買屋換屋學問大 四招教你愈換愈開心

換屋學問大　四招教你愈換愈開心

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更新日期 / 2009-12-18　 資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

 對換屋族群而言，最困擾的就是究竟要「先買後賣」或是「先賣後買」，東森房屋董事長王應傑指出，一般購屋人財力有限，通常會選擇「先賣後買」，然而要提醒換屋人留意的是，特別是不曾有換屋經驗的購屋人，不要以為原先的房子一成交立刻就會有進帳，除非買你房子的人是捧著現金一次付清，否則要等買方房貸核撥成功，還得等上一段時間。

序號 換屋首選因素 熱門區域 北市 北縣     1 新興生活商圈 生活機能也近成熟 內湖區 板橋市    2 交通便利 近捷運站 南港區 中永和    3 價格較低(與其它市中心區域比較)，但人文素質相近 文山區 新店市    4 具增值潛力區 信義區 新莊市

最好能夠等到確認了買方的貸款的確沒問題之後，再出手購置新屋，以免出現資金週轉不靈的窘境。東森房屋天母SOGO加盟店長張永興也建議「換屋四部曲」，首先應採取「先賣後買」策略，除了可以避免不必要的資金壓力，如果真的房子賣掉、暫時還找不到新屋，更可向買方協調交屋時間，看看是否能夠使用「售後回租」的方式，先租住原屋一段時間，等新屋入手再搬家，免去青黃不接時期的不便。

第二，既然是換屋，代表有更充足的財力，應慎選地段。張永興說，應儘量選擇主幹道旁的房子，價格較穩定、產品也較理想，巷內的房子一般價值沒有主幹道旁的房子來得高。尤其天母地區經過去年金融海嘯盤整之後，屋主對於房價的期望價格下降，此時進場可以較合理的價格買到不錯的產品。

第三，應選擇具有潛在增值空間的地段，也就是具抗跌性的房子。張永興說，具有重大公共建設項目、明星學區或者如天母地區自從SOGO百貨開幕之後，周邊房市詢問度備增，就是很明顯的例子。

第四，善用重購退稅。張永興指出，天母地區的換屋頻率較高，周期大約是平均十年，他特別提醒換屋民眾，如果原來的房子持有接近廿年，賣掉時必須繳納的增值稅有可能高達二、三百萬元，他就曾經幫客戶以重購退稅的方式，退回二百多萬元的土增稅，金額相當可觀。

所謂重購退稅，土地稅法規定，只要在出售自用住宅用地後二年內，重 購自用住宅用地，先前出售自用住宅用地所繳交的土地增值稅就可以申請退回。先買後賣的情形也可以適用重購退稅。簡單來說，即新買的房子的土地公告現值，大於原來持有的房子的公告現值時，就能夠把所繳納的土地增值稅退回，這就需要房仲業者幫忙找尋公告現值較原屋高的房子，而且一生之中不限次數，換屋族群應善加利用。