧ 樑柱的質材為何?交接處是觀察的重點,絕對不能出現裂縫。
‧ 是否有非輻射屋或非海砂屋的證明?
‧ 多看幾間房子,看看牆壁是否完整無裂縫出現?
‧ 應有的防水工程是否完備?尤其是管線通過的地方,必須詢問清楚,特別觀看一下,尤其是中古屋,要避免管線老舊而產生漏水的問題。
‧ 若有地下室,排水、通風、坡度高低是否安排妥當?
‧ 夾層屋或是其他特殊格局的設計,是否有注意到樓層高度?是否有觸法?
‧ 是否具有消防和逃生設施?

2》注意房屋格局是否方正
一個方正完整的格局和適當的空間利用分配,不但在裝修、傢俱的陳設上較為容易、給予居住人的舒適度會比較大,而壓迫感也相對比較小。
買屋必看》
‧ 好的格局包括空間方塊要儘可能方正,避免稜稜角角和太多的樑柱環繞。
‧ 天花板的高度也是關注點之一,要避免為了美觀,而挑選到不合格的挑高的格局。
‧ 採光方面是否充足?通風是否良好?尤其是夏天,能夠迎接西南風的房屋會帶來較好的通風度,避免聚積濕氣。
‧ 風水問題,避免如:有無路沖、廁所是否正對門……等等問題。
‧ 注意管線以及插座的配置位置。

3》注意交通環境是否便利
由市中心點向外擴散的交通路線發展也會決定房價的高低,因此在選購房屋的時候,若有增值與否的考量的話,交通與地理位置是絕對主要的關鍵因素。以台北市為例,捷運網路交會商圈,或者有快速道路建設的交通環境,除了生活上出入方便之外,更重要的包括其在房價的維持上都具有相當的優勢。

4》注意生活機能是否完備
住家如果離商圈很近,不論是在物資的採買或者休閒育樂的擷取都能有更多元化、更省時的選擇。怎樣才能算擁有好的生活機能?其實這端看於個人需求。大體上,接近車站、銀行、醫院、便利商店、市場、公園、運動場附近地區,都是屬於生活機能較佳的地區,買家可以考量自己最需要或者最重視的項目作為選擇的參考。

5》注意鄰戶品質是否良好
住家附近鄰居的品質也是看屋時的重點,儘量避免出入分子複雜的區域;如果選擇文化氣息比較高的住宅區,相對之下生活品質也相對能獲得更多的寧靜。建議你可以分不同時段過去附近觀察一下環境,與附近的商家或管理員聊聊天,進而得知環境以及鄰居的概況。

6》注意社區管理是否安全
對於居家環境安全性特別講求的購屋者,講求安全控管,社區管理型的住宅可能是你的必備條件之一。因此,社區中是否具備以下條件,管理品質的層級是高是低,就會是你的看屋重點:
買屋必看》
‧ 住戶是否有共同保全和輪班的社區管理員,維持住家門戶24小時監控狀態。
‧ 由管委會的開會和活動狀態來觀察社區管理品質。
‧ 住戶委員的合作和督導是否具有向心力和執行力?
‧ 若是預售屋是否有社區門禁安全關卡之設計?環境攝影機的重要定點擺設是否無死角?


●<看屋後>老手也常忽略的3大問題


看人不能只看外表,選房子也是相同道理!市面上售屋的個案當然都是經過精心包裝,要如何買得實際、買得划算?又要如何將選屋時的不安全感降到最低?可不要忽略了管理費、產權、建商三大要素:




1》考量公設比與社區管理費
公共設施的比例關係到未來管理費的多寡,現在推出的房案當中,公共設施的提供已經成為大部分銷售的主要訴求,最常見的公共設施包括:大廳、景觀花園、游泳池、健身房、運動場,甚至還有Spa、三溫暖、博物館、美術館等等,設備越多越豪華,當然額外所要負擔的整理和維修費用也會比較多,購屋者可以根據自身的需要和評估使用頻率做適當的挑選。

2》注意產權是否有問題
購屋時的產權檢查可以避免日後糾紛,以預售屋來說,產權的檢查可以
由查看建造執照下手。應注意地方包括4W準則:
‧ who:「預售契約」的簽約人,應該要與「建照執照」的起造人相符合。
‧ where:「預售契約」上所寫的建築地點,是否與房案所在地一致。
‧ when:建商之領照日期,與「建照執照」核發日期的距離是否合理?這樣的推理可以確定該建物有沒有施工延誤或其他糾紛情事。
‧ what:使用執照如果已核發,「使用執照」的用途內容與「建照執照」上是否吻合。

3》注意建商背景是否優良
一般人看房子的時候,都只有觀察到「眼睛所及」的部分,像是外觀環境、格局空間、附加設施等等,對於產品背後的資訊往往沒什麼概念。你現在看的房子或者你正在住的房子是哪家建設公司所投資興建的?相信許多民眾是一知半解,然而建設公司所打出的訴求是否能兌現、房案是否有保障?其實從建商過去推出過的案子就可以觀察推論!建議買家在選購的時候,先對這個房案的建設公司做一番小小的調查,最方便的方法包括,直接在網路上面搜尋以下問題的答案。
‧ 瞭解這家營建公司過去的歷史。
‧ 是否有過客訴爭議?
‧ 銷售專員的保證是否屬實?





買房絕招

殺價秘訣


  1. 聲東擊西法 招式內容:
    若個案產品規劃1~4房均有,通常大坪數銷售單價會較低,由洽談4房產品反帶入2~3房單價。 切記重點:必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

  2. 惡客殺價法 招式內容:
    下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象,但補足訂金又議,甚至簽約前,面露難色再議。 切記重點:議價方式軟中帶硬,以退為進見好即收。

  3. 暗渡陳倉法 招式內容:
    鎖定住家附近個案,以介紹親友為由代看,要求仲介費用,成交時可省部分自備現金。 切記重點:所謂的親友至少須出現一次,以便配合議價。

  4. 人海戰術法 招式內容:
    房屋給付小訂後,帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看,但多表示價格太高不宜購買。 切記重點:眾人均嫌價格昂貴,以壓力頗重為由逆式議價。

  5. 哀兵必勝法 招式內容:
    到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長,設法拉長補訂時間,以爭取議價空間。 切記重點:以經濟弱者姿態出現,壓低身段爭取議價同情票。

  6. 財大氣粗法 招式內容:
    參觀工地時,炫耀自己房地資產或投資理財,表明是投資立場,至少探價三次以上才下訂,強調逢低買進。 切記重點:施展本招時,個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

  7. 黑臉白臉法 招式內容:
    夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。 切記重點:黑白臉角色務必堅持到底,絕不能互換角色,直到議價成功亦然。

  8. 投石問路法 招式內容:
    參觀工地時不露聲色,暗中記下中意之戶別,改天友人至工地就此戶大幅議價,以瞭解銷售價格底限。 切記重點:友人議價若成仍須退訂,表示價格尚有空間,若議價未成亦可得知大略底限。

  9. 趁火打劫法 招式內容:
    個案為促銷或引來人潮,推出特價優惠戶時,以用買可不買之投資角度,再往下議價探底。 切記重點:挑戰廣告特惠戶,必須藝高人膽大,現金或支票要露臉。

  10. 強渡關山法 招式內容:
    選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價,請求工地以專案簽報。 切記重點:集體購屋原則首重團結,推舉發言人避免分化,遭到個個擊破。

  11. 狐假虎威法 招式內容:
    參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名,禮節待遇及切入議價均佔優勢。 切記重點:確認所冒稱人員不在現場,應於非假日運用以免穿梆。

  12. 孝子議價法 招式內容:
    年邁老父協助年輕子女成家立業,年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好,年輕人即可順勢直搗黃龍。 切記要點:切記首次議價絕不可付訂保留房屋,以免喪失議價運作之主控權。

  13. 老千佈陣法 招式內容:
    選購戶別時表明要購買整層,以利單價談判,嗣後告知已購他案,但道義上仍購買一戶,但單價要比照辦理。 切記要點:心目中已選好的戶別,要排在佈陣範圍,以免白忙一場。

  14. 鴻門宴陣法 招式內容:
    前數次純參觀工地,要下訂時挑選工地即將下班時間,洽談後邀約共進宵夜,席間達成議價目的。 切記要點:設席地點在工地附近較不易遭拒,對象為俱決策能力者為宜。

  15. 現金回饋法 招式內容:
    預購戶別選定時,不選擇於工地下訂,另通知業務員至家中收訂,並表明協助達成議價備有感恩賞金。 切記要點:此招有損雙方道德形象,雖業界時有所聞,但建議備而不用 議完單價再殺總價 : 買房子如果沒有討價還價,小心自己當冤大頭。





房仲業者或建商會故意拉高單價或總價,讓消費者有議價空間,建議如果要議價,先從單價開始談起,30坪的房子,每坪若下殺2萬,就可省下60萬元,單價議完後,再從總價殺價,要求將總價尾數去掉,520萬元變成500萬元,殺價千萬不要手軟。 拿法拍屋價來殺價 : 這幾年法拍屋數量不低,而且又以大型社區最常出現,所以消費者在購屋時,可以仔細觀察該社區內有無法拍屋,像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊,然後再將拍定價格當成談價的起點,因為只要社區中一出現法拍物件,通常都會拉低社區行情,而且只要法拍物件一多,其他待售屋主心態也會較鬆,殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 : 一般來說,新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後,多少會有一些房子流入中古屋市場,因為當初購買這些房子的消費者,在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後,有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔,有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子,通常會比剛推出時的價錢來得低,這就好像買新車,車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子,記得要將服務費納入成本計算。

從中古市場找新房子: 價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比,通常來說,預售屋售價最貴,等蓋到新成屋時售價會降個10%;一旦在成屋後再轉入中古屋市場,售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子,因此都會往預售屋案場尋購;事實上,房子只要轉手就變成中古市場物件,精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子,不僅品質不打折,售價也會比買預售屋少個兩成左右。

預售屋 10殺價空間: 買房子總價高,人人懂得議價;不過,要殺得漂亮,可是門學問。以預售屋為例,工地現場代銷人員都很專業,面對消費者的議價,早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面,一家老字號的預售屋代銷業者指出,預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的,視銷售情形機動調整。不過,一般剛上檔的預售屋,依表價行情,應有5到10%的議價彈性,看買方的殺價功夫而定。例如,很多民眾看工地都選在週六、日,加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景,讓購屋者一看到現場人多、買氣旺,自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象,多半選在週六、週日假期;所以,消費者反制之道是,最好在週一到週五工地人數稀少時,前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象,這類手法,常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所佔的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數,讓消費者產生使用坪數增多的假象,再除以總價,等於就稀釋每坪單價的行情,讓買方錯認「便宜」,無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單,即按照房屋所有產權狀上,所登記的坪數為計算每坪單價的依據,任何非產權登記上的坪數,改按建造成本單獨計價。 看過模型、銷售平面圖、樣品屋後,若對於產品感興趣,下一步就是「議價」階段。消費者會殺價,銷售人員當然也有一套應對進退的守則,因此該如何談價錢,讓價格符合自己心中的標準,又不會傷了和氣,既是一門學問,也是一個買賣會不會成立的重要關鍵。 斤斤計較 在進行議價前,消費者應先問自己,是不是真的可以進入「議價」階段,回想剛剛經過解說、參觀後,本身對產品的感覺,是否優點多於缺點,接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念,從一堆優點中,利用產品的缺點,作為和銷售人員議價的條件。

拿同類個案做比較 消費者可以將自己的需求先列在紙上,參觀時邊聽、邊看、邊記下,例如「覺得這房子很不錯,但是格局似乎有點不符合需求;交通、生活機能上,仍有不方便的地方」等,再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道,例如自己亦鎖定同區域的同類個案,並將類似的個案拿出來做比較,讓銷售人員瞭解,自己是有作功課,不是漫天喊價。議價時,價格可以堅持,但是態度至少要溫和,畢竟是人與人談買賣、生意,表現出誠意,建立互信關係,至少就先有3分情。 堅持價格態度溫和 有人說,議價時不能表現出非買不可的樣子,也有人說表現出強烈的購買慾望可以促使賣方讓價。「表現非常想買,對銷售人員而言會有2種效應,一是覺得價格不必降太多,消費者也會買;另一種則是價錢不敢太硬,怕把消費者嚇跑,丟了一個客戶。」因此各有利弊,消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式,決定要出哪一招。 試探價位拖延戰術 建議多看幾次房子,再決定是不是要談價錢,在這之前,可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位,或是告訴銷售人員本身的預算實在不足,利用拖延戰術,暗示銷售人員要回家和家人討論,表現出可以接受,但家人可能會反對的態度,為自己留一個後路。 不過,消費者會議價,銷售人員當然也有應對守則; 遇到很會殺價的客戶,銷售人員也許不會推薦位置太好的產品,因為價位高低,關係到產品所處的位置。銷售人員會儘量說服客戶,說地段、環境、學區、公設都一樣好,只是採光可能沒那麼好,所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求,再作最後打算。

專家意見, 殺價行情約單價1成 價格是決定買賣行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元,可以多吃1塊炸雞排,買1棟房子,若是1坪殺個2萬元,30坪的房子就可以省下買傢俱的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間,一般行情約是單價的1成?1成半,能殺多少,主要看整體銷售狀況,但是買方的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」,若是每坪單價開出20萬元,銷售人員表示其權限是5000元,建議消費者可以從19萬5000元殺起,為了測試銷售人員的底價,可以先準備5000元或1萬元現金在身上,從明知不太能賣的價錢開始殺價。 利用小定測試價格 「告訴銷售人員若是價錢談得成,就可以放小定,若是銷售人員收下小定,表示價錢差不多可以賣,若是不敢收,則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣的價錢,也會推託必須請示主管才能決定,和消費者在價格上有所拉距,在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少,導致反悔。不過基本上,只要收下了小定,價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時,態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點,就是看對方給你的態度。原則上,銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間,消費者和銷售人員若是相談甚歡,價錢當然就會變得比較好談。」



掌握3大成本 推算合理房價:

加總土地 建造 管銷費 避免被騙買貴:


【曾敬德╱台北報導】大型重劃區內的推案大增,因為房屋供給暴增,部分重劃區已出現餘屋,但仍有不少知名建商推出的建案價位屢創新高,2者房價落差極大。要避免買到「房價灌水」的房子,自住型購屋人最好要懂得推算土地成本和建造成本,加上建設公司15%的管銷成本和15%的利潤,就能抓準真正的合理房價。


透視價差:


大型重劃區開發初期,由於一般的公共設施,如公園、學校、市場等尚未完善,生活機能較差,初期入住的民眾必須忍受施工帶來的負面因素,加上建商為了吸引消費者選購,常以較低的價格促銷,若能確定將有重大建設完工,掌握「低價期」進場,未來獲利幅度相當可觀。


低價期進場獲利可觀:


信義代銷部協理呂信銓表示,政府為了加速重劃區開發,常利用容積等獎勵建商在限定期限內開發,所以新興重劃區房屋供給量才會暴增。
雖然案量增加,但擁有好區段和優質規劃的產品銷售速度極快,房價常創新高,相較之下,產品力較弱的餘屋,銷售期便會拉長,但建商多對未來具有信心,不輕易調降售價,所有房價大幅下探的風險有限。
熱門重劃區房價混亂,消費者要如何掌握合理房價。呂信銓指出,想要掌握重劃區合理房價,可以利用以下簡單公式:(每建坪的土地成本+每建坪建造成本)×1.3,就可換算出每坪合理房價。
「每建坪的土地成本」可將該建案土地面積乘以容積率(法定+獎勵)後,可得出大概的可建樓地板面積,再除該土地取得成本,就可得出每建坪的土地成本概。
而「每建坪建造成本」若以台北縣營建水準計算,地下2樓、地上14樓的產品,每坪約6.5萬元,使用石材或鋼構,營造成本會更高。


公設比高營建成本增:


三禾廣告總經理黃永清表示,新建築法規實施後,讓大樓建築公設比增加,不僅增加建商營建成本,也造成房價上漲。例如:豪宅與平價住宅的建造成本就不同,所以計算合理房價時,也要衡量產品規劃方式。
除了土地和建造成本外,建設公司還會3成管銷費用和利潤,3者加總才是真正的房價,消費者先試算這3大房價要素,才能得出真正的合理房價,進而算出建商的底價,作為購買時的參考價格。




交屋 牢記12眉角:

為避免落入交屋可能的陷阱,有12道關卡是必須注意的:

1.「產權是否清楚」


購屋時,最忌產權不清楚,付訂金前應先向地政機關申請土地及房屋謄本,查閱產權情形。


2.「交屋日期是否明確」


預售屋興建時間有太多不確定性,如工作天、建商變更設計、天災等,在合約中明確訂定交屋日期,如領到使用執照後多少天或明確的日期。並明定建商如逾時多久,必須退款、賠償,以免交屋時間拖延過久,合約卻無違約條款來救濟。


3.「保固期間與事項是否載明」


房屋保固期間為何,及保固內容或事項均應載明,若在日後對所購房屋有問題需維修,建商應盡義務維修、確保消費者權益。


4.「公共建設是否為真」


看板寫上「某公園預定地」或「某市場預定地」,有的甚至寫上完工日期,看來如同政府公告。有的建案會故意誤導客戶,建議詢問當地住戶,或向地方政府查詢真假,以免誤判未來發展及行情。


5.「坪數是否短少」


坪數不實或虛坪,常為購屋糾紛爭議重點。一般產權登記,除主建物面積外,還有附屬建物及共用部分,如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等,因常有虛灌坪數糾紛,在交屋時須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。


6.「車位分攤及分管是否合理」


購買車位時,要將分攤方式詳細述明,車位範圍應包含車位本身、車道及停車場出入口,且須簽訂分管契約書,註明於買賣契約書中。


7.「是否有二次施工現象」


所謂二次施工是指建商取得使用執照後,再將部分面積修改用途,如陽台外推成為房間的一部分,或停車位改為房間等。

如果是住戶在交屋後才施作,住戶必須自行承擔後續被拆除的風險。若是建商所施作,就要注意不要簽自行僱工施作切結書,以免建商逃避責任。最好能比對建商銷售平面圖及建築圖,要求建商依約施工,包括建築材料或附贈設備等是否符合契約內容。


8.「費用分擔是否明定清楚」


房屋興建應是房屋能正常使用,才能交給買方,正常使用的定義應為各戶水錶、電錶均裝設完成。因此,向自來水公司及電力公司申請水電接通(外水外電)的接管費用,應在合約書中明確約定由誰負擔。


9.「機電設備與各項通道、管線是否正常」


住宅本身與公設的機電設備或管線,均應各別查看能否正常運作,如每個插座是否供電正常、屋內電燈或電路系統是否正常;排水管道、馬桶是否順暢,廚房洗碗槽、浴缸、洗手台會否漏水,若為頂樓、屋頂是否漏水;牆壁、地板磁磚或天花板有無龜裂或破損情況,門窗裝設與門鎖是否正常或有損毀情形。


10.「相關交屋資料文件是否逐一核對」


包括土地所有權狀(正本)、建築物所有權狀(正本)、使用執照(大樓為影本)、房屋保固證明書、鋼筋無輻射污染保證書、非海砂屋保證書、房屋鑰匙。


11.「輻射屋與海砂屋是否通過檢測」


輻射屋或海砂屋會影響居住品質及身體健康,交屋前必須確認不是輻射屋或海砂屋。合約須載明、並要求建商提供保證書,以免交屋後發現,滋生困擾。


12.「逃生、消防設備是否安全齊備」


瓦斯氣爆危及鄰舍事件頻傳,居家安全無論在逃生管道或消防設備是否齊全,能否正常運作與有無定期檢測觀念漸受重視,對逃生消防系統把關也更嚴謹。


建議消費者購屋時,選擇有相當經營規模業者,是降低購屋風險的重要步驟。其次,即使發生購屋糾紛,業者通常會在合法合理前提下,賠償消費者;選擇房仲業者也是降低風險方式之一,可提供買賣專業諮詢,增進交易安全。




付貸款方式:


買屋付貸款,有幾項數字要特別注意:
1)每月貸款金額不超過家庭收入1/3;
2)房價不超過年收入6倍;
3)自備款與房貸比例約3:7。
例如:某個家庭年所得是60萬元、月收入為5萬元,購屋總預算則最好控制在360萬元以內、每月房貸控制在1萬6千元以內。手邊要留下相當比例的現金,以維持一定的生活開銷,首購族千萬別太貪心,像小孩開大車一樣,為了買房子而影響全家生活品質。

專家建議,初次進入房地產市場的粉領新鮮人,必須把握所謂的「三三」原則,準備3成的自備款,以及房貸不超過薪水的1/3,才能保有正常的生活品質。
一方面可以避免信用被過度擴張,一方面也可以維持生活品質。

「三三」原則,就是最好先準備3成的自備款,尤其全球利率都有走升的趨勢,以現在的收入來算雖然負擔得起高房貸,一旦利率走高,萬一什麼都漲,只有薪水沒漲,恐怕會面臨還不起房貸,最後被送去法拍的命運。

第二個「三」則是每月的房貸不得超過個人或是家庭所得的1/3。張欣民表示,每人每月除了生活費之外,都還會有些固定支出,甚至還需準備以因應一些不時之需,將房貸支出控制在所得的1/3,才可確保正常的生活品質,也許年輕時,有的人承受風險的能力較強,或是可以多賺點錢,可以將房貸比例放大,例如日前經建會公布的住宅需求指數中,台北市的房貸負擔率已達39.4%,但最好最多還是不要超過5成,以免到時候周轉不靈就麻煩了。



運算公式:

買個250萬的房子,且可以向銀行貸款250萬,按照一般的本息定額攤還法,若年利率4%,分20年攤還,你每個月要付15,149元,
使用EXCEL公式15,149=pmt(0.04/12, 20*12, 2,500,000),如果你先與父母同住,省下每月15,149,

自己做好投資,若能做到相同的4%年報酬率,則20年後你會有555萬元,
使用EXCEL公式5,556,286=fv(0.04/12, 20*12, 15,149),

事實上如果以相同250萬的房子,你每月就算只能存1萬,4%年報酬率,
你也可以在第16年時就存到268萬來買房子,你之間可以每月花5000元租房子住,都比你現在借錢買房子還提早4年完全真正擁有一棟250萬的房子。

當然你一定會說可是你可以先享受16年使用房子,我們也沒考慮折舊或房價上漲下跌的可能,對於一棟你要自住的住宅而言,
即使房價上漲或房子折舊你也不會賣出,房價的張跌不太需要考慮,但你付給銀行的利息可是千真萬確的。

比較好的方式是,花16年,先存到你要買的房子的總價250萬,再買房子,同時還是向銀行貸款250萬,用這筆錢繼續投資,只要投資報酬率大於房貸年利率,就可以利用到房貸的較低利率,繼續累積增加自己的財富。關鍵在於不要先享受後付款,要先有能力再享受,讓複利的效果站在我們的這一邊。

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